Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 4 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/01099 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGAV

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 JUILLET 2025
MINUTE N° 25/00908
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Nous,M. Michaël MARTINEZ, Juge, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 05 Mai 2025 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [N], [R], [T] [V], demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 216

ET :

LA SOCIETE LOUAY, dont le siège social est sis [Adresse 1]
[Adresse 5]

représentée par Me Afifa TEKARI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire C2083

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 1er juin 2021, Mme [N] [V] a consenti à la SAS Louay, un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7].

Le 31 mai 2021, le précédent locataire, la SAS [Adresse 6], avait conclu avec Mme [V] un accord de résiliation amiable du bail commercial. La sociéé Louay, également partie à l'acte, avait accepté de reprendre la dette locative de la société [Adresse 6], fixée à 14 242,37 euros.

Par acte de commissaire de justice du 1er mars 2024, Mme [V] a fait délivrer à la SAS Louay, un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Le même jour elle lui a également fait délivrer un commandement de produire l'attestation d'assurance.

Par acte de commissaire de justice du 3 mai 2024, Mme [V] a fait assigner la SAS Louay en référé devant le président de ce tribunal, en acquisition de la clause résolutoire du bail et expulsion.

L'affaire a été appelée aux audiences des 15 juillet 2024, 27 septembre 2024, 18 novembre 2024 et 3 mars 2025 au cours desquelles il a été fait droit aux demandes de renvoi des parties.

A l'audience du 5 mai 2025, la société Louay a de nouveau formulé une demande de renvoi qui a été rejetée par le juge des référés.

Dans ses dernières conclusions, soutenues à l'audience, Mme [V] demande au juge des référés de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 1er avril 2024 sur le fondement des deux commandements précités,
- ordonner l'expulsion de la SAS Louay ainsi que de toute personne se trouvant dans les lieux selon les formes légales avec, si besoin, l'assistance nécessaire d'un serrurier et/ou du concours de la [Localité 4] Publique,
- condamner à titre provisionnel la SAS Louay à lui régler la somme de 29 961,70 euros, échéance du mois de février 2025 incluse au titre des loyers, indemnités et charges impayés avec une possibilité d'actualisation jusqu'à la date d'audience de plaidoirie,
- condamner à titre provisionnel la SAS Louay à régler une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu'à la libération effective des locaux matérialisée par la date effective de la remise des clés, tout mois commencé étant dû en totalité, chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé, la date du fait générateur étant le 1er de chaque mois outre les charges en sus,
- l'autoriser à procéder à toute saisie-vente des meubles, immeubles et véhicules appartenant à la défenderesse jusqu'au paiement intégral de la dette,
- dire que la vente du matériel se trouvant dans les lieux sera effectuée conformément aux dispositions des articles R. 221-30, R. 221-40 du code des procédures civiles d'exécution,
- l'autoriser à s'exonérer de l'article L. 412-1 afin de lui permettre de reprendre les lieux au plus vite, ce d'autant plus que le locataire accuse d'un arriéré locatif important,
- condamner à titre provisionnel la SAS Louay à régler la somme de 
15 719,33 euros correspondant à la différence entre le montant total dû et la reprise de solde à la prise à bail,
- condamner la SAS Louay à régler la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce comprenant la délivrance des deux commandements et de l'assignation outre de leur éventuelle dénonciation aux créanciers inscrits,
- rappeler l'exécution provisoire de droit, Prendre acte de la notification aux éventuels créanciers inscrits,
- débouter purement et simplement la SAS LOUAY de toutes demandes et moyens, y compris en cas de demandes de délais de paiement.

Dans ses dernières conclusions, soutenues à l'audience, la société Louay demande au juge des référés de :
A titre principal
- écarter des débats les pièces 7 à 10 produites en demande, pour non-respect du contradictoire,
- constater l'existence de contestations sérieuses relatives à la créance et son exigibilité,
- débouter en conséquence Mme [V] de l'ensemble de ses demandes et la renvoyer à mieux se pourvoir au fond
A titre subsidiaire
- constater l'existence de contestations sérieuses relatives à la créance et son exigibilité,
- constater l'existence d'un important trop perçu à rembourser par le bailleur au titre des charges et impôts fonciers pour un total de l'ordre de 19 297 euros,
- dire qu'en présence de telles contestations, il n'y a pas lieu à constater l'acquisition de la clause résolutoire en référé
- fixer la provision à payer à la somme non contestées de 10 664,70 euros,
- lui accorder un délais de 24 mois pour se libérer,
- débouter Mme [V] du surplus des demandes et moyens dire que chaque partie supporte les frais exposés pour assurer sa défense,
- statuer ce que de droit sur les dépens et en exclure les frais des commandements délivrés le 1er mars 2024.

Après clôture des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2025.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions de la partie demanderesse, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance.

MOTIFS

Sur la demande de rejet des pièces 7 à 10 produites par Mme [V]
Selon l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

En l'espèce, le 28 février 2025, Mme [V] a signifié sa pièce n° 7.

L'affaire a été renvoyée lors de l'audience du 3 mars 2025 pour que la société Louay puisse conclure.

Cette dernière a conclu le 2 mai 2025 soit trois jours avant l'audience de plaidoiries. Le lendemain, Mme [V] a notifié par RPVA un bordereau de pièces, faisant été de la transmission d'une nouvelle pièce, la pièce n° 11. Ce bordereau implique que les pièces n° 8 à 10 auraient été notifiées entre le 28 février et le 3 mai. Toutefois, en l'absence de bordereau, il y a lieu de considérer que les pièces 8 à 11 ont été communiquées le 3 mai 2025.

En dépit de cette communication tardive des avis de taxe foncière des années 2016 et 2017 et de la convention de reprise de solde, à laquelle avait participé la société Louay, cette dernière a été en mesure de conclure à nouveau le 5 mai 2025.

En tout état de cause, ces pièces ne comportaient pas des informations nécessitant un temps long pour les étudier et la procédure de référé est une procédure orale.

Pour l'ensemble de ces conditions, il y a lieu de considérer qu'en dépit du caractère tardif de la communication des pièces 7 à 10 par Mme [V], le principe du contradictoire a été respecté.

En conséquence, la société Louay sera déboutée de sa demande de rejet des pièces n° 7 à 10 produites par Mme [V].

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes conséquentes
Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. "

Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, " celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ".

En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut d'exécution par le preneur de l'un quelconque de ses engagements à son échéance, le contrat est résilié de plein droit.

Le 1er mars 2024, Mme [V] a fait délivrer à la société Louay un commandement de payer pour la somme principale de 
14 437,44 euros au titre des loyer et provisions de charges impayées pour la période du 1er août 2023 au 1er février 2024.

Bien que la société Louay conteste le montant des charges non régularisées par Mme [V] au cours du bail, il ressort du décompte produit par Mme [V] qu'entre le 1er décembre 2023 et le 1er novembre 2024, la société Louay n'a versé aucune somme.

Dès lors, il est établi qu'elle n'a pas payé les loyers courants et qu'elle n'a pas régularisé les causes du commandement de payer, étant précisé qu'elle ne soutient pas bénéficier d'une créance à l'encontre de Mme [V] au titre des charges qui aurait intégralement compensé ses impayés.

Dans ces conditions, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois après la signification du commandement de payer, soit le 2 avril 2024.

L'obligation de la société Louay de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion étant précisé que l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution n'a pas vocation à s'appliquer en ce que le local objet du contrat n'est pas un lieu habité par la personne expulsée.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société Louay causant un préjudice à Mme [V] du fait d'une occupation sans exécution des obligations constituant la contrepartie contractuellement mise à la charge du preneur, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation. La partie défenderesse sera ainsi condamnée au paiement à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer conventionnel jusqu'à la libération des lieux, à compte de la présente ordonnance, comme sollicité dans le dispositif de l'assignation. 

Aussi, outre que Mme [V] formule deux demandes de paiement distinctes au titre de sa créance locative, il existe une contestation sérieuse sur les charges dues par la société Louay dès lors que Mme [V] ne justifie pas d'une régularisation annuelle des charges. La provision à valoir sur les loyers et l'indemnité d'occupation sera donc fixée à la somme non contestée de 
10 664,70 euros, loyer du mois d'avril 2025 inclus.

S'agissant de l'acquisition de la clause résolutoire au titre du commandement de produire l'attestation d'assurance, la SAS Louay produit une attestation d'assurance pour la période du 5 novembre 2024 au 31 octobre 2025, postérieure à la période correspondant au commandement. Cette attestation ne contient aucun élément qui permet au juge de retenir que le contrat d'assurance avait commencé à courir antérieurement au 5 novembre 2024 et que le local loué était assuré au début de l'année 2024.

La résolution du bail est donc également acquise sur ce second fondement à compter du 2 avril 2024.

Sur la demande de délai de paiement
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, outre que Mme [V] ne justifie pas de la régularisation annuelle des charges, la société Louay démontre que M. [Y], représentant de ladite société, a rencontré des problèmes de santé ayant nécessité plusieurs arrêts de travail à compter de la fin de l'année 2023 et jusqu'au mois de juin 2024, période qui coïncide avec les retards de paiement.

Par ailleurs, la société Louay justifie avoir payé la somme de 10 000 euros en effectuant deux virements les 12 novembre 2024 et 11 février 2024 et avoir effectué 3 virements de 3 000 euros chacun les 7 février, 1er mars et 10 avril 2025.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit dans les conditions précisées au dispositif, aux demandes de délai de de la SAS Louay sans que celles-ci puissent suspendre l'acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de justification d'assurance.

Sur les frais du procès
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En application de l'article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Partie perdante, la société Louay sera condamnée aux dépens, incluant le coût des deux commandements de payer du 1er mars 2024.

Supportant les dépens, elle condamnée à payer à Mme [V] la somme de 
1 500 euros sur de fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SAS Louay de sa demande de rejet des pièces n° 7 à 10 produites par Mme [N] [V] ;

CONSTATE la résiliation du bail au 2 avril 2024 ;

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, l'expulsion de la SAS Louay et de tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7] ;

DIT que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE la SAS Louay à payer à Mme [N] [V] la somme provisionnelle de 10 664,70 euros, loyer et indemnité d'occupation du mois d'avril 2025 inclus ;

DIT n'y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de paiement de Mme [N] [V] ;

CONDAMNE la SAS Louay au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du mois de mai 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ;

AUTORISE la SAS Louay à se libérer du paiement de la somme de 
10 664,70 euros en : 
- 20 paiements mensuels de 500 euros,
- 1 dernière mensualité de majorée du solde de la dette ;

DIT que le paiement du premier de ces acomptes mensuels devra intervenir dans les 15 jours de la signification de l'ordonnance et les suivants avant le 5 du mois;

DIT qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'une seule des échéances courantes à leur terme :
- l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,
- les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt ;

CONDAMNE la SAS Louay aux dépens, incluant le coût des deux commandements de payer du 1er mars 2024 ;

CONDAMNE la SAS Louay à payer à Mme [N] [V] la somme de
1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 04 JUILLET 2025.


LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID
LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Michaël MARTINEZ