Tribunal Judiciaire · Chambre 01 — 4 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 01
N° RG 22/04725 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WKUF


JUGEMENT DU 04 JUILLET 2025



DEMANDERESSE :

SARL BOULANGERIE COEUR D’EPIS,
immatriculée sous le numéro 753 837 863 au RCS de [Localité 7] METROPOLE, agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE



DÉFENDERESSE :

S.C.I. DEGE
[Adresse 4]
[Localité 6]
représentée par Me Emmanuel LACHENY, avocat au barreau de LILLE



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Aurélie VERON, Vice-présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,


DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture rendue en date du 30 Septembre 2024 avec effet au 06 Septembre 2024 ;

A l’audience publique du 10 Mars 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 12 Mai 2025 puis prorogé pour être rendu le 04 Juillet 2025

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 04 Juillet 2025, et signé par Aurélie VERON, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.


EXPOSE DU LITIGE
 
Par acte sous seing privé du 27 décembre 1979, M. [E] [D] et Mme [V] [C] ont donné à bail à M. [G] [F] et Mme [P] [H] des locaux à usage commercial dans un immeuble sis à [Adresse 9] pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1980 pour se terminer le 31 décembre 1988 et moyennant un loyer annuel de 13 200 francs payable mensuellement et d’avance le premier de chaque mois. 

Le bail a été renouvelé aux termes d’un acte authentique reçu par Maître [Y] [T], notaire à [Localité 7], le 4 janvier 1989 pour une durée de 9 années à compter du 1er janvier 1989 pour se terminer le 31 décembre 1997 et moyennant un loyer annuel de 24 000 francs payable mensuellement et d’avance le premier de chaque mois. 
 
Le S.C.I DEGE est venue aux droits des bailleurs et la S.A.R.L Boulangerie Cœur d’Epis à ceux du locataire à compter de 1er novembre 2008 et moyennant le règlement d'un loyer annuel de 6 469,32 euros.

Le 2 juillet 2019, la société Boulangeries Cœur d'Epis a assigné en référé la S.C.I. DEGE afin d'obtenir la désignation d'un expert pour apprécier les désordres affectant les locaux commerciaux. Il a été fait droit à la demande par ordonnance du 24 septembre 2019. Le rapport d'expertise a été rendu le 18 janvier 2022. Et le 28 avril 2022, la société Boulangerie Cœur d'Epis a assigné en référé sa bailleresse sur la base de cette expertise afin d'obtenir sa condamnation à réaliser les travaux préconisés par l'expert, outre l'indemnisation de son préjudice..
 
Parallèlement, se plaignant d’impayés au titre des charges locatives, par acte de commissaire de justice du 17 juin 2022, la S.C.I DEGE a fait délivrer à la S.A.R.L Boulangerie Cœur d’Epis un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 16 002,70 euros au titre des charges des années 2017 à 2021.
 
Par acte de commissaire de justice délivré le 15 juillet 2022, la S.A.R.L Boulangerie Cœur d’Epis a assigné la S.C.I DEGE devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins d’opposition au commandement de payer. 
 
Sur cette assignation, la défenderesse a constitué avocat et les parties ont échangé leurs conclusions. 

 
Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 31 mai 2024, la la S.A.R.L Boulangerie Cœur d’Epis demande à la juridiction de :

A titre principal :

Juger l’opposition à commandement de la locataire recevable ;
Juger le commandement visant la clause résolutoire délivré le 17 juin 2022 par le bailleur au locataire nul et subsidiairement, mal fondé ;
Condamner le bailleur sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir à communiquer au locataire :
- Les justificatifs de dépenses de charges depuis les cinq dernières années,
- Les modalités de calcul de l’ensemble des charges prenant en compte la répartition avec les autres locataires,
- Un décompte à jour reprenant l’intégralité des versements effectués par la requérante.

A titre subsidiaire :

Suspendre les effets de la clause résolutoire ;
Accorder les plus larges délais à la locataire pour le cas où les sommes resteraient dues ;
En tout état de cause :

Débouter le bailleur de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
Le condamner à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens. 
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le décompte financier est erroné puisqu’il y a lieu de déduire la somme de 3 840,16 euros déjà réglée. Elle explique avoir émis deux chèques d’un montant de 2 392,19 euros et 1 979,78 euros, séquestrés à la CARPA, correspondant au règlement de l’assurance entre 2014 et 2018 et au montant de la taxe foncière, déduction faite de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères dont elle estime ne pas être tenue du règlement. 
 
