Tribunal Judiciaire · Référés Civil — 3 juillet 2025

1 CCC DOSSIER + 1 CCCFE et 1 CCC à Me GAMBINI + 1 CCC à Me LAMBERT ([Localité 9]) 
Délivrance des copies le : 


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 03 JUILLET 2025 

S.C.I. DOMINUS ESTATE 
c/
S.C.I. LA RANDOME

DÉCISION N° : 2025/
N° RG 24/01387 
N° Portalis DBWQ-W-B7I-P2SI 


Après débats à l'audience publique des référés tenue le 28 Mai 2025 

Nous, Madame Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La S.C.I. DOMINUS ESTATE, inscrite au RCS de [Localité 10] sous le numéro 949 325 195, prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [N] [F] et Madame [J] [L] [H] [G].
[Adresse 4]
[Localité 5]

représentée par Me Audrey CHIOSSONE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant, 
Maître Franck GAMBINI de la SELARL MAXIME ROUILLOT - FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de GRASSE, avocat postulant,

ET :

La S.C.I. LA RANDOME, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le numéro 502 626 708, prise en la personne de son représentant légal en exercice.
C/O SAS ANTHONY [Adresse 3]
[Localité 1]

représentée par Maître Marie LAMBERT de la SELARL MARIE LAMBERT AVOCAT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
 


***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 28 Mai 2025 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 03 Juillet 2025. 

***




FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La SCI DOMINUS ESTATE a été déclarée adjudicataire à l'audience du juge de l'exécution du 2 mars 2023 de la maison d'habitation lot n° 1, dépendant d'un ensemble immobilier dénommé "[Adresse 8]" sis à [Adresse 11], cadastré Section [Cadastre 6] et d'une maison d'habitation (lot n° 12) dépendant du même ensemble immobilier ayant appartenu à la SCI LA RANDOME, sur les poursuites de saisie immobilière entreprises par la Société Générale Private Banking Suisse, moyennant le prix de 6.310.000 euros.

La SCP CURVE a formé surenchère du dizième.

Le juge de l'exécution, aux termes d'un jugement du 14 septembre 2023, a :

- déclaré la surenchère formée par la SCP CURVE et les contestations de ladite surenchère formée par le créancier poursuivant et la société adjudicataire, formellement recevables ;
- jugé que les contestations élevées sont bien fondées ;
- déclaré nulle et de nul effet la surenchère formée par la SELARL [M] [U], constituée en qualité d'avocat postulant, par la SCP CURVE, société en cours de formation et d'immatriculation dont le siège social est sis chez MBC, [Adresse 2], représentée par ses gérants, [C] [I] [E] et [C] [Y] [E], dûment habilités aux fins des présentes en vertu des statuts de ladite société en date du 7 mars 2003 et précisant que la déclaration spécifie que la SCP sera déclarée adjudicataire en cas de reprise des engagements, qu'à défaut d'immatriculation ou de reprise des engagements, l'adjudication sera réputée faite pour le compte de ces derniers, à proportion respective de 50 % chacun ;
- déclaré en conséquence la société dénommée DOMINUS ESTATE, société civile immobilière au capital de 1000 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le n° 949 325 195, définitivement adjudicataire des biens et droits immobiliers saisis appartenant à la SCI RANDOME, moyennant le prix de 6.310.000 euros ;
- débouté la société dénommée DOMINUS ESTATE, société civile immobilière de sa demande en paiement de dommages-intérêts ;
- condamné la SCP CURVE aux dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile ; la déboute de sa demande de distraction des dépens au profit de son avocat et l'a déboutée également de sa demande en paiement d'une indemnité au titre des frais irrépétibles ;
- l'a condamnée à porter et payer au profit de la SOCIETE GENERALE PRIVATE BANKING (SUISSE) et de la société dénommée DOMINUS ESTATE, société civile immobilière une indemnité de 2500 euros chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI LA RANDOME a saisi le premier président de la cour d'appel d'une demande de sursis à exécution de ce jugement, qui, dans une ordonnance de référé du 17 octobre 2023, a déclaré la demande irrecevable.
La cour d'appel, aux termes d'un arrêt du 16 mai 2024, statuant sur l'appel interjeté à l'encontre du jugement du 14 septembre 2023, a dit n'y avoir lieu à annulation, confirmé le jugement.

L'adjudicataire a payé le prix de vente ainsi que les frais taxés le 6 octobre 2023.

Le jugement d'adjudication a été signifié par acte de commissaire de justice le 5 février 2024.

Selon acte de commissaire de justice du 5 février 2024, la SCI DOMINUS ESTATE a fait signifier à la SCI LA RANDOME un commandement d'avoir à quitter les lieux occupés indûment que cette société a contesté devant le juge de l'exécution par acte du 18 avril 2024.

Le juge de l'exécution, aux termes d'un jugement du 21 juin 2024, a débouté la société de sa demande de délais pour quitter les lieux.

S'agissant de la maison principale, Maître [K], commissaire de justice, a dressé un procès-verbal d'expulsion le 3 juillet 2024. S'agissant du "staff house", le procès-verbal de reprise a été établi par ce même commissaire de justice le 3 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juillet 2024 , la SCI DOMINUS ESTATE a fait citer en référé la SCI LA RANDOME par-devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de la voir condamner au paiement, au visa des articles 835 du code de procédure civile et L 322-10 du code des procédures civiles d'exécution, d'une provision de 1.162.500 euros au titre des indemnités d'occupation due sur la période du 2 mars 2023, date du jugement d'adjudication au 3 juillet 2024, date de la reprise des biens et droits immobiliers adjugés à son profit et d'une indemnité de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Les parties ont constitué avocat.

Le dossier a été appelé à l'audience du 25 septembre 2024 et a été renvoyé contradictoirement à la demande des parties à plusieurs reprises pour être finalement retenu à l'audience du 28 mai 2025.

La SCI DOMINUS ESTATE, au soutien de ses prétentions, observe le caractère incontestable l'occupation sans droit ni titre de la société défenderesse qui s'est maintenue dans les lieux postérieurement au jugement d'adjudication ayant opéré transfert de propriété, que la valeur locative des biens et droits immobiliers a été évaluée par 2 agences immobilières.

Elle considère que sur la base de ces 2 évaluations, elle est fondée à solliciter une provision de 1 162 500 €.

Aux termes de conclusions récapitulatives et en réponse régulièrement notifiées, la SCI DOMINUS ESTATE expose en substance que :

- il ressort du procès-verbal de reprise d'expulsion du 3 juillet 2024 qu'il a été fait sommation à la société défenderesse de voir retirer les meubles blancs dans les 2 mois, soit au plus tard le 3 septembre 2024 ; elle s'est toutefois rendue compte que la distraction des meubles et objets meublants lui ôtait toute chance de récupérer les fonds dont elle se considérait créancière tant au titre des indices d'occupation des condamnations prononcées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; elle a requis et obtenu du juge de l'exécution une ordonnance le 17 juillet 2024 l'autorisant à saisir conservatoirement lesdits meubles, pour sûreté de la somme de 1 161 300 € ;

- par courrier officiel du 23 juillet 2024, le conseil de la SCI LA RANDOME a informé son conseil de la venue des déménageurs afin de retirer œuvres d'art, effets personnels Evicel entre le 29 juillet et le 1er août ; elle a proposé le cantonnement de la saisie conservatoire à hauteur de 800 000 € correspondant à la valeur des meubles ; cependant, aucune pièce justificative quant à la valeur des meubles n'a été fournie à l'appui de cette proposition, la rendant de ce fait inopérante ; il était toutefois proposé, suivant courrier officiel du 29 juillet 2024, de restituer les effets personnels des associés ; la société défenderesse a saisi le juge d'exécution aux fins de nullité et mainlevée de la saisie conservatoire, l'instance étant fixée à plaider au 9 septembre 2025.

En réponse au moyen tiré de la prétendue irrecevabilité de la demande, la SCI DOMINUS ESTATE observe que le dispositif de l'assignation vise à obtenir le paiement d'une provision, sur le fondement de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, qu'elle justifie de sa créance en application de l'article L322-10 du code des procédures civiles d'exécution, le jugement d'adjudication rendant incontestable l'occupation sans droit ni titre de la société.

Elle conteste le moyen tiré l'autorité de la chose jugée attachée à l'arrêt de la cour d'appel du 16 mai 2024 ainsi que du défaut de concentration des moyens dès lors que la cour d'appel n'a pas statué sur l'indemnité d'occupation due suite à l'adjudication mais sur une demande en paiement de dommages-intérêts liée à la contestation de surenchère a fortiori formée à l'encontre de la SCP CURVE et sur un fondement juridique distinct. Elle ajoute que par ailleurs la période concernée par sa demande s'étend jusqu'au 3 juillet 2024, excluant toute autorité de chose jugée sur cette nouvelle période, qu'elle n'a jamais formé une quelconque demande au titre de l'indemnité d'occupation ou de la perte de jouissance avant la saisine du juge des référés.

Elle fait valoir qu'elle est parfaitement fondée à exiger le paiement d'indemnités d'occupation au titre de l'occupation sans droit ni titre de la société défenderesse postérieurement au jugement d'adjudication, indépendamment de la surenchère, qu'il ne lui appartient pas de procéder à la démonstration d'une faute, d'un lien de causalité et d'un préjudice puisque de parler fait du jugement adjudication, la partie saisie et de facto occupante sans droit ni titre, ce qui constitue un trouble manifestement illicite. Elle observe que le seul fait que la société ait exercé des recours ne la dispense pas du paiement d'une indemnité d'occupation, les recours ne constituant pas une circonstance exonératoire de cette obligation d'indemnisation.

Quant au montant de l'indemnité d'occupation, la société demanderesse observe que l'évaluation correspond à la valeur locative, établie sur la base de la moyenne des évaluations retenues par 2 agences immobilières spécialisées dans ce type de bien, que, si de parfaite mauvaise foi que la SCI LA RANDOME prétend que la propriété serait en très mauvais état et qu'il serait impossible d'y séjourner alors que seule la maison de gardien est affectée d'un dégât des eaux, que la maison principale est en parfait état, qu'elle a été occupée jusqu'à son expulsion.

Elle conteste envisager une exploitation commerciale des biens et droits immobiliers.

Quant au moyen tiré de la chronologie des actes d'exécution, elle précise que le greffe ne lui a délivré le jugement d'adjudication que le 20 décembre 2023, soit 9 mois après la date d'adjudication, ce qui justifie que le premier acte d'exécution n'ait été réalisé que le 5 février 2024 et souligne qu'il est de jurisprudence constante que le point de départ d'une indemnité d'occupation est fixé à la date à laquelle l'adjudicataire devient propriétaire soit celle de l'adjudication.

S'agissant de la saisi conservatoire des biens meuble se trouvant dans la propriété afin de garantir sa créance constituée par les indemnités d'occupation, la société demanderesse renvoi à la compétence du juge d'exécution saisie d'une demande de nullité et de mainlevée de la saisie conservatoire.

Elle conteste formellement la demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts formés par la société défenderesse.

Elle sollicite en compte en conséquence son rejet et l'entier bénéfice de son assignation introductive d'instance.

***


La SCI LA RANDOME, dans des conclusions en défense numéro 2, demande au juge des référés, au visa des dispositions des articles 122 et 835 alinéa 2 du code de procédure civile, de :

- juger irrecevable la société demanderesse en sa demande de condamnation à son encontre au titre de son préjudice de jouissance ;

- la juger mal fondée en sa demande de condamnation ;

- réduire la demande indemnitaire formulée à de plus justes proportions.

À titre reconventionnel, elle sollicite sa condamnation au paiement d'une provision de 200 000 € à valoir sur ses entiers préjudices et d'une indemnité de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance.

Après un rappel précis des faits et des procédures antérieures, la société soulève l'irrecevabilité de la demande formée au motif que, d'une part la demande contenue dans le dispositif de l'assignation n'est pas provisionnelle, il s'agit d'une demande tendant à liquider définitivement un préjudice, s'agissant d'une somme réclamée sur une période révolue, fondée sur une évaluation non contradictoire, sans démonstration de son caractère provisoire, d'autre part qu'il s'agit d'une demande au fond échappant au pouvoir de la juridiction des référés.

Elle oppose également le principe de concentration des moyens et e ainsi que l'autorité de la chose jugée en faisant valoir que la société adjudicataire a été déboutée de sa demande indemnitaire au titre de son préjudice de jouissance par l'arrêt de la cour d'appel du 16 mai 2024, qu'elle a abandonné l'idée de formuler une telle demande d'indemnisation dans l'autre procédure judiciaire, pourtant devant les juridictions compétentes pour statuer.

Sur le fond, elle conteste l'analyse de la SCI DOMINUS ESTATE de l'arrêt de la Cour de cassation du 6 juin 2019 et soutient qu'il n'est pas sérieux de considérer qu'elle aurait commis un abus de droit simplement en exerçant son droit de défendre loyalement ses intérêts en justice, que les recours qu'elle a exercés étaient fondés sur la protection d'intérêts légitimes, ces recours ayant notamment consisté dans une demande de sursis à exécution pendant la procédure d'appel sur la surenchère, une demande de délai pour quitter les lieux alors que le contrat de travail de la salariée en cours n'avait pas trouvé de reprise par le nouveau propriétaire et ce, jusqu'au jour de la reprise des lieux avec concours de la force publique ce dont débiteur saisi a déféré sans aucun.

Elle soutient que le préjudice allégué ne résiste pas à l'examen dès lors que le premier acte d'exécution afin de commandement de quitter les lieux est intervenu le 5 février 2024, que la société demanderesse a été déboutée par la cour d'appel de sa demande indemnitaire au titre de son préjudice de jouissance et que la quantification du préjudice repose sur des valeurs locatives obtenues au débat contradictoire et fondées sur le marché locatif de luxe touristique sans que la SCI DOMINUS ESTATE, société non soumise à l'impôt sur les sociétés, ne puisse bénéficier légalement et fiscalement de ce régime.

Elle ajoute également que les photographies des lieux démontrent la présence d'infiltrations importantes dans la propriété ayant endommagé les murs, les sols et parquets, les meubles vissés au mur, que les évaluations locatives produites sont fausses, qu'elles ne tiennent pas compte de l'impossibilité de séjourner dans la propriété en l'état, que la période pouvant être retenue courra entre le 16 mai 2024 de l'arrêt de la cour d'appel ayant purgé la demande et le 3 juillet 2024, encore moins à compter du premier acte d'exécution afin de quitter les lieux, du 5 février 2024, en y ajoutant 8 jours pour y procéder comme indiquer au procès-verbal, soit le 13 février 2024 jusqu'au 3 juillet 2024. À titre infiniment subsidiaire, elle demande au juge des référés de fixer à la baisse le montant de l'indemnité provisionnelle.

Elle met en avant la mauvaise foi de la société demanderesse qui n'ignore pas que les œuvres d'art se trouvant dans les propriétés saisies dans les parties extérieures ne lui appartenait pas mais étaient seulement mises à sa disposition, qu'ainsi, elle a souhaité initier leur retrait en priorité afin de restitution, en proposant de donner amiablement garanti les meubles blancs d'une valeur de 800 000 €, permettant ainsi un cantonnement sérieux de la saisie conservatoire pratiquée, proposition qui a été refusée. Elle justifie ainsi la demande de nullité de la saisi conservatoire et sa mainlevée.

Elle fonde sa demande reconventionnelle sur le fait que la société demanderesse n'a pas respecté le délai de 2 mois visés au commandement du 3 juillet 2024 pour lui permettre de déménager les meubles et objets d'art afin de les restituer à leur véritable propriétaire, qu'elle a préféré afin de bénéficier d'une garantie mobilière, de parfaite mauvaise foi, ne pas respecter les droits (sic), ce qui lui a incontestablement causé un préjudice qu'elle doit réparer par l'octroi de dommages-intérêts à hauteur de la somme de 200 000 €.

MOTIFS ET DECISION

1 Sur la demande provisionnelle formée par la SCI DOMINUS ESTATE à l'encontre de la SCI LA RANDOME :

Aux termes de l'article L 322-10 du code des procédures civiles d'exécution, fondant la demande de condamnation au paiement d'une indemnité provisionnelle, " l'adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l'adjudicataire.
Elle ne confère à celui-ci d'autres droits que ceux appartenant au saisi. Ce dernier est tenu, à l'égard de l'adjudicataire, à la délivrance du bien et à la garantie d'éviction".
L'adjudication emportant vente forcée du bien saisi et en transmettant la propriété adjudicataire, le saisi est dès lors tenu, à l'égard de ce dernier, à la délivrance du bien. Il en résulte que, sauf disposition contraire du cahier des conditions de vente, le saisi perd tous droits d'occupation dès le prononcé du jugement d'adjudication
L'article L 322-13 du même code disposent que " le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre du saisi.
Dès lors que, par l'effet du jugement d'adjudication, adjudicataire est devenu propriétaire du bien, le débiteur saisi est tenu au paiement d'une indemnité d'occupation.
Aux termes de l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile, 
dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Ce texte n'exige pas la constatation de l'urgence mais seulement celle de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable.

S'il appartient au demandeur d'établir l'existence de la créance, c'est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

La société défenderesse soulève l'irrecevabilité de la demande au motif que la demande formulée dans le dispositif de l'assignation ne serait pas provisionnelle mais qu'il s'agirait d'une demande visant à liquider définitivement un préjudice.

La seule lecture attentive de l'assignation et de son dispositif aurait permis de constater que la demande formulée est bien une demande provisionnelle d'un montant de 1 162 500 € au titre des indemnités d'occupation due à raison de son maintien sans droit ni titre dans les biens et droits immobiliers adjugés au profit de l'adjudicataire, postérieurement à la date du jugement d'adjudication.

Il sera rappelé que le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée et que le juge des référés fixe discrétionnairement à l'intérieur de cette limite la somme qu'il convient d'allouer au requérant.

Ce premier moyen d'irrecevabilité sera rejeté.

La SCI LA RANDOME ne peut disconvenir que l'adjudicataire justifie du paiement du prix d'adjudication et des frais préalables de procédure taxés, que le jugement d'adjudication qu'elle n'a obtenu du greffe du juge de l'exécution que le 20 décembre 2023 et qu'elle lui a fait signifier le 5 février 2024, date à laquelle elle a légitiment tenté d'obtenir la libération des lieux, occupés sans droit ni titre depuis le jugement d'adjudication, qui n'ont été libérés que le 3 juillet 2024.

L'indemnité d'occupation, de nature mixte compensatoire et indemnitaire, a pour objet de réparer l'intégralité du préjudice subi par le propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier.

Il entre dans les pouvoirs du juge des référés de statuer sur une demande provisionnelle au titre d'une indemnité d'occupation dès lors que l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable

La société défenderesse n'est pas fondée à opposer l'autorité de chose jugée attachée à l'arrêt de la cour d'appel d'Aix-en-Provence du 16 mai 2024 ou encore le principe de la concentration des moyens pour tenter de faire échec à la demande provisionnelle.

Dans son arrêt, la cour d'appel a statué sur l'appel formé à l'encontre du jugement du juge de l'exécution du 14 septembre 2023 qui a statué sur la validité de la surenchère formée par la SCP CURVE et rejeté la demande de dommages-intérêts pour la privation résultant de la surenchère irrégulière, formée non pas l'encontre de la partie saisie mais de cette société.

Il n'entrait pas dans les pouvoirs de la cour d'appel de statuer sur une demande au titre d'une indemnité d'occupation à l'encontre de la SCI LA RANDOMME qui ne pouvait pas avoir été formulée devant le juge de l'exécution ayant statué sur la validité de la surenchère.

Cette société ne peut opposer l'autorité de la chose jugée ou visa de l'article 1355 du Code civil en l'absence d'identité d'objet, de cause et de partie ou encore la violation du principe de concentration des moyens.

La SCI LA RANDOME ne peut sérieusement s'opposer au paiement d'une indemnité d'occupation à raison d'une occupation sans droit ni titre des biens et droits immobiliers lui ayant appartenu au motif de l'exercice légitime de multiples recours pour faire échec à la prise de possession légitime de ses biens par l'adjudicataire qui a entendu garantir sa créance à ce titre, en sollicitant du juge d'exécution l'autorisation de procéder à une saisie conservatoire de biens meubles qu'elle a contestée devant le juge de l'exécution qui devra statuer.

Aucune confusion ne doit être opérée entre les diverses procédures et le juge des référés ne saurait se substituer au juge de l'exécution dans l'appréciation de la validité de la saisie conservatoire et du comportement des parties.

La partie saisie a exercé les recours qu'elle estimait utiles et nécessaires, qui ont été rejetés, sans pouvoir s'en prévaloir pour s'opposer à une demande légitime en paiement d'une indemnité d'occupation à raison d'une occupation sans droit ni titre.

Elle opère une confusion entre les diverses procédures pour tenter de tromper la religion de la juridiction.

L'existence de l'obligation au paiement d'une indemnité d'occupation de la SCI LA RANDOME n'est pas sérieusement contestable.

La SCI DOMINUS ESTATE chiffre sa demande provisionnelle sur la valeur locative moyenne déterminée par 2 agences immobilières dans ce type de biens immobiliers, adjugés moyennant le prix de 6 310 000 €, qu'elle a modulée en fonction de la période, du 2 mars 2023 au 31 mai 2023, du 1er juin au 30 septembre 2023, du 1° octobre au 301 décembre 2023, du 1er janvier 2024 au 31 mai 2024 et du 1er juillet au 3 juillet 2024, sur une base de 37500 euros par mois en basse saison et 37500 euros par semaine en saison haute.

Le calcul opéré prend en compte le montant de la location par semaine en haute saison de juin à septembre inclus et par mois en basse saison d'octobre à mai. 

La SCI DOMINUS ESTATE a acquis les biens immobiliers, non pas en qualité de marchand de biens avec obligation de revendre et il ne résulte pas des éléments versés aux débats qu'elle aurait l'intention de les exploiter commercialement, ce qu'elle conteste en affirmant "qu'elle entend en jouir, comme tout propriétaire, ou la mettre à la disposition de ses associés.

La société défenderesse conteste ses valeurs locatives, qui n'ont pas été déterminées contradictoirement, procédant par affirmations, sans produire aux débats le moindre élément permettant d'asseoir sa contestation de principe. Elle oppose seulement l'état des lieux en produisant quelques clichés photographiques non datés et inexploitables, sans démontrer que les biens seraient inhabitables alors qu'elle a continué à les occuper jusqu'à son expulsion en juin 2024 et prétendu devant le juge de l'exécution dans le cadre de sa demande de délais à expulsion que son employée [D] [O] continuait à occuper un logement. 

L'indemnité d'occupation est calculée en fonction de la valeur locative du bien concerné. Cette valeur locative est déterminée en tenant compte des caractéristiques du bien, de son emplacement, ainsi que des prix de location pratiqués dans le secteur. Lors du calcul de l'indemnité d'occupation, un abattement de 20 % sur la valeur locative est généralement appliqué. En effet, la Cour de cassation admet une réfaction de la valeur locative du bien, de l'ordre de 20 % à 25 % par rapport à un loyer normal.

L'indemnité d'occupation, réclamée à hauteur de 1.162.000 euros, alors que la société n'entend pas exploiter les biens immobiliers dont elle s'est néanmoins acquittée du prix de vente, sera ramenée à de plus justes proportions et fixée sur la période totale à la somme de 800.000 euros.

Dès lors qu'il résulte des énonciations précédentes qu'il n'y a pas de contestation sérieuse sur l'existence de l'obligation de la SCI LA RANDOME, il convient en conséquence de faire droit partiellement à la demande de condamnation provisionnelle et de la condamner au paiement de la somme de 800.000 euros.

2 Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts :

La SCI LA RANDOME sollicite à titre reconventionnel la condamnation de la société demanderesse au paiement d'une provision de 200 000 €, sans préciser le fondement juridique de sa demande. Elle prétend, sans le démontrer qu'elle " n'aurait pas respecté le délai de 2 mois de son propre commandement du 3 juillet 2024, pour lui permettre de déménager les meubles et objets d'art en vue de la restitution à leur véritable propriétaire ".

Elle ne peut tenter tirer profit d'une occupation sans droit ni titre qui perdure depuis la date de l'adjudication des biens et droits immobiliers saisis au profit de l'adjudicataire. Elle doit personnellement assumer les frais de déménagement qu'elle aurait assumés sans le démontrer, pour tenter de faire échec à la saisie conservatoire pratiquée en vertu d'une autorisation du juge d'exécution.

Elle ne démontre aucunement la faute qu'aurait commise la SCI DOMINUS ESTATE en assurant la sauvegarde de ses intérêts pécuniaires et il appartiendra au juge de l'exécution saisi de se prononcer, le cas échéant, sur les conséquences dommageables de cette voie d'exécution mobilière.

Au surplus, il sera observé que la demande reconventionnelle n'a aucun lien avec la demande principale.

Il n'y a donc pas lieu à référé et il convie de renvoyer la SCI LA RANDOME à se pourvoir ainsi qu'elle avisera.

3 Sur les dépens et sur l'application de l'article 700 du code de procédure civile :

Il résulte de l'article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens, la cour de cassation ayant précisé qu'il s'agissait d'une obligation. 

La SCI LA RANDOME, qui succombe à l'instance, supportera les dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI DOMINUS ESTATE la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En revanche, aucune considération d'équité ne commande d'allouer à la SCI LA RANDOME, dont les moyennes prétentions ont été rejetés, une indemnité destinée à compenser les frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Sa demande formée de ce chef sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Marie-Laure GUEMAS, 1ère vice-président, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais d'ores et déjà, en application de l'alinéa 2 de l'article 835 du code de procédure civile, des articles 122 du même code, L 322-10 et L 322-13 du code des procédures civiles d'exécution, 

Vu le jugement d'adjudication du 2 mars 2023, signifié à la SCI LA RANDOME le 5 février 2024 ; 

Déclarons la SCI DOMINUS ESTATE recevable et bien fondée en sa demande en paiement provisionnelle au titre de l'indemnité d'occupation des biens et droits immobiliers acquis le 2 mars 2023, ayant appartenu à cette société, pour la période ayant couru du 2 mars 2023 au 3 juillet 2024 ;

Condamnons la SCI LA RANDOME à porter et payer à la SCI DOMINUS ESTATE une provision à valoir sur les indemnités d'occupation de 800 000 euros outre intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

Disons n'y avoir lieu à référé s'agissant de la demande reconventionnelle en paiement provisionnel de dommages-intérêts formés par la SCI LA RANDOME ; renvoyons à se pourvoir ainsi qu'elle avisera ;

Condamnons la SCI LA RANDOME aux entiers dépens de l'instance, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et à porter et payer une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons la SCI LA RANDOME de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Ainsi ordonné et prononcé au Palais de Justice de GRASSE.


LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES