Tribunal Judiciaire · 4ème Chambre — 4 juillet 2025

REPUBLIQUE FRANCAISE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° : 

4ème Chambre Contentieux
N° RG 22/04605 - N° Portalis DB3E-W-B7G-LV4Q

En date du : 04 juillet 2025

Jugement de la 4ème Chambre en date du quatre juillet deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 mars 2025 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 juin 2025 prorogé au 04 juillet 2025.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé. 


DEMANDEURS :

Madame [P] [M] épouse [Y], née le 18 Août 1941 à [Localité 11] (83), de nationalité Française, Retraitée, demeurant [Adresse 3]
Et
Monsieur [R] [Y], né le 29 Novembre 1944 à [Localité 9] (MAROC), de nationalité Française, Retraité, demeurant [Adresse 4]
Et
S.C.I. LE PRESBYTERE, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal 
tous représentés par Me Philippe BERTHET, avocat au barreau de TOULON
 

DÉFENDEURS :

S.A.R.L. FRANCE TRANSACTIONS, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal 
représentée par Me Daniel RIGHI, avocat au barreau de TOULON

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 8] sise [Adresse 5], pris en la personne de son Syndic en exercice la S.A.R.L. FRANCE TRANSACTIONS, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal 
défaillant




Grosses délivrées le : 
à : 
Me Philippe BERTHET - 0079
Me Daniel RIGHI - 0223



EXPOSÉ DU LITIGE

M. [R] [Y], son épouse, Mme [P] [Y] née [M], et leur fils, [A] [Y], sont associés dans une SCI LE PRESBYTERE ayant acquis deux appartements, respectivement situés au 1er et 2ème étage d’un bâtiment de deux étages au sein de la copropriété dénommée [Adresse 8], située [Adresse 7]. 

Une assemblée générale ordinaire s’est tenue le 11 juillet 2022 sur convocation du syndic en exercice, la SARL FRANCE TRANSACTIONS, désignée à ces fonctions pour une durée de 15 mois par l’assemblée générale du 18 novembre 2021. 

Par acte du 22 août 2022, la SCI LE PRESBYTERE, M. [R] [Y] et Mme [P] [Y] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] située [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la société FRANCE TRANSACTIONS, représentée par son gérant en exercice M. [Z] [J], devant le tribunal de ce siège afin de voir : 
-prononcer la nullité de l'assemblée générale de la copropriété [Adresse 8] tenue le 11 juillet 2022 en toutes ses dispositions à l'exception des résolutions N° 21 et N° 23 relatives à la remise en fonctionnement des ascenseurs 
-condamner le syndicat des copropriétaires à annuler en comptabilité toutes les écritures en crédit ou en débit passées par la société CABINET [V] après le 10 mars 2019, date d'expiration de son mandat, et à faire son affaire personnelle de toutes conséquences que de droit de cette obligation à savoir le remboursement aux copropriétaires de leurs quotes parts de l'appel de fonds exceptionnel de 21 100 € d'avril 2019 et le remboursement sur le compte bancaire de la Banque Palatine, compte de la copropriété, de toutes les dépenses illégalement faites par le Cabinet [V], dont notamment les deux virements SEPA au profit d'un bénéficiaire inconnu formant un total de 12 233,84 Euros en avril et mai 2019
-condamner la SARL France transactions à titre personnel en sa qualité de syndic à payer à la SCI LE PRESBYTERE la somme de TROIS MILLE EUROS en application de l'article 700 du code de procédure civile, et, subsidiairement, condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de ladite somme, dont la quote part ne sera pas réclamées à cette SCI copropriétaire
-condamner la SARL France transactions à titre personnel en sa qualité de syndic à payer aux époux [Y], créanciers solidaires, la somme de DIX MILLE EUROS en réparation des préjudices extra patrimoniaux causés; subsidiairement, condamner à cette fin le syndicat des copropriétaires.
-déclarer n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir
-condamner in solidum les défendeurs aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Philippe BERTHET avocat postulant, par application de l'article 699 du code de procédure civil.

Aux termes de leurs dernières conclusions en date du 22 février 2025, la SCI LE PRESBYTERE et les époux [Y] demandent de : 
DECLARER nulles et de nul effet les écritures prises au nom de la société France TRANSACTIONS représentée par M. [J] celui-ci n’ayant plus aucune qualité à représenter cette société, ayant cédé 100% des parts sociales à un tiers et ayant démissionné de son poste de gérant
En tant que de besoin DECLARER IRRECEVALE l’exception tirée de l’article 32 du code de procédure civile au bénéfice du syndicat des copropriétaires en raison notamment du fait qu’elle a été présentée par le syndic après que des défenses au fond aient été soutenues dans des écritures précédentes sur cette demande 

CONSTATER que la société FRANCE TRANSACTIONS, de facto, a conclu à la fois dans ses propres intérêts et ceux du syndicat des copropriétaires qu’il représentait jusqu’au 11 octobre 2023 et que dès lors il n’y avait pas lieu d’attraire en la cause le nouveau syndic nommé en 2024 alors même que le syndicat avait reconnu la nullité de l’assemblée et que, de ce fait, son absence à la date du prononcé du jugement ne cause pas grief
PRONONCER LA NULLITE de l'assemblée générale de la copropriété [Adresse 8] tenue le I1 juillet 2022 en toutes ses dispositions à l'exception des résolutions NO 21 et NO 23 relatives à la remise en fonctionnement des ascenseurs
DONNER ACTE aux concluants de ce qu’ils renoncent à demander la condamnation du syndicat des copropriétaires à annuler en comptabilité toutes les écritures en crédit ou en débit passées par la société CABINET [V] après le 10 mars 2019, date d'expiration de son mandat, et à faire son affaire personnelle de toutes conséquences que de droit de cette obligation, la comptabilité du syndicat ayant été remise à zéro par le nouveau syndic 
CONDAMNER la SARL FRANCE TRANSACTIONS en sa qualité d’ancien syndic à payer à la SCI LE PRESBYTERE la somme de TROIS MILLE EUROS en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles qu’elle a contraint les demandeurs à exposer durant plus de trois ans
CONDAMNER la SARL FRANCE TRANSACTIONS en sa qualité d’ancien syndic à payer aux époux [Y], créanciers solidaires, la somme de DIX MLLE EUROS en réparation des préjudices extra patrimoniaux causés notamment par l’absence de mise en oeuvre des travaux de remise en route des ascenseurs, votés et appelées, contraignant ainsi les époux [Y], octogénaires et frappés de plusieurs affections invalidantes de longue durée à gravir 108 marches de béton à ciel ouvert pour accéder à leur logement et les empêchant de ses faire livrer des courses dans ces conditions non admises par les livreurs
DECLARER n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir eu égard à la durée de la procédure et la compatibilité des décisions avec une exécution immédiate
CONDAMNER les défendeurs aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Philippe BERTHET avocat postulant, par application de l'article 699 du code de procédure civile. 

Par conclusions en défense n°3 du 28 février 2025, la société FRANCE TRANSACTIONS demande de : 
JUGER que le retrait des demandes dirigées à l'encontre du syndicat des copropriétaires écarte l'exception d'irrecevabilité de la procédure soulevée dans les premières écritures de la concluante 
JUGER que la SARL FRANCE TRANSACTIONS n'a commis aucune faute de gestion de la copropriété [Adresse 8] pouvant justifier une demande indemnitaire particulière de la part des époux [Y] et de la SCI LE PRESBYTÈRE
JUGER que la mauvaise gestion de la copropriété [Adresse 8] est avérée depuis de nombreuses années et qu'il ne saurait être imputé à la SARL FRANCE TRANSACTIONS l'origine d'un préjudice au détriment des requérants non distinct de celui résultant des manquements antérieurs du syndicat des copropriétaires et des syndics ayant précédé la gestion de la SARL FRANCE TRANSACTIONS
JUGER que les époux [Y] et la SCI LE PRESBYTÈRE ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un préjudice distinct et spécifique dont ils pourraient se prévaloir 
DÉBOUTER les époux [Y] de leur demande de condamnation de la SARL FRANCE TRANSACTION à leur payer la somme de 10.000,00 € en réparation de leurs préjudices extrapatrimoniaux
A titre subsidiaire
Si le Tribunal devait retenir le droit des époux [Y] à solliciter réparation de leur préjudice,
JUGER que la somme réclamée n'est justifiée par aucun élément chiffré
JUGER que la SARL FRANCE TRANSACTIONS n'a pas concouru à la réalisation du préjudice allégué 
DÉBOUTER les époux [Y] de leur demande de ce chef 
CONDAMNER les époux [Y] à payer à la SARL FRANCE TRANSACTIONS la somme de 1.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile 
CONDAMNER conjointement et solidairement les demandeurs aux entiers dépens.

