Tribunal Judiciaire · CH4 JCP FOND — 4 juillet 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 4]


JUGEMENT DU 04 JUILLET 2025


N° RG 25/00081 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LEUE

Minute JCP n° 478/2025



PARTIE DEMANDERESSE : 

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS




PARTIE DÉFENDERESSE :

Monsieur [R] [Z]
demeurant [Adresse 2]
Non comparant, non représenté




COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :


JUGE : Marie-Pierre BELLOMO

GREFFIER LORS DE L'AUDIENCE : Nabil BELHADRI

GREFFIER LORS DU DELIBERE : Nathalie ARNAULD


Débats à l'audience publique du 02 mai 2025





Délivrance de copies :

- copie certifiée conforme le à Monsieur [R] [Z] par LS

- clause exécutoire le à Maître [D] [B] (+ pièces) par LS

- seconde exécutoire le à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seings privés en date du 23 octobre 2023, la SAS CIMMEST, prise en la personne de son représentant légal, a donné à bail à Monsieur [R] [Z] un logement n° 12 situé [Adresse 1] à [Localité 5] (57), pour un loyer mensuel de 500 euros outre 70 euros d’acompte provisionnel mensuel sur charges.

La SAS CIMMEST, prise en la personne de son représentant légal, en sa qualité de bailleur a par ailleurs conclu un contrat de cautionnement dit Visale n° A 10315546708 avec la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES en sa qualité de caution par acte sous seings privés du 23 octobre 2023.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, venant aux droits de la SAS CIMMEST, a fait signifier à Monsieur [R] [Z] le 18 novembre 2024 un commandement de payer la somme en principal de 2.255 euros dans le délai de six semaines visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail dont s’agit. 

Par acte de Commissaire de justice signifié à Monsieur [R] [Z] le 21 janvier 2025 et enregistré au greffe le 29 janvier 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a constitué avocat et l’a assigné à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans à l’audience du 2 mai 2025 à 10 heures et a demandé, selon les moyens de fait et de droit exposés, à ladite juridiction de : 

- LA RECEVOIR en son action ;
- L’en DECLARER bien fondée ;
Au visa notamment des dispositions des articles 1134, 1147, 1184 devenus 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du Code civil, 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, 
- DECLARER acquise la clause résolutoire insérée au bail ;
A titre subsidiaire, 
- PRONONCER la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;
- ORDONNER l’expulsion de Monsieur [R] [Z] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;
Au visa des dispositions des articles 1249 et suivants devenus 1346 et suivants, et 2305 et suivants du Code civil,
- CONDAMNER Monsieur [R] [Z] à lui payer la somme de 3.416,02 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 novembre 2024 sur la somme de 2.255 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation ;
- FIXER l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;
- CONDAMNER Monsieur [R] [Z] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
- CONDAMNER Monsieur [R] [Z] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
- CONDAMNER Monsieur [R] [Z] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. 

À l'audience du 2 mai 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, représentée par son conseil, a maintenu des demandes et actualisé sa créance à la somme de 6.347,47 euros selon décompte arrêté au 24 avril 2025, le diagnostic social et financier portant carence du défendeur établi le 5 février 2025 lui ayant été communiqué.

Monsieur [R] [Z], bien que régulièrement assigné par dépôt de l’acte en l’étude du Commissaire de justice instrumentaire, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L'affaire a été mise en délibéré au 4 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.



MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action : 

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 23 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la CCAPEX le 20 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

Il s’ensuit que l’action diligentée par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est recevable.

En conséquence, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, sera déclarée recevable en son action. 
Sur les demandes à titre principal en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et subséquente en expulsion :
L’article 2309 du Code civil, dans sa rédaction applicable en la cause, dispose que « La caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu'avait le créancier contre le débiteur ». 
A la suite de la défaillance de Monsieur [R] [Z] dans le paiement des loyers et charges, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir réglé, en sa qualité de caution à la SAS CIMMEST, en sa qualité de bailleur, en exécution de la convention de cautionnement conclue entre les parties le 23 octobre 2023, la somme totale de 6.372,47 euros selon quittances subrogatives des 24 juillet 2024, 7 février 2025, 9 avril 2025, au titre desquelles le bailleur l’a subrogée dans leurs droits et actions contre le locataire défaillant.
Le présent Tribunal relève que ces quittances subrogatives prévoient que, conformément à l'article 2309 du Code civil, « Action Logement Services est subrogé dans tous les droits, actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur à l'encontre du ou des locataires défaillants. Cette subrogation visant le recouvrement des loyers impayés, peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyer impayés et/ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services. », l’article 8 du contrat de cautionnement conclu entre le bailleur et la demanderesse en sa qualité de caution le 23 octobre 2023 prévoyant en outre identiquement telle subrogation de la caution dans les droits et actions du bailleur tant au titre de l’action en recouvrement des sommes payées par cette dernière qu’au titre de l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail. 
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable au présent contrat dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location, pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie, ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, les parties ont inséré au bail du 23 octobre 2023 en son article VIII une clause stipulant sa résolution de plein droit en cas particulièrement de défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges, six semaines après un commandement resté infructueux.
Il ressort des pièces produites au dossier que le 18 novembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Monsieur [R] [Z] un commandement de payer la somme totale de 2.255 euros, visant la clause résolutoire insérée au bail.
Il ne résulte d'aucun élément des débats que cette somme aurait été réglée dans le délai de six semaines à compter de la délivrance du commandement de payer, étant relevé que Monsieur [R] [Z], qui n’a pas comparu, ne produit par hypothèse aucun élément de nature à contester utilement tant l’existence que le quantum de la dette locative, ni à justifier de quelconque paiement aux fins de son extinction, et que l'assignation signifiée au locataire, défendeur en la cause, le 21 janvier 2025 révèle qu'aucun paiement n'est intervenu depuis la délivrance du commandement de payer.
Monsieur [R] [Z] ne s'étant pas acquitté des causes du commandement dans le délai imparti, il convient de considérer que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire à raison du défaut de paiement des loyers étaient réunies à la date du 31 décembre 2024, ainsi passé le délai de six semaines prescrit aux fins de régularisation du défaut de paiement de l’arriéré locatif.
Dès lors, il convient de constater d’une part l’acquisition de la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail conclu le 23 octobre 2023 entre la SAS CIMMEST, prise en la personne de son représentant légal, en sa qualité de bailleur, et Monsieur [R] [Z], en sa qualité de preneur, à effet du 31 décembre 2024, d’autre part et en conséquence la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties à compter du 31 décembre 2024. 
Le locataire devenant en conséquence occupant sans droit ni titre, son expulsion sera ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. 
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [R] [Z] sera régi par les articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.
Dès lors qu’il est fait droit à la demande formée à titre principal en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, il n’y a pas lieu d’examiner la demande subsidiaire en résiliation judiciaire du contrat de bail, qui est sans objet.


Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif :
Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.
En outre, selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Aux termes de l'article 8 du contrat de cautionnement, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée ainsi que dit dans les droits et actions du bailleur sur les sommes à recouvrer au titre des impayés des loyers, ce dernier terme désignant, selon le contrat, les loyers et charges dont est redevable le locataire en exécution du contrat de bail comme les indemnités d'occupation dues par le locataire en tant qu’il est devenu occupant sans droit ni titre par suite de la résiliation du contrat de bail. 
La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit quatre quittances subrogatives respectivement établies les 24 juillet 2024, 9 septembre 2024, 7 février 2025 et 9 avril 2025, validées électroniquement par le bailleur désintéressé, la SAS CIMMEST, conformément au dispositif Visale, faisant état de la réception par la même, de la somme totale de 6.372,47 euros au titre des loyers, charges dus par le défendeur sur la période du mois de juin 2024 au mois d’avril 2025. 
Elle produit en outre un décompte actualisé de la créance correspondant aux sommes payées par elle au bailleur, pour le compte du locataire défaillant, actualisé au 24 avril 2025, et communiqué au défendeur par courriel du même jour, faisant état d’un quantum total payé par elle de 6.372,47 euros en sa qualité de caution au titre des mois dont s’agit, pour un montant restant dû de 6.347,47 euros, déduction faite d’un paiement partiel de 25 euros effectué par le défendeur le 9 août 2024. 
Aux termes de ces éléments, qui ne font l’objet d’aucune discussion ou contestation, il apparaît que le locataire ne s'est pas acquitté des loyers, charges et indemnités d'occupation sur la période du mois de juin 2024 au mois d’avril 2025, étant relevé que Monsieur [R] [Z], qui n’a pas comparu, ne produit aucun élément de nature à démontrer s’être libéré de ces sommes.
La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES étant par principe fondée en son action subrogatoire telle que poursuivie à l’encontre du défendeur, débiteur principal, à due concurrence des sommes payées par elle en ses lieu et place, il convient de condamner Monsieur [R] [Z] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 6.347,47 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d'occupation selon décompte du 24 avril 2025, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2.255 euros à compter du 18 novembre 2024, date de la délivrance du commandement de payer, sur la somme 1.161,02 euros à compter du 21 janvier 2025, date de la délivrance de l’assignation et sur le surplus, au regard du quantum de créance actualisé supérieur à celui mentionné dans l’assignation, à compter de la présente décision et jusqu’à complet paiement. 

Sur la demande en paiement de l’indemnité mensuelle d'occupation :

En conséquence de la résiliation de plein droit du contrat de bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi qu’il résulte de ce qui précède, Monsieur [R] [Z] est par principe redevable d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la date de la résiliation à compter de laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre, soit le 31 décembre 2024, et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut jusqu'à la date de l'expulsion.
Ainsi que le fait valoir la demanderesse, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi, dès lors que telle demande apparaît conforme au caractère indemnitaire et compensatoire attaché à l'indemnité d'occupation, soit à la somme de 586,29 euros par mois, cette indemnité étant payable chaque premier jour du mois. 
Eu égard au fait que cette indemnité doit réparer le préjudice subi du fait d'une occupation illégale, elle doit cesser ainsi que dit à la date de la libération des lieux en sorte qu'il convient de préciser que le montant de telle indemnité est subséquemment calculé au prorata temporis le dernier mois. 

Il convient de rappeler que le montant de l’indemnité d’occupation tel que fixé sera révisable dans les conditions dans lesquelles le loyer et les charges l’auraient été en application du contrat de bail. 

Par ailleurs, ainsi que dit, aux termes de l'article 8 du contrat de cautionnement, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions du bailleur sur les sommes à recouvrer au titre des impayés des loyers, ce dernier terme désignant, selon le contrat, non seulement les loyers et charges mais encore les indemnités d'occupation dues par le locataire au cas de résiliation du bail, ainsi qu’en l’occurrence.
Il s’ensuit que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est par principe fondée à poursuivre paiement entre ses mains des indemnités d’occupation selon quantum ainsi fixé, qu’elle sera amenée à payer au bailleur en exécution de la convention de cautionnement ainsi conclue dans le cadre du dispositif Visale, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.
Dès lors, Monsieur [R] [Z] sera condamné à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation ainsi fixées, dès lors que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifiera de leur paiement entre les mains de la SAS CIMMEST, prise en la personne de son représentant légal, en sa qualité de bailleur, par une quittance subrogative. 
Il convient en outre de relever que cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [R] [Z] est déjà condamné au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour un montant de 6.347,47 euros selon décompte du 24 avril 2025, en considération de la date de l'acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 31 décembre 2024.
Sur les dépens et les frais de l’article 700 du Code de procédure civile :

Monsieur [R] [Z], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 novembre 2024 d’un montant de 140,07 euros, conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Monsieur [R] [Z], étant tenu aux dépens, sera condamnée à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. 


Sur l'exécution provisoire :

Il convient de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. La présente affaire ayant été introduite le 29 janvier 2025, de telles dispositions ont vocation à s’appliquer sans qu’il y ait lieu d’en écarter le bénéfice. 



PAR CES MOTIFS


Marie-Pierre BELLOMO, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de METZ, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

DECLARE la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail conclu le 23 octobre 2023 entre la SAS CIMMEST, prise en la personne de son représentant légal, en sa qualité de bailleur, et Monsieur [R] [Z], en sa qualité de preneur, et concernant le logement n° 12 situé [Adresse 1] à [Localité 5] (57), sont réunies à la date du 31 décembre 2024 ;

CONSTATE en conséquence que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à la date du 31 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence l'expulsion de Monsieur [R] [Z] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement n° 12 situé [Adresse 1] à [Localité 5] (57) ; 

ORDONNE à Monsieur [R] [Z] de libérer le logement et d'en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu'à défaut pour Monsieur [R] [Z] d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef dans le délai de deux mois suivant la notification par huissier d'un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
DIT que, dès le commandement d'avoir à libérer les locaux, le Commissaire de justice chargé de l'exécution de la mesure d'expulsion en saisit le représentant de l'Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu'il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d'une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DIT qu'à défaut de saisine du représentant de l'Etat dans le département par le Commissaire de justice, le délai avant l'expiration duquel l'expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l'application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [R] [Z] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 6.347,47 euros (six mille trois cent quarante-sept euros et quarante-sept centimes) au titre des loyers, des charges et des indemnités d'occupation selon décompte du 24 avril 2025, outre intérêts au taux légal sur la somme de 2.255 euros (deux mille deux cent cinquante-cinq euros) à compter du 18 novembre 2024, date de la délivrance du commandement de payer, sur la somme 1.161,02 euros à compter du 21 janvier 2025, date de la délivrance de l’assignation et sur le surplus à compter de la présente décision et jusqu’à complet paiement ; 
FIXE le montant de l’indemnité d’occupation dont est redevable Monsieur [R] [Z] à compter du 31 décembre 2024 à la somme de 586,29 euros (cinq cent quatre-vingt-six euros et vingt-neuf centimes) par mois, outre actualisation conformément au bail ; 
CONDAMNE en conséquence Monsieur [R] [Z] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, dès lors que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifiera de leur paiement entre les mains de la SAS CIMMEST, prise en la personne de son représentant légal, en sa qualité de bailleur, par une quittance subrogative, et en contrepartie de son occupation sans droit ni titre des lieux du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, une indemnité d'occupation d'un montant de 586,29 euros (cinq cent quatre-vingt-six euros et vingt-neuf centimes) par mois à compter du 31 décembre 2024, outre actualisation conformément au bail, et jusqu'à la date de libération effective des lieux et de remise des clés, à défaut jusqu'à la date de l'expulsion, cette indemnité étant payable chaque premier jour du mois et au prorata temporis le dernier mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 6.347,47 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [R] [Z] est déjà condamné par la présente décision au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d'occupation dues à compter du 31 décembre 2024, selon décompte de créance du 24 avril 2025 ; 
CONDAMNE Monsieur [R] [Z] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 800 euros (huit cents euros) en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 18 novembre 2024 d’un montant de 140,07 euros ; 

REJETTE toute autre demande ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

RAPPELLE en conséquence que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 4 juillet 2025 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Vice-présidente, assistée de Nathalie ARNAULD, Greffier. 
Le Greffier La Présidente