Tribunal Judiciaire · PPEP Civil — 3 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil



MINUTE n° 

N° RG 24/01704 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I4P4
Section 3
VB
République Française

Au Nom du Peuple Français



JUGEMENT

DU 03 juillet 2025

Juge des Contentieux de la protection


PARTIE DEMANDERESSE : 

S.C.I. [H] [P], prise en la personne de son représentant légal au siège sis [Adresse 2]

Monsieur [J] [P] et Madame [Y] [P], co-gérants, comparants aux audiences des 24 octobre 2024 et 27 mars 2025



PARTIE DEFENDERESSE : 

Monsieur [L] [S], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté



Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière 


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président
Virginie BALLAST : Greffier 

DEBATS : à l’audience du 27 Mars 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 03 juillet 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier 



EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 30 décembre 2005, M. [W] [U] a loué à Mme [N] [S] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 540,00 € outre 40,00 € de provision pour charges. 

Par un acte authentique en date du 23 février 2010, le bien a été vendu à la SCI [H] [P].

Par un avenant en date du 27 mars 2015, le bail a été repris par M. [L] [S], pour un loyer mensuel de 540 € outre 60 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 7 décembre 2023, la SCI [H] [P] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 240,00 € au titre des loyers et charges échus au mois d’octobre 2023 inclus et de justifier de l’assurance contre les risques locatifs. 

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 8 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2024, la SCI [H] [P] a fait assigner M. [L] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,condamner le locataire à payer la somme de 3 720,00 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 mars 2024 avec intérêts au taux légal,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux,condamner le locataire à payer la somme de 1 871,19 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 23 mai 2024.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 24 octobre 2024.

A cette audience, la SCI [H] [P], représentée par ses co-gérants, a sollicité le bénéfice de son assignation.

Les débats ont été ré-ouverts par mention au dossier compte tenu du changement de la composition de la juridiction et afin d’inviter la demanderesse à justifier de sa qualité de bailleur.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 19 juin 2025, avancée au 27 mars 2025 lors de laquelle la demanderesse reprend son assignation et justifie de sa qualité de propriétaire du bien.

Cité par acte délivré selon dépôt à l’étude, M. [L] [S] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 3 juillet 2025. 

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. 
Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SCI [H] [P] verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 15 mars 2024, la dette locative de M. [L] [S] s’élève à la somme de 3 720,00 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de mars 2024 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article « clause résolutoire et clause pénale » qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de six semaines à compter du commandement de payer du 7 décembre 2023 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En outre, aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article « clause résolutoire et pénale » qu'à défaut de justification de cette assurance, le bail serait résilié de plein droit, un mois après un commandement resté infructueux.

Il est établi que le locataire n’a pas justifié d’une assurance locative dans le délai requis.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus d’un mois à compter du commandement du 7 décembre 2023 rappelant les dispositions de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 8 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [L] [S] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

M. [L] [S] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de janvier 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [L] [S] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens, y compris le commandement de payer les lieux, la saisine de la CCAPEX ainsi que la mise en demeure de justifier de l’occupation des lieux en date du 7 décembre 2023.

Sur les frais irrépétibles 
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI [H] [P] et en l'absence d'éléments sur la situation financière du défendeur, M. [L] [S] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant à l’avenant au bail conclu le 27 mars 2015 entre la SCI [H] [P], d'une part, et M. [L] [S], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 8 janvier 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [L] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;




DIT qu’à défaut pour M. [L] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [H] [P] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [L] [S] à verser à la SCI [H] [P] la somme de 3 720,00 € (trois mille sept cent vingt euros) selon décompte arrêté au 15 mars 2024, mois de mars 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [L] [S] à verser à la SCI [H] [P] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de janvier 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SCI [H] [P] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [L] [S] à verser à la SCI [H] [P] une somme de 1 000,00 € (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [L] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, la saisine de la CCAPEX , et de l’assignation ainsi que la mise en demeure de justifier de l’occupation des lieux en date du 7 décembre 2023.


AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 03 juillet 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier .


Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,