Tribunal Judiciaire · Service des Criées — 3 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

JUGE DE L'EXÉCUTION

JUGEMENT D’ORIENTATION TRANCHANT IN INCIDENT ET
AUTORISANT LA VENTE AMIABLE

Le 3 Juillet 2025


N° RG 23/00175 - N° Portalis DB3U-W-B7H-NJNC


Jugement rendu le 3 juillet 2025 par Emmanuelle BALANCA-VIGERAL, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière,


CREANCIER POURSUIVANT
 
LA [Adresse 9], S.A au capital de 374 039 044,00 C, immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 383 952 470, dont le siège social est [Adresse 7]) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en celle qualité audit siège. 

représentée par Me Séverine GALLAS, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE, Me Pierrick SALLE, avocat plaidant au barreau de BOURGES


PARTIES SAISIES

Monsieur [U] [S]
né le [Date naissance 3] 1972 à [Localité 10] (MAROC)
[Adresse 4]
[Localité 6]

Madame [B] [T] épouse [S]
née le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 14] (MAROC)
[Adresse 4]
[Localité 6]

tous deux représentés par Me Marie-Yvonne LAFAIX-GUYODO, avocat au barreau du VAL D’OISE




EXPOSE DU LITIGE

Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 23 mai 2023 publié le 14 juin 2023 volume 2023 S n°160 au service de publicité foncière de [Localité 13] 2, la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE LOIRE CENTRE a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers consistant en un terrain avec une maison individuelle en cours de construction sis [Adresse 2] cadastré section AE n°[Cadastre 5], appartenant à M.[S] [U] et Mme [S] [B] .

Par exploit du 14 août 2023 délivré par dépôt de l'acte à l'étude du commissaire de justice, la [Adresse 9] a fait assigner M.[S] [U] et Mme [S] [B] devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 16 août 2023.

Les consorts [S] ont élevé un incident.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique et visées à l'audience le 6 mai 2025, la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE LOIRE CENTRE demande au juge de l'exécution de :
dire que le juge de l'exécution n'a pas le pouvoir ou le déclarer incompétent pour statuer sur la validité des commandements de saisie vente produits aux débats par la CAISSE D'EPARGNEdéclarer les débiteurs irrecevables ou en tout cas mal fondés en leurs demandes et les en déboutermentionner le montant de sa créance à la somme de 320.044,95 euros telle qu'elle figure au commandement valant saisie sous réserve des intérêts postérieursmentionner, le cas échéant, le montant retenu pour sa créance au titre des seules échéances impayées à la somme totale au 25 juin 2024 de 162.952,64 euros, sauf intérêts, frais et accessoires à parfait règlementdéterminer les modalités de poursuite de la procédure, étant précisé qu'elle s'en rapporte à droit sur la demande de vente amiablecondamner in solidum les débiteurs au paiement d'une somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civiledans l'hypothèse où la vente forcée serait ordonnée, fixer la date d'adjudication sur la mise à prix de 29.000 euros et en déterminer les modalitésdans l'hypothèse où la vente amiable serait autorisée, fixer le montant en deçà duquel le bien ne peut être vendu, taxer ses frais de poursuite et en déterminer les modalités.
Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2025, les consorts [S] demandent au juge de l'exécution de :
A titre principal :
annuler le commandement de saisie vente du 31 mai 2021déclarer prescrite l'action introduite par la [Adresse 9]en conséquence, la débouter de l'ensemble de ses prétentionsA titre subsidiaire :
juger abusive la clause 17 des conditions générales des deux prêtsjuger en tout état de cause que les prêts n'ont pas été rendus exigiblesfixer la créance de la CAISSE D'EPARGNE à la somme de 5112,79 eurosA titre infiniment subsidiaire :
diminuer le montant de la clause pénale et le fixer à 1 euroles autoriser à vendre leur bien à l'amiable aux prix minimum de 160.000 eurosEn toute hypothèse :
- condamner la [Adresse 9] à leur verser 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance.

Pour le surplus, il convient de se référer aux argumentations plus amplement développées par les parties dans leurs écritures conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été appelée à l'audience du , lors de laquelle les avocats des parties ont été entendus en leurs observations. Les débiteurs saisis ont été autorisés, à leur demande, à produire en délibéré l'acte de renouvellement de leur mandat de vente.

La décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

L' avocat des consorts [S] a communiqué sur RPVA le 20 mai 2025 le nouveau mandat de vente.





MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Sur la compétence du juge de l'exécution et la prescription :

Les défendeurs soutiennent que le précédent commandement de saisie immobilière délivré en 2020 mais caduc et radié n'a pas eu d'effet interruptif de prescription, que le commandement aux fins de saisie vente délivré par la CAISSE D'EPARGNE aux époux [S] le 31 mai 2021 est nul et n'a pas constitué un acte interruptif de la prescription biennale de l'action en remboursement du prêt, que le commandement de payer valant saisie a été délivré au-delà du délai de deux ans prescrit par l'article L218-2 du code de la consommation et que l'action de la banque est prescrite.
Ils soutiennent que le juge de l'exécution est compétent pour connaître de la contestation en nullité du commandement antérieur.

Le créancier poursuivant objecte que depuis l'abrogation partielle décidée par le Conseil constitutionnel le 17 novembre 2023 le juge de l'exécution n'est plus compétent pour connaître des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée et n'a donc aucun pouvoir pour se prononcer sur la validité du commandement de saisie vente antérieur, que l'avis rendu en 2025 par la Cour de cassation n'est qu'un avis.
Il ajoute que l'action a été interrompue par la délivrance de trois commandements de payer aux fins de saisie vente en 2019, 2021 et 2023, qu'ils n'ont pas été contestés, qu'ils ne sont pas viciés et qu'en tout état de cause il n'est justifié d'aucun grief susceptible d'entraîner leur nullité.

Sur la compétence :

L'article L213-6 du code de l'organisation judiciaire dispose, en son alinéa 1, que le juge de l'exécution a compétence exclusive pour connaître des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu'elles n'échappent à la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire.
(…).
Il connaît sous la même réserve, de la procédure de saisie immobilière, des contestations qui s'élèvent à l'occasion de celle-ci et des demandes nées de cette procédure qui s'y rapportent directement même si elles portent sur le fond du droit ainsi que de la procédure de distribution qui en découle.
(…).

La décision du conseil constitutionnel en date du 17 novembre 2023 a prononcé une abrogation partielle des termes de l'alinéa 1 de ce texte : « et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée ».
Dans un avis rendu le 13 mars 2025 la Cour de cassation a notamment considéré que, dans l'attente de l'adoption d'une disposition législative instaurant un recours du débiteur contre la mise à prix en matière de saisie de droits incorporels, le juge de l'exécution demeure compétent dans les limites de la décision du conseil constitutionnel du 17 novembre 2023, en application de l'article L213-6 du code de l'organisation judiciaire résultant de cette décision, pour connaître des contestations des mesures d'exécution forcées mobilière.






En premier lieu, l'abrogation étant limitée au cas de figure soumis au conseil constitutionnel (concernant uniquement le défaut de prévision d'un recours au juge pour permettre au débiteur saisi de contester la mise à prix en matière de saisie des droits incorporels), le juge de l'exécution est bien compétent pour se prononcer sur les contestations qui s'élèvent à l'occasion d'une mesure d'exécution forcée.
Or le commandement aux fins de saisie vente constitue le premier acte d'une mesure d'exécution forcée et peut être contesté devant le juge de l'exécution.

En second lieu, la compétence du juge de l'exécution n'a jamais été remise en cause pour statuer sur les contestations s'élevant à l'occasion de la procédure de saisie immobilière et destinées, notamment à faire juger que l'exécution du titre exécutoire est prescrite.

La présente juridiction est donc compétente pour se prononcer sur la contestation, sous réserve qu'elle dispose en l'espèce d'un pouvoir juridictionnel effectif pour se prononcer sur la nullité d'un ancien commandement délivré aux fins de saisie vente.

Sur la prescription :

Selon l'article L218-2 du code de la consommation, l'action des professionnels pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans.

Il n'est pas contesté ici que selon la Cour de cassation, à l'égard d'une dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l'égard de chacune de ses fractions à compter de son échéance, de sorte que, si l'action des mensualités impayées se prescrit à compter de leurs dates d'échéances successives, l'action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la déchéance du terme qui emporte son exigibilité.

Au cas présent, la CAISSE D'EPARGNE agit en vertu de la copie exécutoire d'un acte notarié en date du 24 septembre 2012. contenant deux prêts immobiliers.
Après une mise en demeure de régulariser les échéances impayées, la déchéance du terme du prêt a été prononcée par le prêteur le 26 avril 2018 par LR AR distribuées le 2 mai 2018 à Mme et les 2 et 4 mai 2018 à Mr.
Les créances de prêts consentis à M.et Mme [S] que contient l'acte notarié sont soumis à l'article L218-2 ci-dessus visé.
Il ressort des décomptes que la première mensualité impayée de chaque prêt date du 5/2/2018.
Pour celles-ci la prescription biennale court à compter de chaque échéance impayée, la première étant celle du 5/2/2018.
Pour le capital restant dû et les sommes dues accessoirement à la résiliation, la prescription biennale court à compter du 26 avril 2018.

En vertu de l'article 2244 du code civil, le délai de prescription ou de forclusion est interrompu par une mesure conservatoire prise en application du code de procédure civile ou un acte d'exécution forcée.

Le créancier poursuivant verse aux débats, comme actes interruptifs de prescription, trois commandements de payer aux fins de saisie vente délivrés aux époux [S] les 23/7/2019, 31/5/2021, 13/4/2023.

Les époux [S] ne contestent plus l'effet interruptif du commandement délivré le 23/7/2019. Cet acte a interrompu la prescription biennale et un nouveau délai a couru à compter de cette date pour expirer en principe le 23/7/2021.
Ils soutiennent que celui du 31/5/2021 serait nul pour ne pas comporter de décompte des sommes dues.
Le commandement de payer aux fins de saisie vente du 31/5/2021 a été signifié à chacun des époux [S] par dépôt de l'acte à l'étude de l'huissier et ils ne prétendent pas ne pas l'avoir reçu.


Or, ils n'ont jamais élevé de contestation à son encontre et n'ont pas à l'époque saisi le juge de l'exécution d'une action en nullité. Leur demande, formulée à l'occasion de la contestation d'une autre mesure d'exécution forcée devant le juge de l'exécution statuant en matière de saisie immobilière, est donc mal dirigée et tardive.

En tout état de cause, selon l'article R221-1 du code des procédures civiles d'exécution, le commandement prévu à l'article L221-1 contient à peine de nullité : 1° mention du titre exécutoire en vertu duquel les poursuites sont exercées avec le décompte distinct des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l'indication du taux des intérêts.
S'agissant d'un acte de procédure soumis aux vices de forme, une éventuelle irrégularité l'affectant n'encourt la nullité, en vertu de l'article 114 du code de procédure civile, que si celui qui l'invoque justifie avoir subi un grief.

En l'espèce, le commandement mentionne comme causes de la créance :
- prêt PH PRIMO 8185566 dont décompte joint : 231.543,88
- prêt PH PRIMO 8185581 dont décompte joint : 82.314,60
- le coût de l'acte : 386,74 euros.

Le décompte comporte la distinction des sommes dues en principal et frais. S'il n'est pas mentionné expressément les intérêts des prêts et leur taux respectif, la signification précise qu'elle contient 8 feuillets.
Si ces 8 feuillets ne sont pas produit aujourd'hui, M.et Mme [S] ne se sont jamais plaint de n'avoir pas reçu, en leur temps avec la signification, les feuillets accompagnant le commandement.
En outre, ils avaient reçu signification d'un précédent commandement le 23 juillet 2019 auquel était annexé, au vu des pièces produites, 16 feuillets avec les décomptes précis et détaillés de chacun des 2 prêts non remboursés portant les mêmes références dont le solde est réclamé, contenant le montant des échéances impayées, le capital restant dû, les intérêts et leur taux.
Ainsi, M.et Mme [S] étaient et sont parfaitement au courant de la créance réclamée.
Ils ne peuvent se plaindre d'aucun grief et ne font d'ailleurs état d'aucun grief sérieux qui aurait entravé leur compréhension des sommes réclamées.

Le commandement de payer aux fins de saisie vente signifié aux époux [S] le 31 mai 2021 n'encourt donc aucune nullité et a régulièrement interrompu la prescription des échéances impayées et du capital restant dû, avec un nouveau délai qui a couru jusqu'au 31 mai 2023.

Il est par ailleurs produit un troisième commandement de payer aux fins de saisie vente délivré aux époux [S] le 13 avril 2023, délivré à personne concernant Mme [S] et à domicile en la personne de son épouse concernant Mr., comportant un décompte des sommes dues au titre des mêmes prêts, en tous points conforme aux exigences de l'article R221-1 et qui n'est pas critiqué par les parties saisies.
Cet acte a lui-aussi interrompu la prescription biennale avec un nouveau délai qui a couru jusqu'au 13 avril 2025.

Il s'ensuit que le commandement de payer valant saisie immobilière du 23 mai 2023 a été délivré à une date où la créance de la CAISSE D'EPARGNE n'était pas prescrite.

Sur la clause abusive ses conséquences sur l'exigibilité des prêts :

M.et Mme [S] soutiennent que l'article 17 des contrats de prêts sur l'exigibilité immédiate des sommes dues est abusive, que la déchéance du terme n'a pas été valablement prononcée, que le prêt est toujours en cours et que les sommes réclamées ne sont pas exigibles.



La CAISSE D'EPARGNE objecte que la clause n'est pas abusive au regard des textes applicables lors de la signature des prêts, qu'en tout état de cause, sont au moins exigibles les échéances impayées des prêts. Dans ce cas elle demande que sa créance soit mentionnée au titre des échéances impayées dont elle actualise le montant, ce qui justifie du bien fondé de la procédure de saisie immobilière.

En application de l’article L311-2 du code des procédures civiles d'exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.

En vertu de l'article L212-1 (anciennement L132-1) du code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.
L'article R212-2 (anciennement R132-2) précise que dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, est présumée abusive la clause qui a pour objet ou pour effet de : 4° reconnaître au professionnel la faculté de résilier le contrat sans préavis d'une durée raisonnable.

Ces dispositions reprennent les anciens textes qui étaient applicables à l'acte notarié ici en cause datant de 2012.

La cour de justice de l'union européenne (CJUE) a dit pour droit que l'article 3 paragraphe 1 de la directive 93/13 devait être interprété en ce sens que s'agissant de l'appréciation d'une juridiction nationale de l'éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d'examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l'inexécution par le consommateur d'une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l'absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l'application d'une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt (v. CJUE Banco Primus 26 janvier 2017 C-421/14).

Selon la même instance, la circonstance que cette clause n'a pas été exécutée ne saurait, en soi, faire obstacle à ce que le juge national tire toutes les conséquences du caractère abusif de ladite clause (v. ordonnance 11 juin 2015 Banco [Localité 8] Viscaya Argentaria C-602/13).

Au regard de la jurisprudence européenne, la cour de cassation décide que :
- crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur, ainsi exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d'une durée raisonnable, ( v. cass. 1°civ 22 mars 2023, numéro 21-16044), ou celle prévoyant la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement d'une échéance à sa date sans mise en demeure ou sommation préalable de l'emprunteur ni préavis d'une durée raisonnable (v.Cass. 1° civ 22 mars 2023 numéro 21-16476),
- la clause stipulant une mise en demeure prévoyant un délai de 15 jours pour régulariser les échéances impayées revêt un caractère abusif, peu important que, après mise en demeure conforme au contrat le créancier a accordé à l'emprunteur un délai plus long avant de prononcer la déchéance du terme (v. Cass.1ère civ, 29 mai 2024, n° 23-12904),
- si la clause contractuelle stipulant l'exigibilité immédiate du prêt en cas de défaillance de l'emprunteur ne prévoit aucune mise en demeure pour prononcer la déchéance du terme, la clause, alors abusive, doit être réputée non écrite, même lorsque le prêteur a, en fait, envoyé une mise en demeure avant de prononcer la déchéance du terme (v. Cass.1ère civ. 3 octobre 2024, n° 21-25823).

En l'espèce, la créance de la [Adresse 9] repose sur la copie exécutoire d'un acte notarié en date du 24 septembre 2012 contenant deux prêts consenti par la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE LOIRE CENTRE à M.[S] [U] et Mme [S] [B].

L'article 17 des contrats de prêts consentis par la [Adresse 9] à M.[S] [U] et Mme [S] [B] , intitulé EXIGIBILITE ANTICIPEE – DECHEANCE DU TERME, stipule que : le prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement exigibles par notification faite aux emprunteurs par lettre recommandée avec accusé de réception dans l'un ou l'autre des cas suivants (…) : défaut de paiement des sommes exigibles en capital intérêts et autres accessoires quinze jours après mise en demeure par simple lettre recommandée.

En application de cette clause, la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE LOIRE CENTRE a adressé à M.[S] [U] et Mme [S] [B] :
une mise en demeure en date du 20/3/2018 présentée le 23/3/2018, leur impartissant un délai de 8 jours pour régulariser le paiement de la somme de 903,08 euros au titre des échéances impayées du prêt 14058185581, à défaut de quoi la déchéance du terme serait prononcéepuis leur a notifié à chacun la déchéance du terme par lettres recommandées avec AR en date du 26/4/2018 pour chacun des deux prêts, distribuées les 2 et 4 mai 2018 à Monsieur et le 2 mai 2018 à Madame.
La stipulation contractuelle en vertu de laquelle l'exigibilité immédiate des sommes dues en vertu du prêt a été prononcée, impartissant aux emprunteurs un délai de 15 jours pour régulariser leur situation d'impayés crée un déséquilibre significatif au détriment des emprunteurs, en les exposant à une aggravation soudaine des conditions de remboursement avec comme conséquence irréversible la résiliation de plein droit du prêt à l'issue du court délai imparti.

En conséquence de ce qui précède, l'article 17 intitulé EXIGIBILITE ANTICIPEE – DECHEANCE DU TERME, dans les contrats de prêts consentis à M.[S] [U] et Mme [S] [B], est abusive et sera réputée non écrite.

Il convient en outre d'observer qu'il n'est pas produit de mise en demeure préalable à la déchéance du terme du deuxième prêt n°8185566 et que la déchéance du terme pour ce prêt a en outre été mise en œuvre de façon non conforme à la clause, aggravant encore les conditions de remboursement des emprunteurs.

Cette sanction fait obstacle à la déchéance du terme prononcée par la [Adresse 9] qui ne peut dès lors réclamer le capital restant dû ni l'indemnité de résiliation ni les sommes dues accessoirement à la résiliation.

En revanche, si les contrats de prêts sont toujours en cours, peuvent être réclamées les échéances impayées qui sont bien exigibles à leurs termes respectifs et qui peuvent donc fonder la délivrance d'un commandement de payer valant saisie immobilière ainsi que la procédure de saisie immobilière mise en œuvre à l'encontre des consorts [S].

Les échéances impayées dans le commandement immobilier étaient arrêtées :
- pour le prêt 8185566 à la somme de 3758,17 euros au 5/4/2018
- pour le prêt 8185581 à la somme de 1354,62 euros au 5/4/2018
soit un total de 5112,79 euros.

M.et Mme [S] ont cessé d'effectuer tout règlement à compter du mois de février 2018 et les mesures d'exécution forcée effectuées antérieurement n'ont pas été fructueuses, ce qui justifie déjà les poursuites engagées au titre de la saisie immobilière.

Par ailleurs, le créancier poursuivant, qui en a le droit puisque les prêts sont toujours en cours, actualise le montant des échéances impayées arrêtées au 25 juin 2024 à la somme totale de : 162.952,64 euros, soit 121.659,21 euros pour le prêt 8185566 et 41.293,73 euros pour le prêt 8185581.

Ce montant actualisé fonde à plus forte raison la procédure de saisie immobilière entreprise.

M.et Mme [S] ne peuvent se plaindre que le créancier ne fournisse pas un décompte détaillé des échéances impayées. Ils ont parfaitement connaissance des tableaux d'amortissement qui sont joints à l'acte notarié ainsi que de la date de la première mensualité impayée, de sorte que le calcul effectué par le créancier poursuivant, qui n'est pas sérieusement contesté, n'est pas sérieusement contestable.

Dès lors, la créance de la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE LOIRE CENTRE sera mentionnée pour la somme totale de 162.952,64 euros au titre des échéances impayées des deux prêts, arrêtée au 25 juin 2024.

Sur l'orientation de la procédure et la demande de vente amiable :

La procédure de saisie immobilière initiée par la délivrance du commandement de payer valant saisie du 23 mai 2023 est parfaitement justifiée par la créance de la CAISSE D'EPARGNE à hauteur des échéances impayées par M.[S] [U] et Mme [S] [B],

Les débiteurs saisis sollicitent l'autorisation de vendre amiablement leur bien immobilier au prix plancher de 160.000 euros.

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

L’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente.
Il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant et fixe la date à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

M.et Mme [S] versent aux débats un mandat de vente sans exclusivité en date du 6 mai 2025 confié à l'agence ALEZRA IMMOBILIER aux termes duquel ils proposent leur bien à la vente au prix de 205.000 euros avec une rémunération du mandataire de 5% TTC, soit un prix net vendeur de 194.750 euros.
Ce mandat renouvelle, en fixant le prix à la baisse, un précédent confié à la même agence le 3 mai 2024 qui offrait le bien à la vente au prix de 241.500 euros avant déduction de la commission d'agence.

Ces éléments attestent de l'intention sérieuse des débiteurs saisis de vendre le bien.

Le créancier poursuivant ne s’oppose pas à la vente amiable du bien ainsi formulée. Il déclare s'en rapporter au tribunal sur la fixation du prix plancher. Il estime néanmoins que la somme de 160.000 euros apparaît faible au regard des prix qui se pratiquent à [Localité 12].


Il est produit un avis de valeur de l'agent immobilier mandataire, en date du 25 avril 2024, évaluant le bien entre 210.000 et 230.000 euros net vendeur, mais cet avis est ancien et le prix offert à la vente a été réduit pour tenir compte des difficultés du marché immobilier actuel.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de vente amiable sollicitée et, eu égard aux conditions économiques du marché actuel et afin de laisser une marge de négociation raisonnable pour parvenir à une vente amiable, de fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu à la somme de 160.000 euros net vendeur.

Il y a lieu de désigner la Caisse des dépôts et consignations en qualité de séquestre et de fixer la date à laquelle l’affaire sera renvoyée.

Le créancier poursuivant demande la taxation des frais exposés à ce jour. Au vu de l'état de frais fourni le jour de l'audience, il y a lieu de taxer les frais de poursuite à la somme de 2271,42 euros, qui seront à la charge de l'acquéreur conformément aux dispositions de l'article R322-24 du code des procédures civiles d'exécution.
Sur les demandes accessoires :
Les dépens du présent incident seront employés en frais privilégiés de vente.

L'équité et les circonstances ne commandent pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre du présent incident.

Les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente.


PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

Rejette les exceptions d'incompétence et de prescription soulevées par M.[S] [U] et Mme [S] [B] ;

Déclare abusive la clause article 17 des contrats de prêts consentis par la [Adresse 9] à M.[S] [U] et Mme [S] [B] , intitulé EXIGIBILITE ANTICIPEE – DECHEANCE DU TERME, stipulant que : le prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement exigibles par notification faite aux emprunteurs par lettre recommandée avec accusé de réception dans l'un ou l'autre des cas suivants (…) : défaut de paiement des sommes exigibles en capital intérêts et autres accessoires quinze jours après mise en demeure par simple lettre recommandée ;

Dit que cette clause est réputée non écrite ;

En conséquence,

Dit que la déchéance du terme du contrat de prêt liant la CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE LOIRE CENTRE et M.[S] [U] et Mme [S] [B] est irrégulière ;

Dit que les sommes visées au commandement valant saisie immobilière ne sont pas exigibles, sauf en ce qui concerne les échéances impayées ;

Mentionne la créance du créancier poursuivant à la somme totale de 162.952,64 euros au titre des échéances impayées des deux prêts, actualisée et arrêtée au 25 juin 2024 ;


Autorise la vente amiable des biens et droits immobiliers consistant en un terrain avec une maison individuelle en cours de construction sis [Adresse 2] cadastré section AE n°[Cadastre 5], appartenant à M.[S] [U] et Mme [S] [B] ;

Fixe à 160 000 euros net vendeur le montant en deçà duquel les biens ne peuvent être vendus ;

Désigne en qualité de séquestre la Caisse des dépôts et consignations ;

Dit que les frais de poursuite engagés par le créancier poursuivant seront taxés à hauteur de 2271,42 euros et seront à la charge de l'acquéreur conformément aux dispositions de l'article R322-24 du code des procédures civiles d'exécution ;

Dit que les dépens excédant les frais taxés et les émoluments dus à l’avocat poursuivant conformément aux dispositions de l’article A444-191 du code du commerce seront employés en frais privilégiés de vente ;

Dit que les dépens du présent incident seront employés en frais privilégiés de vente ;

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre du présent incident ;

Rejette le surplus des demandes des parties ;

Fixe au mardi 14 octobre 2025 à 14h00 l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée ;

Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 23 mai 2023 publié le 14 juin 2023 volume 2023 S n°160 au service de publicité foncière de [Localité 13] 2 ;

La greffière La Juge de l’exécution
Magali CADRAN Emmanuelle BALANCA-VIGERAL