Tribunal Judiciaire · 1ère CHAMBRE — 3 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX
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JUGEMENT DU 03 Juillet 2025


N° RG 25/00035 - N° Portalis DBYL-W-B7I-DEHH


DEMANDEUR 

[Adresse 11] [Adresse 3], représenté par son syndic la société MARTIN GESTION inscrite au RCS [Localité 12] sous le numéro B 339 824 963
[Adresse 5]
[Localité 1]
Rep/assistant : Maître Olivia MONGAY de la SCP MC AVOCATS, avocat au barreau de DAX
Rep/assistant : Maître Marie Victoire CHAZEAU, avocat au barreau de TOULOUSE


DEFENDEUR

S.C.I. LES SARDINES & Co
[Adresse 8]
[Localité 2]
Non comparante



COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE


PRÉSIDENT : Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, siégeant en qualité de juge unique,

GREFFIER : Sandra SEGAS, Greffier.



Par ordonnance en date du 03 Avril 2025, l’instruction de l’affaire a été clôturée ; les parties ont été autorisées à déposer leur dossier jusqu’au 05 Juin 2025 et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour pour la décision être rendue par mise à disposition au greffe, les parties préalablement avisées, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.



EXPOSE DU LITIGE

La SCI LES SARDINES & CO est propriétaire des lots numéros 114, 115 et 116 au sein de l’immeuble dénommé [Adresse 7] à Capbreton (Landes). Le syndicat des copropriétaires (SDC) de la résidence a confié les fonctions de syndic à la société MARTIN GESTION.

Par courrier recommandé daté du 20 juin 2024, le conseil du [Adresse 9] [Adresse 4] GALION a mis en demeure la SCI LES SARDINES & CO de payer dans un délai de trente jours la somme de 29 366,53 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées.

Par acte de commissaire de justice du 24 décembre 2024, le [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice la société MARTIN GESTION, a fait assigner la SCI LES SARDINES & CO devant le tribunal judiciaire de Dax sur le fondement des articles 10, 10-1, 14 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, aux fins de voir condamner la SCI LES SARDINES & CO, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :
- 29 857,01 euros à parfaire au jour de l’audience, majoré des intérêts légaux à compter de la sommation,
- 2 500 euros au titre de dommages et intérêts,
- 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

À l’appui de ses demandes, le SDC des copropriétaires de la [Adresse 6] fait valoir les moyens suivants :
- la SCI LES SARDINES & CO présentant un solde débiteur sur son compte copropriétaire, il estime être bien fondé à recouvrer les charges de copropriété impayées par celui-ci pour la somme globale de 29 857,01 euros à parfaire au jour de l’audience à venir,
- la mise en demeure est restée sans effet,
- la résistance abusive et injustifiée de la défenderesse est constitutive d’une faute justifiant une réparation.

Bien que régulièrement citée, la SCI LES SARDINES & CO n’a pas constitué avocat.

Susceptible d’appel, le jugement est réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été fixée au 3 avril 2025. L’affaire ne nécessitant pas de plaidoiries, le dépôt des dossiers des avocats au greffe a été autorisé jusqu’au 5 juin 2025 et la date de délibéré, par mise à disposition au greffe, a été fixée au 3 juillet 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenant de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Selon l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, I. ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d'État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L'article 36 du dit décret prévoit que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Par ailleurs, aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat produit à l’appui de sa demande : 
- un relevé de propriété (pièce n° 5),
- les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires de 2020 à 2024 (pièce n° 1),
- le contrat du syndic en court de validité pour la période du 01/10/2023 au 30/09/2026 (pièce n° 2),
- les appels de fonds de 2020 à 2024 (pièce n° 3),
- un décompte des sommes dues au 28 octobre 2024 (pièce n° 4),
- la mise en demeure du 20 janvier 2024 (pièce n° 6).

Le défendeur n’a pas comparu pour s’expliquer. 

Il ressort des éléments versés aux débats que les comptes des exercices annuels concernant les périodes du 1er avril 2019 au 31 mars 2020, du 1er avril 2020 au 31 mars 2021, du 1er avril 2021 au 31 mars 2022, du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, du 1er avril 2023 au 31 mars 2024 ont été approuvés par les assemblées générales des copropriétaires, ainsi que le budget prévisionnel pour l’exercice allant du 1er avril 2025 au 31 mars 2025 et du 1er avril 2025 au 31 mars 2026.

Les résolutions votées lors de ces assemblées n’ont pas fait l’objet de recours.

Selon le relevé de compte copropriétaire en date du 28 octobre 2024, la SCI LES SARDINES & CO reste redevable de la somme de euros 29 344,81 euros (hors frais de procédure), au titre des appels de fonds appelés et impayés au 29 octobre 2024 sur les lots numéros 114, 115 et 116 au titre des charges courantes de copropriété et cotisations fonds travaux loi ALUR tels que votés et approuvés en assemblée générale. La mise en demeure qui lui a été adressée le 20 juin 2024 (date de dépôt du 21 juin 2024) est restée infructueuse plus d’un mois. 

En conséquence, la somme de 29 344,81 euros est fondée dans son principe et justifiée dans son montant et il convient de condamner la SCI LES SARDINES & CO au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la première présentation de la mise en demeure.

En outre le syndicat a exposé des frais de procédure dont il demande le remboursement. Ces frais se décompose comme suit : 
- 216 euros TTC de remise du dossier contentieux par le syndic,
- 56,20 euros pour les frais de mise en demeure (28,10 euros par mise en demeure),
- 240 euros TTC pour les honoraires d’avocat.

Conformément à la loi et compte tenu du contrat de syndic en cours de validité, ces frais de recouvrement, qui apparaissent nécessaires, sont à la charge des copropriétaires concernés.

En conséquence, il convient de condamner la SCI LES SARDINES & CO au paiement de la somme de 272,20 euros à ce titre, étant précisé que la somme de 240 euros TTC correspondant aux honoraires d’avocat sont compris dans les dépens.

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir subi un préjudice indépendant du simple retard de paiement et notamment de son préjudice financier.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais qu'il a dû exposer non compris dans les dépens. 

La SCI LES SARDINES & CO sera condamnée à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, par application de l'article 696 du même code.

Conformément aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit, si bien qu’il n’y a pas lieu de la prononcer.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Vu les articles 10-1, 14-1, 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Condamne la SCI LES SARDINES & CO à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE [Adresse 3] la somme principale de 29 344,81 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2024,

Condamne la SCI LES SARDINES & CO à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE GALION la somme de 272,20 euros au titre des frais de recouvrement,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE GALION du surplus de ses demandes,

Condamne la SCI LES SARDINES & CO à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE GALION la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI LES SARDINES & CO aux entiers dépens,

Rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, et par Sandra SEGAS, Greffier, et porté à la connaissance des parties par remise au greffe.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,