Tribunal Judiciaire · Saisies immobilières — 4 juillet 2025

DU : 04 Juillet 2025
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JUGEMENT 

JUGE DE L’EXÉCUTION


Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix



AFFAIRE

CAISSE DE CREDIT MUTUEL de PERONNE

 C/

S.C.I. SCI LE PRUDENT


Répertoire Général

N° RG 24/00059 - N° Portalis DB26-W-B7I-IDTI



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Expédition exécutoire le : 04/07/2025

à : la SELARL CHIVOT-SOUFFLET

à : la SELARL BENOIT LEGRU


Expédition le :

à :

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Notification le :

à :

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RG : N° 24/00059 - N° Portalis DB26-W-B7I-IDTI

Tribunal judiciaire d’Amiens


LE QUATRE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ


A ÉTÉ RENDU LE JUGEMENT SUIVANT
DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :




Société CAISSE DE CREDIT MUTUEL de PERONNE Immatriculée au RCS d’AMIENS sous le numéro 320 441 132
dont le siège social est situé 18, Place Louis Daudré
80200 PERONNE
représentée par Maître Fabrice CHIVOT de la SELARL CHIVOT-SOUFFLET, avocats au barreau d’AMIENS


POURSUIVANT LA VENTE




A :



SCI LE PRUDENT 
immatriculée au RCS d’AMIENS sous le numéro SIREN 849 563 812
ayant son siège social 2 Rue Louis XI
80200 PERONNE
représentée par Maître Benoît LEGRU de la SELARL BENOIT LEGRU, avocats au barreau d’AMIENS


PARTIE SAISIE








LE JUGE DE L’EXÉCUTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D'AMIENS, assisté de Béatrice AVET, greffière, a rendu le jugement contradictoire suivant, par mise à disposition au greffe, après que la cause eut été débattue en audience publique le 24 avril 2025, devant :


Monsieur Frank ESPINASSE, Juge de l’exécution
assisté de Madame Isaline LAFITTE, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 1er août 2024, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE PERONNE a fait délivrer à la SCI LE PRUDENT un commandement de payer valant saisie d'un bien immobilier situé à PERONNE (80200), 2 rue Louis XI, édifié sur une parcelle cadastrée section AI, n°261, lieudit «2 rue Louis XI», d’une surface de 1 a 3 ca, et 1/7ème d’une cour commune située rue Louis XI, édifiée sur une parcelle cadastrée section AI, n°260, d’une surface de 2 a 1 ca.

Le commandement de payer valant saisie a été publié au Service de la publicité foncière de la Somme, le 10 septembre 2024, volume 8004 P01 2024 S, n°65.

La SCI LE PRUDENT n'ayant pas satisfait à la demande en paiement, la procédure de saisie immobilière a été poursuivie.

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE PERONNE a fait assigner la société débitrice à comparaître devant le juge de l'exécution statuant en audience d'orientation aux fins de voir :

- déterminer les modalités de poursuite de la procédure ;
- fixer le montant de sa créance à la somme de 129.158,62 €, avec intérêts aux taux de 1,230 % courant à compter du 6 juin 2024 (date du décompte) ;
- conformément à l’article R 322-26 du Code des procédures civiles d’exécution, voir fixer dès à présent la date d’adjudication et la date de visite des biens et droits immobiliers saisis avec le concours de la SELARL AVEXPERT, commissaire de justice ou tel autre commissaire de justice qu’il plaira au juge, lequel pourra se faire assister si besoin est de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique, dans le délai de trois semaines qui précèderont la vente, du lundi au vendredi, de 9h00 à 12h00 et de 14h00 à 17h00 ;
- dire et juger qu’en cas d’application de l’article R 322-21 du même Code, il sera fait application de l’ensemble des clauses du cahier des conditions de la vente ;
- aménager la publicité légale comme indiqué ci-dessus.

La créancière poursuivante a déposé le cahier des conditions de vente au greffe le 29 octobre 2024.

A l'audience d'orientation du 24 avril 2025 à laquelle l’affaire a été retenue pour être plaidée, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE PERONNE était représentée par son conseil. Elle a maintenu ses demandes ajoutant que :

* le juge de l’exécution est incompétent afin de statuer sur la demande de mainlevée de l’inscription de la SCI LE PRUDENT au FICP sous astreinte ;
* la SCI LE PRUDENT sera condamnée à lui payer la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCI LE PRUDENT était représentée par son conseil. Elle a sollicité, principalement, que soit constaté que la clause de déchéance du terme ne peut être déclarée acquise au créancier poursuivant, que la SCI LE PRUDENT reste tenue des échéances du prêt et du règlement des échéances en retard au taux d'intérêt contractuel à l'exclusion de l'indemnité conventionnelle de 5 % qui ne trouve pas à s'appliquer ainsi que les frais de la procédure qui seront laissés à la charge de la banque, qu’il lui soit accordé des délais et l’échelonnement en conséquence, dans la limite de deux années, du paiement des sommes dues par la reprise du règlement des termes courants du prêt et l'apurement du solde des échéances en retard pour un montant de (1.621,66 €*17 mois) 27.568,22 € en 24 mensualités de 1.149 € à compter du 1er février 2025 et la mainlevée de l'inscription de l'emprunteur au FICP sous astreinte de 150 € par jour de retard, les frais en étant laissés à la charge de la banque. Subsidiairement, elle a sollicité que soit constatée l'absence de dépôt des procurations de l'acte authentique au rang des minutes du notaire rédacteur, en sorte que la forme authentique de l'acte et sa production au fondement de la procédure d'exécution ne peuvent être garantis, l’invalidation de la procédure de recouvrement avec toutes conséquences précédemment exposées, le prononcé de la caducité du commandement, l'anéantissement des actes subséquents et en particulier de l'assignation à l'audience d'orientation et l'extinction de l'instance. Plus subsidiairement, enfin, elle a sollicité le bénéfice des dispositions de l'article R 322-20 du Code des procédures civiles d'exécution et l’autorisation de la SCI LE PRUDENT à procéder à la vente amiable du bien.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le droit de la SCI LE PRUDENT de se prévaloir du caractère abusif de la clause de déchéance du terme

L’article L 212-1 du Code de la consommation, d'ordre public, dans sa rédaction applicable au contrat de prêt du 22 mai 2019, dispose que dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

L’article L 212-2 du même Code, dispose que les dispositions de l'article L 212-1 sont également applicables aux contrats conclus entre des professionnels et des non-professionnels.

Le droit positif considère que :

- constitue une activité professionnelle, celle d'une personne morale qui, en vertu de son objet social, procure sous quelque forme que ce soit, des revenus s'agissant d'immeubles en propriété ou en jouissance, le volume d'activité et la circonstance qu'elle soit limitée à la gestion de son patrimoine étant indifférents (Civ. 1ère 24 mars 2021, n°19-21.295) ;

- la SCI qui souscrit un prêt afin d'acquérir un immeuble conformément à son objet social agit à des fins professionnelles et ne peut donc invoquer à son bénéfice le caractère abusif de certaines clauses du contrat (Civ. 1ère 28 juin 2023, n°22-13.969).


En l’espèce, la SCI LE PRUDENT à qui il appartient de démontrer l’application du régime des clauses abusives dont elle se prévaut, ne produit pas ses statuts permettant de déterminer son objet social et ainsi le rapport direct ou non du prêt avec ledit objet social.

Ceci étant, le prêt portait sur l’achat d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation et n’avait ainsi pas pour objet l'habitation principale.

Par conséquent, la SCI LE PRUDENT n'établit pas sa qualité de non-professionnelle au sens des dispositions de l'article L 132-1 précité, de sorte que sa demande aux fins de voir réputée non écrite la clause de déchéance du terme sur le fondement du caractère abusif de cette clause, sera déclarée irrecevable (CA Aix-en-Provence, 17 octobre 2024, RG n°24/02417).


Sur la créance et son montant

L'article L 311-2 du Code des procédures civiles d'exécution dispose que tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par la loi.

En l'espèce, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE PERONNE dispose d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, à savoir la copie exécutoire d'un acte reçu par Maître [M] [X], notaire à PERONNE (80), en date du 7 juin 2019, contenant vente au profit de la SCI LE PRUDENT, et prêt par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE PERONNE, « prêt ordinaire immobilier », n°15629 02667 00020517202, d'un montant de 217.000 €, avec intérêts au taux débiteur de 1,23 %, pendant 148 mois.

Le prêt est garanti par un privilège de prêteur de deniers à hauteur de 217.000 € en principal et de 43.400 € en accessoires publié au service de la publicité foncière de la Somme, volume 8004 P 04 2019 V, n°625.

Il sera à ce stade précisé qu’il est justifié du pouvoir de représentation et du mandat donné par la banque au clerc de notaire de signer l’acte authentique en son nom.

Il sera encore précisé que le commandement de payer valant saisie d'un bien immobilier du 1er août 2024 n’avait pas à être dénoncé dans les conditions de l’article L 321-1 du Code des procédures civiles d’exécution qui ne s’appliquent pas à la SCI LE PRUDENT.

Par acte du 1er août 2024, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE PERONNE a fait délivrer à la SCI LE PRUDENT un commandement de payer la somme de 129.158,62 €, avec intérêts au taux de 1,230 % courant à compter du 6 juin 2024, valant saisie d'un bien immobilier situé à PERONNE (80200), 2 rue Louis XI, édifié sur une parcelle cadastrée section AI, n°261, lieudit « 2 rue Louis XI », d’une surface de 1 a 3 ca, et 1/7ème d’une cour commune située rue Louis XI, édifiée sur une parcelle cadastrée section AI, n°260, d’une surface de 2 a 1 ca.

Par lettre recommandée du 1er juin 2023, présentée le 5 juin 2023, la banque a accordé un délai jusqu’au 16 juin 2023 à la SCI LE PRUDENT afin de régulariser l’arriéré de 2.396,87 €.

Puis, par lettre recommandée du 20 juillet 2023, présentée à une date non précisée, la banque a prononcé la déchéance du terme du prêt.

La CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE PERONNE produit un décompte suffisamment précis, au 6 juin 2024, d'un montant en principal, intérêts, frais et autres accessoires, de 129.158,62 €.

Pour autant, la clause « d’indemnité conventionnelle » de 5 % évalué à 6.067,59 € s’analyse comme une clause pénale pouvant être ramenée même d’office par le juge en vertu des dispositions de l’article 1231-5, alinéa 2, du Code civil, applicable à la cause, à de plus justes proportions lorsqu’elle paraît manifestement excessive.

Ainsi, accorder à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE PERONNE le bénéfice d’une clause pénale de 5 % pour la somme de 6.067,59 € conduirait, compte tenu, d’une part, du taux d’intérêts pratiqué et, d'autre part, du préjudice réellement subi par la demanderesse, à une rémunération excessive du prêteur et à une pénalisation non moins excessive de l’emprunteur.

Pour ces raisons, elle sera réduite à la somme de 1.000 €.

Enfin, compte tenu de la déchéance survenue, la demande de délais de 24 mois n’est pas envisageable ; celle de la mainlevée de l’inscription au FICP est pour ce qui la concerne irrecevable devant le juge de l’exécution.

Enfin, la SCI LE PRUDENT sera déboutée de sa demande de caducité du commandement.

Il convient donc de mentionner, au vu des pièces produites aux débats, que la créance de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE PERONNE à l'encontre de la SCI LE PRUDENT s’élève, au 6 juin 2024, à la somme de 124.091,03 €, en principal, intérêts, frais et autres accessoires.


Sur la demande de vente amiable et la mise à prix

L'article R 322-15 du Code des procédures civiles d'exécution, dispose qu'à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée

L’article R 322-21, alinéa 1 du Code des procédures civiles d'exécution, dispose que le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente”.

En l’espèce, la SCI LE PRUDENT sollicite la possibilité de vendre l’immeuble à l’amiable.

Il n’est toutefois justifié à ce stade d’aucun mandat de vente alors que le délibéré a volontairement été fixé à une date suffisamment longue afin d’y procéder.

Il n’y sera dès lors pas fait droit même s’il convient de rappeler qu’une vente de gré à gré peut intervenir jusqu’au jour de l’adjudication.

Ainsi, compte-tenu de l'état actuel du marché de l'immobilier, de la situation et de l'état de l'immeuble, la vente forcée aux enchères publiques, sur les poursuites et diligences de la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE PERONNE sera ordonnée sur le bien immobilier appartenant à la SCI LE PRUDENT situé à PERONNE (80200), 2 rue Louis XI, édifié sur une parcelle cadastrée section AI, n°261, lieudit « 2 rue Louis XI », d’une surface de 1 a 3 ca, et 1/7ème d’une cour commune située rue Louis XI, édifiée sur une parcelle cadastrée section AI, n°260, d’une surface de 2 a 1 ca, dans les conditions du cahier des conditions de vente, sur la mise à prix de 95.000 €.


Sur les autres demandes

Les dépens de l’instance seront compris dans les frais de vente soumis à la taxe à intervenir dans le jugement d’adjudication.

La demande de taxe devra être déposée huit jours avant la date fixée pour la vente forcée afin que le juge de l’exécution soit en mesure d’en prendre connaissance avant de prononcer le montant de la taxe à l’ouverture des enchères.

Enfin, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE PERONNE sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge de l'exécution, statuant par mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort,


DÉCLARE irrecevable, pour défaut de qualité de consommateur ou non-professionnel, la demande de la SCI LE PRUDENT ayant pour objet de voir réputée non écrite la clause de déchéance du terme prévue au contrat de prêt.

DECLARE irrecevable la demande de mainlevée de l’inscription de la SCI LE PRUDENT au FICP, sous astreinte.

CONSTATE que les conditions des articles L 311-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution sont réunies.

DEBOUTE la SCI LE PRUDENT de sa demande de caducité du commandement.

MENTIONNE que la créance dont le recouvrement est poursuivi par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE PERONNE à l'encontre de la SCI LE PRUDENT s’élève à la somme de 124.091,03 €, au 6 juin 2024, en principal, intérêts, frais et autres accessoires.

DEBOUTE la SCI LE PRUDENT de sa demande de délais.

DEBOUTE la SCI LE PRUDENT de sa demande de vente amiable.

ORDONNE la vente forcée de l'ensemble immobilier situé à PERONNE (80200), 2 rue Louis XI, édifié sur une parcelle cadastrée section AI, n°261, lieudit « 2 rue Louis XI », d’une surface de 1 a 3 ca, et 1/7ème d’une cour commune située rue Louis XI, édifiée sur une parcelle cadastrée section AI, n°260, d’une surface de 2 a 1 ca, dans les conditions du cahier des conditions de vente : 


*sur la mise à prix de 95.000 €.


DÉSIGNE tout commissaire de justice de la SELARL AVEXPERT, commissaire de justice à Amiens, pour procéder à la visite des lieux dans les trois semaines qui précédent la vente.

DIT que le commissaire de justice désigné organisera ces visites en accord avec la société débitrice ou les occupants.

DIT qu’à défaut, pour la société débitrice ou les occupants, de permettre la visite de l’immeuble, le commissaire de justice désigné pourra procéder à l’ouverture des portes avec le concours de deux témoins, d’un serrurier et de la Force Publique.

DIT que l'adjudication aura lieu aux enchères publiques à l'audience d'adjudication du :

JEUDI 16 OCTOBRE 2025 à 15h00
TRIBUNAL JUDICIAIRE
5 boulevard du Port d’Aval
3ème étage
80000 AMIENS

DIT que le créancier poursuivant devra procéder aux formalités légales de publicité et en justifier, que l’avis prévu par l’article R 322-31 du CPCE pourra être imprimé en corps 24 sur format A3 et que l’avis simplifié prévu par l’article R 322-22 du même Code comportera non seulement la nature du bien mais aussi une désignation succincte du bien saisi ainsi que les conditions de sa visite préalable.

DIT que la vente pourra être annoncée sur un site internet spécialisé.

DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

DIT que la demande de taxe devra être déposée huit jours avant la date fixée pour la vente forcée.

DEBOUTE la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE PERONNE de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

DIT que la présente décision sera notifiée aux parties par voie de signification à l’initiative de la partie intéressée ou la partie la plus diligente conformément à l’article R 311-7, alinéa 2, du Code des procédures civiles d’exécution.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif.


En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge de l'exécution et le greffier.




LE GREFFIER LE JUGE DE L'EXÉCUTION