Tribunal Judiciaire · Chambre 27 / Proxi fond — 4 juillet 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6] 

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 25/03073 - N° Portalis DB3S-W-B7J-22XB

Minute : 25/841







S.A. D’HLM SEQENS
Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

 

C/


Monsieur [H] [G]
Madame [I] [G] [M]










Exécutoire délivrée le :
à :


Copie certifiée conforme délivrée le :
à :





AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 04 Juillet 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 28 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDEUR :


S.A. D’HLM SEQENS, 
demeurant [Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :


Monsieur [H] [G], 
demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Madame [I] [G] [M], 
demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée



D'AUTRE PART








EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 août 2013, la SA D'HLM FRANCE HABITATION, a donné à bail à Monsieur [H] [G] et Madame [I] [G] [M] un logement situé [Adresse 3], logement n°309483, 2e étage, porte n°D23, pour un loyer mensuel de 401,62 euros augmenté des provisions sur charges.

Selon avenant au contrat en date du 13 août 2013, la SA D'HLM FRANCE HABITATION, a donné à bail à Monsieur [H] [G] et Madame [I] [G] [M] un emplacement de stationnement situé [Adresse 7], stationnement n°1066, pour un loyer mensuel de 36,33 euros, et 3 euros de provisions sur charges.

Selon procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 12 juin 2019, la SA d’HLM FRANCE HABITATION a modifié sa dénomination sociale pour devenir SEQENS.

Par acte de commissaire de justice en date des 14 et 20 juin 2024 pour Monsieur [H] [G], et en date du 14 juin 2024 pour Madame [I] [G] [M], la SA D'HLM SEQENS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2737,58 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. 

Par lettre en date du 22 aout 2024, reçue le 30 septembre 2024 la SA D'HLM SEQENS a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par actes de commissaire de justice en date des 10 janvier et 5 mars 2025 la SA D'HLM SEQENS a fait assigner Madame [I] [G] [M] et Monsieur [H] [G] devant le juge des contentieux de la protection du Raincy aux fins de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [I] [G] [M] et Monsieur [H] [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, prononcer la résiliation du bail portant sur le stationnement du 13 août 2013 aux torts et griefs de Monsieur et Madame [G]condamner solidairement Madame [I] [G] [M] et Monsieur [H] [G] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3866,62 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 20 juin 2024 et 14 juin 2024 et à compter la présente pour le surplus,concernant les baux d’habitation, les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter du 21 août 2024 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il auraient été dû avec ses majorations et revalorisations, si les baux s’étaient poursuivis, augmenté des charges légalement exigibles, avec intérêts au taux légal à compter de la présente,concernant les baux portant sur le stationnement à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’au prononcé de la résiliation, les loyers et charges contractuels, et à compter du prononcé de la résiliation jusqu’à la reprise des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il auraient été du avec des majorations et revalorisations, si les baux s’étaient poursuivis, augmenté des charges légalement exigiblesla somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens,
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 10 mars 2025.

À l'audience du 28 avril 2025, la SA D'HLM SEQENS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6056,36 euros arrêtée au 18 avril 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement d’office.

La SA D'HLM SEQENS soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [H] [G] et Madame [I] [G] [M] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer du 20 juin 2024 et 14 juin 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire des baux en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

Monsieur [H] [G] et Madame [I] [G] [M], régulièrement assignés à l’étude pour Madame [I] [G] [M] et par procès-verbal de recherches infructueuses pour Monsieur [H] [G], ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. 

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

En l'espèce, Monsieur [H] [G] et Madame [I] [G] [M] assignés à l'étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la loi applicable aux contrats :

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, celle-ci s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation qui constituent la résidence principale du preneur et aux garages loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le contrat du 13 août 2013 porte sur un logement.

C’est par un avenant au contrat que le contenu du contrat a été modifié, y ajoutant la location d’un emplacement de stationnement, accessoire au logement.

Il n’existe donc pas deux contrats distincts mais un contrat du 13 aout 2013, dont l’objet a été étendu, et qui porte sur le logement et l’emplacement de stationnement.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur la résiliation de deux contrats, mais d’un seul.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 10 mars 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA D'HLM SEQENS le 30 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D'HLM SEQENS aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. 

Dès lors, si son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur. 

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343). 

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 13 août 2013 et tacitement reconduit après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer. 

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 20 juin 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. 

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi. 

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de 6 semaines à compter du commandement de payer, soit, le 1er août 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 13 août 2013 à compter du 2 août 2024.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [H] [G] et Madame [I] [G] [M] à son paiement à compter du 2 août 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 août 2013, du commandement de payer et du décompte de la créance actualisé au 18 avril 2025 que la SA D'HLM SEQENS rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 313,21 euros (11 fois 7,62 euros ; 216,39 euros ; 13 euros) imputée pour des frais.

Conformément à la clause des contrats de baux, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations des contrats.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [H] [G] et Madame [I] [G] [M] à payer à la SA D'HLM SEQENS la somme de 5743,15 euros, au titre des sommes dues au 18 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 juin 2024 sur la somme de 1737,57 euros, et du présent jugement sur le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [G] et Madame [I] [G] [M] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [H] [G] et Madame [I] [G] [M] à payer à la SA D'HLM SEQENS la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable les demandes de la SA D'HLM SEQENS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal, et résiliation judiciaire à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 13 août 2013 entre la SA D'HLM SEQENS d'une part, et Monsieur [H] [G] et Madame [I] [G] [M] d'autre part, concernant le logement et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 2 août 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [H] [G] et Madame [I] [G] [M] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due in solidum par Monsieur [H] [G] et Madame [I] [G] [M] à compter du 2 août 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [G] et Madame [I] [G] [M] à payer à la SA D'HLM SEQENS la somme de 5743,15 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 18 avril 2025 échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 juin 2024 sur la somme de 1737,58 euros et du présent jugement sur le surplus.

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [G] et Madame [I] [G] [M] à payer à la SA D'HLM SEQENS l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 18 avril 2025, échéance d’avril 2025, et jusqu'à complète libération des lieux, 

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [G] et Madame [I] [G] [M] à payer à SA D'HLM SEQENS la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [G] et Madame [I] [G] [M] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 20 juin 2024, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,


LE GREFFIER LE JUGE