Cour d'Appel · Chambre 1-7 — 3 juillet 2025

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7



ARRÊT AU FOND 

DU 03 JUILLET 2025



N° 2025/ 277









Rôle N° RG 22/03708 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJA5J







S.A.R.L. HDS [Localité 12] 2000





C/



[L] [H]

[X] [HT] épouse [D]

[F] [D]

[Y] [D]

[S] [PS] épouse [O]

[R] [O]

[B] [D]

SAS SOCIETE DE GESTION D'[Localité 12] 2000 - SGI 2000 -

Syndicat des copropriétaires LE PAS DU LOUP

SCI LISEVIC

S.C.I. [M]

S.C.I. SCLUOS*









Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Patrick CAGNOL 





Me Roselyne SIMON-THIBAUD 



Me Paul GUEDJ 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 20] en date du 18 Février 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 17/00806.



APPELANTE



S.A.R.L. HDS [Localité 12] 2000 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 16]



représentée par Me Patrick CAGNOL de l'ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE,

assistée de Me Richard DAZIN de l'ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant





INTIMES



Madame [L] [H]

née le 03 Avril 1947 à [Localité 18], demeurant [Adresse 7]



SCI LISEVIC Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant c/ SARL TANIA - [Adresse 8]



Toutes deux représentées par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assistée de Me Pascale DIEUDONNE, avocat au barreau de NICE, plaidant



Madame [X] [HT] épouse [D]

née le 03 Mars 1941 à , demeurant [Adresse 5]



Monsieur [F] [D]

né le 09 Août 1968 à [Localité 19], demeurant [Adresse 9]



Monsieur [Y] [D]

né le 24 Février 1970 à [Localité 19], demeurant [Adresse 1]



Madame [S] [PS] épouse [O], demeurant [Adresse 2]















Monsieur [R] [O], demeurant [Adresse 2]



Madame [B] [D]

née le 24 Novembre 1982 à [Localité 19], demeurant [Adresse 4]



SAS SOCIETE DE GESTION D'[Localité 12] 2000 - SGI 2000 - Prise en la personne de son représentant légal en exercice d omicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 11]



SCI [M] Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 6]



SCI SCLUOS Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 3]



Tous représentés par Me Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assistés de Me Philippe AONZO, avocat au barreau de NICE, plaidant



Syndicat des copropriétaires [Adresse 14] DU LOUP demeurant [Adresse 13] représenté par son administrateur provisoire ,la SELARL BG & ASSOCIES en la personne de Me [E] lui-même poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié, demeurant [Adresse 10]



représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assisté de Me Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE, plaidant





*-*-*-*-*



COMPOSITION DE LA COUR



L'affaire a été débattue le 14 Mai 2025 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Florence PERRAUT, Conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Florence PERRAUT, Conseillère



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025.



ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025,



Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





EXPOSÉ DU LITIGE :



Suivant acte notarié reçu le 9 mai 1973, l'immeuble dénommé [Adresse 15], édifié sur le front de neige de la station d'[Localité 12] 2000, (département des Alpes Maritimes), comportant un bâtiment principal élevé sur 8 niveaux, outre une aile Sud sur deux niveaux, faisait l'objet d'un règlement de copropriété et d'un état descriptif de division en 11 lots : 

- Le lot n° 1 était constitué de locaux commerciaux à usage d'hôtel-restaurant, répartis sur les sept premiers niveaux du bâtiment principal ; 

- Les lots n° 2 et 3 comprenaient des locaux d'habitation situés dans l'aile Sud, élevée de deux niveaux, et destinés au logement des employés de l'hôtel ; 

- Les lots n° 4 à 10 correspondaient à des appartements destinés à 'une occupation bourgeoise' situés au huitième niveau ; 

- Le lot n° 11 consistait en une terrasse aménageable sur la dalle de couverture de l'aile sud.



Le 6 juin 2003, M. [N] [TM] rachetait la totalité des parts sociales de la SARL ABELA, propriétaire des lots n° 1, 2 et 3 et exploitante de l'hôtel le PAS DU LOUP ; celle-ci changeait alors de dénomination pour devenir la SARL HÔTEL DU SOLEIL - [Localité 12] 2000 (ci-après SARL HDS).



A compter de l'année 2007, la SARL HDS entreprenait d'importants travaux dans les lots n° 1, 2 et 3 qui étaient contestés en justice par les propriétaires des lots n° 4 à 11, ces derniers considérant que la solidité et la sécurité de l'immeuble étaient mises en péril. 



Après bien des errements procéduraux, un rapport d'expertise judiciaire était finalement déposé le 5 juin 2018, le tribunal judiciaire de Nice étant saisi depuis le 25 mai 2021 d'une action tendant à la remise des lieux en leur état antérieur.



Parallèlement, Maître [G] était désignée le 14 septembre 2007 en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété, en application de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. Elle convoquait une assemblée générale pour le 19 janvier 2009, afin notamment de désigner un syndic.



Le jour même, elle recevait notification d'un acte notarié dressé le 16 janvier 2009, à la requête de la SARL HDS, portant modification de l'état descriptif de division, par lequel le lot n° 1 était subdivisé en 102 lots numérotés 12 à 113 et en parties communes spéciales.



