Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 3 juillet 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 8] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me ANQUETIL
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me ANQUETIL


■


Charges de copropriété

 
N° RG 22/12590 -
N° Portalis 352J-W-B7G-CYBEM

N° MINUTE : 




Assignation du :
18 Octobre 2022



JUGEMENT 
rendu le 03 Juillet 2025 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société JEAN CHARPENTIER SOPAGI, SA
[Adresse 1]
[Localité 6]

Représenté par Maître Guillaume ANQUETIL de l’AARPI ANQUETIL ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0156


DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [F]
[Adresse 2]
[Localité 7]

Non représenté 


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 03 Juillet 2025
Charges de copropriété
 N° RG 22/12590 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYBEM

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 21 Mai 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 3 juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
En premier ressort
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [Z] [F] est propriétaire des lots de copropriété n°56, 79 et 82 d'un immeuble situé au [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice signifié le 29 avril 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [Z] [F] devant le tribunal judiciaire de Paris (chambre de proximité). L'affaire a été radiée le 29 novembre 2021, un échéancier de règlement amiable ayant été accepté par la copropriété.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 4 juillet 2022 et remise au destinataire le 6 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure M. [Z] [F] de payer la somme de 7 461,21 euros au titre des charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice signifié le 18 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 4] a fait assigner M. [Z] [F] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 11 janvier 2023.

Aux termes de ses conclusions, signifiées au défendeur le 5 août 2024 et notifiées par voie électronique le lendemain, il demande au tribunal de :

- condamner M. [Z] [F] au paiement de la somme de 10 924,28 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 19 juin 2024 (appel du 2ème trimestre 2024 inclus), et avec intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2022 sur la somme de 7 461,21 euros, et à compter des présentes pour le surplus ;
- condamner M. [Z] [F] au paiement de la somme de 22,20 euros, au titre des frais de recouvrement ;
- condamner M. [Z] [F] au paiement de la somme de 1 092 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner M. [Z] [F] au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Me Guillaume Anquetil ;
- condamner M. [Z] [F] au paiement de la somme de 3 720 euros au titre des frais irrépétibles ;
- ordonner l’exécution provisoire.

Décision du 03 Juillet 2025
Charges de copropriété
 N° RG 22/12590 - N° Portalis 352J-W-B7G-CYBEM

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

M. [Z] [F] a été assigné à l'adresse de l'immeuble suivant les modalités de l'article 659 du code de procédure civile (procès-verbal de vaines recherches), l'huissier instrumentaire n'ayant pu identifier le lieu de son domicile actuel. Les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires lui ont cependant été signifiées suivant les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise en l'étude d'huissier).

Dans la mesure où M. [Z] [F] n'a pas constitué avocat, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 16 octobre 2024, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 21 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
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En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [Z] [F] est propriétaire des lots n°56, 79 et 82 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 17 juin 2021, 17 mai 2022, 23 mai 2023 et 19 mars 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 19 juin 2024 (appel du 2ème trimestre 2024 inclus).

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [Z] [F], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 10 924,28 euros.

M. [Z] [F] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 19 juin 2024 (appel du 2ème trimestre 2024 inclus).


B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;
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- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.
*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 22,20 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour une mise en demeure adressée le 6 juillet 2022 constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, M. [Z] [F] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 22,20 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.


2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par M. [Z] [F] de ses obligations.

Il doit être relevé que le syndicat des copropriétaires évalue son préjudice à la somme de 940,00 euros dans le corps des conclusions, et de 1 092,00 euros au dispositif.

À l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [Z] [F] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le mois de décembre 2020.
Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré l'échéancier de règlement amiable qui lui avait été consenti, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner M. [Z] [F] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.


3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les intérêts

L'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ».

Le syndicat des copropriétaires produit l'accusé de réception du courrier distribué au copropriétaire le 6 juillet 2022. En application de l'article 1231-6 du code civil et de l'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de cette date.

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En outre, en vertu de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

M. [Z] [F], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M. [Z] [F] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne M. [Z] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] les sommes de :

- 10 924,28 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 19 juin 2024, appel du 2ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 7 juillet 2022 sur la somme de 7 461,21 euros, et à compter du 5 août 2024 pour le surplus ;
- 22,20 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 18 octobre 2022 ;

- 1 092,00 euros, à titre de dommages et intérêts ;

- 2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;
Condamne M. [Z] [F] au paiement des entiers dépens de l’instance, et autorise Me Guillaume Anquetil à recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision ;

Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 03 Juillet 2025.


La Greffière Le Président