Relativement à la taxe foncière, elle invoque que le bailleur ne justifie pas du montant dû à ce titre en se contentant de produire la 1ère page du rôle foncier alors qu’il est nécessaire d’exclure la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et les frais de gestion de la fiscalité locale qui ne sont pas à sa charge en application du contrat de location. 
 
S’agissant des charges d’eau, elle fait valoir que disposant d’un compteur individuel, elle s’acquitte directement de sa consommation et n’est donc pas tenue de rembourser ce poste de charge au bailleur. 
 
Elle soutient que le commandement de payer a été mis en œuvre de mauvaise foi en tentant d’imputer des charges non récupérables au locataire sans justifier des montants. Elle ajoute qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir réglé annuellement ses charges alors que ce commandement de payer est la première réclamation à ce titre. 
 
Elle conteste devoir s’acquitter de l’intégralité des cotisations payées par le bailleur pour une assurance couvrant l’ensemble des catastrophes naturelles, arguant que le contrat de bail ne met à sa charge que la prime de son assurance contre l’incendie et contre le recours des voisins et sollicite que le bailleur fournisse le détail de sa cotisation d’assurance pour en justifier. 


Dans ses dernières conclusions signifiées le 4 avril 2024, la S.C.I DEGE s’oppose aux demandes formées à son encontre. Elle sollicite du tribunal de :

Constater la résiliation du bail commercial à la date du 17 juillet 2022 ;
Condamner la S.A.R.L Boulangerie Cœur d’Epis à lui payer la somme de 16 968,80 euros au titre des charges locatives de 2017 à 2021 avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;
La condamner à lui payer une indemnité d’occupation à compter du 17 juillet 2022 équivalente au loyer et ce, jusqu’à la libération effective des locaux ;
Ordonner son expulsion des locaux, le cas échéant avec l’assistante de la force publique ;
Débouter la locataire de ses demandes, fins et conclusions ;
La condamner à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens. 
Rappeler que la décision à intervenir sera assortie de l’exécution provisoire. 

La S.C.I DEGE soutient que le locataire doit, en vertu du bail, lui reverser les charges de l’ensemble de la copropriété à hauteur d’un tiers concernant les impôts locaux, l’assurance incendie et la consommation d’eau. Elle fait valoir qu’elle ne manque pas à son obligation probatoire en produisant aux débats les pièces justificatives de ces charges. 
 
Elle conteste devoir déduire de sa créance les sommes séquestrées à la CARPA arguant que ce versement ne repose sur aucun motif ou autorisation légitime et n’a donc aucun effet libératoire et soulignant qu’au surplus, il n’est que partiel pour ne porter que sur les charges de l’année 2018.
 

Elle fait valoir que le bail met à la charge du locataire l’ensemble des impôts locaux comprenant ainsi la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe que la demanderesse a d’ailleurs toujours réglée. Elle soutient avoir réclamé année après année les paiements comme en atteste les correspondances produites par la demanderesse elle-même. Au surplus, elle soutient que si la taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’est pas due, le commandement de payer ne devient pas nul pour autant, contrairement à ce qu’affirme la demanderesse. 
 
Elle conteste réclamer à la locataire une assurance couvrant l’ensemble des risques habitation mais bien uniquement les risques contre l’incendie et le recours contre les voisins. 
 
Elle soutient que la demande de production des justificatifs de dépenses de charges est formulée sans fondement et au surplus mal fondée, estimant avoir produit aux débats l’ensemble des justificatifs conformément aux dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce. Elle conteste devoir produire un état des sommes déjà versées par la locataire dont la charge incombe à cette dernière.
 
Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire, arguant de la mauvaise foi de la locataire en l’absence de tout paiement des charges depuis 2017 à l’exception d’une consignation qui ne vaut pas paiement. 
 
La clôture des débats est intervenue le 6 septembre 2024 par ordonnance du 30 septembre 2024 avec fixation de l'affaire à l'audience du 10 mars 2025 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 mai 2025 prorogé au 4 juillet 2025.
 

MOTIFS DE LA DÉCISION
 
A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal "constater" ou "dire et juger" ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci.
 
I. Sur la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire

La société Boulangerie Cœur d'Epis conteste le commandement de payer visant la clause résolutoire en se prévalant de son irrégularité et de sa délivrance de mauvaise foi.

A- Sur le commandement de payer 

La requérante sollicite la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire et subsidiairement son mal fondé, en arguant d’une part avoir déjà réglé une partie des sommes réclamées et d’autre part, en faisant valoir qu’elle n’est pas tenue de payer une partie d’entre elles en application du contrat de bail, ce que conteste le bailleur. 

Il convient avant toute chose de relever que ces arguments sont uniquement de nature à faire reconnaître le mal fondé du commandement de payer, mais n'ont pas vocation à aboutir à sa nullité, de sorte que la demande de nullité du commandement de payer ne pourra qu'être rejetée.

En l'espèce, le contrat de bail à usage commercial prévoit en page 4 une clause résolutoire ainsi rédigée :

« Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance, ou en cas d’inexécution d’une seule de ses clauses, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un simple commandement de payer ou une simple sommation d’exécuter restée sans effet, contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause ». 



Le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 17 juin 2022 mentionne un principal dû de 15 809,84 euros au titre des « charges impayées des années 2017 à 2021 », outre le coût de l'acte de 192,86 euros, pour un total dû de 16 002,70 euros, précisant que « le détail et les justificatifs ont été transmis précédemment par le bailleur directement au locataire et sont joints en annexe ». 
 
Il est précisé dans un courrier en annexe que la somme de 15 809,84 euros correspond à des charges dues : 

- Pour 2021 à la somme de 2 110,77 euros (fonciers 4 538,00 + assurance 1 794,32 / 3);

- Pour 2020 à la somme de 2 776,24 euros (fonciers 6 870 + assurance 1 458,74 / 3) ;

- Pour 2019 à la somme de 3 190,81 euros (fonciers 8 169 + assurance 1 403,45 / 3) ;

- Pour 2018 à la somme de 3 840,16 euros (fonciers 11 520,48 + assurance 1 553,48 / 3);

- Pour 2017 à la somme de 3 889,86 euros (fonciers 10 181 + assurance 1 448,60 / 3).
 

Sont annexés à l’acte, l’avis de taxe foncière de l’année 2018, la première page des avis pour celle des années 2017, 2019, 2020 et 2021, les conditions particulières du contrat d’assurance, les appels de cotisation d’assurance pour les années 2017 et 2018, les quittances de cotisation pour 2019 à 2021 ainsi que des courriers d’appels de charge à destination du locataire pour les années 2017, 2018, 2019 et 2020.

Le preneur conteste les sommes réclamées au titre du commandement de payer faisant valoir que certaines sommes ont été réglées, qu’il ne doit pas rembourser la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les frais de gestion fiscale et la totalité de la cotisation d’assurance ou encore les charges d’eau selon les clauses du bail. 
 
Le contrat de bail prévoit au paragraphe 6 de son article « charges et conditions » que « il remboursera au bailleur, annuellement, avec le dernier terme de loyer, les taxes foncières et autres, et les charges auxquelles l’immeuble loué est et pourra être assujetti, ainsi que la prime de son assurance contre l’incendie et le recours des voisins. Ces charges seront calculées forfaitairement, par rapport à celles grevant l’ensemble de l’immeuble dont dépendent les locaux loués, ainsi qu’il suit :

A – impôts locaux (taxes foncières… etc), assurance incendie, consommation d’eau : LE TIERS (1/3) ;

B – vidange de la fosse d’aisances : LE SEPTIEME (1/7). »
 
En matière de bail commercial, les clauses sont d’interprétation stricte et s’interprètent en faveur de celui qui s’y oblige, en l’espèce, la S.A.R.L Boulangerie Cœur d’Epis, locataire. 
 
S’agissant des impôts locaux
 
En l’espèce, il n’est pas contesté qu’en application du contrat de bail et de la clause précitée, le preneur est tenu de rembourser au bailleur la taxe foncière de l’immeuble à hauteur d’un tiers. 
 
Toutefois, le preneur conteste devoir rembourser la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ainsi que les frais de gestion de la fiscalité locale. Il déplore l’absence de production des avis d’imposition en leur entier afin de permettre de ventiler les sommes entre la taxe foncière et les autres frais et taxes contestés. 

Le bailleur estime quant à lui que le preneur est tenu de rembourser la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, composante de la taxe foncière ainsi que les frais de gestion de la fiscalité locale. 



 
Par application de l’article 1520 du code général des impôts, les collectivités territoriales qui assurent la collecte des déchets peuvent instituer une taxe destinée à pourvoir aux dépenses du service. Il s’agit donc d’un impôt local facultatif qui, lorsqu’il est institué, porte sur les propriétés bâties assujetties à la taxe foncière. Cet impôt apparaît sur l’avis d’imposition du propriétaire relatif à la taxe foncière car son assiette est constituée par le revenu net cadastral servant de base au calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Il s’ensuit qu’il s’agit d’une taxe additionnelle à la taxe foncière et non d’une de ses composantes. 
 
Ainsi, dans la mesure où cette taxe n’est pas une composante de la taxe foncière mais une taxe additionnelle facultative attachée légalement à la qualité de propriétaire, elle doit expressément être mise à la charge du preneur par une stipulation expresse et dénuée d’ambiguïté du bail conclu entre les parties s’agissant d’un bail commercial. 
 
De plus, le fait pour le preneur d’avoir réglé pendant plusieurs années cette taxe, comme le soutient le bailleur, est sans incidence et n’équivaut pas à la reconnaissance par le locataire que cette charge lui incombe.
 
Dans ces conditions, au regard des éléments qui précèdent, il convient d’interpréter strictement le contrat et de dire qu’en l’absence d’une clause explicite prévoyant la prise en charge de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères par le preneur, la S.A.R.L Boulangerie Cœur d’Epis n’est pas redevable de ladite taxe.

Toutefois, s’agissant des frais de gestion de la fiscalité locale prévus à l’article 1641 de code général des impôts, ils représentent des sommes perçues par l’Etat pour sa mission de calcul et de recouvrement des taxes foncières et plus précisément, la contrepartie des frais, dégrèvements, non-valeurs, assiette et recouvrement. 
 
Ils figurent sur les avis de taxes foncières et sont inclus dans la somme totale réclamée chaque année par l’administration fiscale. 
 
Les frais de gestion sont donc indissociables des taxes foncières et dès lors doivent être inclus dans les dispositions contractuelles relatives aux taxes foncières et ainsi payés par le preneur dans les proportions prévues au bail. La S.A.R.L Boulangerie Cœur d’Epis est donc redevable des frais de gestion de la fiscalité locale afférents à la taxe foncière due. 
 
Ainsi, il résulte de ce qui précède que le preneur est redevable uniquement de la taxe foncière pour les années 2017 à 2021 et des frais de gestion de la fiscalité locale correspondants, à l’exclusion de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. 
 
Seuls sont produits :

un avis de taxe foncière 2017 (parmi les pièces n°4 du défendeur) partiel ne mentionnant pas le montant total de l'impôt mais distinguant trois immeubles au verso soit les [Adresse 2], ainsi que le [Adresse 1], ce dernier apparaissant pour un total de cotisation de 3556 euros, taxe d'enlèvement des ordures ménagères incluse ;

en annexe du commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 juin 2022 (pièce 5 demandeur) les premières pages des avis de taxe foncière des années 2017 à 2021 faisant état de montants respectifs à payer de 10 181 euros, 9967 euros, 8169 euros, 6870 euros et 4538 euros ;

également en annexe du commandement, une autre page de l'avis de taxe foncière 2018 comprenant le détail entre les différentes composantes de la taxe foncière avec l'ajout des frais de gestion, mais sans le détail par immeuble concerné.

Ainsi, les documents produits ne sont que parcellaires. Or, il ressort de l'avis de taxe foncière de 2017 que trois immeubles sont imposés. Le propriétaire a réclamé au preneur le tiers de la taxe foncière totale correspondant aux trois immeubles alors que les locaux commerciaux loués sont désignés au bail comme situés dans l'immeuble [Adresse 1].



Et le contrat stipule bien le transfert au preneur du tiers de la taxe foncière de l'immeuble loué.

Dans ces conditions, seul l'avis de taxe foncière de l'année 2017 qui distingue les montants dus par immeuble permet d'établir les sommes correspondant à l'immeuble loué.

Il ressort de cet avis un total de cotisation de 3556 euros pour l'immeuble sis [Adresse 1], dont il convient de déduire la taxe d'ordure ménagère de 888 euros, soit une somme de 2668 euros (3556 – 888 = 2668 €), dont seul un tiers peut être répercuté au preneur, soit 889,33 euros (2668/3=889,33). Le montant des frais de gestion de la fiscalité locale n'étant pas mentionné dans cette pièce, seule la somme de 889,33 euros sera retenue.
 
En conséquence, il y a lieu de dire que le preneur est redevable de la somme de 889,33 euros au titre de sa quote-part de la taxe foncière de l’année 2017.

S’agissant de la cotisation d’assurance
 
En l’espèce, le contrat de location énonce au paragraphe 6 de l’article « charges et conditions » précité que le preneur rembourse au bailleur la prime de son assurance contre l’incendie et le recours de voisins, à hauteur d’un tiers. 
 
Au titre du commandement de payer visant la clause résolutoire, le bailleur réclame au locataire le paiement annuel d’un tiers de sa prime d’assurance. 

Pour en justifier, demeurent annexés au commandement de payer les conditions particulières du contrat d’assurance, les appels de cotisation d’assurance pour les années 2017 et 2018 et les quittances de cotisation de 2019 à 2021.
 
Il ressort de ces éléments que le contrat conclu est un contrat « multirisques » portant sur l’immeuble sis à [Adresse 9] et [Adresse 3] et dont la cotisation est ainsi répartie :

- Cotisation nette
- Frais et taxes
- Catastrophes naturelles TTC
- Défense-recours TTC. 
 
Le bailleur ne justifie pas du contenu de l’assurance multirisques souscrite sur l’immeuble objet de la location. Les appels de cotisations, les quittances et les conditions particulières annexés au commandement de payer ne permettent pas d'établir la prime d’assurance correspondant aux seuls incendie et recours des voisins et pouvant ainsi être mise à la charge du preneur conformément aux clauses du bail commercial conclu entre les parties.
 
Ainsi, faute de justificatif du paiement d’une prime d’assurance limitée à l’incendie et au recours de voisins, il y a lieu de dire que le preneur n’est pas redevable des cotisations d’assurance réclamées par le bailleur. 
 
S’agissant des charges d’eau 
 
Aucune charge d’eau n’est réclamée au titre du commandement de payer, les décomptes annexés faisant état uniquement de charges relatives au foncier et à la cotisation d’assurance. 
 
Sur le total des sommes dues

Compte tenu de ce qui précède, le preneur est redevable de la seule somme de 889,33 euros.



Si la société Boulangeries Cœur d'Epis produit la copie de deux chèques datés de 2018 et 2019 à l'ordre de la CARPA, pour soutenir s'être acquittée d'une partie des charges, non seulement elle ne démontre pas que les sommes ont été effectivement encaissées à la CARPA, mais surtout, elle n'était pas autorisée à consigner les loyers, de sorte que ces sommes, même si elles ont été versées à la CARPA, ne sont pas libératoires et ne constituent pas un paiement des sommes dues.

Dès lors, même si le montant dû est finalement bien moindre que les sommes initiales réclamées, le commandement de payer reste fondé pour ce seul montant. Donc, il est bien fondé.
 
B. Sur la délivrance de mauvaise foi du commandement de payer
 
Aux termes de l'article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
 
Il est constant qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail ne saurait produire effet si, quoique répondant aux conditions légales, il a été délivré de mauvaise foi par le bailleur. La clause résolutoire doit ainsi être mise en œuvre de bonne foi par le bailleur.
 
Le preneur fait valoir que le commandement est délivré de mauvaise foi en ce qu’il s’agit de la première réclamations des charges visées et que le bailleur réclame des sommes qui ne sont pas à sa charge et sans justifier de leur montant. 
 
Or, il résulte des débats que la S.A.R.L Boulangerie Cœur d’Epis a émis des chèques correspondant au règlement de charges auprès de la CARPA en 2018 et 2019, notamment au titre des charges de l’année 2018. Ainsi, elle ne peut valablement soutenir n’avoir reçu aucune demande de paiement avant le commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 juin 2022 tout en soutenant avoir réglé les charges pour l’année 2018. 

Il est d'ailleurs joint au commandement de payer visant la clause résolutoire plusieurs courriers d'appels de charges datés notamment du 11 mai 2022, du 3 juin 2017, du 30 mai 2018, du 18 mai 2019 et du 14 juin 2020. Encore, la requérante produit elle-même en pièce 6 un courrier d'appel de loyer et de charges de 2018 du 28 juin 2019 avec l'avis de taxe foncière correspondant. De même, elle produit en pièce 8, une réponse de son conseil datée du 16 avril 2018, dans lequel le montant de la taxe foncière à sa charge et notamment le transfert de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères est discuté.

Au regard de ces divers éléments, la S.A.R.L Boulangerie Cœur d’Epis ne peut prétendre ne pas avoir été avisée avant le commandement de payer des sommes réclamées par la bailleresse. Il n'apparaît ainsi pas que lesdites sommes ont été réclamées brutalement et sans avertissement préalable.

Par ailleurs, le fait qu'il existe un désaccord entre les parties sur la nature des charges pouvant être réclamées au preneur ne permet pas de considérer que le commandement visant des sommes discutées a été délivré de mauvaise foi par le propriétaire.

Dans ces circonstances, la société Boulangerie Cœur d'Epis ne caractérise aucune mauvaise foi du bailleur dans la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire, de sorte que cet acte est valide et conserve ses pleins effets. 


II. Sur la résiliation du contrat de bail 
 
L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du même code, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.



D'après l'article L. 145-41 du code de commerce, dans sa version applicable à l'espèce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
 
L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. Selon l'article 1225 du même code, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.
 
En vertu de l'article L.145-41 du code de commerce, qui est d'ordre public, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1345 du code civil du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
 
L’article 1353 du code civil dispose qu'il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
 
En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 17 juin 2022. 
 
Il a été établi précédemment que le locataire était redevable de la somme de 889,33 euros due au titre de sa quote-part de la taxe foncière pour l’année 2017, réclamée au titre du commandement de payer. 
 
Il résulte des débats que le locataire a établi un chèque à l'ordre de la CARPA pour la somme de 1 979,78 euros au titre de la taxe foncière de l’année 2018 le 19 avril 2019 , outre un second chèque le 19 avril 2019. Toutefois, cette consignation décidée unilatéralement et sans autorisation préalable ne constitue pas l’exécution par le preneur de son obligation de payer les charges.
 
Le locataire ne justifie d'aucun autre règlement dans le délai d’un mois suivant la délivrance du commandement de payer. 
 
Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 17 juillet 2022. 

 
III. Sur le paiement des charges 
 
Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.



 
L’article 1353 du code civil dispose qu'il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
 
En l'espèce, il résulte des développements précédents que le preneur est redevable des charges dues et justifiées d’un montant total de =889,33 euros. 
 
En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L Boulangerie Cœur d’Epis à payer au bailleur la somme de 889,33 euros au titre des charges locatives pour la période de 2017 à 2021, avec intérêts au taux légal. 


IV. Sur les effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
 
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.
 
L'article L.145-41 du code de commerce dispose en outre que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.
 
La S.A.R.L Boulangerie Cœur d’Epis sollicite l'octroi de délais de paiement afin de s'acquitter de sa dette en arguant qu’elle a toujours réglé les charges lorsqu’elles étaient sollicitées, qu’aucune régularisation de charges n’a été faite par le bailleur malgré son obligation légale d’y procéder et qu’elle séquestre à la CARPA les sommes réclamées, attestant de sa bonne foi. 
 
Compte tenu de la modicité de la somme due, soit 889,33 euros, et alors même que le preneur affirme avoir consigné des sommes correspondant aux charges pour un montant de plus de 4 000 euros, il convient d'accorder des délais de paiement à la société Boulangerie Cœur d'Epis.

Ces délais de paiement suspendront les effets de la clause résolutoire.
 
A défaut de paiement d’un seul terme du loyer et des charges courants et/ou d’une mensualité à l’échéance fixée, et après une sommation de payer restée infructueuse pendant sept jours calendaires :



- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

- la clause résolutoire acquise reprendra ses effets ;

- il pourra être procédé à l’expulsion de la S.A.R.L Boulangerie Cœur d’Epis et de tous occupants de son fait avec le concours de la force publique et d'un serrurier, si nécessaire, dans les conditions des articles L411-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- la société S.A.R.L Boulangerie Cœur d’Epis sera tenue, au prorata temporis de l’occupation, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer.


V. Sur la demande de communication de pièces 
 
La locataire demande au tribunal de condamner le bailleur sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir à lui communiquer :

Les justificatifs de dépenses de charges depuis les cinq dernières années,
Les modalités de calcul de l’ensemble des charges prenant en compte la répartition avec les autres locataires,
Un décompte à jour reprenant l’intégralité des versements effectués par la requérante. 
Compte tenu de ce qui a été précédemment énoncé, la demande est particulièrement tardive, puisqu'elle aurait dû faire l'objet d'un incident. De plus, par la présente décision, la question des charges antérieures est réglée, de sorte que la communication des pièces n'a plus d'intérêt. 
 
En conséquence, la demande de production de ces pièces sera rejetée.

 
VI. Sur les demandes accessoires
 
A. Sur l'exécution provisoire
 
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
 
B. Sur les frais irrépétibles et les dépens
 
Compte tenu de l'issue du litige, il convient de laisser à chacune des parties la charge de ses propres dépens. Pour les mêmes raisons, il n'apparaît pas inéquitable de n'accorder aucune indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à l'une ou l'autre des parties. 

PAR CES MOTIFS
 
Le Tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort,
 
DÉBOUTE la S.A.R.L Boulangerie Cœur d’Epis de sa demande de nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 17 juin 2022 ;
 
DÉBOUTE la S.A.R.L Boulangerie Cœur d’Epis de sa demande de juger le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 17 juin 2022 mal fondé;

DIT que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 17 juin 2022 est valide et fondé ;


 
CONSTATE la résiliation du bail commercial liant la S.C.I DEGE à la S.A.R.L Boulangerie Cœur d’Epis portant sur le local commercial situé [Adresse 8], par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 17 juillet 2022 ;
 
CONDAMNE la S.A.R.L Boulangerie Cœur d’Epis à payer à la S.C.I. DEGE la somme de 889,33 euros au titre des charges locatives pour la période de 2017 à 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
 
AUTORISE la S.A.R.L Boulangerie Cœur d’Epis à se libérer de sa dette de 889,33 euros par une mensualité de 500 euros et une mensualité couvrant le solde en principal, frais et intérêts, le premier de ces versements devant intervenir au plus tard le premier jour du mois suivant la signification de la présente décision et ce en plus du règlement régulier et ponctuel du loyer et des charges courants ;
 
DITque pendant le délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus;
 
DIT qu’à l’expiration du délai ainsi respecté, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;
 
DIT qu’à défaut de paiement d’un seul terme du loyer et des charges courants et/ou d’une mensualité à l’échéance fixée, et après une sommation de payer restée infructueuse pendant sept jours calendaires :

- la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

- la clause résolutoire acquise reprendra ses effets ;

- il pourra être procédé à l’expulsion de la S.A.R.L Boulangerie Cœur d’Epis et de tous occupants de son fait avec le concours de la force publique et d'un serrurier, si nécessaire, dans les conditions des articles L411-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- la société S.A.R.L Boulangerie Cœur d’Epis sera tenue et au besoin condamnée, prorata temporis de l’occupation, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui des loyers et des charges qui auraient été payés en cas de poursuite du bail ;
 
DEBOUTE la S.A.R.L Boulangerie Cœur d’Epis de sa demande de communication de pièces ;
 
DÉBOUTE les parties de leurs demandes d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
 
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
 
DÉBOUTE la S.C.I. DEGE de ses autres demandes ;
 
DÉBOUTE la S.A.R.L Boulangerie Cœur d’Epis de ses autres demandes ;
 
LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres dépens.
 

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE




Benjamin LAPLUME Aurélie VERON