Elle était également informée d'un acte de mutation du nouveau lot n° 15 au profit de M. [C] [I], étant précisé que le lot n° 3 avait été précédemment cédé à M. [A] [P] depuis le 8 novembre 2007.



En dépit des protestations et réserves formulées par l'administrateur provisoire, l'assemblée générale des copropriétaires votait sur les projets de résolutions qui lui étaient soumis et désignait la société SITA en qualité de syndic.





Celle-ci convoquait une nouvelle assemblée générale pour le 13 juillet 2009, comportant notamment à l'ordre du jour l'approbation de travaux de réfection de l'immeuble.



Les copropriétaires minoritaires ne participaient pas à cette assemblée, dont le procès-verbal des délibérations leur était notifié.



Par acte du 11 septembre 2009, ils saisissaient le tribunal de grande instance de Nice, devenu le tribunal judiciaire, pour voir annuler cette assemblée dans son ensemble, en raison de diverses irrégularités.



Depuis cette date les copropriétaires minoritaires ont contesté toutes les assemblées générales, qui ont toutes été annulées par jugement du tribunal judiciaire de Nice.



Le 19 janvier 2011, une nouvelle assemblée des copropriétaires s'est tenue.



Par acte du 3 mai 2011, Mme [L] [H], M. [U] [D], Mme [X] [HT] épouse [D], la SCI Lisevic, la SCI [M], la SCI Scluos, M. [R] [K], Mme [S] [PS] épouse [K], ont assigné le syndicat des copropriétaires [Adresse 15], aux fins de voir prononcer l'annulation de l'assemblée générale du 19 janvier 2011.



La SARL HDS est intervenue volontairement en la cause.



Par jugement contradictoire du 13 janvier 2015, le tribunal judiciaire de Nice a prononcé un sursis à statuer.



Par ordonnance du 13 mars 2015, il était procédé au retrait du rôle par radiation.



L'assignation a été dénoncée par acte du 26 juin 2018 à la SARL COPROGEST, en sa qualité de représentant du syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 15]'. 



La jonction des procédures a été ordonnée.



Par jugement contradictoire rendu le 18 février 2022, le tribunal a :



- annulé l'assemblée générale du 19 janvier 2011 dans son ensemble ;

- condamné la SARL HDS à verser à chacun des demandeurs la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation d'une fraude à leurs droits, 

- condamné la SARL HDS aux dépens, ainsi qu'au paiement de la somme de 1 000 euros à chacun des demandeurs, en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Le tribunal a notamment considéré que :

- par jugement rendu le même jour, le tribunal a annulé l'assemblée générale du 19 janvier 2009 en toutes ses dispositions pour fraude à la loi, au motif que la vente consentie par la SARL HDS à M. [P] le 8 novembre 2007, du lot n°3 de l'ensemble immobilier, situé dans l'aile Sud du bâtiment était fictive, ce qui avait eu pour but d'attribuer à la SARL HDS, 584 ème tantièmes en plus de ses tantièmes réduits à la moitié, lui assurant ainsi une majorité lui permettant d'agir à sa guise lors de l'assemblée générale litigieuse ;

- par jugement du 18 février 2022 également, l'assemblée générale du 6 mars 2009 a été annulée au motif que le syndic SITA n'avait pas qualité pour la convoquer ;

- aucun élément n'établit que la cabinet SITA aurait fait l'objet d'une nouvelle désignation régulière avant l'assemblée litigieuse du 19 janvier 2011 ;

- le cabinet SITA n'avait plus qualité pour convoquer l'assemblée générale du 19 janvier 2011, et que l'annulation de l'AG serait ordonnée en toutes ses dispositions.



Selon déclaration reçue au greffe le 11 mars 2022, la SARL HÔTEL DU SOLEIL - [Localité 12] 2000 a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur l'ensemble des dispositions dûment reprises.



Aux termes de ses conclusions transmises le 28 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle réforme le jugement entrepris en toutes ses dispositions et :

- déboute les intimés de l'intégralité de leurs demandes ;

- condamné chacun des intimés à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Patrick Cagnol, avocat.



Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :



sur la péremption d'instance :

- l'affaire a été radiée du rôle par ordonnance du 13 mars 2015 et la péremption d'instance était acquise au 14 mars 2018 ; 

- le tribunal ne pouvait pas valablement statuer le 18 février 2022 ;



sur le défaut de qualité de la SARL SITA pour convoque l'assemblée générale :

- un appel a été interjeté à l'encontre des deux jugements ayant annulé les assemblées générales des 19 janvier 2009 et 6 mars 2009 ayant procédé à la désignation de la SARL SITA aux fonctions de syndic de la copropriété ;

- la cour ne pourra donc pas reprendre ces motifs pour prononcer l'annulation de l'assemblée générale du 19 janvier 2011, les décisions rendues le 18 février 2022 par le tribunal judiciaire de Nice portant annulation des assemblées générales des 19 janvier 2009 et 6 mars 2009, n'étant pas revêtues de l'exécution provisoire ;

- la vente de la chambre d'hôtel (lot n°56) à M. [I] s'inscrivait dans un processus parfaitement connu des copropriétaires et du syndic ;

- ni Maître [T] [V] ni les copropriétaires ne sauraient valablement soutenir que la vente du lot n°56 à M. [I] constituait une 'manoeuvre' ;

- elle a vendu cette chambre conformément au processus de commercialisation classique, ladite chambre constituant un nouveau lot de copropriété issu du modificatif à l'état descriptif de division à M. [I], ressortissant français demeurant à [Localité 17], lequel concomitamment à la signature de cet acte lui a consenti un bail commercial sur le lot qu'il venait d'acquérir ; 



sur l'annulation tirée de la résolution de la vente du lot n°3 à M. [P] :

- par acte authentique du 8 novembre 2007, elle a cédé la propriété du lot n°3 à M. [P] ;

- aux termes d'un jugement du tribunal judiciaire de Nice du 27 janvier 2017, il a été prononcé la résolution de ladite vente pour non-paiement intégral du prix ;

- selon les intimés, ce jugement entrainerait par l'effet rétroactif qui s'y attache en application de l'ancien article 1183 du code civil, l'absence de qualité de copropriétaire de M. [P] qui n'aurait pas pu valablement voter et/ou donner son pouvoir au cours de l'assemblée générale du 24 juin 2011 et en déduisent la nullité de celle-ci ;

- dans ce cas, l'ordonnance du 10 février 2016 ayant modifié le droit des contrats avait vocation à s'appliquer et les effets de la résolution judiciaire issue du nouvel article 1228 du code civil, étaient fixés au moment où le juge a statué ou à la date fixée dans sa décision et non pas rétroactivement ;

- tout copropriétaire qui vend un lot de copropriété dont la vente est résolue conserve la qualité de copropriétaire à l'égard du syndicat jusqu'à ce que la notification du transfert consécutif à la résolution, soit faite au syndicat conformément aux dispositions de l'article 6 du décret du 17 mars 1967 ;

- or le jugement du 27 janvier 2017 n'a jamais été notifié au syndicat, même s'il a fait l'objet d'une publication à la conservation des hypothèques ;

- M. [P] avait donc la qualité de copropriétaire vis à vis du syndicat tant que le jugement prononçant la résolution n'avait pas été notifié au syndicat dans les formes de l'article 6 du décret du 17 mars 1967 ;

- l'annulation de l'assemblée générale du 24 juin 2011 ne peut dès lors résulter de l'annulation en 2017, de la vente du lot n°3 consentie en 2007 à M. [P] ;



- sur le prétendu abus de majorité et l'inopposabilité du modificatif à l'état descriptif de division:

- le règlement de copropriété du 9 mai 1973 est parfaitement conforme aux prescriptions posées par les dispositions des articles 8 et 9 al 1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- les prescriptions de l'article 49 du règlement de copropriété ont été respectées, il n'a jamais été contesté que le modificatif à l'état descriptif de division établi concomitamment à la vente consentie à M. [I] attribue à chaque lot issu de la division du lot n°1 un nombre de tantième dont le total est strictement identique à ceux initialement attribués au lot n°1 ;

- ledit modificatif a été publié à la conservation des hypothèques ;

- M. [I] avait le droit de voter lors de l'assemblée générale du 19 janvier 2009 et à toutes les autres ;



sur les motifs des intimés :

- les cessions intervenues sont parfaitement régulières et ne sauraient constituer un prétendu abus de majorité ;

- en toute transparence, il a toujours été indiqué que les cessions des lots (constituant chacun une chambre d'hôtel) à des investisseurs s'accompagnait de la signature concomitante d'un bail commercial sur la chambre objet de la vente, à son profit, ledit bail prévoyant le mandat donné à cette dernière de représenter le copropriétaire lors des assemblées générales, ce qui est tout à fait logique, puisqu'aux termes du bail susmentionné, c'est elle qui supporte les charges de copropriété en sus du loyer qu'elle leur verse ;

- l'acharnement des copropriétaires à contester l'intervention de nouveaux copropriétaires constitue une tentative d'abus de minorité ;

- l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 et la règle de réduction des voix qu'il institue ne saurait constituer un droit acquis et intangible ;

- l'article 49 dans le corps du règlement de copropriété en est la preuve la plus évidente ;

- la jurisprudence applique de manière assez libérale le formalisme prévu pour la tenue de la feuille de présence ;

- une irrégularité du fonctionnement du conseil syndical est insusceptible d'avoir le moindre effet sur la validité de l'assemblée générale du 19 janvier 2011 ;



- sur la fraude et les dommages et intérêts :

- la fraude ne se présume pas ;

- dès 2008 les copropriétaires ont contesté la validité de la vente du lot n°3 à M. [P] ;

- le jugement du 15 septembre 2008 du tribunal judiciaire de Nice a débouté les copropriétaires des lots n°4 à 11 de leurs demandes de nullité de la vente du lot n°3 consentie à M. [P] ;

- le jugement a été confirmé par arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 30 avril 2010, puis par un arrêt de la Cour de cassation et par un arrêt de renvoi de la même cour d'appel ;

- la vente a été résolue en raison du défaut de paiement du prix ;

- M. [P] avait réalisé cet investissement dans la perspective d'un placement pour louer les chambres à un exploitant unique comme l'ont fait tous les investisseurs de toutes les chambres de l'hôtel dans le cadre du programme de promotion immobilière;

- les copropriétaires ne justifient pas leur préjudice allégué.





Par conclusions transmises le 29 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Madame [L] [H] et la SCI LISEVIC, prise en la personne de son représentant légal, demandent à la cour qu'elle :

- à titre principal :

- annule la convocation du 23 décembre 2010 à l'assemblée générale du 19 janvier 2011, adressée par le cabinet SITA, en l'état de la nullité de l'assemblée générale du 19 novembre 2009, n'avait pas la qualité de syndic ;

- annule en conséquence l'assemblée générale du 19 janvier 2011 ;

- confirme le jugement querellé ;



- à titre subsidiaire :

- prononce la nullité des votes exprimés par Mme [SC] ;

- annule l'assemblée générale du 19 janvier 2011 et les résolutions qui y ont été votées ;



- à titre plus subsidiaire :

- annule l'assemblée générale du 19 janvier 2011 et les résolutions qui y ont été votées faute de constitution régulière d'un bureau de séance ;



- à titre plus subsidiaire encore :

- annule l'assemblée générale du 19 janvier 2011 et les résolutions qui y ont été votées ;



- à titre infiniment subsidiaire :

- prononce la nullité des votes exprimés au titre des lots 12 à 113 ;

- annule l'assemblée générale du 19 janvier 2011 et les résolutions qui y ont été votées ;



- en tout état de cause :

- confirme le jugement du 18 février 2022 en ce qu'il a condamné la SARL HDS à leur régler des dommages et intérêts ;

- l'infirme en ce qu'il a limité les dommages et intérêts à la somme de 1500 euros chacun ;

- condamne la SARL HDS à leur verser la somme de 60 000 euros chacune à titre de dommages et intérêts ;

- déboute la SARL HDS de ses demandes ;

- condamne la SARL HDS à leur verser la somme de 10 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



Au soutien de leurs prétentions, elles font valoir :



sur les manoeuvres frauduleuses :

- depuis 2007, la SARL HDS a commis de nombreuses manoeuvres frauduleuses ;

- M. [P] était complice de M. [TM], la vente étant fictive et dans le but de permettre à ce dernier de détenir la majorité dont il avait besoin pour pouvoir agir librement ;

- il a fallu attendre 10 ans pour que le caractère fictif de cette vente soit confirmé par un jugement du 27 janvier 2017 ;

- M. [TM] a sollicité la résolution de la vente fictive, car il avait besoin de redevenir propriétaire du lot n°3 afin de pouvoir le subdiviser ;

- la SARL HDS par acte du 16 janvier 2008 a subdivisé le lot n°1, soit l'hôtel, en plus d'une centaine de lots d'habitation et elle a fait modifier unilatéralement et à leur préjudice le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ;

- le même jour, le lot n°15 a été confié à son complice, M. [I], qui tout comme M. [P] lui confiait son pouvoir lors des assemblées générales ;

- M. [TM] grâce aux voix attachées aux lots n°3 et 15 (M. [P] et M. [I]) a pu disposer via la SARL HDS de la majorité dont elle avait besoin pour régner sur la copropriété en maître absolu de 2007 à fin 2018 ;

- il a imposé la SA SITA comme syndic de son choix lors de l'assemblée générale du 19 janvier 2009, mettant fin aux fonctions de Maître [T] [V], es qualité d'administrateur provisoire ;

- douze jugements ont été rendus entre le 15 juillet 2019 et le 10 mars 2022, faisant tous droit à la demande des copropriétaires minoritaires visant à obtenir l'annulation des assemblées générales qui se sont succédées depuis 2009 ;



- sur la péremption d'instance :

- selon la jurisprudence de la cour de cassation, elle ne peut être prononcée que par la juridiction devant laquelle elle se déroule ;

- la SARL HDS ne peut pas l'invoquer pour la première fois ;

- quand bien même elle l'aurait soulevée, il y a eu divers actes de procédure interruptifs du délai;



- sur la nullité de la convocation :

- par arrêt du 11 décembre 2024, la cour d'appel a confirmé la nullité de l'assemblée du 19 novembre 2009 aux termes de laquelle la SA SITA a été désignée en qualité de syndic pour la période allant du 19 janvier 2010 au 10 janvier 2011 (résolution n°13) ;

- la SA SITA n'avait pas qualité de syndic lorsque le 23 décembre 2020, elle a convoqué les copropriétaires à l'assemblée générale du 19 janvier 2011 ;

- par jugement du 18 février 2022, l'assemblée du 19 janvier 2009 a été annulée, la SA SITA n'ayant jamais été syndic ;



- sur le défaut de qualité de M. [P] pour donner pouvoir :

- lors de l'assemblée générale du 19 janvier 2011, Maitre [P] a donné pouvoir à Mme [SC];

- par jugement du 27 février 2017, le tribunal judiciaire de Nice a prononcé la résolution de la vente fictive consentie le 8 novembre 2007 à la SARL HDS à M. [P] ;

- la résolution a donc anéantie la vente de façon rétroactive et les parties ont été remises en l'état où elles se trouvaient avant l'acte de vente ;

- M. [P] doit être considéré comme n'ayant jamais été propriétaire du lot n°3, restée propriété de la SARL HDS ;

- lors de l'assemblée générale du 19 janvier 2011, faute d'être copropriétaire, M. [P] n'a donc pu valablement donner pouvoir à Mme [SC] afin de le représenter ;

- en l'absence de mandat régulier, tous les votes émis par Mme [SC] sont nuls et toutes les résolutions prises lors de l'assemblée générale du 19 janvier 2011 sont nulles ;



sur le défaut de validité de la désignation du bureau de séance :

- les résolutions votées sont nulles :

- nullité des résolutions 1 à 4 :

- l'absence de qualité de copropriétaire de M. [P], entraîne la nullité de l'ensemble des résolutions votées et par conséquent des résolutions n°1 à 4 ayant désigné un bureau de séance ;

- aucun bureau n'a donc pu être valablement constitué ;

- nullité de la désignation de deux scrutateurs :

- Mme [SC], détentrice du pouvoir de M. [P] a été désignée en qualité de second scrutateur ;

- M. [P] faute d'être copropriétaires n'a pu valablement lui donner pouvoir de le représenter;

- de même M. [Z], détenteur du pouvoir de M. [I] en qualité de second scrutateur est tout aussi irrégulière ;



sur la nullité résultant de la fraude et de l'abus de majorité :

- la SARL HDS a effectué de nombreuses manoeuvres frauduleuses ;

- lors de la vente des 132 lots issus des trois subdivisions illégales, elle a pris soin de se faire consentir par chaque acquéreur 'un mandat de représentation permanente aux assemblées de copropriété ;



sur l'absence d'autorité de la chose jugée :

- il n'y a aucune autorité de la chose jugée attachée au jugement du 15 septembre 2008 par lequel les minoritaires ont été déboutés à l'époque de leur demande de nullité de la vente consentie à M. [P] ;

- la demande porte sur une annulation de l'assemblée générale du 19 janvier 2011 ;



sur la nullité résultant de l'inopposabilité des votes exprimés au titre des lots illégalement subdivisés : 

- la SARL HDS a fait modifier unilatéralement le règlement de copropriété et l'état descriptif de division au préjudice des minoritaires en procédant à des subdivisions de ses lots n°1, créant 102 lots numérotés de 12 à 113 ;

- les voix qui y sont attachées leur sont inopposables de même que celles de leurs mandataires ;



sur la demande de dommages et intérêts :

- les multiples manoeuvres frauduleuses dont a usé la SARL HDS [Localité 12] 2 000 pendant onze années, leur ont occasionné un important préjudice.





Par conclusions transmises le 25 avril 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les consorts [D], les époux [O] ainsi que les sociétés civiles immobilières (SCI) SCLUOS, [M] et la société de gestion d'[Localité 12] 2000 sollicitent de la cour qu'elle :

 à titre principal :

- annule la convocation du 23 décembre 2010 à l'assemblée générale du 19 janvier 2011, adressée par la SA SITA, qui en l'état de la nullité de l'assemblée générale du 19 novembre 2009, n'avait pas la qualité de syndic ;

- annule en conséquence l'assemblée générale du 19 janvier 2011 ;

- confirme le jugement querellé ;

- déboute la SARL HDS de l'intégralité de ses demandes et notamment de sa demande relative à la péremption d'instance ;



- à titre subsidiaire :

- prononce l'annulation de la convocation de l'assemblée générale du 19 janvier 2011 ;

- prononcé le défaut de qualité de propriétaire de M. [P] suite à l'annulation de la vente du lot n°3 prononcée le 27 janvier 2017, lequel bénéficie de l'autorité de la chose jugée ;

- prononce le défaut de validité du mandat délivré par M. [P] à Mme [SC] dont elle s'est prévalu pour désigner le président de séance, l'un des scrutateurs et se faire désigner elle même désigné aux fonctions de scrutateur ;

- prononce le défaut de validité de tous les votes émis par Mme [SC], au titre du mandat remis par M. [P], afin de contourner les dispositions d'ordre public de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- prononce l'inopposabilité du vite de M. [I] à la copropriété ;

- prononce le défaut de validité de tous les votes émis par M. [Z] au titre du mandat remis par M. [I] ;

- prononce l'annulation des votes exprimés en assemblée générale le 19 janvier 2011 par les mandataires de MM. [P], [I] et [W] -[VW] pour participation à un abus de droit et de majorité destiné à contourner les dispositions de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- prononce l'irrégularité de la feuille de présence en application des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, de l'article 14 du décret du 17 mars 1967 et de l'article 32 du règlement de copropriété ;

- prononce la nullité de la désignation du président de séance, en application des dispositions de l'article 15 du décret du 17 mars 1967 ;

