Tribunal Judiciaire · Service des référés — 3 juillet 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 6]


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N° RG 25/50441 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6X5U

AS M N° : 12

Assignation du :
14 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 03 juillet 2025



par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier. 
DEMANDERESSE

SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE [Adresse 2]
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Me Jean-françois PERET, avocat au barreau de PARIS - #R46


DEFENDERESSE

S.A.R.L. ETOILE REVISION ET EXPERTISE
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Michel PATILLET, avocat au barreau de PARIS - #A0742



DÉBATS

A l’audience du 05 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier, 





Suivant acte sous seing privé en date du 8 juin 1995, la société du [Adresse 2] a donné à bail commercial à la Société Etoile Révision et Expertise pour une durée de 1 moiset 3,6, 9 années à compter du 1er juin 1995, un local situé [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 72.000 Frs, payable, par quart aux termes ordinaires de l’année. 

Par acte de commissaire de justice en date du 14 janviern2025, la société du [Adresse 2] a assigné la société Etoile Révision et Expertise en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir:

- l’expulsion de la société Etoile Révision et Expertise ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 500 euros par jour de retard

- le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la société Etoile Révision et Expertise, qui disposera d”un mois pour les retirer

- la condamnation de la société Etoile Révision et Expertise à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 22.277,88 euros majoré de 10% avec intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2024, correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés

- la condamnation de la société Etoile Révision et Expertise au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation trimestrielle d’un montant égal au loyer normalement exigible, majorations incluses, 

- la conservation du dépôt de garantie à titre des premiers dommages et intérêts

- la condamnation de la société Etoile Révision et Expertise au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Lors de l'audience du 5 juin 2025, la société du [Adresse 2], représenté par son Conseil, maintient oralement ses demandes, portant sa demande en paiement à la somme de 29.991,45 euros. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

La société Etoile Révision et Expertise, représentée par son Conseil, ne conteste pas le montant réclamé mais sollicite des délais de paiement sur 24 mois, arguant de son départ prochain des lieux.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.


MOTIFS

1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Sur le principe

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Aux termes du contrat de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par actde commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, la société du [Adresse 2] a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier en la forme et détaille le montant de la créance.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance. 

Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire. 

Une indemnité d’occupation sera mise à la charge de la défenderesse depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. Aucune circonstance ne justifie le prononcé d’une astreinte ni d’un délai pour retirer les meubles.

2/ Sur la provision

Aux termes de l’article 835 alinea 2 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à la société du [Adresse 2] n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 29.991,45 euros au 1er avril 2025, terme du 2ème trimestre 2025 inclus. 

La société Etoile Révision et Expertise sera donc condamnée à titre provisionnel à payer cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2024 sur la somme de 14.138,94 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus. 

En considération de la situation difficile de la défenderesse en lien avec les soucis de santé de son gérant, et conformément à l’accord des parties, il convient de lui accorder les délais de paiement sollicités comme suit au présent dispositif.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. 

En l’espèce, la conservation du dépôt de garantie et la majoration de la provision s’analysent en une clause pénale et leur montant apparaît manifestement excessif au regard des circonstances de la cause. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la société Etoile Révision et Expertise qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la défendereusse au paiement à la demanderesse de la somme de 1500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, 

Constatons l'acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail au 26 décembre 2024 et disons que la société Etoile Révision et Expertise devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 3], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;


Ordonnons, à défaut, l'expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;

Condamnons la société Etoile Révision et Expertise à payer à la société du [Adresse 2] une provision de 22.277,85 euros (vingt deux mille deux cent soixante dix sept euros quatre vingt cinq centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au terme du 2ème trimestre2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2024 sur la somme de 14.138,94 euros (quatorze mille cent trente huit euros quatre vingt quatorze centimes) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus;

Accordons à la société Etoile Révision et Expertise un délai de grâce pour se libérer et dit qu'elle devra s'en acquitter par 24 paiements mensuels successifs d'un montant de 928 euros (neuf cent vingt huit euros) en sus du loyer et des charges en cours, payables le 15 de chaque mois, le premier règlement devant intervenir avant le 15 du mois suivant la signification de la décision, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette ;

Disons qu'à défaut de paiement d'une seule échéance, l’intégralité de la dette sera exigible;

Condamnons la société Etoile Révision et Expertise à payer à la société du [Adresse 2] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter du 1er juillet 2025 et jusqu'à la date de son départ effectif ;

Déboutons la société du [Adresse 2] de sa demande d'astreinte ;

Déboutons la société du [Adresse 2] de sa demande tendant à fixer un délai d’un mois pour que le retrait des meubles;

Déboutons la société du [Adresse 2] de sa demande de majoration de la provision;

Déboutons la société du [Adresse 2] de sa demande de conservation du dépôt de garantie;

Condamnons la société Etoile Révision et Expertise, aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 26 novembre 2024;

Condamnons la société Etoile Révision et Expertiseau paiement à la société du [Adresse 2] de la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l'exécution provisoire en vertu des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile. 

Fait à [Localité 6] le 03 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Maïté FAURY