La clôture de l’instruction de l’affaire est intervenue le 3 mars 2025, avant les débats, en vertu d’une ordonnance en date du 3 février 2025 ayant révoqué la précédente ordonnance de clôture qui la fixait initialement au 3 janvier 2025 pour une audience prévue au 3 février qui a fait l’objet d’un renvoi. 

Appelée à l’audience du tribunal se tenant le 3 mars 2025, l’affaire a été retenue pour plaidoiries et mise en délibéré au 16 juin 2025 prorogé au 4 juillet 2025.

Le [Adresse 10] [Adresse 8], cité par acte remis à personne s’étant déclarée habilitée, n’était ni présent, ni représenté. 

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile. 


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité des écritures prises au nom de la société FRANCE TRANSACTIONS

Le tribunal n’est saisi que des dernières conclusions notifiées par les parties et, s’agissant plus particulièrement de la société FRANCE TRANSACTIONS, de conclusions notifiées le 28 février 2025, lesquelles ne font aucune référence à M. [J], gérant démissionnaire, ayant été remplacé par M. [D] [K] et Mme [L] [U] [K] depuis le 20 février 2023, comme justifié par le procès-verbal établi à cette date que produisent les parties demanderesses. 
 
L’irrégularité qui affectait les conclusions notifiées le 13 octobre 2023 par la société FRANCE TRANSACTIONS étant couverte, les parties demanderesses sont déboutées de leur demande tendant au prononcé de la nullité des écritures prises au nom de la société FRANCE TRANSACTIONS. 

Sur la recevabilité des demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’art 32 du même code, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir. 

Aux termes des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.


Contrairement aux exceptions de procédure, les fins de non-recevoir peuvent être soulevées en tout état de cause en application de l’article 123 du même code. 

C’est donc de façon inopérante que les parties demanderesses considèrent que la fin de non-recevoir qui lui est opposée par la société FRANCE TRANSACTIONS tenant au défaut de droit d’agir à l’encontre du syndicat des copropriétaires représentée par un syndic dont le mandat est expiré depuis le 11 juillet 2022, devait être soulevée avant toute défense au fond. 

Au demeurant, le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité en application de l’article 125 al.2 du code de procédure civile.
 
Or les parties demanderesses ont assigné le “syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] située [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice la société FRANCE TRANSACTIONS” par acte signifié le 22 août 2022. 

Contrairement à ce qui est soutenu par les parties demanderesses, aucun avocat ne s’est jamais constitué aux intérêts du syndicat des copropriétaires ainsi représenté. 

Les conclusions notifiées par Me [G] le 13 octobre 2023, à l’entête de la société FRANCE TRANSACTION, sont dépourvues de toute ambiguité pour mentionner que “la SARL FRANCE TRANSACTION ne représente plus le syndicat des copropriétaires, son mandat de syndic étant expiré”. 

Du reste, la SCI LE PRESBYTERE ne s’y était pas trompée pour lui en faire le reproche dans un courrier daté du 24 janvier 2023 ainsi libellé : “vous n’avez pas cru devoir constituer d’avocat pour la copropriété, vous contentant de mandater votre avocat personnel pour vous défendre”. 

C’est donc à tort que les parties demanderesses affirment qu’il n’y avait pas lieu d’attraire en la cause le nouveau syndic en se prévalant d’une reconnaissance du bien fondé de leur prétention relative à l’annulation de l’assemblée générale contestée, laquelle n’a pu être formulée par le représentant légal ou mandataire du syndicat des copropriétaires, qui est défaillant à la procédure. 

Alors que la difficulté tenant au changement de syndic a été mis aux débats et résulte du procès-verbal d’assemblée extraordinaire du 12 décembre 2024 établi par la société [C] IMMOBILIER, désignée aux fonctions de syndic de la copropriété [Adresse 8], les parties défenderesses n’ont pas régularisé la procédure à son égard et le syndic en fonction n’a pas non plus déposé de conclusions à cette fin. 

Les prétentions formées par la SCI LE PRESBYTERE, copropriétaire, aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 11 juillet 2022 et de condamnation du syndicat des copropriétaires aux dépens seront déclarées irrecevables pour avoir été émises à l’encontre d’une personne dépourvue du droit d’agir ; la société FRANCE TRANSACTIONS n’a en effet pas qualité pour représenter en justice le syndicat des copropriétaires, lequel ne pouvait l’être que par son syndic en exercice, la société [C] IMMOBILIER. 





Sur les demandes dirigées à l’encontre de la société FRANCE TRANSACTIONS

Les époux [Y], respectivement âgés de 80 et 83 ans, indiquent occuper, à titre de résidence principale, le duplex appartenant à la société LE PRESBYTERE situé dans le bâtiment A de la copropriété. Ils le décrivent comme un bâtiment de deux étages se trouvant en haut d’une colline, et affirment qu’ils sont contraints de gravir 114 marches d’escaliers extérieurs particulièrement éprouvants pour rejoindre leur logement depuis le mois de mars 2019 dans la mesure où l’ascenseur de la copropriété est maintenu hors service. Ils indiquent que la situation a contribué gravement à leur état de fatigue ainsi qu’aux risques liés à leurs pathologies, outre les désagréments causés au quotidien par cette situation pour les livraisons, le service du courrier ou bien encore pour les personnes qu’ils souhaitent inviter à leur domicile. Au visa de l’article 1217 du code civil et de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, les époux [Y] reprochent à la société FRANCE TRANSACTION de ne pas avoir fait réaliser, vu l’urgence, les travaux nécessaires à la remise en état de l’ascenseur de l’immeuble B dès sa nomination, alors que leur coût est dérisoire et qu’ils avaient été votés à l’unanimité par une ancienne assemblée générale. Ils affirment que cette défaillance leur a causé un préjudice d’agrément et des conséquences physiques et psychologiques dommageables justifiant le paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts. 

La société FRANCE TRANSACTIONS conteste toute faute pouvant lui être imputée dans le cadre de son mandat de syndic dont elle souligne qu’il n’a duré que 8 mois sur les 15 mois prévus au contrat de syndic. Elle décrit, comme les parties demanderesses, l’existence de difficultés comptables anciennes rencontrées par la copropriété et met en exergue que si des provisions avaient été appelées et versées en 2015 et 2016 afin de procéder aux réparation de l’ascenseur, depuis cette date, les exercices comptables n’ont jamais été approuvés, et que le devis de réfection des ascenseurs est en date du 22 avril 2022. Elle soutient que le préjudice allégué tenant au retard dans la remise en route de l’ascenseur est le résultat de la gestion calamiteuse des anciens syndics, qui disposaient des fonds nécessaires à cette fin, contrairement à elle, qu’il est sans lien avec son intervention, et que le retard est a minima imputable en partie aux anciens syndics. Elle considère qu’aucune preuve n’est rapportée quant aux diverses accusations formulées à son encontre et qu’il n’est nullement justifié du quantum indemnitaire sollicité. 

L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le syndic est chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci. A l'exception du syndic provisoire et de l'administrateur provisoire désigné en application des articles 29-1 et 29-11, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires. 

Les époux [Y] ne peuvent toutefois engager la responsabilité du syndic sur le fondement des dispositions relatives au mandat, puisque le syndic n'est pas le mandataire de chaque copropriétaire, mais des dispositions des articles 1382 et suivants devenus les articles 1240 et suivants du code civil. La responsabilité civile délictuelle du syndic suppose la preuve d'un préjudice personnel et direct trouvant sa cause dans une faute commise par le syndic.

En l’espèce, bien qu’aucune des parties n’ait produit le contrat de syndic ou le procès-verbal d’assemblée générale désignant la société FRANCE TRANSACTIONS à ces fonctions, il résulte des conclusions respectives des parties que son mandat a commencé en novembre 2021 et qu’il devait durer 15 mois. 

Il n’est pas litigieux que la situation comptable de la copropriété n’était pas claire lorsque la société FRANCE TRANSACTIONS a commencé son mandat, et aucun élément produit ne permet de démontrer que le syndic disposait des ressources financières suffisantes pour engager les travaux de remise en service des ascenseurs, ni même d’apprécier l’étendue des travaux qui avaient donné lieu à un vote favorable des copropriétaires, tel qu’allégué par les parties demanderesses, dès lors que le procès-verbal d’assemblée générale correspondant, qui daterait de 2015-2016, n’est pas communiqué. 

La preuve d’une faute tenant au retard dans la mise en oeuvre d’une décision prise par l’assemblée générale n’est pas rapportée. 

L’urgence de la situation n’est pas non plus caractérisée par une configuration des lieux qui ne procède que des allégations des demandeurs. 

Il est en revanche constaté que l’ordre du jour de la première assemblée générale tenue sous le mandat de syndic de la société FRANCE TRANSACTIONS, le 11 juillet 2022, contenait des résolutions propres à mettre en oeuvre les travaux litigieux par la validation du devis de la société OMEGA. Le procès-verbal d’assemblée générale du 11 juillet 2022 n’ayant pas été produit aux débats, la décision des copropriétaires sur ces points demeurent inconnue en regard des diligences menées par le syndic. 

Il est par ailleurs notable de relever que l’absence de fonctionnement de l’ascenseur est antérieure de plusieurs années aux prises de fonctions de la société FRANCE TRANSACTIONS, que les époux [Y] allèguent, sans en justifier, d’une dégradation de leurs conditions de vie et de santé causée par cette situation, et qu’aucune preuve n’est rapportée d’un préjudice personnel spécifique à la période afférente au mandat de la société FRANCE TRANSACTIONS. 

Ils seront par conséquent déboutés de leur demande de dommages intérêts. 

Sur les frais du procès

Les parties demanderesses, qui succombent dans la présente instance, sont condamnées in solidum aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner les époux [Y] à payer la somme de 1000 euros à la société FRANCE TRANSACTIONS au titre des frais de procédure. La SCI LE PRESBYTERE est quant à elle déboutée de sa demande de ce chef à l’encontre de la société FRANCE TRANSACTIONS du fait de sa succombance. 

Sur l’exécution provisoire 

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, et il n’y a pas lieu d’y déroger.









PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
 
REJETTE la demande tendant au prononcé de la nullité des écritures prises au nom de la société FRANCE TRANSACTIONS, 

DÉCLARE irrecevables l’ensemble des demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] située [Adresse 6] [Localité 11] représenté par la société FRANCE TRANSACTIONS, en ce compris celle tendant au prononcé de la nullité de l’assemblée générale du 11 juillet 2022,

DÉBOUTE M. [R] [Y] et Mme [P] [Y] de leur demande de dommages intérêts à l’encontre de la société FRANCE TRANSACTIONS, 

CONDAMNE in soldium la SCI LE PRESBYTERE, M. [R] [Y] et Mme [P] [Y] aux dépens de l’instance,

CONDAMNE in solidum M. [R] [Y] et Mme [P] [Y] à payer à la société FRANCE TRANSACTIONS la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, 

DÉBOUTE la SCI LE PRESBYTERE de sa demande au titre des frais de procédure, 

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire. 

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, LES JOURS, MOIS ET AN SUSDITS,


LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE