Tribunal Judiciaire · Service des référés — 3 juillet 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 8]


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N° RG 25/53120 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7ZEK

AS M N° : 3

Assignation du :
05 Mai 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 03 juillet 2025



par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier. 
DEMANDERESSE

S.C.I. DU [Adresse 1]
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS - #A0436


DEFENDERESSE

S.N.C. LE [Localité 8] [Localité 7]
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Me Philippe CAVARROC, avocat au barreau de PARIS - #A0550



DÉBATS

A l’audience du 05 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier, 






Suivant acte sous seing privé en date du 2 août 2017, la SCI du [Adresse 1] a donné à bail commercial à la société Le [Localité 8] Orléans pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 2017, un local situé [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 180.000 euros HT, payable trimestriellement, à terme échu, aux fins d’y exercer une activité de restauration. Le bail inclut dans son assiette un appartement situé au 1er étage et une chambre au 5ème étage qui font l’objet d’une facturation séparée. Le loyer s’établit en l’état à la somme annuelle de 174.220,92 euros pour le local commercial et 21.527,48 euros pour la partie habitation.

Par acte du 13 mars 2023, la société Le [Localité 8] Orléans a assigné le bailleur devant le tribunal judiciaire de Paris en opposition du commandement de payer délivré le 14 février 2023.

Par acte du 25 août 2023, la société Le [Localité 8] Orléans a assigné le bailleur devant la tribunal judiciaire de Paris en opposition au commandement de payer délivré le 3 août 2023. 

Par ordonnance du 7 décembre 2023, le juge des référés du tribunal de Paris :
- s’est déclaré incompétent pour statuer sur la demande de provision au titre des loyers et charges impayés au 2ème trimestre 2023
- renvoyé les parties à mieux se pourvoir devant le juge de la mise en état
- écarté l’exception d’incompétence matérielle pour le surplus de ses demandes
- dit n’y avoir lieu à référés sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire
- condamné la société locataire au paiement de l’échéance du 3ème trimestre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mai 2024, la SCI du [Adresse 1] a assigné la société Le [Localité 8] Orléans en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins, notamment, de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir son expulsion, le paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation et de l’arriéré locatif.

Par ordonnance du 24 juin 2024, le juge des référés a :
- retenu son incompétence au profit du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris pour statuer sur les demandes provisionnelles formées par le bailleur
- rejeté l’exception d’incompétence portant sur les demandes tendant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion du preneur
- ordonné un sursis à statuer sur ces demandes ainsi que celles relatives à l’article 700 et aux dépens jusqu’aux décisions devant être rendues au fond par le tribunal judiciaire de Paris dans les instances opposant les parties.

Par arrêt rendu le 25 octobre 2024, la Cour d’Appel de [Localité 8] a confirmé l’ordonnance du juge des référés du 24 juin 2024 en ce qu’elle l’a déclaré compétent pour statuer sur la constatation de la résiliation du bail et ses conséquences et l’infirmé en ses autres dispositions. Statuant à nouvea, la Cour d’Appel a :

- rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la société Le [Localité 8] [Localité 7] et dit que le juge des référés est compétent pour statuer sur la provision réclamée au titre de l’arriéré locatif visé dans le commandement délivré le 16 janvier 2024
- dit n’y avoir lieu de surseoir à statuer sur les demandes de constatation de la résiliation du bail et ses conséquences ainsi que celles relatives aux frais irrépétibles et dépens de la preluères instance
- condamné la société Le [Localité 8] [Localité 7] aux dépens d’appel
- dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 à hauteur de cour.

Par conclusions développées lors de l’audience du 5 juin 2025, la SCI du [Adresse 4] sollicite le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et:

- l’expulsion de la société Le [Localité 8] [Localité 7] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, 

- le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles,

- la condamnation de la société Le [Localité 8] [Localité 7] à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 63.649,55 euros avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024, correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles au 4ème trimestre 2023

- la condamnation de la société Le [Localité 8] [Localité 7] à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 6.364,95 euros à titre de clause pénale

- la conservation du dépôt de garantie

- la condamnation de la société Le [Localité 8] [Localité 7] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation trimestrielle d’un montant égal au loyer normalement exigible, majoré de 50% à compter du 17 février 2024 et jusqu’à libération effective des locaux

- la condamnation de la société Le [Localité 8] [Localité 7] au paiement de la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par conclusions développées oralement lors de l’audience, la société Le [Localité 8] [Localité 7], représentée par son Conseil, sollicite à titre principal dire n’y avoir lieu à référés et à titre subsidiaire des élais de paiement sur 2 ans, avec suspension de la clause résolutoire dans l’attente. En tout état de cause, elle sollicite le débouté de la bailleresse et sa condamnation au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience

MOTIFS

1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Sur le principe

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

La société Le [Localité 8] [Localité 7] se prévaut de la mauvaise foi de la bailleresse qui n’aurait procédé à la délivrance de commandements de payer qu’en raison de la volonté de sa preneuse de contester le montant du loyer, manifestement surévalué. 

S’il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier la révision du loyer du bail commercial sur le fondement de l’article 1195 du Code civil, force est de considérer que le montant du loyer contractuellement convenu est resté le même et qu’aucun élément n’est produit de nature à établir qu’il ait été surévalué lors du renouvellement du bail en 2017. Il n’est pas démontré que la délivrance du commandement de payer du 16 janvier 2024 soit en réalité une réponse de la bailleresse à la volonté du preneur de faire réévaluer le loyer.

La mauvaise foi de la bailleresse n’est par conséquent pas établie et aucune contestation sérieuse n’est soulevée permettant de dire n’y avoir lieu à référés.

Aux termes du contrat de renouvellement de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par acte d’huissier du 16 janvier 2024, la SCI du [Adresse 1] a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier en la forme et détaille le montant de la créance.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance. 

Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur les délais

Aux termes de l'article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il résulte des commandements de payer délivrés ultérieurement que l’absence de paiement du loyer courant est constante. La société Le [Localité 8] [Localité 7] ne justifie pas d’une amélioration de sa situation financière à venir de nature à lui permettre de régler sa dette locative, et elle a d’ores et déjà bénéficié de délais de fait importants. Force est de constater que la défenderesse ne dispose manifestement pas des ressources lui permettant de régler tant l’arriéré locatif que le paiement du loyer courant et elle sera déboutée de sa demande de délais et de suspension de la clause résolutoire dans l’attente.

L’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit. La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. 

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. 

En l’espèce, la conservation du dépôt de garantie, de majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation s’analysent en une clause pénale et leur montant ainsi que celui de la clause pénale apparaît manifestement excessif au regard des circonstances de la cause. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

2/ Sur la provision

Aux termes de l’article 835 alinea 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à la SCI du [Adresse 1] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 63.649,55 euros au titre du 4ème trimestre 2023. 

La société Le [Localité 8] [Localité 7] sera donc condamnée à titre provisionnel à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024.

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la société Le [Localité 8] [Localité 7] qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la société Le [Localité 8] Orléans au paiement à la SCI du [Adresse 1] de la somme de 2000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, 

Rejetons les contestations sérieuses souvelées par la société Le [Localité 8] [Localité 7];

Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail au 16 février 2024 et disons que la société Le [Localité 8] [Localité 7] devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 1], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonnons, à défaut, l'expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;

Condamnons la société Le [Localité 8] Orléans à payer à la SCI du [Adresse 1] une provision de 63.649,55 euros (soixante trois mille six cent quarante neuf euros cinquante cinq centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au titre du 4ème trimestre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024;

Condamnons la société Le [Localité 8] Orléans à payer à la SCI du [Adresse 1] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter du 1er janvier 2024 et jusqu'à la date de son départ effectif ;

Déboutons la SCI du [Adresse 1] de sa demande de clause pénale;


Déboutons la SCI du [Adresse 1] de sa demande de conservation du dépôt de garantie;

Déboutons la SCI du [Adresse 1] de sa demande de majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation;

Condamnons la société Le [Localité 8] [Localité 7], aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 16 janvier 2024;

Condamnons la société Le [Localité 8] Orléans au paiement à la SCI du [Adresse 1] de la somme de 2000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l'exécution provisoire en vertu des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile ; 

Fait à [Localité 8] le 03 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,




Anne-Sophie MOREL Maïté FAURY