Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 4 juillet 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français



Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés

Ordonnance du 4 juillet 2025
MINUTE N° 25/______
N° RG 25/00630 - N° Portalis DB3Q-W-B7J-Q6A3

PRONONCÉE PAR 

Carol BIZOUARN, Première vice-présidente, 
Assistée de Sarah TREBOSC, greffière lors des débats à l’audience du 
10 juin 2025 et de Alexandre EVESQUE, greffier, lors du prononcé


ENTRE :

S.C.I DE L’ADRET
dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Emmanuelle GUEDJ de la SELARL CABINET D’AVOCATS GUEDJ HAAS-B IRI, avocat au barreau de l’ESSONNE, 

DEMANDERESSE

D'UNE PART

ET :

S.A.R.L. BY FOOD
dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparante ni constituée

S.A.R.L. PON JIN
dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSES
D'AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, Réputée contradictoire et en premier ressort.

**************
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte délivré les 15 et 23 mai 2025, la SCI DE L’ADRET, propriétaire de locaux commerciaux situés à Etampes, donnés à bail à la SARL BY FOOD, a assigné en référé cette dernière et la SARL PON JIN en sa qualité de cédant, devant le président du tribunal judiciaire d'Evry, au visa l’article L.145-41 du code de commerce, aux fins de:
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail,
En conséquence, 
- Ordonner, l'expulsion de la SARL BY FOOD et de toutes personnes se trouvant dans les lieux de son fait, et ce, avec l'assistance du commissaire de police et d'un serrurier, s'il y a lieu,
- Ordonner, aux frais et aux risques des locataires, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde meubles qu'il plaira à Madame, Monsieur le Président de désigner, et ce en garantie des indemnités d'occupation et réparations locatives qui pourront être dues,
- Condamner solidairement la SARL BY FOOD et la SARL PON JIN à payer à la SCI L’ADRET :
* la somme provisionnelle de 27.318,09 euros au titre du solde de la dette locative comprenant les charges arrêtées au 31 mai 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2024, date du commandement resté infructueux,
* l’indemnité d’occupation fixée à la somme de 6.508,08 euros TTC/mois jusqu’à complète libération des locaux,
* la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ceux compris le coût du commandement de payer d’un montant de 285,20 euros.

A l'appui de ses demandes, la SCI DE L’ADRET expose que :
- par acte sous seing privé en date du 15 janvier 2022, elle a donné à bail à la SARL PON JIN des locaux commerciaux situés [Adresse 1] » à [Localité 3], moyennant un loyer annuel indexable de 33.000 euros HT hors charges, payable mensuellement,
- par acte sous seing privé en date du 25 juillet 2024, la SARL PON JIN a cédé son droit au bail à la SARL BY FOOD, restant garante et responsable solidairement pour le paiement des loyers, charges, taxes et accessoires et l’exécution des clauses, charges et conditions du bail,
- le montant du loyer annuel indiqué à l’acte s’élève à la somme de 36.848,64 euros TTC,
- depuis le mois de septembre 2024, la SARL BY FOOD ne payant plus ses loyers, la SCI L’ADRET lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 4 décembre 2024, qu’elle a signifié à la SARL PON JIN par exploit délivré le 6 décembre suivant, 
- ces commandements sont demeurés infructueux. 

A l'audience du 10 juin 2025, la SCI DE L’ADRET, représentée par avocat, a soutenu son acte introductif d'instance et déposé ses pièces telles que visées dans l'assignation.

Bien que régulièrement assignées, la SARL BY FOOD et SARL PON JIN, n'ont pas comparu et n'ont pas constitué avocat.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon les dispositions de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion du locataire

Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant -la clause résolutoire soit manifestement fautif,
2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
La SCI DE L’ADRET justifie par la production du bail commercial du 15 janvier 2022, de la cession du droit au bail du 25 juillet 2024, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 4 décembre 2024 et signifié au cédant le 6 décembre 2024 et du décompte actualisé arrêté au mois d’avril 2025 inclus, que sa locataire, la SARL BY FOOD a cessé de payer ses loyers, charges et taxes.

Le bail commercial en date du 15 janvier 2022 stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer, demeuré infructueux.

La SCI DE L’ADRET a fait délivrer à la SARL BY FOOD un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce le 4 décembre 2024, qu’elle a fait signifier au cédant le 6 décembre suivant, d'avoir à payer la somme de 10.243,86 euros en principal au titre des loyers impayés au mois de novembre 2024 inclus.

Ce commandement de payer étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 5 janvier 2025.

L'obligation de la SARL BY FOOD de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion.

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, et de telle sorte qu'il n'y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur les demandes financières 

Sur la solidarité demandée

La SCI DE L’ADRET sollicite la condamnation solidaire de la SARL PON JIN au paiement de la provision, de l'indemnité d'occupation, des frais irrépétibles et des dépens.

Il apparait en effet que le bail commercial précité contient une clause de solidarité, retranscrite dans l’acte de cession du droit au bail, qui dispose que dans tous les cas de cession, le cédant demeurera garant et répondra solidairement du cessionnaire pour le paiement des loyers et l’exécution des charges et conditions du bail, pour une durée de trois ans à compter de la cession du bail.

La cession de droit au bail étant datée du 25 juillet 2024, la SARL PON JIN est garante solidaire de la SARL BY FOOD jusqu’au 25 juillet 2027.

Par conséquent, il convient de dire que la SARL PON JIN sera condamnée solidairement avec la SARL BY FOOD pour toutes les condamnations prononcées à son encontre dans le cadre de la présente ordonnance et dans la limite temporelle de la clause de solidarité.
Sur l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux de la SARL BY FOOD causant un préjudice à la SCI DE L’ADRET, celle-ci est fondée à obtenir à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant mensuel du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes à compter du 5 janvier 2025 et ce, jusqu'à libération effective et définitive des lieux loués.

En revanche, la demande de majoration de ladite indemnité s'analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n'y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de provision

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Au cas présent, la SCI DE L’ADRET sollicite la condamnation solidaire de la SARL BY FOOD et la SARL PON JIN à lui payer la somme provisionnelle de 27.318,09 euros au titre du solde de la dette locative comprenant les charges arrêtées au 31 mai 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2024, date du commandement resté infructueux.

Au regard des éléments versés au débat, il convient de condamner solidairement la SARL BY FOOD et la SARL PON JIN à payer à la SCI DE L’ADRET la somme non sérieusement contestable de 27.318,09 euros, au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation arrêtés au mois d’avril 2025 inclus.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2024, date de délivrance du commandement de payer sur la somme de 10.243,86 euros et à compter du 15 mai 2025, date de l’assignation pour le surplus.


Sur les dépens et les frais irrépétibles

La SARL BY FOOD et la SARL PON JIN qui succombent à la présente instance, seront condamnées in solidum aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Elles seront également condamnées, selon la même solidarité, à payer à la SCI DE L’ADRET la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial au 5 janvier 2025 ;

ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la SARL BY FOOD et/ou de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 1] » à [Localité 3] ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE, à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation due par la SARL BY FOOD à une somme égale au montant mensuel du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et ce à compter du 6 janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement la SARL BY FOOD et la SARL PON JIN à payer à la SCI DE L’ADRET l'indemnité d'occupation à compter du 1er mai 2025 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux ;

DIT que cette solidarité prendra fin à compter du 25 juillet 2027 et que pour les sommes éventuellement dues après cette date, seule la SARL BY FOOD est condamnée au paiement ;

CONDAMNE solidairement la SARL BY FOOD et la SARL PON JIN à payer à la SCI DE L’ADRET la somme provisionnelle de 27.318,09 euros, au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation impayés dus au mois d’avril 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2024 sur la somme de 10.243,86 euros et à compter du 15 mai 2025 pour le surplus ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE in solidum la SARL BY FOOD et la SARL PON JIN à payer à la SCI DE L’ADRET la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SARL BY FOOD et la SARL PON JIN aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 04 juillet 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,