Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 3 — 4 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



ORDONNANCE DE REFERE


Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 04 Juillet 2025
Président : Madame PICO,
Greffier : Madame ZABNER,
Débats en audience publique le : 06 Juin 2025





N° RG 24/05691 - N° Portalis DBW3-W-B7I-52DM

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [D] [U] épouse [C] née le 25 Avril 1933 à [Localité 6], domiciliée EHPAD les Jonquilles [Adresse 1] représentéa par son mandataire Madame [Z] [C] faisant élection de domicile chez son administrateur de biens l’Agence de la Comtesse, Société GIA MAZET, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

S.A.R.L. ALM BUSINESS, dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en son agence sise [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Azize CHEMMAM, avocat au barreau de MARSEILLE

















EXPOSE DU LITIGE : 

Par acte sous seing privé du 15 novembre 2023, Madame [D] [U] a donné à bail commercial à la SARL ALM BUSINESS des locaux commerciaux situés [Adresse 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 3 200 euros outre une provision sur charges de 100 euros par mois.

Le bail a prévu un paiement mensuel du loyer.

Le bail commercial a pris effet au 15 novembre 2023.

Madame [D] [U] s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 18 juillet 2024, Madame [D] [U] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la SARL ALM BUSINESS, pour une somme de 12 612,65 euros au titre d’une part de l'arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l'acte.

Par acte de commissaire de justice du 02 janvier 2025, Madame [D] [U] a fait assigner la SARL ALM BUSINESS, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la SARL ALM BUSINESS, outre sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

Lors de l'audience du 06 juin 2025, Madame [D] [U], par l'intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son assignation à laquelle il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de :
Constater la résiliation du bail ;Ordonner l’expulsion de la SARL ALM BUSINESS, et de tout occupant de son chef, avec le concours d’un commissaire de justice et d’un serrurier, sous astreinte de 250 euros par jour à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et jusqu’au départ définitif ;Ordonner le transport des meubles garnissant les lieux dans un garde meubles désigné par le bailleur en garantie des sommes dues ;Condamner, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, la SARL ALM BUSINESS a évacuer les déchets, remettre en état les bâtiments sut site, nettoyer les encombrants et se conformer à la destination du bail ;Condamner la SARL ALM BUSINESS à payer à Madame [D] [U] :Une indemnité provisionnelle de 22 298,65 euros avec intérêt de droit ;Une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 3 480 euros majorée de 20 % jusqu’à la reprise effective des lieux ; 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;Les dépens, Les frais d’exécution forcée de la décision à intervenir.A l’audience, elle s’oppose à la demande de délais de paiements.

La SARL ALM BUSINESS, faisant valoir ses moyens tels qu'exposés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande des délais de paiement de 12 mois, la fixation des échéances à la somme de 1 616,55 euros par mois sur 12 mois à compter du 1er juillet 2025, de suspendre les effets de la clause résolutoire et de rejeter la demande de résiliation. Elle demande de condamner Madame [D] [U] aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 juillet 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la résiliation du bail commercial
L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. 

Les pièces fournies par le demandeur font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au 04 juin 2025. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 18 juillet 2024. 

Le commandement de payer n’a pas fait l’objet d’une opposition.

Il n’est pas justifié du paiement de la dette locative dans le délai de 30 jours.

Ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 19 aout 2024. L'obligation de la SARL ALM BUSINESS de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion. 

La demande d’astreinte n’étant pas justifiée, elle sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 19 aout 2024, égale au montant du loyer qu'il aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 2 900 euros, outre les taxes, et jusqu'à la libération effective des lieux.

Il n’y a pas lieu, à ce stade de faire droit à la demande de majoration de l’indemnité d’occupation.

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée à hauteur de 2 900 euros par mois.

Sur les loyers et charges impayés : 

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d'un décompte en date du 04 juin 2025 que la SARL ALM BUSINESS a cessé de payer ses loyers de manière régulière à compter du mois de janvier 2024, et reste lui devoir une somme de 22 298,65 euros, arrêtée au 04 juin 2025. 
L'obligation du locataire de payer la somme de 22 298,65 euros au titre des loyers et charges échus, arrêtés au 04 juin 2025, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence la demande de provision sera accordée. 
Sur la demande de délais de paiement :
En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, la SARL ALM BUSINESS demande des délais de paiements et propose d’échelonner la dette sur 12 mois.
Au regard de la situation respective des parties, du montant de la dette et des efforts de paiement réalisés, il convient dès lors d'accorder à la SARL ALM BUSINESS des délais afin de s'acquitter de la dette en 11 versements de 1 800 euros et un 12ème versement égal au solde de la dette.
Compte tenu des délais de paiement accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus.
Sur la demande de travaux sous astreinte :
L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, Madame [D] [U] ne verse aucun élément pour justifier sa demande de travaux. Elle se contente de solliciter la réalisation de certains travaux sous astreinte sans justifier la nécessité de ces travaux, l’état actuel des locaux, et l’imputabilité à la SARL ALM BUSINESS de la réalisation de ces travaux.

La demande sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens. 

A ce titre, la SARL ALM BUSINESS sera condamnée, à payer à Madame [D] [U] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Il serait prématuré et aléatoire d’anticiper l’absence d’exécution de la présente ordonnance au point de condamner la SARL ALM BUSINESS au paiement des frais d’exécution forcée, par dérogation aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution. La demande formulée en ce sens sera donc rejetée.

La SARL ALM BUSINESS qui succombe supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 15 novembre 2023 entre Madame [D] [U] et la SARL ALM BUSINESS, à la date du 19 aout 2024 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNONS la SARL ALM BUSINESS à payer à Madame [D] [U] la somme provisionnelle de 22 298,65 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés, et indemnités d'occupation arrêtés au 04 juin 2025, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

ACCORDONS à la SARL ALM BUSINESS des délais de paiement de 12 mois ;

DISONS que la SARL ALM BUSINESS pourra se libérer de la dette locative en 12 versements mensuels, payables au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant le prononcé de la présente décision, soit 11 versements mensuels de 1 800 euros et un 12ème versement correspondant au solde de la dette ;

DISONS qu’à défaut d’un seul paiement à son terme ou d’un seul loyer impayé à sa date d’exigibilité, l’intégralité du solde de la dette redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

ORDONNONS, à défaut d’un seul paiement à son terme, et en l’absence de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant l’impayé, l'expulsion de la SARL ALM BUSINESS et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 4], avec le concours, en tant que de besoin, d’un commissaire de justice et d’un serrurier ;

FIXONS à la somme de 2 900 euros et jusqu'à la libération effective des lieux, l’indemnité d’occupation mensuelle que la SARL ALM BUSINESS devra payer à Madame [D] [U] en cas de résiliation du bail pour défaut d’un seul paiement à son terme ou d’un seul loyer à sa date exigibilité, concernant les locaux situés [Adresse 4] ;

Disons, en cas d’expulsion, que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

REJETONS la demande présentée au titre des travaux sous astreinte ;

CONDAMNONS la SARL ALM BUSINESS à payer à Madame [D] [U], la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL ALM BUSINESS aux dépens ;

REJETONS la demande présentée au titre des frais d’exécution forcée de la présente décision ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.
 
LE GREFFIER LE MAGISTRAT















Grosse délivrée le 04 Juillet 2025

À 
- Me Florence RICHARD
- Me Azize CHEMMAM