Cour d'Appel · Chambre 3-2 — 3 juillet 2025

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

[Adresse 6]

[Localité 1]









Chambre 3-2

N° RG 24/14110 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BN75L

Ordonnance n° 2025/M160





Madame [S] [U] 

Es qualité de gérante de la Société PETITES LOCATIONS

représentée par Me Eleonora MASCOLO, avocat au barreau de NICE substitué par Me Charles TOLLINCHI, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, plaidant





Appelante





S.C.P. BTSG² 

prise en la personne de son représentant légal en exercice, Maître [P] [C], es qualité de liquidateur judicaire de la Société PETITES LOCATIONS, 

représentée par Me Gilles BROCA, avocat au barreau de NICE, plaidant



LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE L' [Adresse 11] 

pris en la personne de son syndic en exercice la SARL unipersonnelle CITYA [Localité 14], 

représentée par Me Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT - FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE



Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES FRANCE AZUR

représentée par Me Christophe NANI, avocat au barreau de NICE



Intimées





ORDONNANCE D'INCIDENT

DU 3 JUILLET 2025





Nous, [S] MIQUEL, magistrate déléguée, assistée de Chantal DESSI, greffière ;



Après débats à l'audience du 22 Mai 2025, ayant indiqué à cette occasion aux parties que l'incident était mis en délibéré, avons rendu le 3 Juillet 2025, l'ordonnance suivante :





EXPOSE DU LITIGE



L'EURL Petites locations avait pour domaine d'activité la promotion immobilière de logements. Elle a pour gérante Mme [S] [U].



Selon arrêt en date du 1er avril 2021 de la cour d'appel d'Aix-en-Provence, la procédure de redressement judiciaire de l'EURL Petites locations a été convertie en liquidation judiciaire. La SCP BSTG2 prise en la personne de Me [C] a été nommée en qualité de liquidateur judiciaire.



Par ordonnance en date du 6 novembre 2024, le juge commissaire, saisi en ce sens par le liquidateur, a : 



-ordonné la vente aux enchères des lots suivants :

1er lot de la vente : dans un ensemble immobilier sis commune de [Adresse 16], dénommé "[Adresse 13]", cadastré section NW [Cadastre 5], savoir le lot 3 (un studio au rez-de-chaussée d'une surface de 31 m2 composé d'une entrée, un dégagement , un living-room, une cuisinette, une salle de bain avec wc, avec la jouissance exclusive et particulière d'une partie de la terrasse portant le n° 3) et les 18/1.000ème des parties communes générales et le lot 34 (une cave) et les 1/1.000ème des parties communes générales,

Sur une mise à prix de soixante-dix mille euros (70.000 €), avec faculté de baisse du quart en cas d'enchère déserte';



2ème lot de la vente : dans un ensemble immobilier sis commune de [Adresse 17], dénommé "[Adresse 12]", cadastré section LN [Cadastre 9], savoir le lot 61 (un appartement de deux pièces au rez-de-chaussée d'une surface de 27,05 m2 composé d'un studio, d'une cuisine, salle de bain avec wc, terrasse et la jouissance privative et perpétuelle d'une parcelle de terre à usage de jardin d'un superficie de 20 m2) et les 140/ 1.000ème des parties communes générales et le lot 3 (une cave) et les 11/1.000ème des parties communes générales,

Sur une mise à prix de cent huit mille euros (108.000 €), avec faculté de baisse du quart en cas d'enchère déserte';



3ème lot de la vente : dans un ensemble immobilier sis commune de [Adresse 15] [Adresse 4], cadastré section LC [Cadastre 10], savoir le lot 35 (un studio au 5ème étage d'une surface de 16,00 m2 composé d'une pièce, cuisine, wc) et les l/64ème des parties communes générales,

Sur une mise à prix de cinquante mille euros (50.000 €), avec faculté de baisse du quart en cas d'enchère déserte';



4ème lot de la vente : dans un ensemble immobilier sis commune de [Adresse 18], cadastré section LA [Cadastre 7], savoir le lot 19 (un studio au 1er étage d'une surface de 13,00 m2 composé d'une pièce avec coin cuisine équipé, salle de douche avec wc) et les 3/1.000ème des parties communes générales,

Sur une mise à prix de cinquante mille euros (50.000 €) avec faculté de baisse du quart en cas d'enchère déserte';



5ème lot de la vente : dans un ensemble immobilier sis commune de Nice, [Adresse 2], dénommé "[Adresse 22]" et "[Adresse 21]" cadastré section LA [Cadastre 3], savoir le lot 21 (un studio au 5ème étage d'une surface de 7,OO m2 composé d'une pièce avec coin cuisine équipé, salle de douche avec wc) et les 2/1.000ème des parties communes,

Sur une mise à prix de vingt cinq mille euros (25.000 €), avec faculté de baisse du quart en cas d'enchère déserte';



6ème lot de la vente : Dans un ensemble immobilier sis commune de [Adresse 19], cadastré section KW [Cadastre 8], savoir le lot 36 (un studio au 5ème étage d'une surface de 18,00 m2 composé d'une pièce avec coin cuisine équipé, salle de douche avec wc) et les 4/1.000èrne des parties communes générales,

Sur une mise à prix de quarante mille euros (40.000 €) avec faculté de baisse du quart en cas d'enchère déserte';



7ème lot de la vente : Dans un ensemble immobilier sis commune de [Adresse 19], cadastré section KW [Cadastre 8], savoir le lot 35 (une chambre mansardée) et les 4/1.000ème des parties communes générales,

Sur une mise à prix de quarante mille euros (40.000 €) avec faculté de baisse du quart en cas d'enchère déserte';



8 ème lot de la vente : Dans un ensemble immobilier sis commune de [Adresse 19], cadastré section KW [Cadastre 8], savoir le lot 38 (une chambre mansardée) et les 5/1.000ème des parties communes générales,

Sur une mise à prix de quarante mille euros (40.000 €) avec faculté de baisse du quart en cas d'enchère déserte';



-dit que la vente fera l'objet d'une publicité légale et de trois avis sommaires dont deux dans des journaux d'annonces légales du département des Alpes-Maritimes';



-dit que les P.V. descriptifs seront dressés par la S.A.S Sorrentino-Bruneau, huissier de justice à [Localité 14], laquelle pourra se faire accompagner de tout sapiteur de son choix pour l'établissement des diagnostics immobiliers obligatoires ;



-commis la S.A.S Sorrentino-Bruneau, huissier de justice à [Localité 14], pour la conduite des visites qui seront au nombre de deux d'une heure chacune pour chacun des lots de la vente';





-dit que l'huissier instrumentaire pourra se faire accompagner de tout sapiteur de son choix en vue de l'établissement ou la mise à jour des diagnostics obligatoires';



-dit que l'huissier instrumentaire pourra requérir le concours de la force publique et d'un serrurier pour mener à bien sa mission ;



-dit que l'ordonnance sera publiée à la diligence de Maître [P] [C], au Service de la Publicité Foncière de la situation des biens, dans les conditions de l'article R. 642-23 du code de commerce. -rappelé que les fonds à provenir de la vente devront être versés entre les mains du liquidateur nonobstant toute opposition';



-dit que dans l'hypothèse où les prix de vente des biens et droits immobiliers dont la cession est autorisée aux termes de la présente ordonnance ne permettait pas d'aboutir à une clôture de la liquidation judiciaire de la société Petites locations pour extinction de passif, son liquidateur pourra saisir le juge commissaire aux fins d'être autorisé à céder les autres biens et droits immobiliers qui resteraient la propriété de cette société.



Mme [U], ès qualités de gérantes de la société Petites locations a interjeté appel selon déclaration en date du 22 novembre 2024.



Les parties ont été avisées le 10 décembre 2024 de l'orientation de l'affaire et de la fixation de l'affaire à bref délai.



Selon conclusions d'incident notifiées le 25 février 2025, la SCP BSTG2 prise en la personne de Me [C], ès qualités, demande à la cour de'déclarer irrecevable l'appel de Madame [Y] des chefs de la disposition de l'ordonnance du juge commissaire ayant ordonné la vente aux enchères publiques en huit lots des biens et droits immobiliers propriété de la société Petites locations.



A l'appui de sa demande, le liquidateur fait valoir que Mme [Y] a donné son accord sur le principe de la vente de 8 lots lors de l'audience devant le juge commissaire, alors qu'elle était assistée d'un avocat, qu'elle n'a plus dès lors intérêt à agir et que seul l'appel formé par Madame [U] des chefs des modalités de la vente retenues par le juge commissaire est recevable, cette dernière n'ayant en effet pas donné son accord sur ces modalités.



