Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 3 juillet 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me GABRIEL
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me GABRIEL, Me ROUZIES, 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 23/04679 - 
N° Portalis 352J-W-B7H-CZJYQ

N° MINUTE : 




Assignation du :
30 Mars 2023



JUGEMENT 
rendu le 03 Juillet 2025 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic, la S.A.S. MICHEL HECTUS, agissant poursuite et diligence en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 2] 
[Localité 4]

Représenté par Maître Isabelle GABRIEL de la SELARL G 2 & H, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #U0004


DÉFENDERESSE

Madame [R] [G] veuve [Z] majeure protégée sous tutelle, représentée par Madame [C] [J] ès qualité de Mandataire Judiciaire à la Protection des Majeurs, désignée en cette qualité par jugement du juge des tutelles de PARIS du 17/02/2022, 
[Adresse 3]
[Localité 4]

Représentée par Maître Thierry ROUZIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0614





Décision du 03 Juillet 2025
Charges de copropriété
 N° RG 23/04679 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZJYQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 21 Mai 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 3 juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [R] [G] (ép. [Z]) est propriétaire des lots de copropriété n°31, 36, 37 et 42 d'un immeuble situé au [Adresse 1].

Par un jugement du 17 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a placé Mme [R] [G] (ép. [Z]) sous mesure de tutelle pour une durée de dix ans, et désigné Mme [C] [J] (mandataire judiciaire à la protection des majeurs) en qualité de tuteur aux biens.

Par acte notarié du 28 février 2023, Mme [R] [G] (ép. [Z]) a vendu le lot de copropriété n°48 pour un prix de 18 000 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 28 juillet 2022 et remise au destinataire le lendemain, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure Mme [R] [G] (ép. [Z]) de payer diverses sommes au titre des charges de copropriété.

Par exploit d'huissier signifié le 30 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] a fait assigner Mme [R] [G] (ép. [Z]) en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l'audience d'orientation du 19 octobre 2023. 
***
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 6 mai 2024, et au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ainsi que de l’article 1231-1 du code civil, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

- CONDAMNER Madame [C] [J], es qualité de tuteur de Madame [R] [G] Veuve [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 13.226,91 euros au titre des charges de copropriété dues au 28 février 2023, soit appel 1T23 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure notifiée le 28 juillet 2022. 
- CONDAMNER Madame [C] [J], es qualité de tuteur de Madame [R] [G] Veuve [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, 
- CONDAMNER Madame [C] [J], es qualité de tuteur de Madame [R] [G] Veuve [Z] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles de procédure, 
- CONDAMNER Madame [C] [J], es qualité de tuteur de Madame [R] [G] Veuve [Z] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL G2 & H Avocats, représentée par Maître Isabelle GABRIEL, Avocat à la Cour, par application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. 
- MAINTENIR l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 2 octobre 2023, Mme [R] [G] (ép. [Z]) – représentée par sa tutrice aux biens Mme [C] [J] - demande au tribunal de :

- DEBOUTER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes ;
- CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à verser à Madame [R] [Z] représentée par sa tutrice la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
- LE CONDAMNER aux dépens.

***
La clôture de l'instruction a été prononcée le 17 octobre 2024, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 21 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [R] [G] (ép. [Z]) est propriétaire des lots n°31, 36, 37 et 42 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1], et qu’elle a cédé le lot de copropriété n°48 par acte notarié du 28 février 2023.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 29 juin 2021, 2 novembre 2021, 15 juin 2022 et 27 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 28 février 2023 (appel du 1er trimestre 2023 inclus).

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [R] [G] (ép. [Z]), déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 13 046.91 euros [13 226,91 – (36 + 144)].

Mme [R] [G] (ép. [Z]) – représentée par sa tutrice - soutient cependant ne pas être redevable des sommes réclamées par la copropriété, et fait principalement valoir qu’elle n’était pas présente lors des assemblées générales des 26 juin 2021 et 2 novembre 2021, si bien que les travaux de réfection de la toiture du bâtiment B ont été engagés sans son accord, et avec un défaut manifeste d’information ; que les négligences du syndic et une « absence totale de clarté » légitiment le refus de paiement des charges de copropriété ; que les travaux votés et réalisés ne présentaient aucun caractère urgent.

Ces différents moyens sont cependant radicalement insusceptibles de justifier un défaut de paiement des charges de copropriété.

En premier lieu, il doit être rappelé que toute décision d’assemblée générale doit être exécutée dès son prononcé, et ne peut plus être remise en cause une fois devenue définitive – comme c’est le cas en l’espèce. 

Pour cette raison, un copropriétaire ne dispose pas du droit de refuser de payer ses charges de copropriété, pour quelque motif que ce soit. Dans le cas contraire, le fonctionnement d’une copropriété pourrait être paralysé par la simple volonté d’un copropriétaire en désaccord avec la ou les décisions adoptées par la majorité. 

C’est donc à tort que Mme [R] [G] (ép. [Z]) soutient que « le demandeur a commis plusieurs erreurs ou négligences le privant de sa demande de règlement », une copropriété ne pouvant en aucune hypothèse se voir privée du droit de percevoir les charges résultant du vote des budgets (définitif et prévisionnel).

Il est en outre précisé qu’il est totalement indifférent que les travaux votés présentent un caractère urgent ou non, le syndicat des copropriétaires administrant souverainement la copropriété et pouvant parfaitement décider la réalisation de travaux ne présentant aucune urgence.

Le syndic ne dispose pas davantage de la possibilité de remettre en cause une décision prise par la copropriété et devait donc appeler les fonds nécessaires à la réalisation de ces travaux. Il n’a de même pas à apporter une quelconque « explication » quant à ces derniers, étant relevé que la défenderesse semble ici confondre le syndicat des copropriétaires – organe décisionnaire qui pourrait expliquer les décisions adoptées - et le syndic – qui n’est pas à l’origine des décisions prises et n’en est aucunement comptable. 

Par ailleurs, il apparaît que Mme [R] [G] (ép. [Z]) soulève divers moyens tenant en réalité à la validité et à l’opportunité de décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires. 

Mme [R] [G] (ép. [Z]) ne peut valablement soutenir que les décisions prises lors des assemblées générales des 26 juin 2021 et 2 novembre 2021 étaient constitutives d’un abus de majorité et lui portaient préjudice, ou encore moins qu’elle n’était pas présente lors de ces réunions et que les « travaux auraient été décidés en son absence ». Ceci est factuellement inexact, dans la mesure où il est rapporté la preuve qu’elle était représentée lors de l’assemblée générale du 2 novembre 2021 et que sa mandataire a même voté en son nom en faveur de la décision aujourd’hui remise en cause. 

Mme [R] [G] (ép. [Z]) ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, et ne pouvant en aucune manière refuser de se conformer aux décisions prises par la collectivité des copropriétaires, elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 13 046.91 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 28 février 2023 (appel du 1er trimestre 2023 inclus).

Alors que le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de Mme [C] [J], il doit être relevé que celle-ci n’est pas la débitrice d’une quelconque somme envers la copropriété ni même partie à l’instance, agissant uniquement ès qualités de représentant légal de Mme [R] [G] (ép. [Z]).


B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;
- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.
*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 180.00 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, au titre de « frais de relance ».

Il est de jurisprudence constante que ces frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu'ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048). Toutefois, si ces frais auraient effectivement été exposés après la mise en demeure du 29 juillet 2022, il n’est pas justifié de l’envoi de ces relances à la copropriétaire débitrice.
Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 


2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Mme [R] [G] (ép. [Z]) de ses obligations.

À l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Mme [R] [G] (ép. [Z]) a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le mois de novembre 2021 a minima.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.
Il doit en outre être relevé que Mme [R] [G] (ép. [Z]) a agi en faute à l’égard de la copropriété en se refusant abusivement au paiement des charges de copropriété, invoquant des motifs en toute hypothèse insusceptibles de remettre en cause l’exigibilité de la créance du syndicat des copropriétaires.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner Mme [R] [G] (ép. [Z]) à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.


3 - Sur les demandes accessoires
- Sur les intérêts

L’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Le syndicat des copropriétaires produit l'accusé de réception du courrier adressé au copropriétaire le 29 juillet 2022. En application de l'article 1231-6 du code civil et des dispositions précitées, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de cette date.

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

En outre, en vertu de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Mme [R] [G] (ép. [Z]), partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Mme [R] [G] (ép. [Z]) sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire 

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. 

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne Mme [R] [G] (ép. [Z]) à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] les sommes de :

- 13 046.91 euros au titre des charges de copropriété impayées et arrêtées au 28 février 2023 (appel du 1er trimestre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2022 ;

- 2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

- 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne Mme [R] [G] (ép. [Z]) au paiement des entiers dépens de l’instance, et autorise Me Isabelle Gabriel à recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision ;

Dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.
Fait et jugé à Paris le 03 Juillet 2025.


La Greffière Le Président