Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 4 juillet 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 24/00108 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GRBF

NAC : 72D

JUGEMENT CIVIL
 DU 04 JUILLET 2025



DEMANDEURS

M. [Z] [W] [A] [D]
[Adresse 8]
[Localité 1]
Rep/assistant : Maître Mickaël NATIVEL de la SELAS SOCIÉTÉ D’AVOCATS NATIVEL-RABEARISON, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Mme [K] [X] [J] [E] [Y] épouse [D]
[Adresse 8]
[Localité 1]
Rep/assistant : Maître Mickaël NATIVEL de la SELAS SOCIÉTÉ D’AVOCATS NATIVEL-RABEARISON, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION



DÉFENDEURS

M. [T] [O] [P]
[Adresse 7]
[Localité 6]
Rep/assistant : Me Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11]
[Adresse 3]
[Localité 9]
Représenté par son syndic la SARL LOCATION GESTION DE LA REUNION 5SARL LOGER), représentée par son gérant en exercice
[Adresse 2]
[Localité 10]
Rep/assistant : Me Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
Rep/assistant : SARL LOGER (Autre)






Copie exécutoire délivrée le : 04.07.2025
CCC délivrée le : 
à Me Florent MALET, Maître Mickaël NATIVEL de la SELAS SOCIÉTÉ D’AVOCATS NATIVEL-RABEARISON

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique
assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière 

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 27 Mai 2025.
 
LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 04 Juillet 2025. 

JUGEMENT : Contradictoire, du 04 Juillet 2025 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : 


PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES: 

Aux termes d’un acte reçu le 7 novembre 2007 par Maître [H] [R], notaire à [Localité 16], Monsieur [Z] [W] [A] [D] et Madame [K] [X] [J] [E] [Y] épouse [D] ont acquis en état futur d’achèvement, un appartement constituant le lot numéro 26 et un emplacement de stationnement situé au sous-sol du bâtiment, constituant le lot numéro 56, au sein de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 11], situé à [Localité 14], soumis au régime de la copropriété.

Aux termes d’un acte reçu le 28 décembre 2007 par Maître [R], Monsieur [T] [O] [P] a acquis, au sein du même ensemble immobilier, un appartement constituant le lot numéro 25 et un emplacement de stationnement situé au sous-sol, constituant le lot numéro 52. 

Par actes de commissaire de justice en date des 6 et 12 décembre 2023, Monsieur et Madame [D] ont assigné Monsieur [P] et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin de voir condamner le premier à libérer l’emplacement de stationnement correspondant au lot n°56 du règlement de copropriété et à les indemniser du préjudice subi au titre de l’occupation abusive de leur place de stationnement, le deuxième à procéder à la modification de la numérotation de cet emplacement de stationnement.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées électroniquement le 13 novembre 2024, ils demandent au tribunal de :
- ORDONNER la restitution par Monsieur [T] [O] [P], et par tout occupant de son chef, aux époux [D] de l’emplacement de stationnement correspondant au lot n°56 du règlement de copropriété s’appliquant à l’ensemble immobilier [Adresse 12], tel que cela figure dans leur titre
de propriété, reçu le 7 novembre 2007 par Maitre [H] [R], publié le 19 novembre 2007 au Bureau des hypothèques de [Localité 16] (Réunion), volume 2007 P n° 8971.
- CONDAMNER Monsieur [P], et tout occupant de son chef, à libérer l’emplacement de stationnement correspondant au lot n° 56, numéro 26, du règlement de copropriété s’appliquant à l’ensemble immobilier sous astreinte de 1.000 € par infraction constatée.
- CONDAMNER Monsieur [P] à verser la somme de 10.000 € de dommages et intérêts au titre de l’occupation abusive de la place de stationnement appartenant aux demandeurs depuis plusieurs années
- CONDAMNER le syndic de copropriété à inscrire la demande de modification de la place de stationnement à la prochaine assemblée générale de la copropriété.
- ORDONNER à la société LOGER, syndic de copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 11], situé [Adresse 4], de procéder à la modification de la numérotation de l’emplacement de stationnement correspondant au lot n° 56, de telle sorte que ce lot ne porte plus le numéro 25, mais soit désormais numéroté 26 conformément à I’acte d’acquisition des époux [D] et au règlement de propriété.
- ASSORTIR l’obligation du syndic de copropriété d’une astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir.
- CONDAMNER Monsieur [T] [O] [P] et le Syndicat de copropriété de la [Adresse 13], représentée par son syndic en exercice, la SARL LOGER à verser chacun la somme de 3.500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre Ies entiers dépens.
- DEBOUTER Monsieur [T] [O] [P] et la SARL LOGER de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que Monsieur [P] occupe illégalement depuis plusieurs années leur emplacement de stationnement, initialement numérotée 26 dans le plan annexé au règlement de copropriété et à leur acte de vente, et qui a été renumérotée 25. Ils soutiennent que leur droit de propriété est ainsi violé, et qu’ils sont dépossédés de leur bien, pour lequel ils justifient d’un titre. Ils soulignent qu’aucun état descriptif de division modifié n’a jamais été établi. Ils précisent que, contrairement à ce que prétendent les défendeurs, l’emplacement de stationnement portant le numéro 26 sur le plan annexé au règlement de copropriété, correspondant à leur lot n°56, existe bien physiquement dans le parking. Ils considèrent que la renumérotation qui a été réalisée n’a aucune valeur juridique et ne saurait modifier le règlement de copropriété ni l’état descriptif de division régulièrement publiés. 
En réponse au défendeur, ils contestent qu’il ait pu bénéficier d’une prescription acquisitive abrégée, en l’absence de tout juste titre ayant opéré un transfert de propriété de l’emplacement litigieux. 


Aux termes de leurs dernières écritures notifiées électroniquement le 7 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] et Monsieur [T] [P] demandent au tribunal de :
- JUGER que Monsieur [T] [P] est propriétaire de l’actuel emplacement de stationnement n°25 situé au sous-sol de la Résidence [Adresse 11] et tel qu’il est actuellement matérialisé et numéroté, 
- DÉBOUTER les époux [D] de leurs demandes, fins et conclusions plus amples et contraires, 
- ORDONNER la publication de la décision à intervenir au Service de Publicité Foncière de [Localité 15], 
À titre subsidiaire et avant dire droit : 
- ORDONNER le transport sur les lieux, afin de vérifier et constater in situ la réalité physique des emplacements de parking sous-sol et la disparition physique de l’emplacement des époux [D] de ce parking sous-sol, 
Et/ou, 
- ORDONNER une expertise judiciaire et commettre tel expert que la juridiction de céans voudra bien désigner aux fins de : 
• Vérifier et constater in situ la réalité physique des emplacements de parking sous-sol ; 
• Vérifier et constater in situ la disparition physique de l’emplacement des époux [D] de ce parking sous-sol ; 
• Donner à la juridiction tous les éléments de fait lui permettant de rendre sa décision; 
En tout état de cause, 
- CONDAMNER solidairement les époux [D] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la RÉSIDENCE [Adresse 11] et à Monsieur [T] [P] la somme de 3.500,00 € chacun au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- CONDAMNER les époux [D] aux entiers dépens.

En défense, ils répondent que les demandeurs sont informés depuis plusieurs années que le lot 56, correspondant à l’emplacement n°26 de parking, n’existe pas, mais qu’ils n’ont pris aucune mesure pour y remédier. Ils considèrent que la situation actuelle résulte d’une série de manquements qui ne leur sont pas imputables. Ils soutiennent que les demandes formulées se heurtent à l’absence physique de leur lot au sein de la copropriété, l’état descriptif de division mentionnant 26 emplacements de stationnement alors qu’il n’en existe que 25 en réalité. Ils considèrent que monsieur [P] occupe l’emplacement litigieux, numéroté 25, conformément à la note en date du18 mars 2009 diffusée par le promoteur qui a modifié l’attribution des places de parking. Il soutient au surplus avoir acquis la propriété de cet emplacement par l’effet de la prescription acquisitive abrégée, sur la base de la note du 18 mars 2009 qui constituerait le juste titre lui ayant transféré la propriété de cette place.
Ils estiment que la demande indemnitaire est mal fondée alors que les époux [D] sont au courant de la situation depuis plus de quinze ans et qu’ils n’ont jusqu’alors jamais agi. Ils concluent au débouté des demandes dirigées contre le syndic de copropriété, qui n’est pas attrait dans la cause.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien des prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 27 mai 2025.

Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 4 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes dirigées contre Monsieur [P] 
Aux termes des articles 544 et 545 du code civil : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » et « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. »
En l’espèce, aux termes de l’acte de vente en l’état futur d’achèvement en date du 7 novembre 2007, les époux [D] ont acquis notamment le lot n°56 composé d’un emplacement de stationnement situé au sous-sol du bâtiment de la résidence [Adresse 11], portant le numéro 26 du plan de commercialisation. 
Le règlement de copropriété reçu le 30 août 2007 par Maître [H] [R], notaire à [Localité 16], relatif à l’immeuble à construire situé au [Adresse 5], dénommé [Adresse 11], et en particulier l’état descriptif de division de l’immeuble, décrit le lot numéro 56 comme un emplacement de stationnement situé au sous-sol du bâtiment, figurant sous liseré rouge sur les plans annexés. Les demandeurs n’ont pas versé aux débats le plan annexé au règlement de copropriété, et leur pièce 4 ne porte aucun tampon, ni aucune mention d’un auteur permettant d’avoir la certitude qu’il s’agit du plan de commercialisation. En revanche, le 2e plan annexé au procès-verbal de constat dressé par Maître [S] le 3 octobre 2024, est revêtu du tampon « annexé à la minute d’un acte reçu le 30 août 2007 par Me [H] [R] » : il se déduit de cette date que ce plan est bien celui annexé au règlement de copropriété. Or, sur ce plan figure bien un emplacement de stationnement numéroté 56, situé juste à côté de l’accès véhicules et bordé par une circulation piétonne et un accès piéton. Le rapprochement de ce plan avec les différents constats d’huissier versés aux débats démontre que cet emplacement 56 est l’emplacement litigieux. Les demandeurs disposent donc bien d’un titre de propriété pour cet emplacement précis, et aucun autre, dans le parking sous-terrain.
La « note d’information » rédigée le 18 mars 2009 par la société Kaliste Invest, promoteur de la résidence, et qui a pour objet « l’attribution définitive des places de parking », ne saurait évidemment avoir transféré la propriété de l’emplacement litigieux. S’agissant d’un acte unilatéral émanant du promoteur, qui, à cette date, avait déjà cédé l’emplacement de stationnement constituant le lot de copropriété numéro 56 en litige (l’acte de vente des époux [D] ayant été publié au service de la publicité foncière dès le 19 novembre 2007), il ne peut avoir pour effet d’imposer un transfert de la propriété de cet emplacement, aux époux [D] qui en étaient alors déjà propriétaires. 
L’argument des défendeurs consistant à dire que l’emplacement de stationnement des époux [D] n’existe pas physiquement ne tient pas à la lecture du plan annexé au règlement de copropriété. S’il ressort de la comparaison entre le règlement de copropriété et les photographies du constat établi par Maître [I] [L] que le parking compte en réalité 25 emplacements de stationnement au lieu des 26 prévus, l’emplacement de stationnement inexistant est celui correspondant au lot 38 (numéroté 8 sur ce qui semble être le plan de commercialisation). L’emplacement acquis par les époux [D], à savoir le lot 56, existe bien, simplement il a été renuméroté 25 au lieu de 26 comme prévu initialement au plan de commercialisation visé dans leur acte de vente. Cette simple renumérotation ne saurait les priver de leur droit de propriété, qui s’exerce bien sur le lot de copropriété 56, conformément à leur titre de propriété et au règlement de copropriété. 
Il reste néanmoins à vérifier si le défendeur, Monsieur [P], peut revendiquer sa propriété par l’effet de la prescription acquisitive abrégée.
- sur le moyen de défense tirée de la prescription acquisitive abrégée
Aux termes des articles 2258 et 2261 du code civil : « La prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi » et « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire ».
Aux termes de l’article 2272 du même code : « Celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. »
En l’espèce, monsieur [P] invoque, pour prétendre bénéficier de la prescription abrégée et avoir acquis l’emplacement litigieux, la note d’information émanant du promoteur, comme juste titre. Néanmoins, ce document n’a pas vocation à constituer le « juste titre » exigé par la loi pour pouvoir bénéficier du délai abrégé de prescription acquisitive, puisqu’il ne s’agit nullement, ainsi que le tribunal l’a déjà dit plus haut, d’un acte translatif de propriété.
Ce moyen de défense ne saurait donc pas prospérer. La demande de monsieur [P] de se voir reconnaître propriétaire de l’emplacement litigieux, actuellement numéroté 25, sera rejetée. 
- sur les demandes subsidiaires de transport sur les lieux et/ou d’expertise
Aux termes de l’article 144 du code de procédure civile : « Les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer ».
En l’espèce, le tribunal dispose de l’ensemble des éléments nécessaires pour statuer sur les demandes qui lui sont soumises, les éléments de preuve versés aux débats par les parties étant amplement suffisants. Par conséquent, les demandes subsidiaires de procéder à un transport sur les lieux et/ou d’ordonner une expertise, qui sont inutiles, seront rejetées.
- sur les demandes de restitution et de libération de l’emplacement litigieux
La propriété des demandeurs sur l’emplacement de parking correspondant au lot de copropriété numéro 56, emplacement actuellement renuméroté 25 à la peinture sur les murs du parking, étant établie, et l’occupation de cet emplacement de parking par Monsieur [P] et/ou ses locataires n’étant pas contestée, il sera fait droit aux demandes de restituer et libérer cet emplacement. Dès lors que l’occupation de l’emplacement dont les époux [D] sont propriétaires n’est pas contestée, la question de la bonne foi est indifférente.
La libération sera ordonnée sous astreinte de 500 euros par infraction constatée ; cette astreinte, provisoire, sera prévue pour trois mois. 
- sur la demande indemnitaire
Les demandeurs, qui avaient connaissance depuis 2009 de l’imbroglio causé par les agissements du promoteur, n’ont engagé une action qu’en 2023. Ils ne versent aucune pièce pour démontrer le préjudice qui leur aurait été causé, alors que leur bien immobilier au sein de la résidence [Adresse 11] est de toute évidence loué, puisqu’ils résident en métropole. Ils seront par conséquent déboutés de leur demande indemnitaire, en l’absence de préjudice établi.
Sur les demandes dirigées contre le syndic de copropriété
Les demandes dirigées contre le syndic de copropriété, organe exécutif de la copropriété, qui n’a nullement été assigné en tant que tel dans la présente instance, puisque seul le syndicat des copropriétaires (dénommé par erreur « syndicat de copropriété », notion qui n’a pas d’existence juridique), représenté par son syndic en exercice, la société LOGER, l’a été, ne sauraient prospérer. Elles seront donc rejetées.
Sur les mesures de fin de jugement
Monsieur [P], qui perd son procès, sera condamné aux dépens, ainsi qu’à verser la somme de 2 500 euros aux demandeurs. En revanche, les demandeurs, qui perdent s’agissant des demandes dirigées contre le syndicat des copropriétaires, seront condamnés in solidum à lui verser 1 500 euros pour ses frais irrépétibles.



PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
ORDONNE la restitution par Monsieur [T] [O] [P], et par tout occupant de son chef, de l’emplacement de stationnement correspondant au lot n°56 du règlement de copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 11], 

CONDAMNE Monsieur [T] [O] [P] et tout occupant de son chef à libérer l’emplacement de stationnement correspondant au lot n° 56 du règlement de copropriété s’appliquant à l’ensemble immobilier [Adresse 11], situé au [Adresse 5], et ce sous astreinte provisoire de 500 € (cinq cents euros) par infraction constatée, pour une durée de trois mois,

REJETTE la demande reconventionnelle de Monsieur [T] [O] [P] de se voir déclarer propriétaire de cet emplacement de stationnement,
REJETTE la demande de dommages et intérêts dirigée contre Monsieur [T] [O] [P],
REJETTE toutes les demandes dirigées contre le syndic de copropriété,
REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires des parties,
CONDAMNE Monsieur [T] [O] [P] aux dépens, 
CONDAMNE Monsieur [T] [O] [P] à payer à Monsieur [Z] [W] [A] [D] et Madame [K] [X] [J] [E] [Y] épouse [D] la somme de 2 500 € (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [W] [A] [D] et Madame [K] [X] [J] [E] [Y] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] la somme de 1 500 € (mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

La greffière La présidente,