Tribunal Judiciaire · Service des référés — 3 juillet 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 6]


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N° RG 24/58795 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6SSS

AS M N° : 10

Assignation du :
20 Décembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 03 juillet 2025



par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier. 
DEMANDERESSE

S.C.I. COEURS DE VILLES
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Sandra ROBERT, avocat au barreau de PARIS - #L0017



DEFENDERESSE

S.A.R.L. SAMARA CHICKEN SPOT
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Me Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS - #216




DÉBATS

A l’audience du 05 Juin 2025, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier, 





Suivant acte sous seing privé en date du 5 mai 2011, la société civile immobilière Coeurs de Ville a donné à bail commercial à Monsieur [T] [Z] [B] pour une durée de 9 années, un local situé [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 42.000 euros, payable en 4 termes égaux et d’avance.

Selon avenant en date du 8 juillet 2011, la SCI Coeurs de Ville et la société Samara venant aux droits de Monsieur [T] [Z] [G] [C] décident de modifier la destination des locaux loués et de substituer à l’acte de caution personnelle de ce dernier celle de Monsieur [V] [R]. 

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, la SCI Coeurs de Ville a assigné la société Samara Chicken Spot en référé devant le président du tribunal judiciaire de Paris aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties et d’obtenir:

- l’expulsion de la société Samara Chicken Spot ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, 

- le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde-meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues, au frais de la société Samara Chicken Spot,

- la condamnation de la société Samara Chicken Spot à payer à la requérante à titre provisionnel, la somme de 57.426,17 euros dont:

47.543,56 euros correspondant au montant des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au titre des échéances exigibles 9.508,73 euros correspondant au montant de la clause indemnitaire contractuellement prévue373,88 euros correspondant au montant du commandement de payer, frais de nantissement et de l’extrait Kbis,
avec intérêts au taux de base bancaire majoré de 4 points;

- la condamnation de la société Samara Chicken Spot au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation correspondant au double du loyer contractuel jusqu’à la date de restitution effective des locaux

- la condamnation de la société Samara Chicken Spot au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Lors de l'audience du 5 juin 2025, par conclusions développées oralement, la SCI Coeurs de Ville maintient oralement ses demandes, actualisant sa demande en paiement à la somme de 17.639,93 euros au titre des loyers impayés au titre du premier trimester 2025.
Elle fait valoir à l’appui de ses prétentions que la défenderesse a déjà bénéficié d’une ordonnance en 2023 neutralisant les effets de la clause résolutoire.
Elle estime que les contestations souvelées ne sont pas sérieuses.


En réponse, la société Samara Chicken Spot soulève l’existence de contestations sérieuses et à titre reconventionnel sollicite la condamnation de la demanderesse à lui verser les sommes de:
- 40.200 euros au titre des provisions pour charges
- 15.840 euros au titre de la provision pour taxe foncière
- 35.392,20 euros au titre des honoraires de gestion.

En tout état de cause, elle sollicite la réduction de la clause pénale à la somme de 1 euro, la fixation du montant de la dette au 4 juin 2025 à la somme maximale de 9.389,93 euros et l’octroi de délais sur 24 mois. Elle sollicite le débouté de la demanderesse pour le surplus.

A l’appui de ses prétentions, elle se prévaut des dispositions de l’article R145-35 du Code de commerce et de l’absence de justification des provisions pour charges.
Elle se prévaut du caractère disproportionné de la clause pénale sollicitée.
Elle indique avoir trouvé un acquéreur qui devrait solder prochainement l’intégralité de la dette.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

1/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences

Sur le principe

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Selon jurisprudence constante le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Si la société Samara se prévaut des dispositions de l’article R145-35 du Code de commerce, elle n’explique pas en quoi celui-ci serait applicable à la présente espèce. De même, elle ne produit aucun élément démontrant avoir interpellé le bailleur sur d’éventuelles provisions pour charges injustifiées, le décompte produit étant clair et conforme aux dispositions du bail. Les contestations soulevées ne peuvent ainsi être considérées comme sérieuses.

Aux termes de l’article 28 du contrat de bail commercial, le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer demeuré sans effet ou une sommation d’avoir à exécuter demeurée sans effet.

