Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 3 juillet 2025

Décision du 03 Juillet 2025
Charges de copropriété
 N° RG 19/08896 - N° Portalis 352J-W-B7D-CQMUE

 TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 12] [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le:
à Me Weil
Copies certifiées conformes 
délivrées le:
à Me Weil 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 19/08896 - 
N° Portalis 352J-W-B7D-CQMUE

N° MINUTE : 




Assignation du :
10 Juillet 2019






JUGEMENT 
rendu le 03 Juillet 2025 
DEMANDEUR

le Syndicat des copropriétaires de la copropriété “[Adresse 16]” sis [Adresse 4] [Localité 7] [Adresse 13], représenté par son syndic en exercice la SA SOGIRE, agissant poursuites et diligences de ses rerpésentants légaux 
[Adresse 1] 
[Localité 8]

Représenté par Maître Charles WEIL, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #E0160 et la SELARL Cabinet FOURMEAUX LAMBERT Associés, représentée par Maître Jean-Philippe FOURMEAUX, avocat au barreur de DRAGUINAN, avocat plaidant.



DÉFENDEURS

Monsieur [D] [N]
[Adresse 11]
[Localité 3]

Madame [X] [S] épouse [N]
[Adresse 10]
[Localité 3]

La SELARL TECA - Maître [C] [M], prise en sa qualité de liquidateur de Monsieur [D] [N] et de la SELARL du Docteur [D] [N]
[Adresse 9]
[Localité 2]

Non représentés 


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Margaux DIMENE, Greffier,

DÉBATS

À l’audience du 21 Mai 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 3 Juillet 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort
***
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [D] [N] et Mme [X] [S] (ép. [N]) étaient propriétaires des lots de copropriété n°1319 et 8208 d'un immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 14] (« [Adresse 17] »).

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 26 février 2016 et remise au destinataire le 29 février 2016, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure M. [D] [N] et Mme [X] [S] (ép. [N]) de payer la somme de 12 865,74 euros au titre des charges de copropriété. Cette mise en demeure a été réitérée par un courrier recommandé présenté aux destinataires le 7 avril 2016.

Par un jugement du 4 mars 2016, le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc a placé M. [D] [N] ainsi que la société du docteur [D] [N] en liquidation judiciaire, et désigné la société TCA (prise en la personne de Me [C] [M]) en qualité de mandataire-liquidateur. 

Par exploits d'huissier signifiés le 10 juillet 2019 puis le 25 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 6] a fait assigner M. [D] [N] et Mme [X] [S] (ép. [N]) en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris. 
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La clôture de l’instruction a été ordonnée le 20 octobre 2020. Par un jugement avant dire droit du 15 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Paris a sursis à statuer sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires, et a invité ce dernier « à régulariser la procédure, soit par la mise en cause du liquidateur, soit par la production du jugement clôturant cette procédure ». L’affaire a été renvoyée à la mise en état. 

Par acte de commissaire de justice signifié le 25 novembre 2021, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SELARL TCA (prise en la personne de Me [C] [M]) devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 6 janvier 2022 (n°21/14936). Lors de cette audience a été ordonnée la jonction de cette instance avec celle enrôlée sous le numéro n°19/08896.

Par un jugement du 6 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Paris a prononcé l’adjudication des lots n°1319 et 8208, pour un prix total de 279 000 euros (hors frais et émoluments). Par acte de commissaire de justice signifié le 21 septembre 2023, et en application de l’article 20 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de l’article 5-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires a formé opposition au paiement du prix de vente et déclaré une créance d’un montant de 30 685,48 euros en principal.

*
Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées aux défendeurs le 10 octobre 2024 et notifiées par voie électronique le 16 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

- CONDAMNER solidairement la SELARL TECA – Maître [C] [M] ès qualités et madame [S] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 16] » la somme de 29 403.29 € (arrêté 1 er juillet 2023 / édité le 22 janvier 2024) avec intérêts de droit à compter du 26 février 2016, date de la première mise en demeure et ce jusqu'à complet règlement. 
- CONDAMNER solidairement la SELARL TECA – Maître [C] [M] ès qualités et madame [S] épouse [N] au paiement desdites sommes frais ; 
- CONDAMNER solidairement la SELARL TECA – Maître [C] [M] ès qualités et madame [S] épouse [N] au paiement desdites sommes frais.; 
- CONDAMNER solidairement la SELARL TECA – Maître [C] [M] ès qualités et madame [S] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 15] » la somme de 2 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par l’inexécution de ses obligations et sa résistance abusive ; 
- CONDAMNER solidairement la SELARL TECA – Maître [C] [M] ès qualités et madame [S] épouse [N] au paiement de la somme de 3 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens. 
- CONDAMNER solidairement la SELARL TECA – Maître [C] [M] ès qualités et madame [S] épouse [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété « [Adresse 15] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Charles WEIL avocat, en application de l'article 699 du Code de procédure civile 
- DIRE que le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit. 

M. [D] [N] et Mme [X] [S] (ép. [N]) ont été cités suivant les modalités de l'article 659 du code de procédure civile (procès-verbal de vaines recherches), puis respectivement à personne et au domicile. La SELARL TCA, liquidateur de M. [D] [N] et de la société du docteur [D] [N], s’est par ailleurs vue citer conformément aux dispositions applicables aux personnes morales.

La représentation par avocat étant obligatoire devant le tribunal judiciaire, ceux-ci n’ont pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 17 octobre 2024, et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 21 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


1 - Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

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En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [D] [N] et Mme [X] [S] (ép. [N]) étaient propriétaires des lots n°1319 et 8208 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 21 septembre 2011, 18 janvier 2012, 17 janvier 2013, 21 janvier 2014, 18 mars 2015, 23 juin 2016, 23 mai 2017, 20 mars 2018, 20 mai 2019, 1er septembre 2021, 1er mars 2022, 21 décembre 2023 et 3 juillet 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2010 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2012 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;
- les attestations de non-recours correspondantes ;
- les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur ;
- un décompte de créance actualisé au 1er juillet 2023.

Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [D] [N] et Mme [X] [S] (ép. [N]), déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 29 106,49 euros [29 403,29 – (109,40 + 109,40 + 78)].

Mme [X] [S] (ép. [N]) ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er juillet 2023.

Le syndicat des copropriétaires forme en outre des demandes en paiement à l’encontre de la SELARL TCA, qu’il estime « substituée » à M. [D] [N] dans le cadre de la présente instance. 

Il est établi et que ce dernier a été placé en liquidation judiciaire par un jugement du tribunal de grande instance de Saint-Brieuc du 4 mars 2016, c’est-à-dire antérieurement à la signification de l’acte introductif d’instance. Par conséquent, à la date où le syndicat des copropriétaires a agi envers M. [D] [N], toute action en paiement lui était interdite en raison du principe d’interdiction des poursuites individuelles découlant des articles L. 622-21, L. 631-14 et L. 641-3 du code de commerce.

Si le syndicat des copropriétaires était donc irrecevable à agir envers M. [D] [N], il est également mal fondé à agir en paiement envers le mandataire-liquidateur, qui n’est que le représentant légal de la partie en liquidation et ne peut en aucun cas lui être « substitué », sauf à rendre les mandataires-liquidateurs redevables des dettes de l’ensemble des personnes morales dont ils supervisent la procédure collective. 
B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ;

- les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile.

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 296,80 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 

Ces frais d’huissier de justice exposés les 11 février 2011, 5 mars 2013 et 21 mars 2014 apparaissent constituer des dépens, et non des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. 


2 - Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par Mme [X] [S] (ép. [N]) de ses obligations.

À l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Mme [X] [S] (ép. [N]) a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le mois d’octobre 2010.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s'est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l'importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Il conviendra en conséquence de condamner Mme [X] [S] (ép. [N]) à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.


3 - Sur les demandes accessoires

- Sur les intérêts

L'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que « toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ». 

Le syndicat des copropriétaires produit l'accusé de réception du courrier distribué au copropriétaire le 29 février 2016. En application de l'article 1231-6 du code civil et de l'article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter du lendemain de cette date sur la somme de 12 865,74 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Mme [X] [S] (ép. [N]), partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l'instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. 

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Mme [X] [S] (ép. [N]) sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 500 euros à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire 

L’article 515 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que hors les cas où elle est de droit, l'exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il convient d’ordonner l’exécution provisoire de la décision. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes envers la SELARL TCA (prise en la personne de Me [C] [M]) ;

Condamne Mme [X] [S] (ép. [N]) à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] les sommes de :

- 29 106,49 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 1er juillet 2023), avec intérêts au taux légal à compter du 30 février 2016 sur la somme de 12 865,74 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

- 2 000,00 euros, à titre de dommages et intérêts ;

- 2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne Mme [X] [S] (ép. [N]) au paiement des entiers dépens de l’instance, et autorise Me Charles Weil à recouvrer directement ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision ;

Ordonne l’exécution provisoire de la décision.

Fait et jugé à [Localité 12] le 03 Juillet 2025.


La Greffière Le Président