Tribunal Judiciaire · Chambre 4 — 2 juillet 2025

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge du Contentieux de la Protection


ORDONNANCE DE REFERE
Chambre 4
N° RG 25/02832 - N° Portalis DB3D-W-B7J-KVJL

MINUTE N°2025/


ORDONNANCE

DU 02 Juillet 2025
 





S.C.I. DES COMBES c/ [T] 







DÉBATS : 
A l’audience publique du 04 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Juillet 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré : 

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier 
et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2025

ENTRE : 

DEMANDERESSE:

S.C.I. DES COMBES
[Adresse 1]
[Localité 5]
Rep/assistant : Me Audrey CARRU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN


DEFENDEUR:

Monsieur [G] [T]
né le 07 Novembre 1957 à [Localité 6] (ALPES MARITIMES)
[Adresse 2]
[Localité 4]
Non comparant, ni représenté 

 

COPIES DÉLIVRÉES LE 02 Juillet 2025 : 
1 copie exécutoire à ;
- Me Audrey CARRU

- [G] [T]

1 copie dossier

 






EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 17 septembre 2019 prenant effet le 01 octobre 2019, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES COMBES (ci-après dénommée, « S.C.I DES COMBES »), représentée par sa gérante en fonction Madame [U] [V], a consenti à Monsieur [G] [T] un bail d’habitation non meublé portant sur un appartement, situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 500 euros.

Le contrat de bail comporte, dans les conditions générales, à l’article 2, une clause résolutoire en cas de défaut de paiement.

La S.C.I DES COMBES a fait délivrer à son locataire, par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 11.000 euros, outre 710,67 euros au titre du défaut de paiement des charges (eau et ordures ménagères).

Par acte de commissaire de justice signifié le 25 mars 2025, à étude, la S.C.I DES COMBES a fait assigner Monsieur [G] [T] à comparaître devant la présente juridiction statuant en référé à l’audience du 04 juin 2025, aux fins de :
Constater la résiliation du bail d’habitation du 17 septembre 2019 à effet au 01 octobre 2019 par le jeu de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [T] et de toute personne présente de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [G] [T] à payer à la S.C.I DES COMBES une somme de 13210, 67 euros correspondant au montant des loyers impayés et indemnités d’occupation demeurant dus au 05 mars 2025, outre les charges et intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; cette somme restant à parfaire avec les justificatifs relatifs aux charges qu’aura reçu le bailleur ; Condamner à titre provisionnel Monsieur [G] [T], au paiement, à compter de la résiliation du bail, d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec indexation annuelle sur l’indice de références des loyers tel que publié par l’INSEE ;Ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ; Condamner Monsieur [G] [T] à payer à la S.C.I DES COMBES une indemnité de 1500 euros pour résistance abusive et injustifiée ;Condamner Monsieur [G] [T] à payer à la S.C.I DES COMBES une indemnité de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Condamner Monsieur [G] [T] aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront notamment les frais du commandement de payer du 16 décembre 2024. 
A l’audience, la S.C.I DES COMBES, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et a présenté un décompte actualisé de sa créance. 

Monsieur [G] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 2 juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.
Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision est réputée contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 du code de procédure civile, et en premier ressort.
Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

MOTIFS :


I/ Sur la procédure de référé et sa recevabilité

Il résulte de l'article 834 du Code de procédure civile que : "dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifient l'existence d'un différend". 

L'article 835 du Code de procédure civile dispose : "le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire". 

Le droit de propriété d'une personne publique ou privée est un droit fondamental de valeur constitutionnelle, et l'atteinte à ce droit constitue par elle-même un trouble manifestement illicite.

La procédure est recevable. 


II/ Sur la recevabilité de l’action

L'article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 énonce : " A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. "

La S.C.I DES COMBES justifie de l'accomplissement des formalités exigées par les textes susvisés en produisant la dénonce de l'assignation à la Préfecture effectuée le 26 mars 2025, soit six semaines au moins avant l'audience du 04 juin 2025. 

Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent, sous peine d'irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation d'un contrat de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides.

Par ailleurs, la requérante justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 25 mars 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Son action est donc déclarée recevable. 


III/ Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, "il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions".

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, "les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi".

Vu le bail liant les parties,

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, dispose que : “Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire”, l’article 24 I de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, loi entrée en vigueur le 29 juillet 2023, énonçant quant à lui que : “Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint, par simple lettre reprenant les éléments essentiels du commandement. Il peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
L'arrêté mentionné à l'avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d'Etat”.

L’article 2 du code civil dispose que « La loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif ». Il est constant que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil. 
Il résulte de l’avis de la Cour de cassation rendu le 13 juin 2024, pourvoi n°24-70.002, que « les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi ».

Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail litigieux a été conclu le 17 septembre 2019 et contient une clause résolutoire stipulant qu’en cas de non-paiement des loyers ou des charges, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, dans un délai de deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire par acte d’huissier en date du 16 décembre 2024 pour un montant de 11 000 euros en principal représentant le montant des loyers arrêtés au mois de décembre 2024 inclus, outre 710,67 euros à titre de charges (eau et ordures ménagères).

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 16 février 2025 à minuit.

L’expulsion de Monsieur [G] [T] sera par conséquent ordonnée suivant modalités précisées aux termes du dispositif de la présente décision.

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 16 février 2025 et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 500 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer et ce sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle. La demande d’indexation sera dès lors rejetée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

S’agissant de la demande d’expulsion sous astreinte, l'article L 421-1 du code des procédures civiles d'exécution prévoit que les astreintes fixées pour obliger l'occupant d'un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et sont révisées et liquidées par le juge une fois la décision d'expulsion exécutée; l'article L 421-2 précisant quant à lui que le montant de l'astreinte ne peut excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé.

Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'astreinte, la bailleresse disposant désormais d'un titre qu'il lui revient de faire exécuter, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.


IV/ Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Vu l’article 835 du Code de procédure civile susrappelé ; 

Vu l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 susrappelé ; 

L’article 1353 du code civil dispose que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver”.

En l’espèce, la S.C.I DES COMBES produit un décompte démontrant que Monsieur [G] [T] reste redevable de la somme de 14 710,67 euros en principal au mois de juin 2025 compris.

Monsieur [G] [T], non comparant, ne conteste ni l’existence ni le montant de la dette.

Compte tenu de la résolution du bail arrêtée au 16 février 2025, les sommes dues par Monsieur [G] [T] à compter de cette date relèvent non du défaut de paiement des loyers et charges mais de l'indemnité d'occupation due par l’occupant sans droit ni titre. 

En conséquence, Monsieur [G] [T] sera condamné à verser à la S.C.I DES COMBES une provision sur les impayés de loyers et charges de 12 710,67 euros somme arrêtée au 16 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus.


V/ Sur la demande de paiement formée au titre de la résistance abusive

En vertu des articles 1231-1 à 1231-3 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 nouveau du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel, son débiteur en retard, a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
En l’espèce, la demanderesse ne démontre pas avoir subi un préjudice distinct. Elle sera en conséquence débouté de sa demande de ce chef.

VI / Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Il ressort de l’article 700 du même code que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Le coût du commandement de payer est à la charge du locataire, dès lors qu'il s'agit au visa de l'article 24 de la loi° 89-462 du 6 juillet 1989 d'un acte de recouvrement exigé par la loi comme le rappelle l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution. 


Monsieur [G] [T], qui succombe, devra supporter les entiers dépens ainsi que la somme de 600 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Le présent tribunal n'a pas été saisi de l'exécution forcée de la décision qu'il convient de prononcer, ladite exécution forcée demeurant encore hypothétique. Il y a donc lieu de rejeter la demande au titre des frais d’exécution.

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont, de plein droit, exécutoires à titre provisoire. 


PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà :

DECLARONS l'action de la S.C.I DES COMBES recevable ;

CONSTATONS la résiliation du bail non-meublé d’habitation consenti le 17 septembre 2019 à Monsieur [G] [T] ayant pour objet la location d’un appartement situé [Adresse 3], au 16 février 2025 à minuit par l’acquisition de la clause résolutoire ;

DISONS qu’à compter du 17 février 2025, Monsieur [G] [T] est occupant sans droit ni titre des lieux donnés à bail ;

ORDONNONS la libération par ce dernier des lieux querellés à savoir un appartement situé [Adresse 3] ; 

DISONS qu’à défaut de départ volontaire de Monsieur [G] [T] ou de tous occupants de son chef, il pourra être procédé à son expulsion des lieux querellés si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant commandement d'avoir à quitter les lieux ;

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [T] à payer à la S.C.I DES COMBES, une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi,soit la somme de 500 euros, à compter du 17 février 2025 et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

RAPPELLONS que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (indexation du loyer, charges, taxes…) et par conséquent, REJETONS la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [T] à payer à la S.C.I DES COMBES la somme de 12710,67 euros à titre de provision sur les loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETONS la demande d'astreinte ;
DEBOUTONS la SCI DES COMBES de sa demande au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [T] à verser à la S.C.I DES COMBES la somme de six cents euros (600 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire ;
CONDAMNONS la défenderesse aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer signifié le 16 décembre 2024 ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe

Le greffier Le juge des référés