Tribunal Judiciaire · CH4 JCP FOND — 4 juillet 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 3]


JUGEMENT DU 04 JUILLET 2025


N° RG 25/00100 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LFKA

Minute JCP n° /2025



PARTIE DEMANDERESSE : 

Monsieur [W] [Y]
demeurant [Adresse 6] 
[Localité 4]

non comparant, représenté par Maître GOEDERT-FURLAN Mélanie, avocate au barreau de METZ


PARTIES DÉFENDERESSES :

Madame [C] [M]
demeurant [Adresse 1] 
[Localité 5]

non comparante, ni représentée

Monsieur [X] [O]
demeurant [Adresse 2] 
[Localité 4]

non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Marie-Pierre BELLOMO

GREFFIER lors des débats : Nabil BELHADRI
GREFFIER lors du prononcé : Amélie KLEIN

Débats à l'audience publique du 02 mai 2025


Délivrance de copies :
- clause exécutoire délivrée le à Me GOEDERT-FURLAN (+pièces)
- copie certifiée conforme délivrée le aux défendeurs 
- seconde exécutoire délivrée le à 


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 28 mars 2024, Monsieur [W] [Y] a consenti à Monsieur [X] [O] et à Madame [C] [M] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7] (57) moyennant un loyer mensuel révisable de 530 euros outre 20 euros au titre de l'acompte provisionnel mensuel sur charges. 

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, Monsieur [W] [Y] a respectivement fait signifier le 29 novembre 2024 à Monsieur [X] [O] et à Madame [C] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1.268,44 euros.

Par acte de Commissaire de justice respectivement signifié le 31 janvier 2025 à Monsieur [X] [O] et à Madame [C] [M], et enregistré au greffe le 10 février 2025, Monsieur [W] [Y] les a assignés à comparaître par devant le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de céans à l'audience du 2 mai 2025 à 10 heures et a demandé, selon les moyens de fait et de droit exposés, à ladite juridiction de : 

A défaut de conciliation,
- PRONONCER la résiliation du contrat de location aux torts de Monsieur [X] [O] et de Madame [C] [M] ;
- ORDONNER en conséquence leur expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l'article L. 411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
- ORDONNER que faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
- LES CONDAMNER solidairement :
Au paiement de la somme de 1.268,44 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;
Au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;
Au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu'à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et avec intérêts de droit ;
Au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 1231-6 alinéa 3 du Code civil ;
Au paiement de la somme de 500 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par lui en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières (article 696 du Code de procédure civile).

Monsieur [W] [Y] a constitué avocat par acte enregistré au greffe le 1er avril 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 2 mai 2025 au cours de laquelle Monsieur [W] [Y] assisté de son conseil s'en est référé à ses écritures sauf à actualiser le montant de l'arriéré locatif à la somme de 5.197,18 euros selon décompte arrêté à la date du 2 mai 2025, Monsieur [X] [O] et Madame [C] [M] n'étant ni présents ni représentés, bien que régulièrement assignés par acte déposé en l'étude du Commissaire de justice instrumentaire, puis mise en délibéré au 4 juillet 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes des dispositions de l'article 472 du Code de procédure civile : " Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond./ Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. "

Sur les demandes en résiliation judiciaire du contrat de bail et subséquente en expulsion :

En application des dispositions combinées des articles 1224 et 1227 du Code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

Il appartient au juge d'apprécier souverainement si les manquements imputés sont d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il convient à titre liminaire d'observer que Monsieur [W] [Y], tout en indiquant dans le corps de ses écritures solliciter de voir prononcer la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire, après avoir rappelé avoir délivré un commandement de payer visant telle clause, indique dans le dispositif de celles-ci demander de prononcer la résiliation du bail, en poursuivant en outre la condamnation des défendeurs en la cause en paiement des loyers et charges jusqu'au jour du jugement à intervenir outre d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du jugement, de sorte qu'il y a lieu d'entendre, dès lors que les preneurs sont redevables du loyer jusqu'à la date de la résiliation et d'une indemnité d'occupation à compter de la fin du bail, que le demandeur poursuit la résiliation judiciaire du contrat de bail, et non la constatation de telle résiliation par l'effet de l'acquisition des conditions de la clause résolutoire.

Ceci observé, Monsieur [W] [Y] se prévaut du manquement des défendeurs à leur obligation contractuelle de paiement du loyer et des charges au soutien de ses demandes en résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties le 28 mars 2024 (pièce n°1 demandeur). 

La qualité de preneur du bien immobilier dont s'agit en vertu d'un contrat de bail à usage d'habitation attachée aux défendeurs en la cause étant établie, il leur incombait certes au premier chef, en application des dispositions des articles 1728 du Code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, d'exécuter leur obligation, qui emprunte une nature essentielle, de paiement du loyer, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués par le bailleur, demandeur en la cause.

Or, force est de relever qu'il ressort du décompte de créance locative actualisé au 2 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus, que les défendeurs n'exécutent plus régulièrement leur obligation de paiement du loyer comme des charges depuis le mois de mai 2024, sans que ces derniers, qui n'ont pas comparu, ne produisent par hypothèse quelconque élément de nature à contester tant l'existence que le quantum de la dette locative, partant à contester l'inexécution par eux de leur obligation de paiement, ni n'en contestent davantage par hypothèse également tant le principe que le quantum. 

Il s'ensuit que le défaut de paiement régulier des loyers caractérise un manquement des défendeurs, locataires, à leur obligation contractuelle née du contrat de bail en tout état de cause de nature à justifier la résiliation du contrat de bail à leur tort exclusif, dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, tel qu'apprécié au jour de l'audience. 
En conséquence, il convient de prononcer à effet de la date de la présente décision la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 28 mars 2024 entre Monsieur [W] [Y] en sa qualité de bailleur d'une part, et Monsieur [X] [O] et Madame [C] [M] en leur qualité de preneur d'autre part et portant sur le logement à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 7] (57), aux torts exclusifs de Monsieur [X] [O] et Madame [C] [M] . 
Monsieur [X] [O] et Madame [C] [M] étant occupants sans droit ni titre par suite de la résiliation judiciaire du contrat ainsi prononcée, leur expulsion des lieux sera ordonnée.

En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [X] [O] et de Madame [C] [M] ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. 

Il sera rappelé que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est organisé aux articles R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. 

Sur les demandes en paiement de l'arriéré locatif :

En l'occurrence, le demandeur sollicite la condamnation solidaire des défendeurs en paiement de la somme de 5.197,18 selon décompte actualisé au 2 mai 2025, outre la condamnation des mêmes au paiement des loyers et charges à échoir et jusqu'au prononcé de la résiliation judiciaire. 

Il convient de rappeler que le demandeur produit au dossier un décompte arrêté à la date du 2 mai 2025 de sa créance d'arriérés locatifs s'élevant terme du mois de mai 2025 inclus à la somme de 5.197,18 euros. 

Par ailleurs, les défendeurs, qui n'ont pas comparu, ne produisent ainsi que dit par hypothèse aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de leur dette, ni à démontrer avoir procédé à quelconque paiement de leur dette d'arriérés locatifs comme des loyers et charges en ce compris postérieurement à la date à laquelle a été arrêté ledit décompte de créance. 

Dans ces conditions, il convient de faire droit aux demandes en paiement de la créance d'arriérés locatifs dont sont redevables les défendeurs jusqu'au prononcé de la résiliation judiciaire, laquelle sera évaluée à la somme totale de 5.800,41 euros se décomposant comme suit : 5.197,18 euros au titre de l'arriéré locatif selon décompte de créance actualisé au 2 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus + 550 euros au titre du mois de juin 2025 + (550 euros : 31 jours x 3 jours) soit 53,23 euros au titre du mois de juillet 2025, dès lors que le bail a pris fin à la date de la présente décision, soit le 4 juillet 2025. 

Le contrat de bail stipulant en l'occurrence une clause de solidarité au cas, ainsi qu'en l'espèce, de pluralité de locataires, en vertu de laquelle ces derniers sont ainsi tenus de manière solidaire et indivisible de toutes les obligations du bail, dont ainsi celle leur incombant au premier chef de paiement du loyer et des charges, la condamnation en paiement sera prononcée solidairement ainsi que sollicité. 

En conséquence, et au regard de ce qui précède, Monsieur [X] [O] et Madame [C] [M] seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [W] [Y] la somme de 5.800,41 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 3 juillet 2025 incluse, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1.268,44 euros à compter du 29 novembre 2024, date de la délivrance du commandement de payer, et sur le surplus à compter de la présente décision et jusqu'à complet paiement. 

Sur la demande en paiement de l'indemnité mensuelle d'occupation :

Selon l'article 1730 du Code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En conséquence de la résiliation judiciaire du contrat de bail ainsi prononcée à effet de la date de la présente décision, ainsi qu'il résulte de ce qui précède, Monsieur [X] [O] et Madame [C] [M] seront solidairement, en vertu de la clause de solidarité stipulée au contrat de bail, condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant depuis la date de la résiliation à compter de laquelle ils deviennent occupants sans droit ni titre, soit le 4 juillet 2025, et ce jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut jusqu'à la date de l'expulsion.

Ainsi que le fait valoir à juste titre le demandeur, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi, dès lors que telle demande apparaît conforme au caractère indemnitaire et compensatoire attaché à l'indemnité d'occupation, soit à la somme de 550 euros par mois, étant précisé que l'indemnité d'occupation dont sont redevables le cas échéant les défendeurs sera calculée prorata temporis à compter du 4 juillet 2025 et due au prorata temporis le dernier mois, dès lors que les défendeurs en sont redevables jusqu'à la libération effective des lieux, et qu'aucune clause du contrat de bail ne prévoit que tout mois commencé est dû en totalité.

Il sera en outre précisé que le montant de l'indemnité d'occupation tel que fixé sera révisable dans les conditions dans lesquelles le loyer l'aurait été en application du contrat de bail. 

Conformément à l'article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.
Dès lors, il convient d'une part de fixer l'indemnité d'occupation due à compter du 4 juillet 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l'expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme totale de 550 euros par mois outre actualisation conformément au bail, d'autre part et en conséquence de condamner solidairement Monsieur [X] [O] et Madame [C] [M] à payer à compter du 4 juillet 2025 à Monsieur [W] [Y] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant total de 550 euros correspondant au montant du loyer et de l'acompte provisionnel sur charges à la date de la résiliation du bail, soit au 4 juillet 2025, outre actualisation conformément aux bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l'expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois. 

Sur la demande en indemnisation :

Si Monsieur [W] [Y] poursuit, sur le fondement des dispositions de l'article 1231-6 du Code civil, l'indemnisation de son préjudice, qu'il évalue à la somme de 500 euros, né de la résistance injustifiée des défendeurs, force est de relever que non seulement il n'articule pas plus ample développement au soutien de sa demande, mais encore il n'établit en tout état de cause pas l'existence comme le quantum du préjudice dont il poursuit réparation par même voie, en lien causal de surcroît avec le manquement dont il impute la commission aux défendeurs et né de leur résistance abusive, qu'il ne caractérise au demeurant pas davantage.

Il s'ensuit que sa demande en indemnisation ne saurait prospérer.

Dès lors, Monsieur [W] [Y] sera débouté de sa demande en indemnisation.

Sur les dépens et les frais de l'article 700 du Code de procédure civile :

Monsieur [X] [O] et Madame [C] [M], qui succombent, seront in solidum condamnés aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 novembre 2024 d'un montant total de 183,52 euros, de l'assignation du 31 janvier 2025 et le cas échéant de sa dénonciation à l'autorité préfectorale du 4 février 2025, conformément aux dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile. 

Monsieur [X] [O] et Madame [C] [M], étant tenus aux dépens, seront in solidum condamnés à payer à Monsieur [W] [Y] la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. 

Sur l'exécution provisoire :

Il convient de rappeler qu'en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. La présente affaire ayant été introduite le 10 février 2025, de telles dispositions ont vocation à s'appliquer. 

PAR CES MOTIFS

Marie-Pierre BELLOMO, Juge des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de METZ, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,
PRONONCE, à effet de la présente décision, la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 28 mars 2024 entre Monsieur [W] [Y] en sa qualité de bailleur d'une part, et Monsieur [X] [O] et Madame [C] [M] en leur qualité de preneur d'autre part et portant sur le logement à usage d'habitation sis [Adresse 2] à [Localité 7] (57), aux torts exclusifs de Monsieur [X] [O] et Madame [C] [M] ; 
ORDONNE en conséquence l'expulsion de Monsieur [X] [O] et de Madame [C] [M] ainsi que celle de tout occupant de leur chef du logement situé [Adresse 2] à [Localité 7] (57) ; 

ORDONNE à Monsieur [X] [O] et à Madame [C] [M] de libérer le logement et d'en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [X] [O] et pour Madame [C] [M] d'avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, Monsieur [W] [Y] pourra, à l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l'article L.412-6 du Code des procédures civiles d'exécution, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

DIT que, dès le commandement d'avoir à libérer les locaux, le Commissaire de justice chargé de l'exécution de la mesure d'expulsion en saisit le représentant de l'Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu'il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d'une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ;

DIT qu'à défaut de saisine du représentant de l'Etat dans le département par le Commissaire de justice, le délai avant l'expiration duquel l'expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ;

RAPPELLE que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l'application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [O] et Madame [C] [M] à payer à Monsieur [W] [Y] la somme de 5.800,41 euros (cinq mille huit cents euros et quarante-et-un centimes) au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 3 juillet 2025 incluse, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1.268,44 euros (mille deux cent soixante-huit euros et quarante-quatre centimes) à compter du 29 novembre 2024, date de la délivrance du commandement de payer, et sur le surplus à compter de la présente décision et jusqu'à complet paiement ; 

FIXE l'indemnité d'occupation due à compter du 4 juillet 2025 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à défaut l'expulsion des lieux, au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme totale de 550 euros (cinq cent cinquante euros) par mois, outre actualisation conformément au bail ; 

CONDAMNE en conséquence solidairement Monsieur [X] [O] et Madame [C] [M] à payer à compter du 4 juillet 2025 à Monsieur [W] [Y] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant total de 550 euros (cinq cent cinquante euros) correspondant au montant du loyer et de l'acompte provisionnel sur charges à la date de la résiliation du bail, soit au 4 juillet 2025, outre actualisation conformément aux bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs, à défaut l'expulsion des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de la date d'exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu, au dernier jour de chaque mois, et au prorata temporis le dernier mois ; 

DEBOUTE Monsieur [W] [Y] de sa demande en indemnisation ; 

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [O] et Madame [C] [M] à payer à Monsieur [W] [Y] la somme de 500 euros (cinq cents euros) en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [O] et Madame [C] [M] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 29 novembre 2024 d'un montant total de 183,52 euros, de l'assignation du 31 janvier 2025 et le cas échéant de sa dénonciation à l'autorité préfectorale du 4 février 2025 ; 

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.
Ainsi jugé et prononcé le 4 JUILLET 2025 par Madame Marie-Pierre BELLOMO, Vice-présidente, assistée de KLEIN Amélie, Greffier. 
Le Greffier Le Président