Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 4 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 5]


 J U G E M E N T


 Minute N° /



Le quatre Juillet deux mil vingt cinq, 

Madame [C] [M], Juge au Tribunal Judiciaire de CHARLEVILLE-MEZIERES, statuant en tant que Juge Unique,

assistée de Madame PIREAUX-LUCAS Florence, Cadre-Greffier

a rendu le jugement dont la teneur suit dans l’instance N° RG 23/01366 - N° Portalis DBWT-W-B7H-EJSZ.
Code NAC 50G

DEMANDEURS

Mme [I] [G]
née le 15 Avril 1975 à [Localité 7]
[Adresse 3]
[Localité 2]

représentée par la SCP RCL & ASSOCIES, avocats au barreau des ARDENNES plaidant

*****

M. [S] [G]
né le 25 Mai 1968 à [Localité 8] (ALLEMAGNE)
[Adresse 3]
[Localité 2]

représenté par la SCP RCL & ASSOCIES, avocats au barreau des ARDENNES plaidant

 
 
DEFENDEUR

M. [E] [X]
né le 9 juin 1991 à [Localité 9]
de nationalité française
[Adresse 4]
[Localité 1]

représenté par la SELAS AGN AVOCATS REIMS CHALONS, avocats au barreau de REIMS plaidant

EXPOSE DU LITIGE 

Suivant mandat en date du 23 octobre 2022, Monsieur [S] [G] et Madame [I] [G] ont confié à l'agence immobilière Murielle [Y] la recherche d'un pavillon avec trois chambres à [Localité 6].

Le jour même, une offre d'achat était régularisée pour une maison d'habitation sise [Adresse 4] à [Localité 6] proposée à la vente par son propriétaire, Monsieur [E] [X], au prix de 316.000 € y compris 6 000 euros de commission d'agence, soit une offre de 310 000 euros net vendeur.

Monsieur [E] [X] a fait savoir le 14 novembre 2022 qu'il ne souhaitait plus vendre sa maison.

Par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2023, les époux [G] ont fait assigner Monsieur [E] [X] devant le Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières, afin d'obtenir la réparation de leurs préjudices.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 26 avril 2024, Monsieur [S] [G] et Madame [I] [G] demandent au tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
Condamner Monsieur [E] [X] à leur payer une somme de 11.020,19 € au titre du préjudice financier subi, Condamner Monsieur [E] [X] à leur payer une somme de 10.000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,Condamner Monsieur [E] [X] à leur payer une somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,Débouter Monsieur [E] [X] de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Condamner Monsieur [E] [X] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP RCL & ASSOCIES, avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Les demandeurs se fondent sur l'article 1240 du Code civil pour affirmer que l'offre d'achat a été signée par le vendeur et qu'il s'est rétracté brutalement de son offre de vente. Ils énoncent en effet qu'il s'est engagé sur l'acte à déclarer en mairie l'aménagement de la chambre du premier étage. Ils ajoutent que par la suite, Monsieur [X] a échangé à de nombreuses reprises avec Monsieur [G], entretenant les requérants dans leur projet d'acquisition entre le 23 octobre 2022 et le 14 novembre 2022. S'agissant de leurs préjudices, Monsieur et Madame [G] précisent qu'ils ont résilié le bail du logement qu'ils occupaient aux MAZURES. Ils ont par ailleurs sollicité un financement auprès de la banque CIC EST pour lequel ils ont obtenu un accord de prêt le 15 novembre 2022. Ils précisent que le taux d'intérêts n'a pu être maintenu, et qu'il résulte d'une étude de financement adressée le 1er décembre 2022 que le taux d'emprunt a été fortement augmenté, passant à 2,5 %, entraînant une majoration du coût des intérêts, puisque ceux-ci s'élèveraient alors à 65.672,27 € au lieu de 54.652,08 €, soit une majoration de 11.020,19 €. Les époux [G] exposent qu'ils se sont vus contraints de modifier leur projet, et ont acheté un terrain à bâtir sur lequel ils ont fait édifier une maison et qu'au total, ils ont dû emprunter 320.000 € en deux prêts souscrits les 27 juin 2023 et 22 septembre 2023. S'agissant de leur préjudice moral, ils indiquent qu'ils s'étaient investis avec enthousiasme dans ce projet d'acquisition, qu'ils se sont projetés dans des aménagements de décoration, dans du rachat de mobilier, et dans des projets de travaux. Ils ajoutent qu'ils ont par ailleurs annulé la réservation d'un terrain sur lequel ils avaient envisagé de faire construire une maison et que leur fils de douze ans imaginait quant à lui intégrer le collège de [Localité 6] à la rentrée. Ils énoncent enfin, qu'ils ont résilié leur bail et ont légitiment craint de se retrouver sans logement.


Dans ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 17 juin 2024, Monsieur [E] [X] demande au tribunal, de :
Débouter Monsieur et Madame [G] de l'intégralité de leurs demandes,Condamner Monsieur et Madame [G] à verser à Monsieur [X] la somme de 3 600 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,Condamner Monsieur et Madame [G] aux entiers dépens.
Le défendeur soutient qu'il n'a commis aucune faute et développe que ses échanges avec les demandeurs ont eu lieu sur une période de trois semaines seulement et que ces échanges ont surtout eu lieu à l'initiative des époux [G] qui ont été en demande de plans, visites pour faire des devis, rachat de meubles et qu'il s'est quant à lui contenté de répondre à leurs questions. S'agissant des préjudices allégués par les demandeurs, Monsieur [E] [X] fait valoir que ni l'étude de financement ni l'accord de principe ne constituent une " offre de prêt ", qui n'a pu par définition être émise par la Banque à défaut pour les parties d'avoir régularisé le compromis de vente. Il en déduit qu'au jour de l'assignation, les époux [G] n'avaient acquis aucun bien immobilier puisque l'étude portait toujours sur son bien et n'avaient donc souscrit aucun prêt bancaire, et donc subi aucune perte financière. Il affirme que le prêt souscrit par les époux [G] n'est pas comparable avec celui qu'ils avaient initialement sollicité. S'agissant du préjudice moral, les époux [G] se sont hâtés pour engager des démarches qu'aucune urgence ne justifiait.

La clôture est intervenue le 17 septembre 2024 par ordonnance du même jour.

L'affaire a été appelée à l'audience du 2 mai 2025 et mise en délibéré au 4 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la responsabilité de Monsieur [E] [X]

L'article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L'article 1112 du Code civil prévoit que l'initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

Il est constant que la responsabilité encourue pour une faute commise pendant la période précontractuelle est de nature extracontractuelle et que si une partie rompt brutalement des pourparlers avancés, en n'ignorant pas que son partenaire a engagé des frais, elle commet une faute qui engage sa responsabilité.

En l'espèce, il ressort de l'offre d'achat du 23 octobre 2022 que les époux [G] ont, après visite du 23 octobre 2022, proposé à Monsieur [X] d'acquérir le bien immobilier litigieux pour le prix de 310 000 euros net vendeur. Il est indiqué que cette offre était valable jusqu'au 23 octobre 2022. Par ailleurs, le paragraphe intitulé " régime de la proposition d'achat " mentionne notamment que la présente proposition a exclusivement pour objet d'inviter les propriétaires, si le prix proposé les agrée, à régulariser un avant contrat (promesse ou compromis) qui engagera réciproquement les deux parties.

Dès lors, cette offre d'achat s'inscrit bien dans la phase précontractuelle de pourparlers et il doit être retenu que Monsieur [X] a accepté d'entrer en pourparlers avec les demandeurs.

Il convient donc d'examiner l'état d'avancement des pourparlers et les circonstances de leur rupture par Monsieur [X], en précisant que les motifs de cette rupture n'ont pas à être pris en compte.

Il y a lieu d'abord de relever qu'il ressort d'une clause particulière de l'offre d'achat signée par Monsieur [X] que " le vendeur s'engage après l'aménagement de la chambre du premier étage à déclarer en mairie celle-ci. "

Par ailleurs, les demandeurs produisent une retranscription de messages échangés entre eux et Monsieur [X] du 23 octobre 2022 au 12 novembre 2022 à propos de la vente. Il convient de souligner que bien que cette retranscription ne permette pas de s'assurer de la véracité de ces messages, leur contenu n'est pas contesté par le défendeur.

Il ressort de ces échanges que Monsieur [G] a demandé à Monsieur [X] des plans de la maison, ainsi que des précisions sur les revêtements au sol et la surface du grenier. S'il est ainsi établi que c'est Monsieur [G] qui a sollicité le vendeur afin d'obtenir des informations, ce dernier a également indiqué de sa propre initiative le 27 octobre qu'il lui laissait des objets et lui proposait de lui en revendre d'autres. Dans ce même message il tient également informé Monsieur [G] de l'avancée des travaux. Dès lors, Monsieur [X] s'est lui-même impliqué dans ces échanges. 

En outre, il est démontré que le vendeur était informé des démarches engagées par les acquéreurs puisque ces derniers lui ont indiqué par message du 27 octobre qu'ils souhaitaient faire venir leur plaquiste pour faire un devis pour les combles et ont demandé par message du 3 novembre s'ils pouvaient venir avec une entreprise afin d'établir un devis pour la terrasse, ce qui a été accepté par le vendeur.

Il ressort également de ces échanges que les parties avaient conclu que les époux [G] achètent la table basse et le meuble TV de Monsieur [X] au prix de 350 euros. 

Par ailleurs, il ressort des échanges de messages des 11 et 12 novembre que la signature du compromis de vente était imminente puisque Monsieur [G] a demandé à Monsieur [X] s'il avait des nouvelles sur la date de signature du compromis de vente chez le notaire et que Monsieur [X] a indiqué qu'il avait transmis des documents.

A ce titre, il ressort d'un courrier de l'agence JUSTIMMO 08 à Monsieur [G] que dès le 26 octobre 2022 le propriétaire avait laissé à l'agence tous les documents à transmettre au notaire pour construire le compromis de vente.

L'agence atteste également avoir organisé au moins 3 visites du bien immobilier avec les époux [G].

Confortés par ces échanges et ces visites, les époux [G] démontrent avoir engagé plusieurs démarches.

Il ressort d'un courrier du 28 octobre 2022 que Monsieur [G] a envoyé au propriétaire de l'appartement qu'il louait un préavis de résiliation de bail.

Les époux [G] démontrent ensuite qu'ils ont obtenu une étude de financement auprès de la banque CIC EST en date du 28 octobre 2022 et que la banque leur a envoyé un accord de crédit immobilier le 15 novembre 2022.

Les époux [G] démontrent enfin qu'ils ont accepté un devis de déménagement auprès de la société NOLIN le 11 novembre 2022 au prix de 1 680 euros TTC et qu'ils ont sollicité auprès de la société BETON DECO 08 un devis du 6 novembre 2022 pour des travaux. 

Ainsi, il est démontré que les négociations en étaient à un stade avancé et que le vendeur ne s'est pas contenté de répondre aux sollicitations des demandeurs mais s'est engagé à déclarer des travaux et à vendre du mobilier aux acquéreurs. Par ailleurs, au regard des échanges entre eux, le vendeur ne pouvait ignorer les démarches entreprises par les acquéreurs pour s'investir dans ce projet.

S'agissant des circonstances de la rupture des pourparlers, l'agence JUSTIMMO 08 indique que le 14 novembre 2022, Monsieur [X] lui a envoyé un message pour indiquer qu'il ne souhaitait plus vendre sa maison et qu'en dépit des conseils de l'agence et de Maître [F], il est resté ferme et définitif dans sa position et n'a pas souhaité se déplacer pour en discuter. 

Dès lors, cette rupture des pourparlers apparaît brutale eu égard au fait que les négociations étaient particulièrement avancées. Le comportement de Monsieur [X] doit dès lors être considéré comme fautif et engager sa responsabilité délictuelle.


II. Sur la demande en réparation des préjudices des époux [G]

Il est constant qu'en cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d'obtenir ces avantages.


1) Sur le préjudice financier

Les époux [G] démontrent avoir sollicité un financement auprès de la banque CIC EST pour lequel ils ont obtenu un accord de prêt le 15 novembre 2022. Toutefois, n'ayant pas conclu de contrat de prêt, ceux-ci n'ont subi aucune perte financière en raison de la rupture des pourparlers. Monsieur [X] ne saurait être tenu responsable du fait que les offres de crédit immobilier qui leur ont été proposées le 27 juin 2023 et le 22 septembre 2023 présentent un taux d'intérêts supérieur à celui proposé dans l'accord de prêt du 15 novembre 2022 étant donné que les offres de crédit et l'accord de prêt ne portent pas sur le financement des mêmes biens et sur les mêmes montants et ne sont donc pas comparables.


2) Sur le préjudice moral

Les époux [G] démontrent qu'ils se sont investis dans ce projet d'acquisition, notamment par la production des devis de travaux précités, la volonté de racheter des meubles à Monsieur [X] précédemment démontrée, ainsi que la résiliation de leur bail pour laquelle ils démontrent avoir déposé un préavis le 28 octobre 2022.
Dès lors, au regard de cet investissement et en tenant compte du caractère brutal de la rupture fautive des pourparlers, il convient de considérer que les époux [G] ont nécessairement subi un préjudice moral du fait de cette faute qu'il y a lieu d'indemniser à hauteur de 2 000 euros.


III. Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, Monsieur [E] [X] qui succombe à l'instance, sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP RCL & ASSOCIES, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.


2) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l'espèce, Monsieur [E] [X] condamné aux dépens, devra verser aux époux [G] une somme qu'il est équitable de fixer à 1 500 euros.


3) Sur l'exécution provisoire

Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [S] [G] et Madame [I] [G] de leur demande en réparation de leur préjudice financier ;

CONDAMNE Monsieur [E] [X] à payer à Monsieur [S] [G] et Madame [I] [G] la somme de 2 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [E] [X] à payer à Monsieur [S] [G] et Madame [I] [G] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [E] [X] fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [X] aux dépens, dont distraction au profit de la SCP RCL & ASSOCIES ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.


AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe de la première chambre civile les jour, mois et an susdits, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par le président et le greffier,


LE GREFFIER LE JUGE