Tribunal Judiciaire · PPP Référés — 4 juillet 2025

Du 04 juillet 2025


5AA


SCI/



PPP Référés

N° RG 25/00483 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2GEB







S.A. NOALIS

C/

[W] [I]


 

- Expéditions délivrées à
la SELARL GONDER
[W] [I]

- FE délivrée à 
la SELARL GONDER

Le 04/07/2025


Avocats : la SELARL GONDER



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 juillet 2025



PRÉSIDENT : Madame Elisabeth VERCRUYSSE, Magistrat

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,



DEMANDERESSE :

S.A. NOALIS
[Adresse 1]
[Localité 6]


Représentée par Maître PARCHEMINEY substituant Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER


DEFENDEUR :

Monsieur [W] [I]
[Adresse 3]
[Adresse 8] [Adresse 7]
[Localité 5]
 
Présent

DÉBATS :

Audience publique en date du 25 Avril 2025
Délibéré du 27 juin 2025 prorogé au 04 juillet 2025, en raison des contraintes du service, 


PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 12 Février 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile





QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat de résidence en date du 25 mai 2022, la société Noalis a consenti à M. [W] [I] à compter du 30 mai 2022 une convention d’occupation portant sur un logement meublé dans une résidence sociale, située [Adresse 4] moyennant une redevance initiale de 354,32 euros qui ne relève pas des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2025, la société Noalis, qui a indiqué que le contrat de location consenti à compter du 30 mai 2022 pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction ne pouvait être renouvelé pour plus de 24 mois consécutifs, et après lui avoir notifié par lettre recommandée présentée le 21 octobre 2024 une mise en demeure d’avoir à quitter les lieux loués dans un délai de trois mois, a assigné M. [W] [I] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 25 avril 2025 aux fins de :
- Constater par le jeu de la clause résolutoire la réisliation du contrat de location au jour du jugement à intervenir au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; 
 - Ordonner l'expulsion de corps et de biens de M. [W] [I], ainsi que de tous occupants de son chef, du logement situé [Adresse 4], si besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 9] Publique ; 
 - Condamner M. [W] [I] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux, tous les règlements devant être effectués directement entre les mains du propriétaire ; 
 - Le condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à payer à la société Noalis la somme de 500 euros ainsi qu'aux entiers dépens de l’instance et de ses suites et notamment le coût du commandement de payer. 








A l'audience du 25 avril 2025, la société Noalis, représentée par son conseil, maintient ses demandes. Elle fait valoir qu’il n’existe pas de dette locative mais que le contrat de résident prévoyant en son annexe 1 que la durée totale de la location est limitée par la durée du stage ou du contrat en entreprise et qu’elle ne saurait dépasser en tout état de cause un maximum de 24 mois, M. [W] [I] aurait dû quitter les lieux depuis le 30 mai 2024. Elle indique ainsi que la clause résolutoire est acquise de plein droit compte tenu du délai de trois mois écoulés depuis la lettre avec accusé de réception et qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion du locataire. Elle ajoute que M. [W] [I] ne remplit plus les conditions d’admission compte tenu du dépassement de la durée de location fixée par le contrat et son annexe 1. 
 
M. [W] [I], présent à l’audience en personne, a expliqué avoir connaissance de la date de fin du bail mais s’être maintenu dans les lieux pendant ses recherches d’un nouveau logement, qui ont abouti par l’attribution d’un appartement par Jeunesse Habitat huit jours avant l’audience. Il a indiqué ne pas encore connaître la date précise de son entrée dans les lieux mais a affirmé avoir l’intention de quitter le logement loué par la société Noalis dès que possible. 


A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure

Il convient de relever que l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le titre 1er bis de ladite loi relatif au rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale ne s’applique pas aux logements-foyers, ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l'État portant sur leurs conditions d’occupation, ou leurs modalités d’attribution. Il ne s’applique pas non plus aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.

