Tribunal Judiciaire · Chambre procédure écrite — 4 juillet 2025

N° du répertoire général : N° RG 23/01830 - N° Portalis DBW5-W-B7H-ILU5

63B Demande en réparation des dommages causés par l’activité des auxiliaires de justice

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

CHAMBRE PROCEDURE ECRITE

JUGEMENT DU 4 JUILLET 2025


DEMANDEUR :


Madame [V] [L]
née le 20 septembre 1971 à Kars (Turquie)
demeurant 10 rue des Primevères - 14540 GRENTHEVILLE

représentée par Me Noël LEJARD, membre de l’AARPI LEJARD-BONNEAU AVOCATS, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 50

DEFENDEURS :


SELARL D & ASSOCIES 
venant aux droits de la SCP BARRE-CHUITON-LISCH-[T]
RCS de Caen n° 883 257 644
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis12 Rue du Tour de Terre - 14000 CAEN

Maître [D] [T]
né le 26 janvier 1975 à Dieppe (76200) , Notaire,
domicilié 12 Rue du Tour de Terre - 14000 CAEN

Tous deux représentés par Me Christophe VALERY, membre du Cabinet VALERY-BOURREL, Avocats Associés, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 23


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Mélanie Hudde, Juge
Assesseure : Aurore Boucher, juge placée auprès du Premier Président de la cour d’appel de Caen, déléguée au tribunal judiciaire de Caen 
Assesseure : Chloé Bonnouvrier, Juge
Greffière: Béatrice Faucher, greffière, présente lors des débats et de la mise à disposition.



COPIE EXÉCUTOIRE à 
Me Noël LEJARD - 50, Me Christophe VALERY - 23 


DÉBATS

A l’audience collégiale publique du 19 mai 2025, prise en formation double rapporteur par Mélanie Hudde, juge et Aurore Boucher, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Caen, déléguée au tribunal judiciaire de Caen, qui, en l’absence d’opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile,

Madame [S] [I], auditrice de justice assistait à l’audience

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe le quatre juillet deux mil vingt cinq, date indiquée à l’issue des débats

Décision contradictoire, en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 16 octobre 2017, la SA NORMANDIE AMÉNAGEMENT a donné mandat à tout clerc de l'office notarial Xavier BARRE, Pascal CHUITON, Bertrand LISCH et [D] [T] de régulariser un contrat de réservation au profit de Monsieur [Z] [G] [N] ou toute société pouvant se substituer portant sur quatre locaux professionnels et 14 places de stationnement dans un ensemble immobilier en cours de construction sur un terrain situé à Caen 4, Rue Raymonde Bail, cadastré section MX n°131, lieu-dit 77, Rue Eustache Restout, pour un prix de 887 700 € TTC.

Le contrat de réservation concernant ladite opération a été reçu le 27 octobre 2017 par Me [T], notaire à Caen. 

Cet acte mentionnait la SA NORMANDIE AMÉNAGEMENT en qualité de réservant et Madame [V] [L], courtier, en qualité de réservataire. 

Il prévoyait que la réservation était consentie sous la condition suspensive de l'obtention par le réservataire d'un ou plusieurs prêts d'un montant de 937 200 €, d'une durée maximum de 15 ans au taux de 1,5 % l'an maximum, et devait être réalisée au plus tard avant le 31 janvier 2018.

Un dépôt de garantie de 15 090,90 € était prévu ainsi qu'une clause pénale de 10 %.

La signature de l'acte authentique était fixée au 26 février 2018.

Des échanges ont eu lieu entre l'étude de Maître [T] et celle de Maître [T] assistant Madame [L], faisant état de l'acquisition par une SCI POLARIS par substitution, un report de la date de signature étant sollicité.

Au vu de l'absence d'information sur le financement et du retard pris pour la signature de l'acte authentique, la société NORMANDIE AMÉNAGEMENT a fait délivrer à Madame [L], le 7 juin 2018, une sommation interpellative d'avoir à faire connaître sa décision, à laquelle celle-ci a répondu qu'elle ne maintenait pas la réservation, n'ayant pu obtenir les prêts nécessaires.

Faute de communication des justificatifs de refus de prêts, la SA NORMANDIE AMÉNAGEMENT a fait assigner Madame [L] devant le tribunal de grande instance de Caen par acte d' huissier du 13 juillet 2018, afin d'obtenir le paiement du dépôt de garantie et de la clause pénale.

Par jugement du 14 février 2020, le tribunal relevant que la SA NORMANDIE AMÉNAGEMENT avait donné pouvoir à Maître [T] de signer un contrat de réservation au profit de Monsieur [G] [N] et non de Madame [L], a notamment constaté l'inexistence du contrat de réservation et débouté la SA NORMANDIE AMÉNAGEMENT de ses demandes.

La cour d'appel de Caen a infirmé ce jugement dans un arrêt en date du 7 décembre 2021. Retenant que le consentement de Madame [L] à l'opération avait été donné en qualité de réservataire et non de mandataire et constatant que la nullité relative du contrat de réservation n'était pas invoquée par la SA NORMANDIE AMÉNAGEMENT, ladite cour a notamment condamné Madame [L] à payer à ladite société la somme de 88 770 € au titre de la clause pénale et de 3 772,18 € au titre du solde du dépôt de garantie.

Le pourvoi formé à l'encontre de cette décision a été rejeté par la Cour de cassation dans un arrêt de sa troisième chambre civile en date du 16 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 avril 2023, Madame [V] [L] a fait assigner la SELARL D & ASSOCIES venant aux droits de la SCP BARRE-CHUITON-LISCH-[T] devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins de solliciter la condamnation de cette dernière à l'indemniser des sommes mises à sa charge dans le cadre de la procédure l'opposant à la SA NORMANDIE AMÉNAGEMENT.

Par acte du 16 novembre 2023, Madame [V] [L] a fait assigner en intervention forcée Maître [D] [T]. Cette assignation, enrôlée sous le n° RG 23/4515, a été jointe avec le dossier principal enregistré sous le n° RG 23/01830 suivant décision du juge de la mise en état en date du 17 janvier 2024.

En ses conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 30 octobre 2024, Madame [V] [L] sollicite de voir condamner la SELARL D & ASSOCIES venant aux droits de la SCP BARRE-CHUITON-LISCH-[T] et Maître [T] au paiement des sommes suivantes :
- 92 319,89 € en principal avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l'assignation ;
- une somme complémentaire au titre des intérêts et dépens ;
- une somme de 15 000 € à titre de dommages-intérêts correspondant à l'indemnisation de son préjudice complémentaire du fait de l'exécution de l'arrêt de la cour d'appel de Caen ;
- 10 000 € à titre de remboursement des frais et honoraires par elle exposés dans le cadre du contentieux l'ayant opposée à la SA NORMANDIE AMÉNAGEMENT ;
- 6000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Madame [L] fonde ses demandes sur les dispositions de l'article 1231-1 et suivants du Code civil. Elle soutient qu'en application du mandat confié à l'étude notariale par la SA NORMANDIE AMÉNAGEMENT en date du 16 octobre 2017, l'opération litigieuse ne devait se trouver régularisée qu'au seul profit de Monsieur [G] [N] avec faculté de substitution au profit d'une société à constituer. Elle en déduit qu'en lui faisant signer à titre personnel le contrat de réservation, Me [T] a commis un dépassement de mandat ayant eu pour effet de la rendre personnellement débitrice des obligations du contrat de réservation, nonobstant sa qualité de tiers. Elle soutient que ce dépassement de pouvoir est constitutif d'une faute commise par Maître [T], en lien avec ses préjudices.

En réponse aux moyens développés en défense, elle expose contester qu'un quelconque engagement personnel à l'opération ait pu être envisagé de sa part. Elle souligne que les statuts de la société POLARIS, en faveur de laquelle devait s'opérer la substitution prévue, ne la font pas ressortir en qualité d'associée, sa participation au sein de ladite société devant se réaliser au travers de la société CIP FINANCING dont elle détient 25 % du capital. Elle ajoute, par ailleurs, que l'argument suivant lequel il n'aurait jamais été question d'un engagement personnel de Monsieur [G] [N] à l'opération dès lors qu'une société était en formation est insusceptible de conférer à Madame [L], à titre personnel, la qualité de signataire du contrat de réservation. Elle conclut, enfin, que le moyen tiré de l'exercice d'un éventuel recours à l'encontre de la société POLARIS est inopérant à raison de l'absence de subsidiarité de la responsabilité notariale.

En leurs conclusions n°3 signifiées par voie électronique le 4 février 2025, la SELARL D & ASSOCIES et Maître [D] [T] sollicitent :
- Le débouté de Madame [L] de l'intégralité de ses demandes ;
- Sa condamnation à leur payer une indemnité de 4000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ces demandes, il est en premier lieu fait valoir que la SELARL D & ASSOCIES, constituée le 6 mai 2020, ne saurait voir sa responsabilité recherchée au titre de prétendues erreurs commises à l'occasion de la rédaction d'un acte en date du 27 octobre 2017.

Il est, en second lieu, conclu à l'absence de faute dans la rédaction de l'acte de réservation. Il est, à ce titre, fait valoir qu'aucune erreur n'a été commise s'agissant de l'identification dans l'acte du réservataire dans la mesure où les documents relatifs à la genèse du projet, en particulier les lettres d'engagement signées par Monsieur [G] [N] auprès de la SA NORMANDIE AMENAGEMENT, démontrent que cet engagement a été pris à l'époque pour le compte d'une SAS en formation, à savoir la société POLARIS dans laquelle était notamment associée la société CIP FINANCING représentée par Madame [L] qui en détenait 25 % des parts. Me [T] et la SELARL D & ASSOCIES soutiennent dès lors qu'intéressée à l'opération, Madame [L] a agi comme acquéreur, certes dans le but de se faire substituer ensuite par une société à constituer, mais en prenant position sur les conditions de la vente et donc avec l'intention de signer comme réservataire et sans qu'il soit fait état d'une prétendue qualité de mandataire. Ils exposent à ce titre que la transmission à l'étude notariale de la lettre du 25 octobre 2017 intitulée " pouvoir " signé par Monsieur [G] [N] au profit de Madame [L] n'est pas prouvée, que ce pouvoir n'a ni date certaine, ni portée juridique faute de signature de cette dernière et que ses termes ne permettent pas de déduire un engagement au nom et pour le compte de Monsieur [G] [N] s'agissant du contrat de réservation litigieux. Ils font valoir que ce document ne prouve pas que Madame [L] n'avait pas l'intention de s'engager personnellement lorsqu'elle a signé le contrat de réservation du 27 octobre 2017. Ils ajoutent que les termes dudit acte de réservation étaient parfaitement clairs, qu'ils ont été lus à Madame [L] et que celle-ci a signé l'acte en pleine connaissance de cause.

Ils soutiennent par ailleurs que seul le mandant peut se prévaloir d'un éventuel dépassement de mandat, ou du non-respect du mandat. Or, ils rappellent que la SA NORMANDIE AMENAGEMENT a validé l'acte de réservation signé avec Madame [L] et ne s'est jamais prévalue du fait que le pouvoir avait été établi pour un contrat de réservation au profit de Monsieur [G] [N].

Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

-Sur les demandes indemnitaires

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil : " Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. "

S'il est constant que les obligations du notaire dans le cadre de sa mission de rédacteur d'acte relèvent de sa responsabilité délictuelle, il en va toutefois différemment dans le cas où celui-ci a souscrit une obligation contractuelle à l'égard de son client, tel l'engagement de régulariser un acte au nom et pour le compte de ce dernier.

En l'espèce, il y a lieu d'observer que Madame [V] [L] invoque les termes d'un mandat passé entre la société NORMANDIE AMENAGEMENT et l'office notarial BARRE-LISCH-[T] en date du 16 octobre 2017.

Les termes de ce mandat étaient libellés comme suit : " Madame [B] [W], Directeur Général de la société dénommée NORMANDIE AMENAGEMENT, […] donne tous pouvoirs à tout clerc de l'Office Notarial Xavier BARRE, Pascal CHUITTON, Bertrand LISCH, [D] [T], 12 rue du Tour de Terre à CAEN (14000) à l'effet de régulariser l'acte suivant : contrat de réservation au profit de Monsieur [Z] [G] [N] ou toute société pouvant se substituer portant sur : dans un ensemble immobilier sur un terrain situé à CAEN (CALVADOS) 4 rue Raymonde Bail, cadastré section MX numéro 133, 77 rue Eustache Restout pour une contenance de 17a 51 ca, les lots 2 à 8 et 19 à 29 […] ".

Madame [L] entend se prévaloir d'un manquement de l'office notarial dans le cadre de l'exécution de ce mandat auquel elle est tiers, à raison d'un dépassement de pouvoir, l'acte régularisé par le notaire au nom et pour le compte de la SA NORMANDIE AMENAGEMENT ayant été passé non pas avec Monsieur [G] [N] mais avec elle-même en qualité de réservataire.

Il convient cependant de rappeler, d'une part, que les irrégularités affectant la représentation conventionnelle d'une partie à un acte notarié, qu'elles tiennent en une nullité du mandat, un dépassement ou une absence de pouvoir, sont sanctionnées par la nullité relative de l'acte accompli pour le compte de la partie représentée, qui seule peut la demander, à moins qu'elle ratifie ce qui a été fait pour elle hors ou sans mandat, dans les conditions de l'article 1998 alinéa 2 du code civil.




Or, il convient de relever que la SA NORMANDIE AMENAGEMENT n'a pas sollicité la nullité de l'acte passé en son nom par l'office notarial en vertu du mandat à lui confié suivant pouvoir du 16 octobre 2017 et qu'elle en a, au contraire, implicitement mais nécessairement ratifié les termes en invoquant les stipulations du contrat de réservation (clause pénale et dépôt de garantie) dans le cadre de mises en demeure dirigées à l'encontre de Madame [L] puis de l'instance ayant conduit aux décisions du tribunal judiciaire de Caen en date du 14 février 2020, de la Cour d'appel de Caen en date du 7 décembre 2021 et de la Cour de cassation en date du 16 mars 2023. Il ne sera pas manqué d'être souligné que ces décisions ont entériné la validité dudit contrat de réservation.

Il sera rappelé, d'autre part, que si le tiers à un contrat peut invoquer le manquement contractuel d'une partie qui lui est préjudiciable, il ne peut le faire que dans le cadre d'une action délictuelle.

Or, il convient d'observer que Madame [L] fonde sa demande sur les dispositions des articles 1231-1 et suivants du code civil, soit sur la responsabilité contractuelle de Me [T] et de la SCP notariale.

Il convient, en conséquence, de rejeter la demande indemnitaire formée par Madame [L].

-Sur les mesures de fin de jugement

Madame [V] [L], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Elle sera également condamnée à payer à SELARL D & ASSOCIES ainsi qu'à Maître [D] [T], unis d'intérêts, la somme totale de 2000 euros.

En application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision sera, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en premier ressort :

DÉBOUTE Madame [V] [L] de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [V] [L] à payer à la SELARL D & ASSOCIES ainsi qu'à Maître [D] [T], unis d'intérêts, la somme totale de 2000 euros ;

CONDAMNE Madame [V] [L] aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ; 

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, assorti de l'exécution provisoire.

Ainsi jugé le quatre juillet deux mil vingt cinq, la minute est signée de la présidente et de la greffière.

La greffière La prèsidente


 Béatrice Faucher Mélanie Hudde