Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 4 juillet 2025

COUR D’APPEL D’[Localité 6]
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 9]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/00101 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QF2D
du 04 Juillet 2025 

N° de minute 25/1048

affaire : [S] [U], [I] [U]
c/ Syndic. de copro. [Adresse 7], sis [Adresse 4]

















Grosse délivrée à

Me David VARAPODIO 

Expédition délivrée à

Me Eric VEZZANI



le


l’an deux mil vingt cinq et le quatre Juillet à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 15 Janvier 2025 déposé par Commissaire de justice.


A la requête de :

Madame [S] [U]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me David VARAPODIO, avocat au barreau de NICE

Madame [I] [U]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me David VARAPODIO, avocat au barreau de NICE


DEMANDERESSES


Contre :


Syndic. de copro. [Adresse 7], sis [Adresse 4]
Représenté par son syndic en exercice la SARL CERUTTI
GESTION IMMOBILIERE, sise [Adresse 5]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Eric VEZZANI, avocat au barreau de NICE


DÉFENDERESSE



Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 23 Mai 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 04 Juillet 2025.







FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte du commissaire de justice du 15 janvier 2025, Mme [S] [U] et Mme [I] [U] ont fait assigner en référé par-devant le président du tribunal judiciaire de Nice, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7], aux fins de :
- condamnation à entreprendre et achever tous travaux de nature à mettre hors d’eau les lots privatifs leur appartenant, et ce sous astreintes de 500 euros par jour de non faire pendant un délai de trois mois passé le délai de 15 jours suivant la signification de la décision,
- condamnation à leur payer la somme provisionnelle de 5000 euros à valoir sur leurs préjudices
- à titre subsidiaire, désigner un expert judiciaire avec mission habituelle en pareille matière,
- condamnation à leur payer la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 23 mai 2025, Mme [S] [U] et Mme [I] [U] représentés par leur conseil, ont maintenu dans leurs conclusions en réponse leurs demandes et ont sollicité le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires.

Elles exposent être copropriétaires au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 7], que leurs locaux provatifs subissent des infiltrations depuis cinq ans et qu’en dépit des interventions réalisées sur le complexe d’étanchéité effectuée à la demande du syndicat des copropriétaires les infiltrations perdurent. Elles ajoutent que l’obligation du syndicat des copropriétaires de mettre un terme à tout dommage provenant des éléments communs de l’immeuble est incontestable, que les infiltrations ont une origine commune soit la défectuosité du complexe d’étanchéité de la terrasse située au-dessus de leur lot et que les travaux réalisés en septembre et octobre 2024 se sont révélés insuffisants car les infiltrations perdurent et affectent leur terrasse mais également leur appartement. Elles soutiennent qu’une provision doit leur être alloué au titre des préjudices subis, en précisant que l’indemnisation reçue suite au premier sinistre ne peut couvrir les nouvelles infiltrations subies. Elles ajoutent qu’à titre subsidiaire, une expertise devra etre ordonnée car leur lot privatif est encore le siège d’infiltrations.

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] représenté par son conseil demande dans ses conclusions déposées à l’audience :
- rejet des demandes, 
- la condamnation des demanderesses à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il fait valoir que les écoulements d’eau dont se plaignent Mme [S] [U] et Mme [I] [U] n’affectent que la sous-face de leur balcon et pas l’intérieur de leur appartement, que la preuve de l’existence d’un vice de construction n’est pas établie, l’étanchéité d’un balcon ne couvrant pas une partie habitable et n’étant pas obligatoire et que son obligation d’exécuter les travaux d’étanchéité se heurte à une contestation sérieuse car que les travaux réclamés ont déjà été réalisés en fin d’année 2024. Il ajoute que les demanderesses ne versent aucune pièce démontrant que les travaux réalisés seraient inefficaces ni que des désordres affecteraient leur appartement de sorte que leurs demandes se heurtent à des contestations sérieuses. S’agissant de la demande subsidiaire d’expertise, il soutient qu’elle ne repose pas sur un motif légitime puisque les travaux nécessaires ont déjà été réalisés.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2025.

MOTIFS ET DECISION

Sur la demandes de travaux sous astreinte :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Mme [S] [U] et Mme [I] [U] sont propriétaires indivisaires d’un studio situé à [Localité 8] au sein de la copropriété [Adresse 7].

Elles justifient que depuis plusieurs années des infiltrations affectent la terrasse de leur appartement en versant les courriers échangés entre elles et le syndicat des copropriétaires.

Les demanderesses ont obtenu une indemnisation de 1284,82 euros de leur compagnie d’assurances AXA le 7 octobre 2022 compte tenu des désordres affectant leur terrasse.

Il est établi que des investigations ont été entreprises par le syndicat des copropriétaires, que les infiltrations ont perdurées et qu’une nouvelle recherche de fuite a été effectuée 26 juin 2024 par le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] démontre que des travaux de réfection d’étanchéité de la terrasse située au 5ème étage ont été entrepris au mois de septembre 2024 au vu du courrier d’information transmis par le syndic aux copropriétaires et des factures afférentes du 11 septembre 2024 et du 24 octobre 2024 d’un montant global de 15 239,40 euros.

Il ressort à ce titre d’une attestation de l’entreprise BATIMENT ASSISTANCE du 25 janvier 2025 que s’agissant des écoulements d’eau en sous face de balcon de l’appartement [U], que les travaux nécessaires ont été réalisés au 15 novembre 2024 avec photographies à l’appui.

Dans un courrier du 23 janvier 2025, le syndic de l’immeuble justifie avoir écrit au conseil des demanderesses que l’entreprise avait transmis une attestation de fin de travaux confirmant que les infiltrations d’eau en sous face avaient été résolues en lui transmettant la facture afférente.

Bien que les demanderesses soutiennent que les travaux réalisés sont inefficaces et que les infiltrations perdurent tout en faisant valoir qu’elles affectent également l’intérieur de leur appartement, force de relever qu’elles n’en rapportent pas la preuve au vu des quelques photographies produites, qui ne sont de surcroît pas datées à l’exception de deux photographies du 15 février 2024 qui sont donc antérieures à la réalisation desdits travaux.

En conséquence, au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de rejeter la demande de Mme [S] [U] et Mme [I] [U] aux fins de condamnation du syndicat des copropriétaires LE MAINE à réaliser les travaux visant à mettre hors d’eau leur lot privatif qui se heurte à des contestations sérieuses dans la mesure où ce dernier justifie y avoir procédé, à la fin de l’année 2024 en produisant les factures afférentes, les seuls éléments versés par les demanderesses ne permettant pas d’établir avec l’évidence requise en référé, la persistance des infiltrations ni l’existence de désordres affectant leur appartement.

Sur la demande de provision

Toutefois, bien que le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] expose que la demande de provision se heurte à des contestations sérieuses aux motifs qu’elles n’ont subi des écoulements qu’à travers la sous face de leur balcon et non pas dans leur partie habitable, qu’elles ont déjà été indemnisées par leur assureur et que les travaux réalisés ont mis un terme aux infiltrations tout en faisant valoir qu’il n’est pas justifié d’un vice de construction, force de relever que les contestations soulevées ne sont pas sérieuses dans la mesure où le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] est responsable des désordres causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes, sans qu’il ne soit nécessaire de démontrer l’existence d’un vice de construction en application des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 entrées en vigueur le 1er juin 2020. 

En outre, il ressort des éléments susvisés que les demanderesses justifient que postérieurement à l’indemnisation versée par leur assureur en 2022, les infiltrations ont perduré et que les murs de leur terrasse ont été endommagés, des cloques et de traces de rouille étant visibles sur les photographies datant de 2024.

Dès lors, force est de considérer que l’obligation du syndicat des copropriétaires de les indemniser des préjudices subis ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En l’état des seuls éléments versés et au vu de la nature des désordres affectant le balcon des demanderesses, le syndicat des copropriétaires sera en conséquence condamné à leur verser une provision qui sera ramenée à de plus justes proportions et fixée à 2000 € à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices.

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Au vu des éléments susvisés établissant que les travaux de réfection du complexe d’étanchéité de la terrasse surplombant le lot des demanderesses ont été réalisés en fin d’année 2024 par le syndicat des copropriétaires et en l’absence d’éléments justifiant d’une persistance des désordres suite à la réalisation, la demande d’expertise n’apparaît pas fondée sur un motif légitime et sera en conséquence rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Compte tenu de la nature de l’affaire et de son issue, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [S] [U] et Mme [I] [U] la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous Céline POLOU, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront;

Rejetons la demande de Mme [S] [U] et Mme [I] [U] visant la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] à effectuer sous astreinte des travaux les travaux de nature à mettre hors d’eau leurs locaux privatifs, les travaux ayant été réalisés en novembre 2024;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] à verser à Mme [S] [U] et Mme [I] [U] une provision de 2000 € à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices;

Rejetons la demande d’expertise;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] à verser à Mme [S] [U] et Mme [I] [U] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] aux dépens

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire;


Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Nice


LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES