Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 4 juillet 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 22/03021 - N° Portalis DB3Z-W-B7G-GEZQ

NAC : 30E

JUGEMENT CIVIL
 DU 04 JUILLET 2025



DEMANDEURS

M. [W] [G] [K] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me Françoise BOYER-ROZE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION




DÉFENDERESSE

S.C.I. LES SAPHIRS 
Imatriculée au RCS de Saint-Denis sous le numéro 388 708 174, agissant poursuites et diligences de son représentant légal
[Adresse 2]
[Localité 5]
Rep/assistant : Me Rohan RAJABALY, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION











Copie exécutoire délivrée le : 04.07.2025
CCC délivrée le : 
à Me Françoise BOYER-ROZE, Me Rohan RAJABALY

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Le Tribunal était composé de :

Madame Sophie PARAT, Juge Unique
assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière 

LORS DES DÉBATS

L’affaire a été évoquée à l’audience du 27 Mai 2025.
 
LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 04 Juillet 2025. 

JUGEMENT : Contradictoire, du 04 Juillet 2025 , en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : 


PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES: 


Monsieur [W] [G] [K] [Z] est le gérant de la société CAP REUNION, dont l’activité consiste en l’import export et la commercialisation de marchandises diverses.

Suivant acte sous seing privé en date du 27 janvier 2014, la SCI Les Saphirs a consenti à Monsieur [Z] un bail commercial portant sur un terrain situé [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500 euros hors taxes, pour une durée de neuf ans à compter du 1er février 2014.

Le 18 mai 2022, la SCI Les Saphirs a fait signifier à Monsieur [Z] un congé avec dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux, en particulier du droit au renouvellement, au motif qu’il n’était pas immatriculé au registre du commerce de Saint-Denis. 

Par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2022, Monsieur [W] [G] [K] [Z] et la société CAP REUNION ont assigné la SCI Les Saphirs devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin de voir prononcer la nullité de ce congé et le renouvellement du bail. 

Par ordonnance en date du 23 mai 2023, le juge de la mise en état a notamment déclaré irrecevable l’action engagée par la société CAP REUNION à l’encontre de la SCI Les Saphirs.

La société CAP REUNION et Monsieur [Z] ont interjeté appel de cette ordonnance. 

Le 12 décembre 2023, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt de la cour d’appel de Saint-Denis de la Réunion et a ordonné le retrait du dossier du rôle. 

Par arrêt du 6 mars 2024, la cour d’appel de Saint-Denis a confirmé l’ordonnance du 23 mai 2023 en toutes ses dispositions. 

Par conclusions notifiées électroniquement le 18 avril 2024, la SCI Les Saphirs a demandé la réinscription de l’affaire au rôle.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 7 mars 2025, Monsieur [Z] demande au tribunal de :
A TITRE PRINCIPAL :
- PRONONCER la nullité du congé délivré le 18 mai 2022 par la SCI LES SAPHIRS représentée par son représentant légal en exercice,
En conséquence,
- PRONONCER le renouvellement du bail conclu entre Monsieur [Z] et la SCI LES SAPHIRS, 
A TITRE SUBSIDIAIRE :
- ORDONNER la requalification du bail commercial conclu le 27 janvier 2014 en bail professionnel ;
- PRONONCER la nullité du congé délivré le 18 mai 2022 par la SCI LES SAPHIRS représentée par son représentant légal en exercice,
- PRONONCER le renouvellement du bail conclu entre Monsieur [Z] et la SCI LES SAPHIRS, 
EN TOUT ETAT DE CAUSE :
- DEBOUTER la SCI LES SAPHIRS prise en la personne de son représentant légal en exercice de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;
- CONDAMNER la SCI LES SAPHIRS prise en la personne de son représentant légal en exercice à payer à Monsieur [W], [G], [K] [Z] la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que la commune intention des parties en signant le bail était de donner les locaux à bail à la société CAP REUNION. Il tire argument de la mention « ou société » ajoutée dans le bail, après son nom ; il soutient également que la bailleresse ne pouvait ignorer que la société CAP REUNION était son preneur, puisqu’elle lui réglait tous les loyers, qu’elle a mandaté la société pour procéder au branchement d’un compteur et qu’elle a exercé son activité dans les locaux au su et au vu de tous. Il soutient que le motif du congé n’est en tout état de cause pas valable puisqu’il est bien inscrit au registre du commerce et des sociétés de Saint-Denis.
En réponse sur les demandes reconventionnelles, il conteste avoir réalisé des aménagements interdits dans les lieux, précisant notamment que les conteneurs litigieux étaient déjà présents lors de sa prise à bail, comme le démontrent des photos satellites antérieures.
A titre subsidiaire, il demande la requalification du bail en bail professionnel, soutenant avoir exercé son activité professionnelle dans les lieux depuis huit années. 


Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 29 octobre 2024, la SCI Les Saphirs demande au tribunal de :
- DEBOUTER Monsieur [Z] de toutes ses demandes,
A titre reconventionnel :
- PRONONCER la résiliation judiciaire du bail commercial en date du 27.01.2014.
- ORDONNER l‘expulsion des lieux de Monsieur [Z] [W] [G] [K] ainsi que tous occupants de son chef, dans le mois de la signification du jugement à intervenir et avec le concours de la force publique si besoin est.
- CONDAMNER Monsieur [Z] [W] [G] [K] au paiement d’une indemnité d‘occupation d’un montant dc 500 euros a compter du jugement à intervenir.
- CONDAMNER Monsieur [Z] [W] [G] [K] à une astreinte de 500 euros à compter de la signification du jugement a intervenir jusqu’à la libération effective des lieux.
A titre subsidiaire
- VALIDER le congé délivré par la SCI LES SAPHIRS a Monsieur [Z] [W] [G] [K] pour le 31.01.2023.
- ORDONNER l'expulsion des lieux de Monsieur [Z] [W] [G] [K] ainsi que tons occupants de son chef, dans le mois de la signification du jugement à intervenir et avec le concours de la force publique si besoin est.
- CONDAMNER Monsieur [Z] [W] [G] [K] au paiement d’une indemnité d‘occupation d’un montant dc 500 euros à compter du jugement à intervenir.
- CONDAMNER Monsieur [Z] [W] [G] [K] à une astreinte de 500 euros à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux.
En tout cas :
- CONDAMNER Monsieur [Z] [W] [G] [K] à payer à la SCI LES SAPHIRS la somme de 3.000 euros an titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens.
Et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maitre Rohan RAJABALY pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l'avance sans en avoir reçu provision.

Au soutien de ses prétentions, elle reproche plusieurs manquements contractuels à son preneur. Il s’agit en premier lieu de la sous-location non autorisée des lieux à la société CAP REUNION. Elle souligne que celle-ci a admis dans ses écritures avoir exploité dès le début les locaux loués, ce qui constitue un aveu judiciaire. Il s’agit également de la réalisation d’aménagements et de transformations effectués sans autorisation, consistant notamment en l’installation de conteneurs et la pose de tôles couvrant la partie entre les conteneurs. 
A titre subsidiaire, elle fait valoir que Monsieur [Z] n’a pas droit au renouvellement du bail commercial puisqu’il n’était pas immatriculé au registre de commerce et des sociétés à la date de délivrance du congé. Elle en déduit qu’il aurait dû quitter les lieux le 31 janvier 2023, en application du congé qui lui avait été délivré le 18 mai 2022, de sorte qu’elle est fondée à demander son expulsion des lieux.


Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien des prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 27 mai 2025.

Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 4 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur la validité du congé délivré le 18 mai 2022 par la SCI Les Saphirs 

Aux termes de l’article L.145-8 du code de commerce : « Le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux. »
Aux termes des premier et dernier alinéas de l’article L. 145-9 du même code : « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement » et « Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »

Par acte extrajudiciaire en date du 18 mai 2022, la SCI Les Saphirs a délivré à Monsieur [Z] un congé pour le 31 janvier 2023, en lui « déniant tout droit au bénéfice des dispositions des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce relatifs au statut des baux commerciaux et au droit au renouvellement, et ce en raison de l’absence d’immatriculation de Monsieur [Z] [W] [G] au registre de commerce de Saint-Denis pour le bien situé au [Adresse 1] ».
En l’espèce, Monsieur [Z] soutient que le congé aurait été délivré à une mauvaise personne, le véritable locataire étant la société CAP REUNION. Cependant, ainsi que la cour l’a déjà développé dans les motifs de son arrêt du 9 mars 2024, aucun des éléments versés par le demandeur ne permet de démontrer que la société était bien le locataire des locaux au [Adresse 1] à [Localité 5]. 
Les stipulations du bail commercial, qui sont claires, et mentionnent comme preneur Monsieur [Z], ne sauraient être interprétées par la juridiction, sauf à les dénaturer, et ce malgré l’ajout de la mention « ou société » après le nom du preneur en page 3 du bail. En effet, une telle mention, qui pourrait éventuellement s’envisager dans le cas d’une société en formation, n’a aucun sens alors que la société CAP REUNION existait déjà à la date de signature du bail. 
Toutes les pièces à l’en-tête de la société CAP REUNION mentionnent une adresse qui n’est pas celle des locaux loués par Monsieur [Z]. 
Le fait que certains loyers aient été payés par la société CAP REUNION n’est pas déterminant non plus, en l’absence de toute quittance établie au nom de la société, qui aurait permis d’accréditer l’acceptation de la bailleresse.
Enfin, aucun acte extrajudiciaire n’a été signifié à la société CAP REUNION : contrairement à ce que soutient le demandeur, l’ordonnance sur requête rendue le 4 jullet 2022 autorisant la réalisation d’un constat dans les locaux, a été signifiée le 3 août 2022, non à la société CAP REUNION mais bien à Monsieur [Z], à qui la bailleresse envisageait de reprocher des manquements à ses obligations contractuelles.
Ce moyen ne saurait donc de toute évidence prospérer. 
Pour le reste, il ressort de l’extrait Kbis versé par Monsieur [Z] lui-même que, s’il est immatriculé au registre du commerce et des sociétés de Saint-Denis de La Réunion, son immatriculation date du 27 août 2024, soit près de deux années après avoir entamé la présente procédure. 
Or, la condition d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés s’apprécie à la date de délivrance du congé. Par conséquent, le congé délivré à Monsieur [Z] le 18 mai 2022, date à laquelle il n’était pas immatriculé au registre du commerce et des sociétés, est valable. 

Sur la demande subsidiaire de requalification en bail professionnel

Monsieur [Z], qui semble entretenir une confusion entre sa personne et la société dont il est le gérant, soutient dans ses écritures tout à la fois que la société CAP REUNION et lui-même ont exercé durant huit années leur activité de façon continue, apparente et pérenne dans les locaux loués. Or, s’il a exercé en tant que professionnel son activité au sein des locaux loués, il ne peut s’agir alors que d’une activité distincte de celle de la société CAP REUNION, sauf à dénier toute existence légale et toute personnalité juridique à cette société commerciale. Néanmoins, il ne produit aux débats aucune pièce démontrant l’existence d’une activité professionnelle exercée en son nom au sein de ces locaux, depuis la conclusion du bail. Il sera donc débouté de sa demande subsidiaire.

Sur les conséquences de la validité du congé délivré le 18 mai 2022

Le congé délivré le 18 mai 2022 étant valide, la demande subsidiaire de requalification en bail professionnel étant rejetée, le tribunal fera droit à la demande reconventionnelle d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z], qui est devenu occupant sans droit ni titre depuis le 1er février 2023. Il sera également fait droit à la demande de le condamner à payer une indemnité d’occupation de 500 euros, à compter du présent jugement, ce montant correspondant au montant du loyer mensuel fixé contractuellement. En revanche, il n’y a pas lieu de prononcer une astreinte, le concours de la force publique étant de nature à assurer l’exécution de la décision d’expulsion.
La demande reconventionnelle de prononcer la résiliation du bail devient sans objet puisque le congé est valide. Le tribunal n’examinera donc pas les moyens qui étaient apportés à son soutien.

Sur les mesures de fin de jugement

Monsieur [Z], qui perd son procès, sera condamné aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par Maître RAJABALY. Il sera également condamné à verser à la défenderesse la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles. 

PAR CES MOTIFS
Le tribunal,
REJETTE la demande de prononcer la nullité du congé délivré le 18 mai 2022 par la SCI Les Saphirs et de prononcer le renouvellement du bail commercial conclu le 27 janvier 2014 entre la SCI Les Saphirs et Monsieur [W] [G] [K] [Z],

REJETTE la demande subsidiaire de requalifier le bail commercial en bail professionnel,

VALIDE le congé délivré à Monsieur [W] [G] [K] [Z] par la SCI Les Saphirs pour le 31 janvier 2023,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [W] [G] [K] [Z], ainsi que de tous occupants de son chef, des lieux situés au [Adresse 1], dans un délai d’un mois, au besoin avec le concours de la force publique,

RAPPELLE que le sort des biens laissés dans les locaux est réglé par les articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Monsieur [W] [G] [K] [Z] à payer à la SCI Les Saphirs une indemnité d’occupation d’un montant de 500 € (cinq cents euros) à compter du présent jugement, 
REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires des parties,
CONDAMNE Monsieur [W] [G] [K] [Z] aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Rohan RAJABALY conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [W] [G] [K] [Z] à payer à la SCI Les Saphirs la somme de 2 500 € (deux mille cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

La greffière La présidente,