Selon conclusions notifiées le 20 mai 2025 par RPVA, Mme [U] demande à la cour de':

Déclarer recevable et bien fondée Madame [U], en sa qualité de gérante de la société Petites locations en son appel de la décision rendue le 16 novembre 2024 par le juge commissaire près le tribunal de commerce de Nice';

Rejeter en conséquence les fins de non-recevoir soulevées par la SCP BTSG, ès qualités, tendant à voir déclarer l'appel partiellement irrecevable.



A l'appui de ses demandes, Mme [U] soutient qu'elle a bien intérêt à agir, que l'acquiescement n'emporte pas la perte d'un intérêt à agir au sens de l'article 31 du code de procédure civile mais renonciation à l'action et que l'acquiescement à l'audience à la vente n'emporte pas non plus renonciation à son droit de faire appel.

Elle soutient également qu'elle n'a pas acquiescé de manière formelle et non équivoque, indique qu'elle n'a pas exécuté la décision sans réserve et affirme que son accord de principe ne vaut pas abandon de son droit d'appel et qu'elle n'a pas donné son accord sur la vente de tous les biens de la société Petites locations et que les conditions de l'article 408 du code de procédure civile ne sont pas réunies.

Selon Mme [Y], son intérêt à agir persiste dès lors que l'ordonnance querellée fixe à la fois le principe et les modalités de la vente et que cette décision est indivisible.

Elle estime indispensable de faire réaliser des estimations actualisées des biens qui ont pris de la valeur.



Le syndicat Le France azur, constitué, n'a pas conclu.



Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 12] s'est constitué le lendemain de l'audience d'incident.









MOTIFS DE LA DECISION



En application de l'article 408 du code de procédure civile, l'acquiescement à une demande a pour conséquence la reconnaissance du bien-fondé des prétentions du demandeur et emporte renonciation à l'action.



L'acquiescement doit être sans équivoque, quelle que soit sa forme.



Il résulte de l'ordonnance querellée que la société Petites locations, a expressément déclaré à l'audience accepter que soit ordonnée la vente aux enchères publiques de tous les biens et droits immobiliers objet de la requête de la SCP BSTG² à l'exception des lots n°9 et 10 de la requête constitués d'un appartement et d'une cave constituant les lots 9 et 4 d'un ensemble immobilier sis [Adresse 20], cadastré section MO [Cadastre 3] et d'un garage constituant le lot 17 de ce même ensemble immobilier.



L'ordonnance querellée a ordonné la vente aux enchères des 8 premiers lots visés à la requête du mandataire, et leurs modalités, mais n'a pas ordonné la vente des lots n°9 et 10.



L'appel de Mme [U] porte sur le principe comme sur la modalité de la vente de ces 8 lots.



Il est exact que Mme [U] a donné son accord sur le principe de la vente.



Pour autant, le principe de la vente de ces 8 lots est indissociable des modalités de vente, de telle sorte que l'accord exprimé à l'audience ne peut être constitutif d'un acquiescement à la vente aux enchères des 8 lots conformément aux dispositions de l'article 408 du code de procédure civile.



Mme [U] ne peut être dès lors considérée comme ayant perdu partiellement son droit à agir contre l'ordonnance querellée. Pour les mêmes motifs, alors qu'elle dispose de droits propres en sa qualité de gérante, elle ne peut pas plus être considérée comme n'ayant pas d'intérêt à agir.



Le liquidateur sera donc débouté de sa demande de'déclarer irrecevable l'appel de Madame [Y] des chefs de la disposition de l'ordonnance du juge commissaire ayant ordonné la vente aux enchères publiques en huit lots des biens et droits immobiliers propriété de la société Petites locations.



Succombant, il conservera la charge des dépens de l'incident qui seront employés en frais privilégiés de la procédure collective de la société Petites locations.





PAR CES MOTIFS



Nous, magistrate déléguée, statuant par ordonnance contradictoire, rendue par mise à disposition,



Déboutons la SCP BSTG² prise en la personne de Me [C], ès qualités de liquidateur de la société Petites locations, de sa demande de'déclarer irrecevable l'appel de Madame [Y] des chefs de la disposition de l'ordonnance du juge commissaire ayant ordonné la vente aux enchères publiques en huit lots des biens et droits immobiliers propriété de la société Petites locations';



Condamnons la SCP BSTG² prise en la personne de Me [C] ès qualités aux dépens de l'incident ;



Ordonnons qu'ils soient employés en frais privilégiés de la procédure collective de la société Petites locations';



La Greffière La Magistrate déléguée, 









Copie délivrée aux avocats des parties ce jour.

La greffière