En l’espèce la location porte sur un logement - meublé - faisant l’objet d’une convention avec l'État portant sur ses conditions d’occupation, ou ses modalités d’attribution qui entre dans le champ des résidences exclues de l’application du titre 1er bis de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Dès lors la demande en résiliation du bail fondée sur le maintien dans les lieux après expiration du dernier renouvellement, n’est pas soumise aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.


De plus l’article L.632-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les dispositions de l’article L. 632-1 du même code ne s'appliquent pas aux logements-foyers ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'État portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution. La demande aux fins de constat de la résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale n’est donc pas non plus soumise à l’obligation de la notifier, à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience.


Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. 

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Selon l’article R.633-3 code de la construction et de l’habitation , le gestionnaire ou le propriétaire d’un logement-foyer, destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective et accueillant notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées, peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 (inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur, cessation totale d'activité de l'établissement, cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré) sous réserve d'un délai de préavis :
a) D'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire
b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.
Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d'occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.

En l’espèce, selon l’article 5 du contrat de résidence sociale conclu le 25 mai 2022, si le résident ne remplit plus les conditions d’admission dans la résidence (annexe 1 du contrat), la résiliation est encourue de plein droit trois mois après une mise en demeure. La résiliation du contrat est signifiée par juissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommndée avec accusé de réception. Une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire, le locataire devra libérer immédiatement les lieux ; s’il s’y refuse, le bailleur devra préalablement à toute expulsion faire constater la résiliation du bail par le juge des référés.

Par ailleurs l’annexe 1 du contrat stipule que conformément à l’obje d ela résidence, la durée de location est limitée à la durée du stage ou contrat en entre^rie. Le résident a toutefois la possibilité d emajorer cette durée du nombre de jours nécessaires pour atteindre une fin de mois. Al durée de location sera également suscpetible d’être prorogée au cas où le stage ou contrat initial ferait lui-même l’objet d’une prolongation, après examen des pièces justificatives par la société. En tout état de cause et compte tenu de la vocation de la résidence, cette durée ne saurait dépasser un total de 24 mois consécutifs.

Il est constant que le bail a débuté le 30 mai 2022, de sorte que le dernier renouvellement tacite a pris fin le 30 mai 2024, date à laquelle M. [W] [I] aurait du quitter les lieux. A compter de cette date, il ne remplissait plus les conditions d’admission dans la résidence. 

La société Noalis a notifié à M. [W] [I] une mise en demeure suivant lettre recommandée notifiée le 21 octobre 2024 rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de résidence, pour le cas où les conditions d’accueil dans la résidence cessent d’être remplies.


M. [W] [I] n’ayant pas quitté les lieux loués dans le délai de trois mois à compter de la notification de la mise en demeure, la clause s’est appliquée de plein droit à la date du 22 janvier 2025 en vertu des dispositions du contrat. 

En conséquence, M. [W] [I] est occupant sans droit ni titre du logement depuis la date du 22 janvier 2025, ce qui constitue pour la société Noalis un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion du défendeur à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.411-2 du code des procédures civiles d’exécution. 

Une indemnité d'occupation équivalente au montant de la redevance (381,63 euros par mois) sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. 


Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de M. [W] [I]. 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner M. [W] [I] à verser à la société Noalis la somme de 300 euros.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.












PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice de la bailleresse du logement sis [Adresse 4], à la date du 22 janvier 2025;

ORDONNONS l’expulsion de M. [W] [I] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours et l'assistance de la force publique et d’un serrurier faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d'occupation équivalente au montant de la redevance à compter de la date d'effet de la résiliation de la convention ;

CONDAMNONS M. [W] [I] à payer à la société Noalis à compter du 22 janvier 2025 une indemnité d’occupation équivalente au montant de la redevance mensuelle révisable selon les conditions contractuelles et de la provision sur charges (381,63 euros à la date de l'audience), révisables selon les dispositions contractuelles, et à régler à leur échéance normale jusqu’à la libération effective des lieux ;

REJETONS pour le surplus des demandes ;

CONDAMNONS M. [W] [I] à payer à la société Noalis une indemnité de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [W] [I] aux dépens ;







RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

AINSI FAIT ET JUGE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION