Tribunal Judiciaire · Référés Civil — 3 juillet 2025

1 CCC DOSSIER + 1 CCC à Me SOLNON + 1 CCC à Me FEHLMANN 
Délivrance des copies le : 


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 
03 JUILLET 2025

Fédération FONDATION POUR LA NATURE ET POUR L’HOMME, Fédération FEDERATION FRANCAISE DES ASSOCIATIONS DES CHIENS G UIDES D’AVEUGLES 
c/
Fondation FONDATION BRIGITTE BARDOT

DÉCISION N° : 2025/
N° RG 25/01182 
N° Portalis DBWQ-W-B7J-QD5Y 


Après débats à l'audience publique tenue le 28 Mai 2025 ; 

Nous, Madame Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La FONDATION POUR LA NATURE ET POUR L’HOMME, dont le SIREN est 412 884 454, prise en la personne de son représentant légal en exercice.
[Adresse 4]
[Localité 9]

représentée par Me Allison SOLNON, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

La FEDERATION FRANCAISE DES ASSOCIATIONS DES CHIENS GUIDES D’AVEUGLES, dont le numéro SIREN 377 864 772, prise en la personne de son représentant légal en exercice.
[Adresse 5]
[Localité 7]

représentée par Me Allison SOLNON, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant
 
ET :

La FONDATION BRIGITTE BARDOT, dont le numéro SIREN est 350 394 136, prise en la personne de son représentant légal en exercice.
[Adresse 1]
[Localité 6]

représentée par Me Julie FEHLMANN, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 28 Mai 2025 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 03 Juillet 2025. 

***


FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

[C] [J] est décédée le 15 juillet 2022 à [Localité 10] (Alpes-Maritimes) sans laisser d'héritier réservataire.

Aux termes de son testament olographe du 9 mars 2016, déposé au rang des minutes de Maître [K], notaire dans cette commune, elle a institué en qualité de légataires universels la Fondation pour la nature et pour l'homme, la Fédération française des associations des chiens guides d'aveugles et la Fondation Brigitte Bardot. Chacune des fondations a été désignée pour la totalité des biens dépendant de la succession est divisément chacune pour un tiers.

La succession de la défunte comprend des biens et droits immobiliers situés [Adresse 8] dépendant d'un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 11], cadastré section AC numéro [Cadastre 2],[Adresse 3]. Le lot de copropriété dont s'agit, portant le numéro 11 comprend les 26/1000 en nue-propriété du terrain constituant l'entière propriété de l'immeuble et la jouissance exclusive, particulière et perpétuelle de la partie du terrain d'une contenance de 557 m², les 26/1000 indivis des parties communes de l'entier groupement d'habitation. Sur ce lot a été édifiée une villa élevée de rez-de-chaussée sur rez-de-jardin.

Dès 2022, les 3 colégataires se sont accordés sur le principe de la vente de ces biens et droits immobiliers, après que leur évaluation a été opérée par diverses agences immobilières.

Divers mandats de vente ont été signés.

Par acte du commissaire de justice en date du 26 février 2025, la Fondation pour la nature et pour l'homme et la Fédération française des associations des chiens guides d'aveugles ont fait assigner par devant le président statuant sur la procédure accélérée au fond la Fondation Brigitte Bardot aux fins d'être autorisées, au visa des dispositions des articles 1380 du code de procédure civile, 815 et 815-6 du Code civil, à rechercher tout acquéreur, le cas échéant par voie de mandat de vente auprès de professionnels, à régulariser tous actes portants sur la vente des biens et droits immobiliers indivis au prix minimum de 850 000 €, avec faculté de baisse du prix de 5 % à défaut d'acquéreur, passé le délai de 3 mois à compter de la mise en vente, de voir condamner la défenderesse au paiement d'une indemnité de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance.

Les parties ont constitué avocat. Le dossier a été appelé à l'audience du 20 mars 2025 et a été renvoyé contradictoirement à l'audience du 28 mai 2025, date à laquelle il a été retenu.

Aux termes de conclusions régulièrement notifiées, la Fondation pour la nature et pour l'homme et la Fédération française des associations des chiens guides d'aveugles exposent en substance que :

- l'agence OREA IMMOBILIER a procédé à une évaluation des biens immobiliers à une somme comprise entre 800 000 et 825000 euros ; le cabinet immobilier Milhot les a estimés à une somme comprise entre 819 050 € et 838 100 €, net vendeur ;

- dans le courant de l'année 2023, les co-indivisaires ont signé plusieurs mandats de vente auprès de différentes agences immobilières pour des prix entre 1 140 000 € et 1 197 000 € ; ils ont été commercialisés par 4 agences qui les ont mis en garde du prix trop important d'affichage, supérieur au prix du marché ;

- toutefois, la Fondation Brigitte Bardot s'oppose fermement à toute baisse du prix ; elle a également cessé de répondre aux professionnels de l'immobilier ainsi qu'à ses co coïndivisaires s'agissant de leur gestion ;

- en l'absence d'accord sur la baisse de mise à prix, la situation est bloquée ; en l'absence de réponse à la mise en demeure adressée par leur avocat, les agences immobilières ont accepté de baisser le prix à la somme de 990 000 € ; néanmoins ce prix est encore trop élevé ;

- les co indivisaires sont en outre contraints de faire face aux charges courantes des biens immobiliers qui sont inoccupés ;

- en dépit des observations de 2 des agences immobilières au mois d'octobre et au mois de novembre 2024, la défenderesse n'accepte toujours pas de baisser le prix malgré la situation ;

- le 25 janvier 2025, l'indivision a reçu par l'intermédiaire de l'agence OREA IMMOBILIER une offre d'achat moyennant le prix net vendeur de 616 000 €, soit 710 000 € frais d'agence inclus ; elles ont refusé cette offre notamment en raison du blocage manifest de cette dernière.

Elles observent que le prix de vente envisagé ne correspond pas au prix du marché immobilier, qu'il il n'y a très peu voire pas de visites, que les biens immobiliers doivent faire l'objet de travaux, que les charges sont très importantes qu'elles doivent renouveler chaque année pour permettre leur vente, qu'elles sont des associations ou des fondations, que la majorité des revenus perçus sont des legs et des dons qui permettent de financer leur fonctionnement et leurs actions d'utilité publique. 

Elles reprochent à la Fondation Brigitte Bardot son inertie, alors qu'il est de l'intérêt commun de vendre les biens et droits immobiliers, en fixant un prix de vente conformément aux estimations du marché et d'avoir attendu le mois de janvier 2025 pour se prononcer sur une baisse de mise à prix et font valoir que si effectivement elles s'étaient entendues sur un prix de vente depuis le mois de janvier 2025, des mandats de vente auraient été signés au prix convenu, qu'elle ne peut ni lier la situation de blocage qu'elle a elle-même engendrée et qu'il est primordial que le prix de vente soit conforme au prix du marché pour parvenir à la vente.

Elles concluent au rejet des demandes de la défenderesse et sollicitent l'entier bénéfice de leur assignation introductive d'instance.


***

La Fondation Brigitte Bardot, dans des conclusions en défense régulièrement notifiées, demande au président du tribunal, au visa des dispositions des articles 815-6 du Code civil et 1380 du code de procédure civile, de débouter les demanderesses de leurs demandes et de les condamner aux dépens de l'instance.

Elle expose en substance que :

- à l'issue des premières estimations, les co légataires ont échangé sur le prix de mise en vente des biens et droits immobiliers et se sont accordés, en septembre 2023, pour un prix tel vendeur de 1 140 000 €, montant volontairement supérieur aux estimations, considérant qu'ils pourraient ensuite ajuster le prix si besoin en fonction du retour des agences immobilières ; elle assigne de mandat de vente à ce prix ;

- compte tenu du nombre insuffisant de visite et de l'absence d'offres, ils se sont, en janvier 2024, entretenu au sujet d'une baisse du prix de vente ; ils ont fait appel à une nouvelle agence en vue d'une nouvelle estimation ; l'agence WRERMN ESTATE a estimé le bien au prix de vente, frais d'agence inclus, entre 1 090 000 € et 1 035 500 € ; elle a procédé à une nouvelle évaluation le 15 février 2024 et considéré qu'il était réaliste d'espérer un prix de vente d'environ 990 000 € frais d'agence inclus ; ils se sont en conséquence mis d'accord sur une baisse du prix de vente à 990 000 € ; des avenants au mandat de vente ont été régularisés pour ce prix de 90 000 € ;

- en janvier 2025, les co légataires se sont entretenus au sujet d'une nouvelle baisse de mise à prix après avoir reçu une offre d'achat le 22 janvier 2025 au prix de 616 000 € ; les discussions étaient toujours en cours au moment de la délivrance de l'assignation.

Après avoir rappelé les dispositions des articles 1380 du code de procédure civile, 815 et 815-6 du Code civil, la défenderesse conteste les allégations selon laquelle elle s'opposerait fermement à toute baisse du prix, qu'elle aurait cessé de répondre aux professionnels de l'immobilier ainsi qu'aux coïndivisaires, que de ce fait la situation se trouverait bloquée, en faisant valoir qu'il résulte de la chronologie du dossier qu'elle n'a cessé de dialoguer, qu'ils ont, d'un commun accord, ajusté le prix de vente en septembre 2023, en février 2024 puis en janvier 2025, que compte tenu de l'écart minime existant entre la proposition qu'elle formule à hauteur de 830 000 net vendeur et celle des co légataires à 817 000 € net vendeur, les discussions en cours en janvier 2025 auraient nécessairement abouti en accord des parties si celle-ci n'avait pas été interrompue par l'assignation. Elle en conclut à l'absence d'urgence.

S'agissant des frais engagés pour l'entretien des biens immobiliers, elle observe que la maison est en bon état, qu'aucune dégradation ne justifie aucune perte de valeur résultant d'une prétendue dégradation, que l'indivision n'est pas endettée, qu'elle est au contraire largement bénéficiaire et qu'elle peut parfaitement faire face aux dépenses courantes sans que l'action des associations ne soit affectée.

MOTIFS ET DECISION

1 Sur la demande d'autorisation formée sur le fondement des articles 815, 815-6 du Code civil et 1380 du code de procédure civile : :

Aux termes de l'article 815 du Code civil, " nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention ".

Il résulte des dispositions de l'article 815-6 du même code que le président du tribunal judiciaire peut prescrire autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun des indivises aires. 

Cet article s'applique notamment dans le cadre de l'indivision successorale et permet de répondre à des situations d'urgence nécessitant une intervention judiciaire.

Deux conditions cumulatives s'imposent pour la mise en œuvre de ces dispositions, à savoir l'urgence, c'est-à-dire une situation nécessitant une intervention rapide pour éviter un préjudice ou une perte importante, laquelle est appréciée souverainement par le président du tribunal judiciaire au regard de faits concrets tels qu'une échéance imminente des risques liés à l'inaction ou encore risques de dépérissement des biens et droits immobiliers et l'intérêt commun : la mesure doit répondre à l'intérêt collectif des indivisaires à l'exclusion des intérêts personnels de l'un d'entre eux.
Enfin, l'article 1380 du code de procédure civile dispose que la demande formée en application de l'article 815-6 du code civil et porter devant le président du tribunal judiciaire sont déléguées qui statue selon la procédure accélérée au fond.
Il résulte des éléments du dossier que :
- les co légataires se sont accordés sur le principe même de la vente des biens et droits immobiliers ayant appartenu à la défunte, après avoir fait procéder à leur évaluation ;
- ils se sont accordés en septembre 2023 pour fixer le prix de vente net vendeur à la somme de 1.140.000 euros, montant volontairement supérieur aux estimations et ont signé des mandats de vente au prix de 1.140.000 euros ;
- au mois de janvier 2024, compte tenu du nombre insuffisant de visites et de l'absence d'offre, ils se sont entretenus au sujet d'une baisse du prix de vente et sollicité l'estimation d'une nouvelle agence immobilière ; ils se sont accordés sur la fixation d'un prix de vente à 990.000 euros net vendeur ; des avenus ont été signés à cet effet le 12 mars 2024 ;
- le 22 janvier 2025, ils ont reçu une offre d'achat de l'agence OREA au prix de 676.000 euros net vendeur qu'ils ont considérée comme insuffisante ; de nouvelles discussions se sont alors engagés entre les co légataires sur le prix des biens et droits immobiliers.
Ainsi, la fondation Brigitte Bardot, par l'intermédiaire de Monsieur [Z] a proposé, d'une part, le retrait des biens et droits immobiliers de la vente pendant 2 mois à fin de " l'oxygéner " et d'autre part d'opérer une baisse significative de son prix de vente après sa remise sur le marché, à 800 000 € nets vendeur soit une baisse de 130 000 €.
Monsieur [X] de la fondation pour la nature et l'homme a indiqué souhaiter un montant maximum de 850 000 €, frais d'agence inclus soit environ 810 000 € net vendeur.
La fondation Brigitte Bardot a proposé le 29 janvier 2025 une mise en vente à 830 000 € net vendeur.
Il s'ensuit qu'alors que les négociations étaient en cours, la Fondation pour la nature et pour l'homme et la Fédération française des associations des chiens guides d'aveugles ont délivré l'assignation.
Elles ne démontrent pas l'urgence à leur accorder l'autorisation sollicitée alors que les co légataires ont pris le parti, d'un commun accord, de mettre en vente les biens et droits immobiliers à prix de vente qu'ils savaient pertinemment trop élevé dont ils ont accepté la baisse au fil des mois écoulés sans visite significative et sans proposition d'acquisition, qu'à la date de la délivrance de l'assignation, les pourparlers étaient en cours et qu'il était probable qu'ils puissent aboutir à un accord sur un prix raisonnable, conforme au prix du marché, dans leur intérêt commun, compte tenu du delta minime entre la proposition de la fondation Brigitte Bardot à hauteur de 830 000 € et celle des co légataires à 817 000 net vendeur et alors qu'à cette date aucune offre concrète ou visite n'avait été annoncée par les diverses agences immobilières.
Les demanderesses ne versent aux débats aucun élément concret démontrant que les biens et droits immobiliers se dégradent et qu'ils nécessiteraient des travaux conservatoires ou encore que l'indivision ne serait pas en mesure de faire face aux frais courants d'entretien, chiffrées depuis 2022 à la somme de 22 029,89 € soit 7343,30 € par légataire, sur une période de près de 3 ans.
L'indivision n'est pas endettée ainsi que le démontre le relevé de compte du notaire daté du 18 mars 2025 faisant apparaître un crédit de 323 982,13 €.
Si l'intention de la Fondation pour la nature et pour l'homme et la Fédération française des associations des chiens guides d'aveugles n'est pas de rester dans l'indivision, il leur appartient le cas échéant de saisir le tribunal judiciaire d'une action en licitation partage de nature à y mettre fin et obtenir la licitation des biens et droits immobiliers dépendant de la succession.
Les conditions cumulatives de l'article 815-6 du Code civil ne sont manifestement pas réunies en l'espèce.
La demande d'autorisation sera par conséquent rejetée.
2 Sur les dépens et sur les frais irrépétibles :

La partie qui succombe doit supporter, conformément aux dispositions de l'article 496 du code de procédure civile, les dépens de l'instance.

La demande de la Fondation pour la nature et pour l'homme et la Fédération française des associations des chiens guides d'aveugles n'ayant pas prospéré, elles conserveront à leur charge les dépens de l'instance ainsi que les frais irrépétibles qu'elles ont choisis d'exposer. Elles seront déboutées en conséquence de leur demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

3 Sur l'exécution provisoire :

Aux termes de l'article 481-1 du code de procédure civile, crée par le décret n° 2019-1419 du 20 décembre 2019 relatif à la procédure accélérée au fond devant les juridictions judiciaires, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6, l'exécution provisoire étant compatible avec la nature de l'affaire.


PAR CES MOTIFS

Nous, Marie-Laure GUEMAS, 1ère vice-présidente, statuant publiquement par jugement selon la procédure accélérée au fond, contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Vu les dispositions des articles 815-6 du code civil, 481-1, 514-1 à 514-6 , 1380 du code de procédure civile,

Déboute la Fondation pour la nature et pour l'homme et la Fédération française des associations des chiens guides d'aveugles de leur demande ;

Laisse les dépens de l'instance à leur charge conformément aux dispositions de l'article 496 du code de procédure civile et les déboute de leur demande fondée sur dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi ordonné et prononcé en au Palais de Justice de GRASSE.


LE GREFFIER LE JUGE DELEGUE