Tribunal Judiciaire · Référés Cabinet 3 — 4 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE



ORDONNANCE DE REFERE


Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 04 Juillet 2025
Président : Madame PICO,
Greffier : Madame ZABNER,
Débats en audience publique le : 06 Juin 2025





N° RG 25/01325 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6FN5

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice COULANGE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Béatrice PORTAL, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

S.A.R.L. INCITATIONS, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal

non comparante





















EXPOSE DU LITIGE : 

Par acte sous seing privé du 15 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 5] [Localité 9] situé [Adresse 3] a donné à bail à la SARL INCITATIONS un emplacement situé [Adresse 10], moyennant le paiement d'un loyer annuel de 4 300 euros à compter du 1er janvier 2023.

Le bail a pris effet au 15 septembre 2022.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 5] [Localité 9] situé [Adresse 3] s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 02 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] situé [Adresse 3] a mis en demeure la SARL INCITATIONS de régler les loyers impayés.

Suivant procès-verbal de constat en date du 12 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 5] [Localité 9] situé [Adresse 3] a fait constater la persistance de l’exploitation de l’emplacement donné à bail par la SARL INCITATIONS.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier CHATEAU SAINT-CYR situé [Adresse 3] a fait assigner la SARL INCITATIONS, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de la SARL INCITATIONS, outre sa condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation.

Lors de l'audience du 06 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 5] [Localité 9] situé [Adresse 3], par l'intermédiaire de son conseil, a réitéré ses demandes dans les termes de son assignation à laquelle il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens. Elle demande au tribunal de :
Constater la résiliation du bail ;Condamner la SARL INCITATIONS à payer à le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 5] [Localité 9] situé [Adresse 3]:Une provision de 7 966 euros au titre des loyers échus ;Une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 1 075 euros jusqu’à la reprise effective des lieux ; Une provision de 5 000 euros au titre du préjudice financier subi ;2 500 euros au titre des frais irrépétibles ;Les dépens, en ceux compris le coût du procès-verbal de constat.
La SARL INCITATIONS, régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 juillet 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la résiliation du bail
L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public. 
En l’espèce, il résulte des stipulations du bail qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'une mise en demeure restée infructueuse. 

Les pièces fournies par le demandeur font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au 07 novembre 2024. Une mise en demeure a été envoyée à la SARL INCITATIONS le 02 octobre 2024. 

Il n’est pas justifié du paiement intégral de la dette locative dans le délai de 30 jours.

Ainsi, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 03 novembre 2024. 

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bailleur est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 03 novembre 2024, égale au montant du loyer qu'il aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, soit le montant du dernier loyer mensuel de 359 euros, le loyer étant fixé à 4300 euros par an dans le bail.

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation mensuelle sera accordée à hauteur de 359 euros jusqu’à l’enlèvement du panneau publicitaire et la remise en état des lieux loués.

Sur les loyers et charges impayés : 
L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, le bailleur justifie par la production du bail, de la lettre de mise en demeure et d'un décompte en date du 07 novembre 2024 que la SARL INCITATIONS a cessé de payer ses loyers de manière régulière à compter de l’année 2023, et reste lui devoir une somme de 7 966 euros, arrêtée au 07 novembre 2024. 

L'obligation du locataire de payer la somme de 7 966 euros au titre des loyers et charges échus, arrêtés au 07 novembre 2024, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence la demande de provision sera accordée à hauteur de 7 966 euros.
Sur la demande de dommages et intérêts :
L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
L’allocation de dommages et intérêts suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité. L’allégation simple d’un préjudice, sans pièces justificative, ne suffit pas à établir l’existence d’un préjudice.
En conséquence, la demande sera rejetée.
Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens. A ce titre, la SARL INCITATIONS sera condamnée, à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 5] [Localité 9] situé [Adresse 3] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

La SARL INCITATIONS qui succombe supportera les dépens.


PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,


CONSTATONS la résiliation du bail, conclu le 15 septembre 2022 entre le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 5] [Localité 9] situé [Adresse 2] 
[Localité 1] et la SARL INCITATIONS, à la date du 03 novembre 2024 ;

CONDAMNONS la SARL INCITATIONS à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 5] [Localité 9] situé [Adresse 3], à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 03 novembre 2024, d’un montant de 359 euros jusqu'à la libération effective des lieux, enlèvement du panneau publicitaire et remise en état des lieux loués ;

CONDAMNONS la SARL INCITATIONS à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 5] [Localité 9] situé [Adresse 3] la somme provisionnelle de 7 966 euros correspondant aux loyers et indemnités d'occupation arrêtés au 07 novembre 2024 ;

CONDAMNONS la SARL INCITATIONS à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Localité 5] [Localité 9] situé [Adresse 3], la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL INCITATIONS aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.
 
LE GREFFIER LE MAGISTRAT













Grosse délivrée le 04 Juillet

À 
- Me Béatrice PORTAL