- prononce la nullité de la constitution du bureau de séance, en application des dispositions de l'article 34 du règlement de copropriété, pour n'avoir pas statutairement été constitué de deux scrutateurs ;

- prononce la nullité des votes exprimés au titre des lots n°12 à 113 ;

- prononcé l'annulation de la totalité du procès-verbal de l'assemblée générale du 19 janvier 2011 et les résolutions qui y sont votées, pour violation des règles de convocation, de constitution du bureau de séance et de tenue de l'assemblée, pour non-respect des règles présidant à l'élaboration de l'ordre du jour, ainsi que pour abus de droit et de majorité ;

- prononce l'annulation de l'assemblée générale du 19 janvier 2011 ;



- en tout état de cause :

- ordonne à l'administrateur judiciaire désigné au visa de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ensuite de la confusion d'intérêts et de la collusion ayant existé entre les cabinets de syndic et la SARL HDS d'établir, lors de la vérification des comptes du syndicat actuellement en cours, un projet de répartition approprié qui prendra en compte le cahier des charges et l'état descriptif de division dressés en 1973, seuls opposables aux concluants, puis de donner tous éléments sur les responsabilité encourues ;

- prononce au bénéfice des concluants la dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- déboute la SARL HDS de ses demandes ;

- confirme le jugement du 18 février 2022 en ce qu'il a condamné la SARL HDS à leur régler des dommages et intérêts ;

- l'infirme en ce qu'il a limité les dommages et intérêts à la somme de 1500 euros chacun ;

- condamne la SARL HDS à leur verser la somme de 60 000 euros chacune à titre de dommages et intérêts ;

- déboute la SARL HDS de ses demandes ;

- condamne la SARL HDS à leur verser la somme de 10 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.



Au soutien des leurs prétentions, ils font valoir :



- sur l'annulation de la convocation :

- par arrêt du 11 décembre 2024, la cour d'appel de céans a confirmé la nullité de l'assemblée du 19 novembre 2009 aux termes de laquelle la SA SITA a été désignée en qualité de syndic pour la période allant du 19 janvier 2010 au 10 janvier 2011 (résolution n°13) ;

- la SA SITA n'avait pas qualité de syndic lorsque le 23 décembre 2020, elle a convoqué les copropriétaires à l'assemblée générale du 19 janvier 2011 ;

- par jugement du 18 février 2022, l'assemblée du 19 janvier 2009 a été annulée, la SA SITA n'ayant jamais été syndic ;

- la convocation est nulle et entraîne la nullité de ladite assemblée en toutes ses résolutions ;

- ce défaut d'habilitation non régularisable entraîne inéluctablement la nullité des procès-verbaux des assemblées suivantes, y compris celui de l'assemblée du 19 janvier 2011 ;



- sur l'irrégularité de la feuille de présence :

- elle ne mentionne pas les domiciles des mandataires qui se sont prévalus des pouvoirs de MM. [P], [I] et [J] ;

- les mentions attribuées au président sont pré-imprimées et insusceptibles de se substituer à la mention manuscrite que celui-ci peu apposer que postérieurement à la vérification des pouvoirs;



- sur l'irrégularité du bureau de séance du fait de l'impossibilité pour M. [P] de revendiquer la qualité de propriétaire ;

- M. [P] ne pouvait se prévaloir de la qualité de propriétaire en raison du caractère rétroactif du jugement de résolution du 27 janvier 2017 ;

- la cession du lot n°3 était frauduleuse et fictive ;

- les dispositions du cahier des charges imposant 2 assesseurs n'ont pas été respectées ;





- sur l'irrégularité du bureau de séance du fait du caractère non valide du vote [I] :

- un jugement du 18 février 2022 a déclaré inopposable aux minoritaires le titre notarié du 16 janvier 2022 ;

- deux autres jugements rendus les 10 mars 2022 ont retenu la fraude conjointe de la SARL HDS et M. [P] cédant un lot issu d'une subdivision irrégulière et inopposable au syndicat ;

- le défaut d'approbation de la nouvelle répartition remet en cause la validité des votes ;

- le prononcé de la nullité de l'acte de subdivision du 16 janvier 2009 puis son inopposabilité invalide le vote de M. [I] et entraine la nullité de toutes les assemblées à l'occasion desquelles il a pu confier son mandat ;



- sur la mise en place de l'abus de majorité par la remise des pouvoirs après signature des baux commerciaux :

- les baux commerciaux à l'origine de la remise des pouvoirs permettent à la SARL HDS de contourner la règle de la main dominante ;

- les détenteurs des mandats participent à l'abus de pouvoir ;

- des liens étroits étaient entretenus par la SARL HDS et M. [Z] ;



- l'abus de majorité a été retenu par différentes décisions de justice ;

- la SA SITA et la SARL HDS entretenaient une connivence ;

- au regard des multiples fraudes auxquelles la SARL HDS a eu recours, des collusions instaurées entre elle et M. [P] et avec les syndics successifs, en assurant au promoteur une majorité en assemblée, la copropriété a connu de graves dysfonctionnements ;



Par conclusions notifiées le 9 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire Maître [LM] [E], membre de la SELARL BG & ASSOCIES, sollicite la confirmation du jugement entrepris et réclame contre la SARL HDS ou toute partie perdante la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.



Au soutien de ses prétentions, il fait valoir :

- sur la nullité de l'assemblée générale du 19 janvier 2011 :

- s'agissant de la convocation : elle est affectée d'irrégularités ;

* la SA SITA n'avait pas qualité pour convoquer l'assemblée générale litigieuse du fait de son défaut de mandat en l'état des nullités en cascade des assemblées générales des 19 janvier et 6 mars 2009 ;

* il n'a pas été transmis à Maître [E] en qualité d'administrateur provisoire toutes les archives de la copropriété, en ce compris la feuille de présence, de telle sorte qu'il n'est pas possible de confirmer ou infirmer les irrégularités soulevées par les copropriétaires minoritaires ni de vérifier les pouvoirs annexés à la feuille de présence et par conséquent de s'assurer de la tenue régulière de cette AG ;

* l'absence de feuille de présence constitue une irrégularité de nature à entrainer la nullité de l'assemblée générale ;

- l'assemblée générale est donc nulle. 



L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 30 avril 2025.





MOTIFS DE LA DÉCISION :



Sur la recevabilité de la pièce n° communiquée le 12 mai 2025 par l'appelante :



Aux termes de l'article 914-3 du code de procédure civile, après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office.



En l'espèce, l'ordonnance de clôture est intervenue le 30 avril 2025. Par conséquent la pièce n°93, transmise par l'appelante, postérieurement à celle-ci , sera déclarée irrecevable et écartée des débats.



Sur la péremption d'instance :



Aux termes de l'article 388 du code de procédure civile la péremption doit, à peine d'irrecevabilité, être demandée ou opposée avant tout autre moyen ; elle est de droit.

Le juge peut la constater d'office après avoir invité les parties à présenter leurs observations.



Il est acquis qu'en application des articles 50 et 385 du même code, la péremption d'une instance constitue un incident qui, affectant cette instance, ne peut être prononcée que par la juridiction devant laquelle elle se déroule. Seule une instance en cours peut être affectée par une péremption.



En l'espèce la SARL HDS [Localité 12] 2 000 invoque pour la première fois devant la cour une péremption d'instance qui aurait été acquise devant le tribunal judiciaire de Nice depuis le 14 mars 2018.



Cette demande est irrecevable. Elle aurait dû être soulevée lors de la procédure opposant les parties en première instance. 



Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 19 janvier 2011:



Sur la nullité de la convocation :



L' article 42, alinéa 2 modifié, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 énonce que

les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.



Aux termes de l'article 7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires.



Sauf s'il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l'assemblée générale est convoquée par le syndic.



Les dispositions des alinéas précédents ne sont pas applicables lorsque l'administrateur provisoire est investi par le président du tribunal judiciaire, sur le fondement de l'article 62-7, de tous les pouvoirs de l'assemblée générale. Lorsqu'il n'est investi que d'une partie de ces pouvoirs, les dispositions du deuxième alinéa ne s'appliquent que dans la limite des pouvoirs conservés par l'assemblée générale.



Par arrêt du 11 décembre 2024 la cour d'appel d'Aix-en-Provence a confirmé le jugement du 10 mars 2022 rendu par le tribunal judiciaire de Nice ayant prononcé la nullité de l'assemblée générale tenue le 19 novembre 2009 dans son ensemble, aux termes de laquelle la SA SITA avait été désignée en qualité de syndic pour la période allant du 19 janvier 2010 au 19 janvier 2011 (résolution n°13).



Ainsi la SA SITA n'avait donc pas qualité de syndic lorsqu'elle a convoqué le 23 décembre 2010 les copropriétaires à l'assemblée générale du 19 janvier 2011, du fait de son défaut de mandat.



La convocation est nulle et entraîne par conséquent la nullité de ladite assemblée en toutes ses résolutions, ce défaut d'habilitation étant non régularisable.



Le jugement entreprise sera confirmé par substitution de motifs en ce qu'il a annulé en toutes ses dispositions l'assemblée générale du 19 janvier 2011.



Sur les demandes en dommages-intérêts :



L'article 1382 du code civil dans sa version applicable en la cause, énonce que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.



Il n'est pas contesté que par acte notarié du 8 novembre 2007, la SARL HDS [Localité 12] 20000 a vendu son lot n°3 à M. [P].



Par acte notarié du 16 janvier 2009, la SARL HDS [Localité 12] 2 000 a subdivisé son lot n°1, soit l'hôtel, en plus d'une centaine de lots d'habitation et les a vendus, dont le lot n°15 à M. [I].



La SARL HDS [Localité 12] 2 000 ne conteste pas s'être fait consentie par chaque acquéreur, au profit desquels un bail commercial était souscrit, un mandat afin de les représenter de manière permanente lors des assemblées générales de la copropriété.



Force est de constater que les acquéreurs des lots, ont toujours voté dans le même sens que cette société. 



De cette manière, par l'obtention de ces mandats, la SARL HDS [Localité 12] 2000 a pu s'assurer, lors des assemblées générales, d'une majorité lui permettant d'agir à sa guise, si bien que les règles de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 ont été détournées. 



Elle a pu notamment imposer la SA SITA en qualité de syndic.



Le préjudice subi par les copropriétaires minoritaires consiste dans l'impossibilité qui a été la leur, de pouvoir faire entendre une voix discordante de celle de la SARL HDS [Localité 12] 2000, notamment à l'occasion de l'assemblée générale dont ils demandent l'annulation. 



C'est à bon droit que le tribunal a estimé que ce préjudice serait intégralement réparé par la condamnation de la SARL HDS [Localité 12] 2000 à leur verser à chacun la somme de 1500 euros, en retenant que les copropriétaires opposants ou défaillants étaient en droit de réclamer l'indemnisation du préjudice personnel que leur causaient les décisions adoptées par l'assemblée générale violant les règles de fonctionnement, et ayant eu pour conséquence que les délibérations étaient intervenues dans des conditions irrégulières.



Aucune circonstance ne commande en revanche de majorer le montant de ces indemnités, de sorte que l'appel incident formé de ce chef par les intimés doit être rejeté. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a alloué aux intimés la somme de 1500 euros à chacun d'eux en réparation de leur préjudice subi.



Sur la demande visant à voir lors de la vérification des comptes du syndicat, établir un projet de répartition approprié et donner tous éléments sur les responsabilités encourues :



Aux termes des dispositions de l'article 564 du code de procédure civile à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.



L'article 565 du même code dispose que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent. 



En l'espèce devant le premier juge, aucune demande, ni moyen, ni argument

relatif à voir ordonner à un administrateur judiciaire désigné au visa de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ensuite de la confusion d'intérêts et de la collusion ayant existé entre les cabinets de syndic et la SARL HDS d'établir, lors de la vérification des comptes du syndicat actuellement en cours, un projet de répartition approprié qui prendra en compte le cahier des charges et l'état descriptif de division dressés en 1973, seuls opposables aux concluants, puis de donner tous éléments sur les responsabilité encourues n'a été formulée.



Ainsi cette demande ne tend pas aux mêmes fins que celles formulées devant le premier juge. Son objet est différent des prétentions de première instance.



Elle n'est ni l'accessoire, ni la conséquence ou le complément nécessaire des demandes puisque le litige s'inscrit dans une demande d'annulation d'une assemblée générale pour violation des règles de fonctionnement. Elle n'a pas pour objet la mise en cause de la responsabilité des syndics ayant eu en charge la gestion de la copropriété.



Par conséquent cette demande constitue une demande nouvelle qui sera déclarée irrecevable.



Sur les frais et dépens :



L'article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.



En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.



Il conviendra de confirmer la décision du premier juge en ce qu'il a condamné la SARL HDS [Localité 12] 2 000 aux dépens et à payer aux consorts [D], la SCI Lisevic, la SCI [M], la SCI Scluos, aux époux [K], la société de gestion [Localité 12] 2 000, Mme [L] [H] et la somme de 1 000 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Succombant, la SARL HDS [Localité 12] 2000 sera condamnée aux dépens d'appel. Ses demandes faites sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetés.



Il n'est pas équitable de laisser à la charge des consorts [D], de la SCI [M], de la SCI SCLUOS, des consorts [O] et de la société de gestion d'[Localité 12] 2000, de Mme [H] et de la SCI LISEVIC les frais irrépétibles qu'ils ont exposés en première instance et en appel.



Elle sera également condamnée à verser à chacun d'entre eux et à au syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son administrateur provisoire, la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel.



Les intimés seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par le syndicat, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,



DÉCLARE irrecevable la pièce n°93 de la SARL HDS [Localité 12] 2 000 ;



DÉCLARE irrecevable la demande en péremption d'instance soulevée par la SARL HDS [Localité 12] 2000 ;



DÉCLARE irrecevable la demande des consorts [D], les époux [O] ainsi que les sociétés civiles immobilières (SCI) SCLUOS, [M] et de la société de gestion d'[Localité 12] 2000, tendant à voir ordonner à l'administrateur judiciaire désigné d'établir lors de la vérification des comptes, un projet de répartition approprié et de donner tous éléments sur les responsabilités encourues ;



CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant, 



DÉBOUTE les intimés de leur appel incident ;



CONDAMNE la SARL HDS [Localité 12] 2 000 à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile :

- la somme de 2 000 euros chacun, au bénéfice de M. [F] [D], Mme [X] [HT] épouse [D], Mme [B] [D], M. [Y] [D], Mme [S] [PS] épouse [O], M. [R] [O] et des SCI [M], SCLUOS et SGI 2000 ;

- la somme de 2 000 euros chacun, au bénéfice de Mme [L] [H] et de la SCI LISEVIC; 

- la somme de 2 000 euros au bénéfice du syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire ;



CONDAMNE la SARL HDS [Localité 12] 2000 aux dépens d'appel, dont distraction au profit de la SCP COHEN-GUEDJ-MONTERO-DAVAL-GUEDJ ;



DISPENSE les intimés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par le syndicat, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.



LA GREFFIERE LE PRESIDENT