Tribunal Judiciaire · Chambre 3 - CONSTRUCTION — 4 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 6]
_______________________

Chambre 3 - CONSTRUCTION

************************

DU 04 Juillet 2025 
Dossier N° RG 21/03396 - N° Portalis DB3D-W-B7F-JDMO
Minute n° : 2025/188

AFFAIRE : 

S.C.I. [D] C/ [R] [P]



JUGEMENT DU 04 Juillet 2025




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Peggy DONET

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 janvier 2025 
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025, puis prorogé à plusieurs reprises pour être rendu le 4 juillet 2025.

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort








copie exécutoire à :
Me Maroin CHATTI
Me Marc PHILIPS



Délivrées le 

Copie dossier



NOM DES PARTIES :


DEMANDERESSE :

S.C.I. [D], dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice
représentée par Maître Guillaume BOILLOT de la SCP BEDEL DE BUZAREINGUES - BOILLOT, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER et Maître Maroin CHATTI, avocat postulant au barreau de DRAGUIGNAN



D’UNE PART ;




DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [P], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Marc PHILIPS de la SELARL PHILIPS & PARTNERS, avocat au barreau de GRASSE


D’AUTRE PART ;





******************


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte d’huissier délivré le 12 mai 2021, la SCI [D] faisait assigner Monsieur [P] sur le fondement des articles 544 et 1240 du Code civil.
Propriétaire de la parcelle cadastrée section BH [Cadastre 3] à Saint Raphaël, la SCI [D] était voisine de la parcelle BH [Cadastre 4] appartenant à Monsieur [P]. Ces parcelles s’inséraient dans le site inscrit de la rade d’[Localité 5] et du cap Dramont.
Celui-ci avait obtenu un permis de construire en date du 10 janvier 2018 puis un modificatif en date du 18 septembre 2018 pour réaliser une surélévation et une extension de sa maison au-dessus de son garage.
Les travaux ayant été réalisés, des vues directes avaient été créées sur la propriété de la SCI [D], alors que les acquéreurs dans ce secteur d’exception recherchaient l’intimité. Plusieurs fenêtres donnaient directement sur son fonds et plus précisément sur son jardin, ses piscines, ses terrasses. De plus la surélévation entraînait une perte de vue vers la mer.
La SCI [D] avait fait établir un rapport d’expertise sur l’impact de la construction voisine sur le prix du mètre carré. Ainsi le bien de la SCI [D] avait perdu le quart de sa valeur soit 2 012 500 €.
À ce préjudice s’ajoutait le trouble de jouissance permanent qu’il convenait d’indemniser par la somme de 250 000 €.
Toute mesure visant à faire cesser le trouble était impossible de sorte que l’indemnisation demandée était pleinement justifiée.
À titre subsidiaire la SCI [D] soutenait que le choix d’implantation de la surélévation par Monsieur [P] aurait pu être différent afin de ne pas impacter la propriété voisine. La parcelle BH [Cadastre 4] présentaient une superficie de plus de 4000 m² et la surélévation aurait pu être réalisée ailleurs que dans la proximité immédiate de la propriété [D]. Les mêmes montants sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.
La SCI [D] demandait la condamnation de Monsieur [P] à lui verser la somme de 4000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC et à régler les dépens.
Par conclusions récapitulatives et responsives n°2 la SCI [D] maintenait l’intégralité de ses moyens et demandes et sollicitait le rejet des demandes reconventionnelles de Monsieur [P].
Elle mettait en doute la parfaite légalité des autorisations d’urbanisme dont avait bénéficié Monsieur [P]. Elle expliquait ne s’être pas opposée à l’extension de la construction car la partie la plus proche était en rez-de-chaussée et moins impactante. En revanche la surélévation avait créé les vues directes alors même que la construction pouvait être agrandie à un autre endroit sur la parcelle.
La SCI [D] avait mis en vente sont bien au prix de 11 700 000 € mais ne l’avait toujours pas vendu.

Dans ses écritures notifiées par voie électronique le 13 mars 2024, M. [P] exposait que la SCI [D] avait acheté la villa « [Adresse 7] » en 2011 pour un montant de 4 350 000 euros, une partie de la propriété étant en espace boisé classé en limite de la propriété du concluant.
A l’époque le permis de construire avait été délivré pour 137 M2 outre les annexes. 
La SCI [D] dès 2011 avait déboisé la parcelle, et la commune de St-Raphael avait engagé à son encontre les voies de droit administratives et pénales. La SCI avait également été poursuivie pour l’édification illégale d’un abri de jardin.
Le reboisement promis par la SCI n’avait pas été réalisé en zone EBC. La SCI avait surélevé la clôture longeant la voie publique et bétonnisé le sentier littoral.
De son côté, M. [P] avait fait construire une villa et une extension consistant en une surélévation du garage nord et la création d’un balcon en façade nord-est, située du côté limitrophe avec la SCI. L’architecte des Bâtiments de France avait refusé l’extension côté Ouest.
La SCI [D] n’avait formé aucun recours à l’encontre des autorisations d’urbanisme. A sa demande M. [P] avait planté des arbres sur son fonds pour la préserver de la vue sur la piscine et le pool house.
A titre transactionnel les 6 et 8 octobre 2020, une servitude était constituée devant notaire au bénéfice de la SCI consistant en l’obligation pour M. [P] de planter six pins d’une hauteur de 4 à 5 mètres, selon le plan annexé à l’acte, à moins de 19 dm de la limite séparative.
Un constat d’huissier en date du 11 mai 2021 établissait que les arbres avaient été plantés.


M. [P] objectait que les clichés produits par la SCI ne prouvaient pas que les fenêtres litigieuses créaient une vue sur sa parcelle. Aucune autre preuve n’était versée aux débats qu’un avis d’agent immobilier. Le constat d’huissier produit par la SCI démontrait au contraire que les arbres plantés par M. [P] occultaient la vue.
Le concluant observait que la parcelle que la SCI avait elle-même été recouverte de pelouse, non occultante par définition, et souffrait de la vue plongeante depuis l’immeuble [Adresse 8] sis à l’arrière et de toutes les vues directes depuis les propriétés en surplomb au nord.
La SCI ne versait aucune vue relative à la privation de la vue mer. S’agissant d’une propriété « les pieds dans l’eau » il n’y avait aucune autre propriété entre elle et la mer.
La demanderesse qui avait largement contribué au dommage qu’elle alléguait en déboisant une zone protégée et en implantant des constructions illicites ne démontrait aucun trouble anormal du voisinage, ni aucune faute de nature à engager la responsabilité délictuelle du concluant.
Concernant la perte de valeur du bien, le concluant observait qu’il était mis en vente au prix de 11 700 000 euros, alors qu’il était avant les travaux litigieux estimé à 8 050 000 euros.
L’échec de la vente était dû aux poursuites pour infractions aux règles d’urbanisme et non aux travaux litigieux.
Le préjudice de jouissance permanent n’était pas démontré. Son évaluation était arbitraire.
M.[P] avait vendu le bien et avait dû garantir l’acquéreur des conséquences de la présente procédure au moyen d’une garantie autonome à première demande contractée le 23 juin 2021. 
Monsieur [P] demandait la condamnation de la SCI [D] à lui verser les sommes suivantes :
– 31 359,36 € correspondant aux frais mensuels de caution au 28 février 2024
– les frais mensuels de caution jusqu’à complète libération de la somme bloquée à parfaire
– les intérêts légaux à compter du 23 juin 2021 sur la somme de 2 266 500 € jusqu’à libération des fonds à parfaire
– la somme de 10 000 € en application de l’article 700 du CPC.
Il sollicitait l’exécution provisoire et la condamnation de la demanderesse aux dépens avec distraction au profit de son conseil. 

Pour un plus ample exposé des faits moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures susvisées conformément à l’article 455 du CPC.

La procédure était clôturée par ordonnance en date du 18 juin 2024 et l’affaire était renvoyée pour être plaidée le 16 janvier 2025.






MOTIFS DE LA DECISION



Sur le trouble du voisinage et la faute de Monsieur [P]

La violation d'une règle légale, réglementaire ou contractuelle, régissant par exemple l'urbanisme, la construction, ne constitue, en elle-même, ni un trouble apporté aux relations de voisinage , ni un inconvénient excessif de celui-ci ; elle ne saurait donc être sanctionnée que sur démonstration d’un dommage spécifique.
Ainsi a-t-il été jugé que " les particuliers ne pouvant invoquer, devant les tribunaux de l'ordre judiciaire, la violation des règles d'urbanisme, alors même que la juridiction administrative a prononcé l'annulation du permis de construire, qu' à la condition d'établir l'existence d'un préjudice personnel, en relation avec l'infraction et non avec la seule présence de constructions environnantes ( Cass. 3e civ., 29 janv. 1992).
En l’occurrence la construction de Monsieur [P] a bénéficié des autorisations d’urbanisme requises et la SCI [D] nécessairement informée par l’affichage obligatoire sur le terrain n’a introduit aucune action en annulation du permis de construire de l’extension litigieuse. Elle ne peut donc aujourd’hui soutenir que la légalité de ces constructions est douteuse.
La SCI [D] évoque un trouble qui s’analyse en une perte de tranquillité due à la surélévation de la villa de Monsieur [P]. 
Il lui appartenait donc de démontrer le caractère excessif de l'inconvénient ou de la nuisance d’une nature telle qu’ils ouvriraient droit à réparation. 
La notion “d'anormalité” est une notion relative qui s'apprécie au regard des circonstances de temps et de lieu, et en l’espèce en bord de mer dans un environnement privilégié.
Pour démontrer la nuisance causée par les vues depuis l’immeuble de Monsieur [P], la SCI [D] produit un procès-verbal de constat établi le 3 octobre 2022.
L’huissier expose qu’alors qu’il était placé sur le terrain de la SCI, il voyait deux fenêtres avec vue droite légèrement cachées par des conifères. Il constatait la présence de huit jeunes conifères implantés le long de la bâtisse jusqu’en bas du terrain côté mer. Les clichés inclus dans le constat permettent d’apercevoir les fenêtres de la construction de Monsieur [P] à travers une végétation dense.
Les clichés inclus dans les conclusions de la SCI montrent que les espaces verts de sa propriété sont engazonnés, établissant que la SCI [D] n’a mis en œuvre sur son fonds aucune solution permettant d’atténuer les nuisances dont elle se plaint. Ces clichés ne permettent pas d’établir les vues litigieuses.
Enfin la SCI [D] produit un rapport d’évaluation par un expert immobilier relatif à la perte de valeur vénale de la propriété. L’expert immobilier précise qu’il a visité la propriété sans pouvoir accéder à la propriété voisine et que le rapport est établi en l’absence de diagnostics techniques. Les clichés inclus représentent les vues intérieures du bien, les vues depuis les terrasses sur la piscine, ainsi que des vues depuis le jardin sur la villa de Monsieur [P], largement masquée par les pins implantés sur sa propriété. Il n’apparaît pas d’après ces photographies que la proximité de la villa de Monsieur [P] soit telle qu’elle constituerait une gêne flagrante pour les occupants de la villa [D].

Si la SCI [D] a choisi d’acquérir ce bien en 2011, manifestement en raison de sa qualité et de sa valeur commerciale, elle ne pouvait pour autant s’attendre à ne jamais avoir de voisins sur la parcelle contiguë.
Les clichés que verse le défendeur établissent d’ailleurs que plusieurs bâtiments ont vue sur le bien de la SCI.
Le défendeur produit de surcroît l’acte notarié par lequel il a consenti au profit de la SCI une servitude d’implantation et d’entretien sur son fonds de six arbres de quatre à 5 m de haut ce qui permet d’exclure toute faute délictuelle de sa part.
Il produit un constat qui établit que depuis son bien la vue sur la propriété voisine est occultée.
Quant au dommage qui résulterait des vues sur le bien, l’acte notarié en date du 15 septembre 2011 établi que le bien a été vendu à la SCI [D] au prix de 4 350 000 € dont TVA, et que celle-ci cherchait à le revendre au prix de 11 850 000 € selon une annonce du Figaro et au prix de 9 700 000 € selon une annonce d’une agence de Saint Tropez, et ce, alors que l’expert immobilier l’évaluait à 8 050 000 €.
Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les conditions permettant de retenir un trouble anormal du voisinage, ou la responsabilité délictuelle du défendeur, ne sont pas réunies.
La SCI [D] ne pourra qu’être déboutée de l’intégralité de ses demandes. 

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [P]
Monsieur [P] expose qu’il a fait construire la villa puis a obtenu un permis de construire la surélévation en 2018 et a revendu le bien le 28 mai 2021.
Il soutient que la présente procédure lui a causé un préjudice dans la mesure où il a dû consentir une garantie pour préserver son acquéreur des conséquences éventuelles d’une condamnation.
Il rappelle que l’assignation lui a été délivrée le 12 mai 2021 alors qu’il était en train de finaliser la vente et que l’intention manifeste de la demanderesse était de la bloquer pour obtenir des fonds dans le cadre d’une négociation.
La circonstance que la SCI [D] ait illégalement déboisé son fonds, supprimant ainsi tous les obstacles à la vue du voisinage dont elle se plaint, et ait obtenu une constitution de servitude au profit de son fonds, tout en s’abstenant d’en faire état dans l’assignation, permet de retenir le caractère abusif de la présente procédure.
En revanche, dans la mesure où la SCI [D] n’a demandé aucune démolition ni modification de la construction sur le fonds de Monsieur [P], les conséquences de la procédure sur l’acquéreur étaient nécessairement limitées.
Monsieur [P] ne produit pas l’acte de vente de sorte que le tribunal n’est pas en mesure de vérifier les conditions de la vente, ni les exigences de l’acquéreur.
La garantie autonome portant sur le montant de 2 266 500 € qui correspond au montant des demandes de la SCI [D] relève d’un choix de gestion, dans la mesure où la présente action tend à obtenir la condamnation de Monsieur [P] à des dommages et intérêts, et non la démolition des ouvrages critiqués qui seule aurait pu incomber à l’acquéreur.
Il convient néanmoins de condamner la SCI [D] au titre de l’abus de procédure à verser des dommages et intérêts au défendeur qui seront appréciés à la somme de 10 000 €.


Sur les dépens 
La SCI [D] partie perdante sera condamnée aux dépens de l’instance. 

Sur les frais irrépétibles
La SCI [D], partie perdante, sera condamnée à verser à Monsieur [P] la somme de 5000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur l’exécution provisoire
Le tribunal rappelle que l’exécution provisoire est de droit. Il n’apparaît pas en l’espèce qu’elle soit incompatible avec la nature de l’affaire.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute la SCI [D] de l’intégralité de ses demandes,

Condamne la SCI [D] à verser à Monsieur [R] [P] la somme de 10 000 € de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne la SCI [D] aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de Maître Marc Philips avocat,

Condamne la SCI [D] à verser à Monsieur [R] [P] la somme de 5000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes.


Le Greffier La Présidente