Tribunal Judiciaire · PPROX_REFERES — 1 juillet 2025

REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

ORDONNANCE DE REFERE 
DU 01 Juillet 2025

MINUTE N° : 
Références : R.G N° N° RG 25/00011 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QVBL




DEMANDEURS:

Madame [B] [P] [N]
[Adresse 2]
[Localité 4]
comparante

Monsieur [R] [N],
[Adresse 3]
[Localité 4]
comparant

représentés par Mme [N] [F], munie d’un pouvoir


DEFENDERESSE:

Madame [J] [W]
[Adresse 1]
[Localité 5]
comparante en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Président : Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection
Greffier : Odile GUIDAT, Greffier


DEBATS : 

Audience publique du 06 Mai 2025


ORDONNANCE :

Contradictoire et en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, le 01 Juillet 2025, par Véronique BIOL, Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Odile GUIDAT, Greffier




Copie exécutoire délivrée le : 
À : Mr Mme [N] + CCC
CCC Mme [W] + PREF

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 mai 2022, M [R] [N] et Mme [B] [P] [N] ont consenti un bail d’habitation à Mme [J] [W] sur des locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial révisable de 785 euros et d’une provision pour charges de 156 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2023, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2036,55 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au terme de septembre 2023 inclus, dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [J] [W] le 21 septembre 2023.

Par assignation du 4 novembre 2024, les époux [N] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Évry-Courcouronnes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Mme [J] [W] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1000 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
6706,34 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 28 octobre 2024,
autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,
faire application de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution relatif au sort du mobilier,
1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 novembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.


Prétentions et moyens des parties

À l'audience du 6 mai 2025, les époux [N] représentés par Mme [F] [N], leur fille, maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 3 mai 2025, s'élève désormais à 8189,71 euros terme de mai inclus. Les époux [N] considèrent enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et les paiements sont très irréguliers malgré un plan d’apurement accepté à compter de janvier 2025, ce qui les met en difficulté. Ils demandent enfin à ce que l’indemnité d’occupation soit fixée au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail.

Mme [J] [W] ne conteste pas le montant des sommes sollicitées. Elle expose avoir deux enfants à charge, percevoir les allocations chômage d’un montant de 1350 euros environ depuis la fin d’un CDD en avril 2025. Elle soutient avoir bénéficié d’une décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers le 14 mars 2024 avec un moratoire de 24 mois. Elle explique avoir verser de son initiative depuis le début de l’année 2025, la somme de 228 euros en plus du loyer courant et soutient que la CAF a été rétablie. 

Mme [J] [W] proposer de verser 100 euros en plus du loyer courant pour apurer la dette et sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

Les époux [N] ont indiqué ne pas être informés d’une procédure de surendettement et ont précisé être opposés à l’octroi des délais de paiement sollicités. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.




MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 
 
1.1. Sur la recevabilité de la demande

Les époux [N] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.
 
Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 20 septembre 2023 et que la somme de 2036,55 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. Il sera fait en conséquence application du délais de deux mois contractuellement prévu.

Il ressort des décomptes produits que les causes du commandement de payer délivré le 23 septembre 2023 n’ont pas été payées dans le délai de deux mois. 

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 novembre 2023.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier et notamment des décomptes produits, que si Mme [J] [W] procès à des paiements, le loyer de février 2023 a été payé en mars 2025 et non à terme à échoir comme prévu au contrat de bail, le loyer d’avril 2025 n’ a pas été réglé, ni le loyer de mai. Le paiement du loyer est apparu très irrégulier au cours de l’année 2024, les loyers de janvier, février, mars et avril 2024 n’ayant pas été payés. Ainsi, outre les paiements irréguliers, il apparait que la condition de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience requise par l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 n’est pas remplie, et qu’il ne peut dès lors être fait droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire. 

Par ailleurs, il ressort des éléments du diagnostic social, et des déclarations à l’audience de Mme [J] [W], que les revenus du foyer ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d'envisager un plan d'apurement de la dette. En effet elle a déclaré percevoir actuellement les allocations chômage pour un montant de 1350 euros mensuel environ, alors que loyer actualisé s’élève à 996.86 euros et représente ainsi plus de 73 % de ses ressources hors prestations familiales. 
Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement, la proposition de versement n’étant pas de nature à apurer de manière significative la dette dans le délais de 24 mois prévu par l'article 1343-5 du code civil.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les époux [N] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation du bail, augmenté des charges justifiées

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 novembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, les époux [N] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 mai 2025, Mme [J] [W] leur devait la somme de 8189,71 euros, dont il convient de soustraire les frais de procédure. d'un montant d’un montant de 147.36 euros correspondant à des frais déjà compris dans les dépens.

Mme [J] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, la dette n’étant pas sérieusement contestable, elle sera condamnée à payer à titre provisionnel la somme 8042,35 euros aux bailleurs au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtées au 03 mai 2025 terme de mai inclus. 

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [J] [W], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 350 euros à la demande des époux [N] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra ;

Et dès à présent, vu l'urgence,

CONSTATONS, que le contrat conclu le 3 mai 2022 entre M [R] [N] et Mme [B] [P] [N], d’une part, et Mme [J] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 6] est résilié depuis le 21 novembre 2023,

DISONS n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [J] [W], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNONS à Mme [J] [W] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 7] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS Mme [J] [W] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, 

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 novembre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNONS Mme [J] [W] à payer aux demandeurs la somme de 8042,35 euros (huit mille quarante-deux euros et trente-cinq centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 3 mai 2025,

RAPPELLONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNONS Mme [J] [W] à payer aux demandeurs la somme de 350 euros (trois cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [J] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 septembre 2023 et celui de l'assignation du 4 novembre 2024.

DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge