Tribunal Judiciaire · PPROX_FOND — 1 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY
Pôle de proximité 
[Adresse 1]
[Localité 7]



N° minute : 

Références : R.G N° N° RG 24/01568 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QNY7


JUGEMENT 

DU : 01 Juillet 2025



S.A. IMMOBILIERE 3 F



C/

M. [W] [F]

Mme [E] [V]




JUGEMENT






Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 01 Juillet 2025.


DEMANDERESSE:

S.A. IMMOBILIERE 3 F
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Me Judith CHAPULUT, avocat au barreau de PARIS


DEFENDEURS:

Monsieur [W] [F]
[Adresse 5]
[Adresse 10]
[Localité 8]
comparant en personne

Madame [E] [V]
[Adresse 5]
[Adresse 10]
[Localité 8]
non comparante, ni représentée



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Odile GUIDAT, Greffier


DEBATS : 

Audience publique du 06 Mai 2025


JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier



Copie exécutoire délivrée le : 
À : Me CHAPULUT + CCC
CCC Mr [F]


EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 29 décembre 2027, la société IMMOBILIERE 3F a consenti un bail d’habitation à M. [W] [F] et Mme [E] [V] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel actualisé de 446,66 euros hors charges.

Par actes de commissaire de justice du 4 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2404,09 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 avril 2024 dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de M. [W] [F] et Mme [E] [V] le 3 juin 2024.

Par assignations du 4 octobre 2024, la société IMMOBILIERE 3F a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Évry-Courcouronnes pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire voire prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [F] et Mme [E] [V] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
3722,05 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,
faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,
800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 octobre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.


Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 6 mai 2025, la société IMMOBILIERE 3F maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 16 avril 2025 terme de mars inclus s'élève désormais à 5415,43 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La société IMMOBILIERE 3F considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [W] [F] ne conteste pas le montant des sommes réclamées. Il expose percevoir le RSA avec 5 enfants à charge, et précise qu’un plan d’apurement de 160 euros par mois a été proposé au bailleur et qu’il pourrait verser jusqu’à 200 euros par mois en plus du loyer courant.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [E] [V] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

M. [W] [F] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. La société IMMOBILIERE 3 F a indiqué ne pas être opposé à la demande de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [W] [F] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.



MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société IMMOBILIERE 3F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.


1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 4 juin 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2404,09 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 août 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 





2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 avril 2025 terme de mars inclus, M. [W] [F] et Mme [E] [V] lui devaient la somme de 5415,43 euros.

Toutefois, en l’absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 3722,05 euros, suivant décompte arrêté au 5 août 2024.

M. [W] [F] et Mme [E] [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2024 sur la somme de 2404,09 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1317,96 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [W] [F] et Mme [E] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.


3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 5 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société IMMOBILIERE 3F ou à son mandataire.


4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [F] et Mme [E] [V], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de la société IMMOBILIERE 3F concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 29 décembre 2027 entre la société IMMOBILIERE 3F, d’une part, et M. [W] [F] et Mme [E] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] - à [Localité 9] est résilié depuis le 5 août 2024,

CONDAMNE solidairement M. [W] [F] et Mme [E] [V] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 5415,43 euros (cinq mille quatre cent quinze euros et quarante-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 avril 2025 terme de mars inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2024 sur la somme de 2404,09 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1317,96 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [W] [F] et Mme [E] [V] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 160 euros (cent soixante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [W] [F] et Mme [E] [V],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 août 2024,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [W] [F] et Mme [E] [V] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
M. [W] [F] et Mme [E] [V] seront solidairement condamnés à verser à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [W] [F] et Mme [E] [V] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [W] [F] et Mme [E] [V] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 4 juin 2024 et celui des assignations du 4 octobre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge