Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 4 juillet 2025

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 04 JUILLET 2025



(n° , 8 pages)





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/07378 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJJLL



Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Avril 2021 - Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de FONTAINEBLEAU - RG n° 17/00863





APPELANTE

 

S.A.S. HOME AND CO PARTICIPATION immatriculée au RCS de [Localité 18] sous le n° 531 939 643, 

[Adresse 12]

[Localité 11]

Représentée par Me Marc BOISSEAU de la SELEURL MARC BOISSEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : B1193 







INTIMÉS 



Madame [I] [Z] née le 08 Avril 1986 à [Localité 18],

[Adresse 16]

[Adresse 6]

[Localité 9]

Représentée et assistée de Me Domitille GERNIGON, avocat au barreau de MELUN





Monsieur [F] [P] né le 04 Mai 1984 à [Localité 21],

[Adresse 17]

[Localité 9]

Représenté et assisté de Me Domitille GERNIGON, avocat au barreau de MELUN





Monsieur [S] [V],

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représenté et assisté de Me Amélie RICHARD de la SELARL CARRARE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0895 subsitituée par Me Salim DIABATE 





S.A. MMA IARD (anciennement COVEA RISKS) immatriculée au RCS du Mans sous le n° 440 048 882, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034



S.A. ALLIANZ IARD immatriculée au RCS de [Localité 19] sous le n° 542 110 291, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 15]

Représentée par Me Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : G450





Société [X]-PEIGNE

[Adresse 5]

[Localité 14]

Représentée par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090 assistée de Me Gérard SALLABERRY, avocat au barreau de PARIS, toque : E379





PARTIE INTERVENANTE :



S.E.L.A.R.L. MJC2A, représentée par Maître [J] [C], commissaire à l'exécution du plan de redressement de la SAS HOME AND CO PARTICIPATION, dont le siège est [Adresse 13], la personne de son représentant légal.

[Adresse 3]

[Localité 8]

Assignation devant la cour d'appel de Paris - Pôle 4 chambre1 - en date du 5 décembre 2023 à personne habilitée pour personne morale conformément à l'article 658 du code de procédure civile





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 mai 2025, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Claude CRETON président,chargé du rapport pour la présidente de chambre empêchée et Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE , conseillère. 

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre 

 Catherine GIRARD-ALEXANDRE, conseillère

Claude CRETON, magistrat honoraire



Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS.



ARRÊT : 



- réputé contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie-Ange SENTUCQ , Présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

*********

Conclusions société Home and co participation : 26 octobre 2021 

Conclusions M. [P] et Mme [Z] : 3 juillet 2024

Conclusions société [G] : 7 septembre 2021

Conclusions M. [V] : 4 juillet 2024

Conclusions MMA IARD : 20 octobre 2021

Conclusions Allianz IARD : 30 août 2021

Clôture : 22 mai 2025



La société Home and co participation, après rénovation et mise en copropriété d'un ensemble immobilier dont elle est propriétaire à [Adresse 20], a conclu le 11 janvier 2013 avec M. [P] et Mme [Z], par l'intermédiaire de M. [V], agent immobilier, une promesse synallagmatique de vente au prix de 90 000 euros portant sur un lot correspondant à un studio à aménager dans le grenier.



L'acte de vente a été reçu le 13 avril 2013 par Mme [G], notaire.



Se fondant sur un manquement de la société Home and co participation à son obligation de délivrance et de la société [G] à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte et à son devoir de conseil, M. [P] et Mme [Z] les ont assignées en résolution de la vente et en paiement de dommages-intérêts. 



La société Home and co participation a appelé en garantie, son assureur, la société Allianz IARD et M. [V] qui a appelé en intervention forcée son assureur, la société MMA IARD.



Par jugement du 7 avril 2021, le tribunal judiciaire de Fontainebleau a :

- prononcé la résolution de la vente et ordonné les restitutions subséquentes ;

- condamné la société Home and co participation à payer à M. [P] et Mme [Z] la somme de 28 200,26 euros en répartion de leurs préjudices matériel et moral ;

- au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné la société Home and co participation à payer à M. [P] et Mme [Z] la somme de 3 000 euros et à la société Allianz, M. [V], la société MMA IARD, chacun la somme de 1 500 euros ;

- rejeté toutes les autres demandes.



Pour prononcer la résolution de la vente, le tribunal a constaté qu'il résulte d'un procès-verbal de constat du 17 octobre 2016 qu'à l'étage de l'appartement litigieux, les parties privatives ne sont pas séparées des parties communes et que le seul accès à cet appartement se fait par un autre appartement. Il a ensuite retenu que s'il appartenait à M. [P] et Mme [Z] de réaliser les travaux d'aménagement du studio, la société Home and co participation devait préalablement effectuer ceux permettant d'isoler les lots privatifs des parties communes en créant les cloisons et une porte permettant un accès indépendant à l'appartement. Il a ajouté qu'il est établi que les travaux étaient en cours lors de la vente du lot litigieux et qu'il résulte d'une attestation de l'entreprise en charge de ces travaux qu'elle a cessé d'intervenir en mai 2013 lorsque les factures adressées à la société Home and co participation n'ont plus été réglées. Il a également rappelé que l'acte de vente stipule que le vendeur supportera le coût des travaux éventuellement en cours d'exécution et que seuls les travaux qui seront décidés à compter de la date de la vente seront à la charge de l'acquéreur. 

En réparation du préjudice matériel subi par M. [P] et Mme [Z], le tribunal a condamné la société Home and co participation à leur payer la somme de 28 200,26 euros correspondant à concurrence de 18 341 euros au coût du crédit (intérêts et assurance), de 232 euros au montant de la taxe foncière, de 285,36 euros au coût de l'assurance du bien, de 5 341 euros au montant et de 4 000 euros à l'indemnisatin de leur préjudice moral.



Pour débouter M. [P] et Mme [Z] de leurs demandes contre la société [G], le tribunal a retenu qu'il n'est pas établi que le notaire s'était rendu dans l'immeuble dans une période suffisamment proche de la vente pour s'assurer de l'avancement des travaux et qu'il ne peut donc lui être reproché de ne pas avoir attiré leur attention sur les carences de la société Home and co participation. 



Pour débouter la société Home and co participation de son recours en garantie contre M. [V], le tribunal a retenu qu'aucune des missions qui lui avaient été confiées (recherche d'un acquéreur, faire visiter le bien, présenter les entreprises et faire établir des devis, s'assurer de la réalisation de la vente) ne se rapportait à la question de l'achèvement des travaux portant sur les parties communes.



Pour rejeter enfin le recours de la société Home and co participation contre son assureur, le tribunal a retenu que le fait générateur du sinistre se situe en mai 2013, date à laquelle l'artisan en charge des travaux sur les parties communes à quitté le chantier, soit postérieurement à la date de résiliation du contrat le 27 avril 2013.



La société Home and co participation a interjeté appel de ce jugement.

Elle soutient que la vente portait sur un studio situé dans le grenier de l'immeuble sans aucune installation privative et sans aucun aménagement, de sorte qu'il appartenait à M. [P] et Mme [Z] de créer une ouverture et d'installer une porte d'accès au studio puisqu'ils ont signé les plans et connaissaient les lieux qu'ils avaient visités par l'intermédiaire de M. [V]. Elle a ajouté que l'arrivée de l'eau et de l'électricité au bâtiment a été assurée et qu'il appartenait à M. [P] et Mme [Z], après avoir aménagé leur appartement, de relier leurs installations électique et sanitaire au circuit électrique et à la canalistion d'eau.

Elle ajoute que l'emplacement du studio a été délimité, que celui-ci est clos, ainsi qu'il résulte d'un procès-verbal de constat du 11 juillet 2019, que le plan annexé à l'acte de vente indique que la porte entre le studio et le lot n° 7 voisin est 'à condamner' et qu'une porte est 'à créer' sur le palier par M. [P] et Mme [Z] afin de permettre un accès indépendant. 

Elle conclut en conséquence à l'infirmation du jugement et au rejet des demandes formées contre elle et, à titre subsidiaire, à la condamnation solidaire de M. [V], de la société Allianz IARD, de la société [G] à la garantir des condamnations qui pourraient être prononcées contre elle.

Elle sollicite enfin la condamnation de la partie perdante à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Suite au placement en redressement judiciaire de la société Home and co participation et au jugement homologuant un plan de redressement, M. [P] et Mme [Z] ont appelé en intervention forcée le commissaire à l'exécution du plan. 



M. [P] et Mme [Z] ont formé un appel incident et concluent à l'infirmation du jugement en ce qu'il les déboute de leurs demandes contre la société [G] et sollicitent sa condamnation à leur payer la somme de 90 000 euros correspondant au prix de vente de l'appartement et la somme de 28 200,26 euros en réparation de leurs préjudices matériel et moral tel qu'il a été évalué par le tribunal. 

Ils sollcitent en outre la confirmation des autres dispositions du jugement mais demandent à la cour d'actualiser l'indemnisation de leurs préjudices en condamnant la société Home and co participation et la société [X]-Peigne à leur payer, au titre du préjudice matériel, la somme de 3 803,76 euros (intérêts et primes d'assurances dus de janvier 2020 à décembre 2023 : 3 228,97 euros, taxe foncière due au titre des années 2021 à 2023 : 263 euros, primes d'assurance de l'appartement de 2020 à 2024 : 301,79 euros) et, au titre du préjudice moral subi par Mme [Z] qui a été atteinte d'un syndrome dépressif la somme de 5 880 euros.

Ils réclament en outre la condamnation de la société Home and co participation et de la société [X]-Peigne à leur payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile les sommes de 3 000 et 5 000 euros au titre du remboursement de leurs frais irrépétibles de première instance et d'appel.

Sur le manquement de la société Home and co participation à son obligation de délivrance, ils soutiennent que le compteur électrique du bâtiment est un compteur électrique de chantier ainsi que l'a indiqué la société Enedis, que le logement dont il a été indiqué par la société Home and co participation qu'il est alimenté en électricité est situé dans un autre bâtiment.

Sur la responsabilité de la société [G], ils font valoir que le notaire a commis une faute pour ne pas leur avoir conseillé de différer la conclusion de la vente ou de placer sous séquestre une partie du prix pour assurer la réalisation des travaux sur les parties communes puisque celui-ci ne pouvait ignorer que ces travaux n'étaient pas achevés compte tenu de la clause de l'acte stipulant que 'pour la réalisation des travaux, le vendeur s'est engagé à assurer le coût des travaux éventuellement en cours d'exécution, c'est-à-dire ceux de réalisation des parties communes'. 



M. [V] conclut à titre principal à l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action formée contre lui par la société Home and co participation le 6 février 2019. Elle fait valoir que cette action est soumise au délai de prescription de cinq ans de l'article L. 110-4 du code de commerce qui a commencé à courir en 2013 lorsque, avant même l'assignation délivrée contre elle par M. [P] et M. [Z], la société Home and co participation a eu connaissance de la réclamation de ces derniers.

A titre, subsidiaire, il conclut à la confirmation du jugement en ses autres dispositions, notamment en ce qu'il a débouté la société Home and co participation de son action en responsabilité en l'absence de démonstration de sa faute dans l'exécution du mandat qu'elle lui avait confié.

Plus subsidiairement, elle sollicite la condamnation de la société MMA IARD à le garantir des condamnations prononcées contre lui. 

Il réclame enfin la condamnation de la société Home and co participation à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



La société MMA IARD demande à la cour de rejeter la demande de M. [P] et Mme [Z] contre la société Home participation pour les motifs que celle-ci a développés dans ses conclusions et, partant, de rejeter le recours en garantie qu'elle a formé contre M. [V] et celui que ce dernier a formé contre elle.

A titre subsidiaire, elle conclut à la confirmation du jugement qui, après avoir fait partiellement droit aux demande de M. [P] et Mme [Z] contre la société Home and co participation, a débouté celle-ci de son recours contre M. [V].

Plus subsidiairement encore, elle fait valoir que sa garantie n'est pas due, la réclamation formée par la société Home and co participation contre M. [V] étant postérieure à la période couverte par sa garantie.

Elle réclame en outre la condamnation de la société Home and co participation, ou de toute autre partie perdante, à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

 

La société [G] conclut à l'irrecevabilité des demandes de M. [P] et Mme [Z] faute de publication au service de la publicité foncière de leur demande tendant à obtenir la résolution de l'acte de vente, à la confirmation du jugement qui l'a mise hors de cause, au rejet de l'appel en garantie formée contre elle par la société Home and co participation dont elle demande la condamnation à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



La société Allianz conclut à la confirmation du jugement qui a exclu sa garantie au motif que le fait générateur du sinistre est postérieur à la résiliation du contrat d'assurance et, à titre subsidiaire, à sa condamnation, sous déduction de la franchise de 3 000 euros, qui, en outre, ne pourra porter sur la somme correspondant à la restitution du prix de vente.

Elle sollicite enfin la condamnation de la société Home and co participation à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



MOTIFS DE L'ARRÊT 



1 - Sur la résolution de la vente et l'indemnisation des préjudices



Considérant que M. [P] et Mme [Z] justifient avoir publié leur assignation en résolution de la vente au service de la publicité foncière ;



Considérant que la société Home and co participation a acquis un ensemble immobilier composé de plusieurs bâtiments qu'elle a revendus par lots après établissement d'un état descriptif de division et du règlement de copropriété ; que selon l'acte du 13 avril 2013, la vente à M. [P] et Mme [Z] a porté sur 'le lot numéro six (6) dans le bâtiment A, au 2ème étage, porte de gauche sur le palier, un studio à aménager dans un grenier' ; qu'il résulte d'un procès-verbal de constat d'huissier de justice du 17 octobre 2016 qu'au premier et au deuxième étages du bâtiment A, il n'y a aucune séparation entre les parties communes et les parties privatives et que l'accès au studio acquis par M. [P] et Mme [Z] ne pouvait se faire que par un autre lot privatif situé au même étage ; qu'il y est également indiqué que le studio n'est pas alimenté en eau ; que les photographies montrent également que l'appartement n'est pas raccordé aux réseaux d'alimentation en eau et en électricité et ne comporte pas de réseau d'évacuation des eaux usées et des eaux vannes ; qu'en outre, Mme [E], conseillère en location chargée d'estimer la valeur locative de l'appartement litigieux, a indiqué dans une attestation du 14 août 2019 qu'il lui était impossible d'effectuer cette estimation car 'rien de ne différencie les parties communes des parties privatives' et précise qu'elle a 'dû, notamment, traverser l'appartement voisin de celui de (ses) clients afin de (se) rendre dans le leur car aucun autre accès n'est existant' ;



Considérant que si l'acte de vente mettait à la charge de M. [P] et Mme [Z] les travaux d'aménagement du studio, il appartenait au préalable à la société Home and co participation de réaliser l'ensemble des travaux permettant d'identifier leur lot et, par conséquent, de réaliser les cloisons délimitant le studio ainsi qu'une entrée à partir du palier de distribution des appartements, d'amener dans l'appartement les réseaux d'alimentation en eau et en électricité et de créer les réseaux d'évacuation des eaux ; que l'acte de vente stipulant que le vendeur supportera le coût des travaux en cours d'exécution, il résulte d'une attestation de l'entreprise en charge de ces travaux que ceux-ci étaient en cours lors de la vente et qu'elle a cessé d'intervenir en mai 2013 lorsque les factures adressées à la société Home and co participation n'ont plus été réglées ; qu'il apparaît ainsi que la société Home and co participation a manqué à son obligation de délivrance conforme en ne livrant pas un bien présentant les qualités attendues par les acquéreurs ; que c'est donc à bon droit que le tribunal a prononcé la résolution de la vente ;



Considérant que le tribunal a justement évalué à 24 200,26 euros le préjudice matériel subi par M. [P] et Mme [Z] au titre des intérêts et primes d'assurances du prêt, de la taxe foncière et des primes de l'assurance de l'appartement et leur préjudice moral ; qu'il convient d'y ajouter la somme de 3 228,97 euros correspondant à l'actualisation du préjudice matériel ; qu'il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de réévalution du préjudice moral ;





2 - Sur la responsabilité de la société [X]-Peigne



Considérant que le notaire n'est pas tenu de visiter le bien vendu et de s'assurer qu'il est conforme à l'objet de la vente ; qu'en outre, il ne disposait d'aucun élément qui lui aurait permis de constater sa non-conformité ; qu'il convient de confirmer le jugement qui a débouté M. [A] et Mme [Z] de leurs demandes contre la société [X]-Peigne et de l'appel en garantie formé contre elle par la société Home and co participation ;



3 - Sur l'appel en garantie formé par la société Home and co participation contre M. [V] et l'appel en garantie formé par celui-ci contre la société MMA IARD



Considérant que la société Home and co participation ayant été assignée le 1er septembre 2017, c'est à cette date que doit être fixé le point de départ de la prescription quinquennale de l'article 224 du code civil applicable à l'action en garantie que celle-ci a formée contre M. [V] le 6 février 2018 ; que cette action n'est donc pas prescrite ;



Considérant que la société Home and co participation fait valoir que M. [V], contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, n'a pas joué qu'un simple rôle d'apporteur d'affaires en la mettant en relation avec M. [P] et M. [Z] mais est intervenu en qualité d'agent immobilier ; que, toutefois, si elle rappelle la mission assurée effectivement par M. [V] qui devait trouver le client, faire visiter le bien, présenter des entreprises et faire établir des devis, s'assurer de la finalité de l'opération par la conclusion de la vente, elle ne précise pas la faute qui justifierait l'engagement de sa responsabilité envers elle ; qu'il y a lieu de confirmer le jugement qui a débouté la société Home and co participation de son appel en garantie contre M. [V] et de son assureur ;





4 - Sur l'appel en garantie formé par la société Home and co participation contre la société Allianz



Considérant que la société Home and co participation avait adhéré le 16 juin 2011 à un contrat d'assurance de groupe souscrit auprès de la société Allianz ; que ce contrat a été résilié à effet du 27 avril 2013 pour non-paiement des primes ;



Considérant qu'il résulte des pièces d'une attestation de M. [O], qui avait été chargé des travaux de réhabilitation de l'immeuble par la société Home and co participation, qu'après avoir effectué les travaux dans l'appartement correspondant au lot acquis par le frère du gérant de la société ainsi que les travaux de démolition à l'intérieur de l'immeuble, qui lui ont été réglés, il a mis fin au chantier en mai 2013 en l'absence de paiement des sommes dues pour lui permettre la poursuite des travaux ; que c'est donc à cette date que se situe le fait générateur du sinistre, soit à une date à laquelle la société Allianz ne devait plus sa garantie ; qu'il convient en conséquence de confirmer le jugement qui a débouté la société Home and co participation de son appel en garantie contre la société Allianz ;



PAR CES MOTIFS :

LA COUR, 



Confirme le jugement en toutes ses dispositions  ;



Y ajoutant, 



Condamne la société Home and co participation à payer à M. [P] et Mme [Z] la somme de 3 228,97 euros en réparation de leur préjudice matériel ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Home and co participation, l'a condamne à payer à M. [P] et Mme [Z] la somme de 5 000 euros, à la société Allianz la somme de 1 200 euros, à M. [V] la somme de 2 000 euros, à la société MMA IARD la somme de 2 000 euros et à la société [X]-Peigne la somme de 1 500 euros ;



Condamne la société Home and co participation aux dépens qui pourront être recouvrés directement, pour ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision, par Maître Gernigon, Maître Kuhn, Maître Porcher, Maître Richard et Maître Baechlin, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



 

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,