Tribunal Judiciaire · Ch3 Référé Civil — 4 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROANNE

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- O R D O N N A N C E DE RÉFÉRÉ - 



PROCÉDURE
N° RG 25/00107 - N° Portalis DBYP-W-B7J-CONZ


ORDONNANCE

N° 25/00066

DU 04 JUILLET 2025
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 Expéditions le:
-Me ROBERT (ccc+1grosse)
-[B] [L] (ccc)






DEMANDERESSE :

Syndicat [Adresse 8]
Activité : , dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jean-louis ROBERT de la SELARL ROBERT, avocats au barreau de ROANNE


D’UNE PART 


DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [B] [L]
né le 11 Septembre 1991 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6]
non comparant, non représenté




D’AUTRE PART



LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Antoine CHABERT, Président

LE GREFFIER : Isabelle BERTHIER, Greffier

DÉBATS : à l’audience publique du 05 JUIN 2025

ORDONNANCE : prononcée publiquement le 04 JUILLET 2025, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile






EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [E] [B] [L] est propriétaire de plusieurs lots (n°421 et n° 613) au sein de la résidence « le clos des dames » sis [Adresse 2] ([Adresse 5]), copropriété ayant pour syndic la S.A. DUGOURD & GAME.

Par le biais de son conseil et par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 mars 2025, la S.A. DUGOURD & GAME a émis une ultime mise en demeure de payer la somme de 3 399,12 euros au titre des charges impayées au 06 mars 2025, outre 100 euros à titre de frais ; ainsi que la somme de 139,08 euros au titre des charges courantes à échoir pour l’exercice allant du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 et 7,08 euros au titre des mêmes appels pour les cotisations de fonds de travaux ALUR à échoir pour la même période.

Suivant procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 04 novembre 2024, les comptes 2023/2024 et le budget prévisionnel 2024/2025 de la copropriété ont été approuvés.

Le 19 mai 2025, le [Adresse 9] » a fait citer Monsieur [B] [L] devant le président du Tribunal judiciaire de Roanne, statuant selon la procédure accélérée au fond, afin de le voir condamné à lui payer : 
La somme de 3 472,18 euros au titre des appels échus et impayés au 15 avril 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2025 ;La somme de 69,56 euros au titre de l’appel n°4 des charges courantes à échoir de l’exercice allant du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 ;La somme de 3,54 euros au titre de l’appel n°4 des cotisations fonds travaux ALUR à échoir de l’exercice allant du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 ;La somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 05 juin 2025.

Le syndicat, représenté par son conseil, a déposé son dossier et indique s’en remettre à son assignation.

Monsieur [B] [L] ne s’est pas présenté à l’audience et n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 juillet 2025.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

En l’espèce, l’assignation introductive d’instance a été signifiée à l’adresse du domicile du destinataire de l’acte dont le commissaire de justice instrumentaire a vérifié la certitude par confirmation de la personne présente au domicile qui a refusé l’acte. 

Les formalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile ont été accomplies.

Les demandes sont donc régulières et recevables. 


Sur la demande en paiement

En vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 "Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges."




Les dispositions de l'article 10-1 de la même loi précisent que "Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d'intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l'article 24 et du f de l'article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l'habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l'habitation et ayant fait l'objet d'un vote en assemblée générale n'ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.

Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige."

De plus, il appert des dispositions de l'article 19-2 de la même loi, que "A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.

Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance.

Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.".

L'article 14-1 en question indique que, "pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat vote chaque année un budget prévisionnel. (...) Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale".

Il est justifié au dossier que Monsieur [B] [L] est copropriétaire au sein de la résidence « le clos des dames » des lots de copropriété n°412 et 613.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires fonde sa demande sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.





Il est justifié au dossier que les dépenses s’élèvent à la somme de :
3 472,18 euros au titre des charges échues au 15 avril 2025, et des frais engagés à cette date ;69,56 euros au titre des charges non échues de l’exercice courant du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025 ;3,54 euros au titre des fonds de travaux ALUR de l’exercice courant du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025.
Malgré la délivrance d’une mise en demeure de payer les sommes dues, le débiteur ne s’est pas libéré de sa dette.

En conséquence il y a lieu de condamner Monsieur [B] [L] à payer ces sommes au syndicat des copropriétaires assorties des intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2025, la mise en demeure ayant été présentée le 19 mars 2025.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires a été contraint par la carence du défendeur à engager des frais irrépétibles dont il lui sera dû indemnisation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 800 euros.

Monsieur [B] [L] sera tenu aux entiers dépens de l’instance.


PAR CES MOTIFS

Le président du Tribunal judiciaire, statuant publiquement par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [E] [B] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « le clos des dames » située [Adresse 3]) la somme de 3 472,18 euros au titre des charges échues au 15 avril 2025 et des frais engagés à cette date, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [E] [B] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « le clos des dames » située [Adresse 3]) la somme de 69,56 euros au titre des charges à échoir de l’exercice courant du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [E] [B] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « le clos des dames » située [Adresse 4] la somme de 3,54 euros au titre des fonds de travaux ALUR courant du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [E] [B] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « le clos des dames » située [Adresse 4] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 les frais nécessaires exposés par le syndic pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’égard d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement, sont imputables au seul copropriétaire concerné ;

CONDAMNE Monsieur [E] [B] [L] aux entiers dépens de l’instance ;


Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 4 juillet 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT