Tribunal Judiciaire · Chambre 4 — 2 juillet 2025

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge du Contentieux de la Protection


JUGEMENT
Chambre 4
N° RG 25/02207 - N° Portalis DB3D-W-B7J-KUIC

MINUTE N°2025/


JUGEMENT

DU 02 Juillet 2025
 





[D], S.A. SEYNA c/ [P] 







DÉBATS : 
A l’audience publique du 07 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Juillet 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré : 

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier 
et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 02 Juillet 2025

ENTRE : 

DEMANDEURS:

Monsieur [M] [K] [D]
né le 29 Juin 1949 à [Localité 7] (VAR)
[Adresse 2]
[Localité 5]
Et
S.A. SEYNA
[Adresse 1]
[Localité 6]
Rep/assistant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, substitué par Me BERTOLINO


DEFENDEUR:

Monsieur [U] [P]
né le 07 Février 1973 à [Localité 8] (TUNISIE)
[Adresse 3]
[Localité 5]
Non comparant, ni représenté

 

COPIES DÉLIVRÉES LE 02 Juillet 2025 : 
1 copie exécutoire à ;
- Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS

- [U] [P]

1 copie dossier 
RAPPEL DES FAITS

Par acte du 9 juin 2017 prenant effet le 12 juin 2017, Madame [Z] [D], représentée par son mandataire la SARL DRACENIE IMMO, a donné à bail à Monsieur [U] [P] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 430 euros et une provision sur charge de 20 euros.

Madame [Z] [D] est décédée le 14 janvier 2018, laissant pour seul héritier Monsieur [M] [D].

La gestion du bien a été confiée à l’agence ARCADIA, mandataire immobilier, laquelle a souscrit un contrat de garantie de loyers impayés par l'intermédiaire de la société GARANTME, courtier gestionnaire, auprès de la SA SEYNA, tel qu'il résulte des conditions générales du contrat produit, en page 4. Cette garantie couvre la totalité des impayés de loyers, charges et indemnités d'occupation pour la totalité des lots déclarés par le mandataire, pour un montant d'indemnisation maximum de 90.000 euros.

Suite à divers incidents de paiement, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 1.767,44 euros a été délivré le 29 novembre 2024 à Monsieur [U] [P].

Suivant acte de commissaire de justice signifié en date du 11 mars 2025, par dépôt en l’étude, la Monsieur [I] [D] et la SA SEYNA ont fait assigner le défendeur à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN à l'audience du 7 mai 2025, aux fins de voir :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail consenti à Monsieur [U] [P] à compter du 29 janvier 2025 ;A titre subsidiaire,
Prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Monsieur [U] [P] ;En tout état de cause,
Condamner Monsieur [U] [P] à laisser libre de tous occupants de son chef, le logement qu’il occupe et remettre à Monsieur [M] [D] les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir ;Ordonner à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, l’expulsion de Monsieur [U] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef si besoin avec le concours de la force publique ;Dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code de procédure civile d’exécution ;Condamner Monsieur [U] [P] à verser la somme de 2.186,35 euros au titre des loyers et charges dus au terme de février 2025 échu, montant à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, selon la répartition suivante :- La somme de 1.663,38 euros à Monsieur [M] [D] ;
- La somme de 522,97 euros à la société SEYNA subrogée dans les droits de la société MARSL à hauteur de ce montant ;
Condamner Monsieur [U] [P] à payer à Monsieur [M] [D] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sur la période à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués matérialisée par la remise des clés ;Condamner Monsieur [U] [P] à payer à la société SEYNA la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 novembre 2024.
A l’audience du 2 avril 2025, Monsieur [M] [D] et la SA SEYNA, représentés par leur conseil, actualisent le montant de la créance et maintiennent leurs demandes. 
Monsieur [U] [P] n'était ni présent ni représenté.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné connaissance à l’audience.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 2 juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.
Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera réputée contradictoire, conformément aux dispositions de l'article 473 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort.
Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 


MOTIFS DE LA DECISION


I/ SUR LA RESILIATION

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Var par la voie électronique le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 mai 2025, comme imposé par l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [M] [D] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 2 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 11 mars 2025.

L’action est donc recevable.

- sur l''intérêt à agir de la SA SEYNA :

L’article 2305 du code civil permet à la caution de se retourner contre le locataire pour obtenir le remboursement des sommes versées par elle au bailleur.
Ce recours couvre aussi bien le principal, c’est-à-dire toutes les sommes versées au bailleur par la caution (loyers, intérêts de retard, dépens, frais de procédure…), que les intérêts et frais attachés au recouvrement de la dette du locataire envers sa caution.
Il s’agit là, pour la caution, d’exercer une action personnelle, laquelle se prescrit en 10 ans.
En outre, l’article 2306 du même code offre à la caution la possibilité d’exercer un recours subrogatoire fondé sur l’action dont le bailleur disposait initialement contre le locataire (article 2306) et, par conséquent, de former les mêmes demandes que celles qu’aurait pu former le bailleur. L’exercice de cette action se prescrit par 5 ans.
Par ailleurs, si une même caution a pris son engagement vis-à-vis de plusieurs débiteurs solidaires, elle peut se retourner contre chacun d’entre eux pour obtenir le remboursement de l’intégralité des sommes versées (article 2307 du code civil).
Enfin, en cas de pluralité de cautions, si une seule caution paye la totalité de la dette, elle pourra se retourner contre les autres cautions (appelés cofidéjusseurs) afin d’obtenir le remboursement de leurs parts (article 2310 du code civil).
En l'espèce, la SA SEYNA forme des demandes en paiement à l'encontre de Monsieur [U] [P] les sommes réglées en ses lieu et place à Monsieur [M] [D].

Elle invoque en ce sens les dispositions de l'article 1346-1 du code civil, relatives à la subrogation conventionnelle, et renvoie aux stipulations du contrat d'assurance garantie des loyers impayés souscrit par la bailleresse par l'intermédiaire de leur mandataire immobilier.

L'action subrogatoire de la SA SEYNA est par conséquent recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »

L'article 2 du code civil dispose que " La loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif ". Il est constant que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil. 

Il résulte de l'avis de la Cour de cassation rendu le 13 juin 2024, pourvoi n°24-70.002, que " les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi ".

Dès lors ce nouveau délai de six semaines, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

Le bail conclu le 9 juin 2017 prenant effet le 12 juin 2017, tel que produit aux débats, contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 novembre 2024, pour la somme en principal de 1767,44 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 29 janvier 2025 à minuit.

L’expulsion de Monsieur [U] [P] sera par conséquent ordonnée.

Il sera également condamné au paiement, en quittances ou deniers, d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 30 janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.


II/ SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Monsieur [M] [D] et la SA SEYNA produisent un décompte démontrant que Monsieur [U] [P] reste devoir la somme de 2.912,26 euros en principal au 6 mai 2025 inclus.

Sur cette somme, il est établi que la caution a pris en charge une somme de 522,97 euros en lieu et place du locataire, créance sur laquelle la SA SEYNA fonde son action subrogatoire.

Compte tenu de la résiliation du bail arrêtée au 29 janvier 2025 à minuit, les sommes dues par Monsieur [U] [P] à compter de cette date relèvent non du défaut de paiement des loyers et charges mais de l'indemnité d'occupation due par l'occupant sans droit ni titre.

Le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Monsieur [U] [P] sera par conséquent condamné à payer :
à Monsieur [M] [D] la somme de 1.690,41 euros au titre des loyers et charges restant dus au 30 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,à la SA SEYNA la somme de 522,97 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [U] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA SEYNA, Monsieur [U] [P] sera condamné à lui verser la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action formée par Monsieur [M] [D] et la SA SEYNA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 juin 2017 entre Madame [Z] [D] et Monsieur [U] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 29 janvier 2025 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [U] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [M] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DIS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE Monsieur [U] [P] à verser, en quittances ou deniers, à Madame [M] [D] à compter du 30 janvier 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation mensuelle fixe égale au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé se substituant aux loyers et charges à échoir ;

CONDAMNE Monsieur [U] [P] à verser :
à Monsieur [M] [D] la somme de 1.690,41 euros au titre des loyers et charges restant dus à la date de résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,à la SA SEYNA la somme de 522,97 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
CONDAMNE Monsieur [U] [P] à verser à la SA SEYNA une somme 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire.

La greffière, Le Juge des Contentieux de la Protection