Par acte d’huissier du 18 juillet 2024, la SCI Coeurs de Ville a fait délivrer au preneur un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L 145-41 du code de commerce. Ce commandement est régulier en la forme et détaille le montant de la créance.

Il est établi que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de sa délivrance. 

Il y a lieu en conséquence de constater le principe de l’acquisition de la clause résolutoire au 18 août 2025.

Sur les délais

Aux termes de l'article L145-41 alinéa 2 du Code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il résulte des documents versés aux débats que la société Samara Chocken Spot a d’ores et déjà bénéficié de délais rétroactifs dans le cadre d’une précédente procédure mais que les paiements ont nouveau cessé, les réglements ne reprenant qu’à la suite de la présente action. En outre, si la défenderesse se prévaut d’une promesse de vente de son fonds de commerce impliquant le réglement préalable de la totalité de sa dette locative, celle-ci n’est pas signée. Enfin, les éléments comptables produits laissent apparaitre une baisse constante du chiffre d’affaires sans qu’aucune perspective d’amélioration financière à court ou moyen terme ne soit démontrée. Force est de constater que la défenderesse ne dispose manifestement pas des ressources pour faire face tant au paiement de l’arriéré locatif qu’au versement du loyer courant et la société Samara Chicken Spot sera par conséquent déboutée de sa demande de délais comme suit au présent dispositif.

L’expulsion sera ordonnée avec toutes ses conséquences de droit, sans qu’aucune circonstance particulière ne justifie la mise en oeuvre d’une astreinte. La défenderesse sera alors réputée occupante sans droit ni titre, causant ainsi un préjudice au bailleur qui ne peut disposer du bien à son gré et une indemnité d’occupation sera mise à sa charge depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés.

Les pouvoirs du juge des référés qui accorde une provision sur une clause pénale sont limités par le caractère non sérieusement contestable de celle-ci. 

En l’espèce, la majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation et la majoration du taux d’intérêt s’analysent en une clause pénale et leur montant ainsi que celui de l’indemnité contractuellement prévue apparaissent manifestement excessifs au regard des circonstances de la cause. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

L’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer contractuel et des charges normalement exigibles.

2/ Sur la provision

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il résulte du décompte locatif produit que l’obligation du preneur au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation dus à la SCI Coeurs de Ville n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 17.639,93 euros au 2ème trimestre 2025 inclus.

La société Samara Chicken Spot sera donc condamnée à titre provisionnel à payer la somme de 17.639,93 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. 

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la société Samara Chicken Spot qui succombe supportera le poids des dépens en ce inclus les frais de commandement de payer mais exclus les frais de nantissement et de l’extrait Kbis.

Il est équitable de condamner la défenderesse au paiement à la demanderesse de la somme de 2000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, 

Constatons l'acquisition de plein droit au 18 août 2025 de la clause résolutoire insérée au bail et disons que la la société Samara Chicken Spot devra quitter les lieux et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis [Adresse 3], en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

Ordonnons, à défaut, l'expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique, avec le cas échéant la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais avancés par la défenderesse ;

Condamnons la société Samara Chicken Spot à payer à la SCI Coeurs de Ville une provision de 17.639,93 euros (dix sept mille six cent trente neuf neuros quatre vingt treize centimes) correspondant aux loyers et charges impayés au 2ème trimestre 2025 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

Condamnons la société Samara Chicken Spot à payer à la SCI Coeurs de Ville une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus en cas de continuation des baux à compter du 3ème trimestre 2025 et jusqu'à la date de son départ effectif ;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande de majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande de condamnation au paiement de la clause indemnitaire contractuelle;

Disons n’y avoir lieu à référés sur la demande de majoration du taux d’intérêt;

Déboutons la SCI Coeurs de Ville de sa demande d'astreinte ;

Déboutons la société Samara Chicken Spot de sa demande de délais;

Condamnons la société Samara Chicken Spot, aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 18 juillet 2024;

Condamnons la société Samara Chicken Spot au paiement à la SCI Coeurs de Ville de la somme de 2000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de droit de l'exécution provisoire en vertu des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile . 

Fait à [Localité 6] le 03 juillet 2025

Le Greffier, Le Président,




Anne-Sophie MOREL Maïté FAURY