Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 4 juillet 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]





REFERENCES : N° RG 25/00364 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2QLE

Minute : 25/837







OFFICE PUBLIC SEINE SAINT DENIS HABITAT
Représentant : Me [U], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

 

C/


Monsieur [D] [N]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 04 Juillet 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 28 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


OFFICE PUBLIC SEINE SAINT DENIS HABITAT, 
demeurant [Adresse 2]
[Localité 5]

représenté par Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :


Monsieur [D] [N], 
demeurant [Adresse 3]
[Localité 8]

comparant en personne



D'AUTRE PART













EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 avril 2012, l'OPH de la SEINE-SAINT-DENIS a donné à bail à Madame [M] [V] [W] épouse [N] un appartement situé [Adresse 10] [Localité 7] [Adresse 11], pour un loyer mensuel de 353,46 euros, augmenté des provisions sur charges.

Par délibération du conseil d’administration du 22 Mars 2016, l’OPH de la SEINE-SAINT-DENIS a modifié sa dénomniation sociale pour devenir SEINE-SAINT-DENIS HABITAT. 

Selon avenant au contrat en date du 31 aout 2020, le contrat de location a été transféré à Monsieur [D] [N].

Par acte de commissaire de justice en date du 12 décembre 2023, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier à Monsieur [D] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2102,48 euros en principal, au titre des loyers impayés au 7 décembre 2023 et d'avoir à justifier de l'assurance du logement. 

La Caisse d’allocations familiales a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 25 août reçue le 30 août 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2024, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner Monsieur [D] [N] aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [D] [N] au paiement de la somme de 3787,71 euros suivant décompte arrêté au terme du mois d’aout 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du commandement de payer du 12 décembre 2023,le condamner au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de septembre 2024, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés, le condamner d’avoir à produire son assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir le condamner au paiement la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 27 décembre 2024.

À l'audience du 28 avril 2025, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6712,88 euros arrêtée au 23 avril 2025, loyer du mois de mars inclus. Il est opposé à la demande de délais de paiement.

L'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT soutient que Monsieur [D] [N] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer du 12 décembre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

À l'audience, Monsieur [D] [N] reconnait être redevable des loyers et charges. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois à partir de juin et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il vit avec ses 4 enfants, dont 2 majeurs, son épouse est décédée en 2019. Il indique qu’il recherche un emploi et est récemment inscrit à France Travail, si bien qu’il ne perçoit pas encore d’indemnités. Il rembourse des crédits pour 117 euros par mois. Il explique qu’il est parti à l’étranger et que pendant son absence ses enfants n’ont pas payé le loyer. Il justifie de la souscription d’une assurance au LCL en 2019, mais n’a pas l’attestation annuelle à l’audience.
 
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2025.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 28 mai 2025, l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT indique avoir reçu l’attestation d’assurance de Monsieur [D] [N] et se desiste de sa demande à ce titre.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. 

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 27 décembre 2024 en vue d'une audience prévue le 28 avril 2025, soit plus de six semaines après.

D'autre part, la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT le 30 août 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 novembre 2024. Ainsi la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), est réputée constituée, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. 

Dès lors, si son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur. 

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343). 

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 10 avril 2012 et tacitement reconduit après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer. 

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 12 décembre 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. 

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi. 

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 23 janvier à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 10 avril 2012 à compter du 24 janvier 2024.
 
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [D] [N], justifie de sa situation personnelle et financière et propose le remboursement de la dette par plusieurs mensualités.

Toutefois, les loyers et charges ne sont pas payés depuis plusieurs mois, et Monsieur [D] [N] n’a, au jour de l’audience, aucune ressource dans l’attente du versement de prestations pour le chômage dont le montant n’est pas connu. Il n’apparait donc pas en capacité de rembourser la dette locative.

En outre, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [D] [N] n’a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges. 

Les conditions prévues par la loi ne sont donc pas réunies.

Il convient dès lors de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du 

Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [D] [N] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 avril 2012, du commandement de payer délivré le 12 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 23 avril 2025 que l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 
 
Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 7,62 euros et 38,10 euros, soit la somme de 45,72 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [D] [N] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 6667,16 euros, au titre des sommes dues au 23 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 27 novembre 2024 sur la somme de 2563,56 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [D] [N] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT les frais irrépétibles qu'il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [D] [N] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 avril 2012 entre l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT d'une part, et Monsieur [D] [N] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 10] à [Localité 8], sont réunies à la date du 24 janvier 2024, 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [D] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [D] [N] à compter du 24 janvier 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [D] [N] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 6667,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 23 avril 2025 échéance de mars incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 27 novembre 2024 sur la somme de 2563,56 euros et du présent jugement sur le surplus,





CONDAMNE Monsieur [D] [N] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de l’échéance d’avril 2025, et jusqu'à complète libération des lieux, 

CONDAMNE Monsieur [D] [N] à payer à l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [D] [N] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 12 décembre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

DEBOUTE l'OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de ses autres demandes et prétentions.


LE GREFFIER LE PRÉSIDENT