Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 3 juillet 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : [U] [W]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 25/02369 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7HT4

N° MINUTE : 13







ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 juillet 2025


DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR
Monsieur [U] [W], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 11 avril 2025

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 juillet 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier


Décision du 03 juillet 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/02369 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7HT4

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE


Par acte sous seing privé du 4 décembre 2012 et 11 décembre 2012, l'établissement [Localité 4] HABITAT - OPH a consenti un bail d'habitation à Monsieur [U] [W] sur des locaux situés au [Adresse 3] (hall 1, 4ème étage, porte 9, une cave) moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 364,18 euros.

A la suite d'impayés locatifs, un premier commandement de payer a été délivré le 8 février 2021. Le 17 novembre 2022, l'établissement [Localité 4] HABITAT - OPH a consenti au locataire un plan d'apurement de la dette locative que Monsieur [U] [W] n'a pas respecté. 

Par acte de commissaire de justice du 26 août 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3 368,26 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [U] [W] le 27 août 2024.

Par assignation du 17 janvier 2025, l'établissement PARIS HABITAT - OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder sans délai à l'expulsion de Monsieur [U] [W] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,
- 4 110,22 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 28 novembre 2024, échéance du novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 390 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 20 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 11 avril 2025, l'établissement [Localité 4] HABITAT - OPH, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, et précise que la dette locative actualisée s'élève désormais à 4 033,48 euros, terme du mois de mars 2025 inclus. L'établissement [Localité 4] HABITAT - OPH considère qu'il y a bien eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et il s'oppose à l'octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

L'établissement [Localité 4] HABITAT - OPH indique que le loyer est de 415.2 euros et qu'un dernier versement d'un montant de 600 euros a été réalisé le 07 mars 2025. 

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [U] [W] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L'établissement [Localité 4] HABITAT - OPH a précisé ne pas avoir connaissance de l'existence d'une procédure de surendettement concernant Monsieur [U] [W].

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 03 juillet 2025.


MOTIVATION


En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
Sur la recevabilité de la demande

L'établissement [Localité 4] HABITAT - OPH justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.


Sur la résiliation du bail

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 26 août 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 3 368,26 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 27 octobre 2024.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser l'établissement [Localité 4] HABITAT - OPH à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.


Sur la dette locative


Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, l'établissement [Localité 4] HABITAT - OPH verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 31 mars 2025, M. [U] [W] lui devait la somme de 4 033,48 euros, terme du mois de mars 2025 inclus, soustraction faite des frais de procédure.

M. [U] [W] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.


Sur l'indemnité d'occupation


L'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d'occupation d'un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d'occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. 
En l'espèce, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner le locataire à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.


Sur les frais du procès et l'exécution provisoire


Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [U] [W], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de l'établissement [Localité 4] HABITAT - OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,


La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, en référé par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D'ores et déjà, vu l'urgence,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 26 août 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 décembre 2012 et 11 décembre 2012 entre l'établissement [Localité 4] HABITAT - OPH, d'une part, et Monsieur [U] [W], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (hall 1, 4ème étage, porte 9, une cave) est résilié depuis le 27 octobre 2024,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à Monsieur [U] [W], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

ORDONNE à Monsieur [U] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] (hall 1, 4ème étage, porte 9, une cave) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur [U] [W] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 27 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [U] [W] à payer à l'établissement [Localité 4] HABITAT - OPH la somme de 4 033,48 (quatre mille trente-trois euros et quarante-huit centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 31 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Monsieur [U] [W] à payer à l'établissement [Localité 4] HABITAT - OPH la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [U] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 26 août 2024, celui de l'assignation du 17 janvier 2025 et de la notification au préfet


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge