Tribunal Judiciaire · Service des référés — 3 juillet 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 6]


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N° RG 25/51674 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7HQS

AS M N° : 13

Assignation du :
05 Mars 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 03 juillet 2025



par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier. 
DEMANDERESSE

S.A.R.L. AJADE COLISEE
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Me David HONORAT, avocat au barreau de PARIS - #E0122


DEFENDERESSE

S.C.I. COLISEE FONCIER
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Maître Laurent LAHMANI de la SELARL SFJ CABINET LAHMANI, avocats au barreau de PARIS - #K0040



DÉBATS

A l’audience du 05 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier, 







Suivant acte sous seing privé en date du 3 juillet 2013, la société civile immobilière Colisée Foncier a donné à bail commercial à la société Ajade Colisée pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 2013, un local commercial situé [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 87.600 euros HT, payable mensuellement en 12 termes égaux d’avance. 

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2025, la Société Ajade Colisée a assigné la société civile immobilière Colisée Foncier en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir fixer sa dette locative à la somme de 74.647,23 euros et d’obtenir:

- l’octroi de délais de paiement sur 24 mois avec suspension de la clause résolutoire dans l’attente

- la condamnation de la SCI Colisée Foncier au paiement de la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens.

Lors de l’audience du 5 juin 2025, la société Ajade Colisée maintient oralement ses demande. 
Elle propose de verser la somme de 10.000 euros au 30 juin 2025, puis 25.000 euros au 30 août, puis le solde selon échancier sur 12 mois.

En réponse, la SCI Colisée Foncier sollicite le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et:

- l’expulsion de la société Ajade Colisée ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, 

- le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la société Ajade Colisée,

- la condamnation de la société Ajade Colisée à payer à la requérante à titre provisionnel, les somme de 65.361,63 euros correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles au 31 janvier 2025

- la condamnation de la société Ajade Colisée au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 9.285,60 euros majoré de 50% à compter de l’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la date de restitution effective des locaux

- la condamnation de la Société civile immobilière Colisée Foncier au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Sur le principe

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Aux termes de l’article 16 du contrat de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par acte d’huissier du 5 février 2025, la société Colisée Foncier a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier en la forme et détaille le montant de la créance.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance. 

Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire au 5 mars 2025.

Sur les délais

Aux termes de l'article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, la société Ajade Colisée ne verse aux débats aucun élément démontrant qu’elle ait connu une baisse ponctuelle de son chiffre d’affaires en raison de travaux dans le secteur alors même que le décompte locatif produit par la bailleresse atteste de l’absence de paiement du loyer pendant plusieurs mois. En outre, la location gérance évoquée ne permettrait pas de faire face à l’intégralité du loyer courant et donc encore moins à l’apurement de la dette. Enfin, il résulte des pièes produites que la société Ajade Colisée n’exploite pas elle-même le local et qu’elle a déjà bénéficié de délais de fait importants. Force est ainsi de constater que la société Ajade Colisée ne dispose manifestement pas des ressources pour faire face tant au paiement de l’arriéré locatif qu’au versement du loyer courant et elle sera par conséquent déboutée de sa demande de délais comme suit au présent dispositif.

L’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit, sans qu’aucune circonstance particulière ne justifie la mise en oeuvre d’une astreinte. La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, la demande de majoration s’analysant en une clause pénale dont le montant manifestement excessif ne peut être considéré comme non sérieusement contestable.

2/ Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à la société civile imobilière Colisée Foncier n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 64.999,20 euros au terme de janvier 2025 inclus.

La société Ajade Colisée sera donc condamnée à titre provisionnel à payer la somme de 64.999, 20 euros au titre de l’arriéré locatif. 

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la société Ajade Colisée qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner la société Ajade Colisée au paiement à la demanderesse de la somme de 1500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, 

Constatons l'acquisition de plein droit au 5 mars 2025 de la clause résolutoire insérée au bail et disons que la société Ajade Colisée devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 1], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonnons, à défaut, l'expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;

Condamnons la société Ajade Colisée à payer à la société civile immobilière Colisée Foncier une provision de 64.999,20 euros (soixante quatre mille neuf cent quatre vingt dix neuf centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au terme de janvier 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance;

Condamnons la société Ajade Colisée à payer à la société civile immobilière Colisée Foncier une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter du 1er février 2025 et jusqu'à la date de son départ effectif ;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande de majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation;

Déboutons la société Ajade Colisée de sa demande de délais;

Condamnons la société Ajade Colisée, aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 février 2025;

Condamnons la société Ajade Colisée au paiement à la société civile immobilière Colisée Foncier de la somme de 1500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l'exécution provisoire en vertu des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile . 

Fait à [Localité 6] le 03 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,




Anne-Sophie MOREL Maïté FAURY