Cour d'Appel · 4ème CHAMBRE COMMERCIALE — 4 juillet 2025

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 4 JUILLET 2025









N° RG 23/02304 - N° Portalis DBVJ-V-B7H-NILH









S.A.S. [E] COMPAGNIE FINANCIERE

S.A.R.L. VG



c/



S.A.S. APICAP VALO 1

S.A.S. GROUPE A40 ARCHITECTES



S.E.L.A.R.L. EKIP'























Nature de la décision : AU FOND



























Grosse délivrée le :



aux avocats

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 03 mars 2023 (R.G. 2021F01240) par le Tribunal de Commerce de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 16 mai 2023





APPELANTES :



S.A.S. [E] COMPAGNIE FINANCIERE, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]



S.A.R.L. VG, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]



Représentées par Maître Pauline BERGEON, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉES :



S.A.S. APICAP VALO 1, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 5]



Représentée par Maître Pierre FONROUGE de la SELARL KPDB INTER-BARREAUX, avocat au barreau de BORDEAUX, et assistée de Maître Pierre SEGUIN de la SELAS AAPS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS 



S.A.S. GROUPE A40 ARCHITECTES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 4]



Représentée par Maître Camille DE LA SOUDIERE de la SELARL LEX-PORT, avocat au barreau de [7]





INTERVENANTE VOLONTAIRE :



S.E.L.A.R.L. EKIP', agissant en la personne de Maître [I] [S], en qualité de liquidateur judiciaire de la SARL VG, domicilié en cette qualité [Adresse 3] 



Représentée par Maître Pauline BERGEON, avocat au barreau de BORDEAUX





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 19 mars 2025 en audience publique, devant la Cour composée de :



Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, 

Madame Sophie MASSON, Conseiller,

Madame Anne-Sophie JARNEVIC, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT







ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.





***



EXPOSE DU LITIGE :



1. La société par actions simplifiée [E] Compagnie Financière (ci-après '[E]') a pour activité déclarée la prise de participation en immobilier et tourisme.



La société à responsabilité limitée VG a pour activité déclarée la maîtrise d'ouvrage, la prise de participations dans toute entreprise et toutes prestations liées à la construction. Elle a bénéficié d'un plan de sauvegarde le 15 mai 2019. Le tribunal de commerce a prononcé sa liquidation judiciaire le 24 janvier 2024 et a désigné la société Ekip' en qualité de liquidateur judiciaire.



La société par actions simplifiée Apicap Valo 1 a pour activité déclarée l'activité de marchands de biens immobiliers.



La société par actions simplifiée Groupe A40 Architectes est un cabinet d'architecture et d'urbanisme.



Par acte du 23 mars 2018, la société [E] a signé une promesse unilatérale d'acquisition sous condition suspensive d'un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 6] avec la Fédération unie des auberges de jeunesse (ci-après 'FUAJ'), propriétaire.



Par contrat du 15 avril 2018, la société [E] a confié à la société Groupe A40 Architectes une mission de maîtrise d'oeuvre pour la réhabilitation de l'ensemble immobilier en vue de la cession des logements, comportant la réalisation de quatorze logements, avec jardins privatifs, outre vingt parkings dont dix couverts. 



Le 25 juillet 2018, la société Apicap Valo 1 a adressé une lettre d'intérêt à la société [E].



Par arrêté du 6 septembre 2018, la mairie d'[Localité 6] a délivré le permis de démolir et de construire.



A la suite de l'ouverture d'une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la FUAJ, la promesse unilatérale de vente conclue avec la société [E] n'a pas pu être exécutée et un appel d'offres pour la vente du bien a été émis le 21 décembre 2018.

La société Apicap Valo 1 a répondu à l'appel d'offre et a été désignée attributaire par ordonnance du 21 janvier 2019 du juge commissaire du tribunal de grande instance de Paris. La vente a été réalisée le 11 avril 2019.



Parallèlement, le 17 janvier 2019, la société Apicap Valo 1 a conclu avec la société [E] une convention de maîtrise d'ouvrage déléguée, rémunérée forfaitairement à 11,52% HT du chiffre d'affaires TTC de l'opération.



Par contrat du 10 juillet 2019, la société Apicap Valo 1 a confié à la société VG une mission d'assistance à la commercialisation et suivi du back-office.



Le 10 octobre 2019, la mairie d'[Localité 6] a accordé le transfert du permis de construire de la société [E] vers la société Apicap Valo 1, en sa qualité de nouveau maître de l'ouvrage.



Le 5 décembre 2019, un avenant au contrat de maîtrise d'oeuvre du 15 avril 2018 a été conclu entre les sociétés Groupe A40 Architectes et Apicap Valo 1.



Le 17 décembre 2019, la société Apicap Valo 1 a engagé la société 3MA-IC pour mener des études structurelles portant sur le gros 'uvre, dans le cadre de la réhabilitation et de la construction de la résidence.



Des difficultés sont survenues entre les parties, notamment sur le planning de réalisation des travaux et la modification du programme et de son cadre juridique initial de vente d'immeuble à rénover (VIR) en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA).



Par courrier du 15 septembre 2020, la société Apicap Valo 1 a mis en demeure la société [E] de prendre toutes dispositions pour permettre le bon déroulement de l'opération et de lui transmettre dans un délai de trois jours un certain nombre de documents, précisant qu'à défaut de retour satisfaisant dans le délai imparti, elle serait tenue de prononcer la résolution du contrat aux torts exclusifs de la société [E].



Par courrier du 25 septembre 2020, la société Apicap Valo 1 a résilié le contrat de maîtrise d'ouvrage déléguée du 17 janvier 2019 aux torts exclusifs de la société [E].



***



2. Par actes extra judiciaire des 5 et 9 novembre 2021, les sociétés [E] et VG ont fait délivrer une assignation devant le tribunal de commerce de Bordeaux aux sociétés Apicap Valo 1 et Groupe A40 Architectes afin de voir déclarer la rupture du contrat par la société Apicap Valo 1 abusive, engager la responsabilité contractuelle et délictuelle des sociétés Apicap Valo 1 et Groupe A40 Architectes et être indemnisées de leurs préjudices.



Par jugement rendu le 3 mars 2023, le tribunal de commerce de Bordeaux a :

- condamné la société [E] Compagnie Financière à payer à société Apicap Valo 1 la somme de 281 963,48 euros .

- condamné société Apicap Valo 1 à payer à la société VG SARL la somme de 62 526,00 euros.

- débouté la société [E] Compagnie Financière de ses autres demandes

- débouté société Apicap Valo 1 de ses autres demandes.

- débouté la société VG de ses autres demandes.

- condamné la société [E] Compagnie Financière à payer à la société Apicap Valo 1la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

- condamné la société [E] Compagnie Financière à payer à la société Groupe A40 Architectes la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- condamné la société [E] Compagnie Financière aux dépens.





Par déclaration en date du 16 mai 2023, les sociétés [E] et VG ont relevé appel de ce jugement en ses chefs expressément critiqués intimant les sociétés Apicap Valo 1 et Groupe A40 Architectes.



La société Apicap Valo 1 a formé un appel incident.





MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :



3. Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 22 mars 2024, auxquelles la cour se réfère expressément, la société [E] et la société Ekip' en qualité de liquidateur judiciaire de la société VG demande à la cour de :

 

Vu l'article 1226 du code civil ; 

Vu les articles 1231 et 1240 du code civil ; 

Vu l'article 329 du code de procédure civile ; 

 

- déclarer recevable l'intervention volontaire de la société Ekip', agissant par Maître [S], en sa qualité de liquidateur de la société VG. 

- déclarer l'appel recevable et bien fondé. 

- déclarer l'appel incident formé par la société Apicap Valo 1 mal fondé. 

 

En conséquence, 

- infirmer le jugement rendu le 3 mars 2023 par le tribunal de commerce de Bordeaux en ce qu'il : 

' condamné la société [E] Compagnie Financière à payer à la société Apicap Valo 1 la somme de 281 963,48 euros ; 

 ' condamné la société Apicap Valo 1 à payer à la société VG la somme de 62 526,00 euros seulement alors que la société VG sollicitait la somme de 328 457,12 euros. 

 ' débouté la société [E] Compagnie Financière de ses autres demandes à savoir de condamner in solidum la société Apicap Valo 1 et la société Groupe A40 Architectes à payer, à titre de dommages et intérêts, à la société [E] Compagnie Financière la somme de 326 027,00 euros et à la société [E] Compagnie Financière ensemble avec la SARL VG, la somme de 10 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; 

 ' débouté la société VG de ses autres demandes, à savoir de condamner in solidum la société Apicap Valo 1 et la société Groupe A40 Architectes à payer, à titre de dommages et intérêts, à la société VG la somme de 328 457,12 euros et à la société VG ensemble avec la société [E] Compagnie Financière la somme de 10 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

 ' condamné la société [E] Compagnie Financière à payer à la société Apicap Valo 1 la somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

 ' condamné la société [E] Compagnie Financière à payer à la société Groupe A40 Architectes la somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

' condamné la société [E] Compagnie Financière aux dépens. 

- le confirmer pour le surplus. 

 

Statuant à nouveau : 

- déclarer la rupture du contrat par la société Apicap Valo 1 abusive, en l'absence d'inexécution fautive de la part de la société [E] Compagnie Financière. 



- dire et juger que la société Apicap Valo 1 et la société Groupe A40 Architectes ont engagé respectivement leur responsabilité contractuelle et délictuelle envers la société [E] Compagnie Financière en raison de leurs fautes respectives. 

 

En conséquence, 

- condamner in solidum la société Apicap Valo 1 et la société Groupe A40 Architectes à payer, à titre de dommages et intérêts : 

- à la société [E] Compagnie Financière la somme de 326 027 euros, 

- à la société EKIP', en sa qualité de liquidateur de la société VG, la somme de 328 457,12 euros. 

- débouter les sociétés Apicap Valo 1 et Groupe A40 Architectes de l'ensemble de leurs demandes formulées à l'encontre de la société [E] Compagnie Financière et VG. 

 

Y ajoutant : 

- condamner in solidum la société Apicap Valo 1 et la société Groupe A40 Architectes à payer à la société [E] Compagnie Financière et la société Ekip', en sa qualité de liquidateur de la société VG, ensemble une indemnité de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

- condamner in solidum la société Apicap Valo 1 et la société Groupe A40 Architectes aux entiers dépens de l'instance. 





4. Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 4 mars 2025, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Apicap Valo 1 demande à la cour de :



Vu l'article 1226 du code civil, 

Vu l'article 700 du code de procédure civile, 

Vu les pièces versées aux débats, 

 

Sur les demandes de [E] et à titre principal, 

 

- constater les défaillances graves de [E] à ses obligations contractuelles ; 

- constater l'absence de manquement d'Apicap Valo 1 à ses obligations contractuelles. 

- constater qu'Apicap Valo 1 était bien fondée de demander la résolution du contrat aux torts exclusif de [E]. 

 

En conséquence, 

- confirmer partiellement le jugement du 3 mars 2023 en ce qu'il a retenu la résolution du contrat, 

- l'infirmer partiellement en ce qu'il n'a pas retenu que cette résolution était aux torts exclusifs de [E]. 

- le réformant, 

- dire que la résolution est intervenue aux torts exclusifs de [E]. 

- rejeter en conséquence l'ensemble des demandes de [E]. 

 

Sur les demandes reconventionnelles d'Apicap Valo 1 ; 

 

- confirmer le jugement en ce qu'il a fixé à 39,19% le degré d'avancement des prestations à la charge de [E] et a condamné cette dernière à rembourser à Apicap Valo 1 le trop -perçu. 

- infirmer le jugement en ce qu'il a omis des sommes payées par Apicap Valo 1 à [E] et en ce qu'il a commis une erreur de calcul. 

- infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes indemnitaires d'Apicap Valo 1. 

- le réformant 

- condamner [E] à payer à Apicap Valo 1 la somme de 317 334,58 euros HT (soit 380 801,50 euros TTC) au titre du trop -perçu. 

- condamner [E] à payer à Apicap Valo 1 la somme de 223 265 euros en indemnisation de son préjudice. 



Sur les demandes de VG 

 

- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeter la demande de VG au titre d'un prétendu mandat de vente. 

- infirmer partiellement le jugement en ce qu'il a condamné Apicap Valo 1 à payer à VG la somme de 62 526 euros au titre de prétendues commissions sur des contrats de pré -réservation. 

- le réformant :

- constater que VG n'a jamais conclu le contrat de mandat d'assistance à commercialisation et de suivi de back office. 

- constater que VG n'est jamais intervenue à ce titre. 

- constater que les contrats de pré-réservations n'ont pas donné lieu à des ventes effectives. 

 

En conséquence, 

- débouter VG de toutes ses demandes. 

 

A titre subsidiaire, si le jugement était infirmé en ce qu'il retenu la résolution du contrat 

- constater l'absence de préjudice démontré par [E]. 

- constater l'absence de préjudice démontré par VG 

 

En conséquence, 

- rejeter les demandes de dommages et intérêts de [E], 

- rejeter les demandes de dommages et intérêts de VG, 

 

En tout état de cause, 

- condamner solidairement [E] et VG à payer à Apicap Valo 1 la somme de 33 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civil ainsi qu'aux entiers dépens.

 



5. Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 3 novembre 2023, auxquelles la cour se réfère expressément, la société Groupe A40 Architectes demande à la cour de :

 

Vu les dispositions des articles 1103, 1226, 1229 du code civil, 

Vu les dispositions des articles 1231 et 1240 du code civil, 

Vu la jurisprudence, 

Vu les pièces du dossier, 

 

- confirmer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Bordeaux en date du 3 mars 2023 en ce qu'il : 

 ' débouté la société [E] Compagnie Financière de ses autres demandes, à savoir de condamner in solidum la société Apicap Valo 1 et la société Groupe A40 Architectes à payer, à titre de dommages et intérêts, à la société [E] Compagnie Financière la somme de 326 027,00 euros et à la société [E] Compagnie Financière ensemble avec la société VG, la somme de 10 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 







' débouté la société VG de ses autres demandes, à savoir de condamner in solidum la société Apicap Valo 1 et la société Groupe A40 Architectes à payer, à titre de dommages et intérêts, à la société VG la somme de 328 457,12 euros et à la société VG ensemble avec la société [E] Compagnie Financière la somme de 10 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

' condamné la société [E] Compagnie Financière à payer à la société Groupe A40 Architectes la somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

' condamné la société [E] Compagnie Financière aux dépens. 

- juger la société VG et la société [E] Compagnie Financière mal fondées en toutes leurs demandes, et les en débouter ; 

- rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires, 

 

En revanche, 

- juger comme bien fondées les demandes et prétentions de la société Groupe A40 Architectes, 

 

En conséquence, 

- juger que la société Groupe A40 Architectes n'a commis aucune faute de quelque nature que ce soit ; 

- juger que la responsabilité délictuelle et contractuelle de la société Groupe A40 Architectes ne peut être engagée ; 

- condamner la société VG et la société [E] Compagnie Financière à payer à la société Groupe A40 Architectes la somme de 10 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner la société VG et la société [E] Compagnie Financière aux entiers dépens.



***



L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 mars 2025.



Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions écrites déposées.





MOTIFS DE LA DÉCISION :





Sur la résolution du contrat



6. Au visa de l'article 1226 du code civil, la société [E] soutient que la résolution du contrat notifiée le 25 septembre 2020 par la société Apicap Valo 1 est abusive ; que l'intimée a ainsi engagé sa responsabilité contractuelle puisque cet abus est à l'origine d'un préjudice dont elle demande réparation.



L'appelante fait valoir que l'intimée, qui doit prouver la gravité de l'inexécution prétendue puisque la résolution du contrat est contestée, n'établit pourtant pas que les manquement invoqués lui sont imputables ; que le maître d'ouvrage a ignoré les solutions qu'elle a proposées pour mener à bien le programme initial ; que l'échec de l'opération est dû à la situation de blocage née du refus de l'architecte de réaliser le projet tel que prévu initialement mais également aux atermoiements du maître d'ouvrage ; que, en effet, la société Apicap Valo 1 s'est opposée à la modification du projet du bâtiment B souhaitée par l'architecte tout en refusant de changer d'architecte.



La société [E] estime que la mise en oeuvre du chantier par la société Apicap Valo 1 la société d'architectes postérieurement à la résolution du contrat démontre leur collusion frauduleuse.



7. La société Apicap Valo 1, qui fait grief au jugement déféré de ne pas avoir retenu que la résolution du contrat était intervenue aux torts exclusifs de la société [E], soutient que la gravité des manquements de celle-ci à ses obligations contractuelles a rendu impossible la poursuite de l'exécution du contrat.



L'intimée invoque notamment le retard considérable pris par le projet par rapport au planning initial, qui était de trois années au jour de la résolution du contrat ; elle mentionne l'incapacité manifeste de la société [E] à gérer l'exécution de l'opération et à superviser et travailler en coordination avec le maître d''uvre, à trancher le différend technique l'opposant à la société Groupe A40 Architectes et à fixer définitivement la teneur même des travaux à réaliser.



La société Apicap Valo 1 fait valoir qu'elle n'a pas vocation à trancher les litiges techniques entre les hommes de l'art et qu'elle a indiqué à plusieurs reprises à la société [E] qu'elle se rangerait à son avis ; que, postérieurement à la résolution du contrat, les études structurelles ont démontré l'impossibilité de conserver une partie des bâtiments existants sans dépassement important du budget initial, ce qui a mis en lumière les erreurs de conception initiales.





Sur ce,



8. L'article 1226 du code civil dispose :

« Le créancier peut, à ses risques et périls, résoudre le contrat par voie de notification. Sauf urgence, il doit préalablement mettre en demeure le débiteur défaillant de satisfaire à son engagement dans un délai raisonnable.

La mise en demeure mentionne expressément qu'à défaut pour le débiteur de satisfaire à son obligation, le créancier sera en droit de résoudre le contrat.

Lorsque l'inexécution persiste, le créancier notifie au débiteur la résolution du contrat et les raisons qui la motivent.

Le débiteur peut à tout moment saisir le juge pour contester la résolution. Le créancier doit alors prouver la gravité de l'inexécution.»



9. Par lettre recommandée du 15 septembre 2020, la société Apicap Valo 1 a alerté la société [E] sur les difficultés relatives à :

- la réalisation du projet conformément aux autorisations administratives ;

- le défaut de transmission d'un certain nombre de documents ;

- l'absence de dialogue avec le maître d''uvre ;

- la confusion des qualités.

L'intimée y a ajouté qu'elle estimait que l'opération qui lui avait été apportée n'était pas finalisée en termes d'urbanisme, était mal chiffrée et incertaine.

Enfin, le maître d'ouvrage y a expressément mis en demeure le maître d'ouvrage délégué de prendre toutes dispositions permettant le bon déroulement de l'opération et de lui adresser, dans un délai de trois jours ouvrés à compter de la première présentation du courrier, l'ensemble des éléments mentionnés dans un précédent courrier en date du 3 août 2020 dont : un planning détaillé et fiable, un prix prévisionnel de revient fiable, le dossier de consultation des entreprises, la liste des intervenants sélectionnés et les modalités et documents de commercialisation des lots à rénover ; la société Apicap Valo 1 a conclu en indiquant que, à défaut d'obtenir satisfaction dans le délai imparti, elle prononcerait la résolution du contrat aux torts de la société [E].



La résolution litigieuse a été notifiée par lettre recommandée du 25 septembre 2020.



10. Puisque la société [E] conteste cette rupture, il appartient à la société Apicap Valo 1 de prouver la gravité de l'inexécution reprochée, conformément au dernier alinéa de l'article 1226 du code civil.



11. Il doit être rappelé à cet égard que l'ensemble contractuel liant les sociétés Apicap Valo 1 et [E] est constitué de la lettre d'intérêt émise par l'intimée le 25 juillet 2018, acceptée le 1er août suivant par l'appelante, et la convention de maîtrise d'ouvrage déléguée conclue le 17 janvier 2019. Cet ensemble contractuel fait expressément référence au 'permis de démolir et de construire' accordé le 6 septembre 2018 par le maire d'[Localité 6].



Ainsi, selon les éléments détaillés par ces contrats, la société Apicap Valo 1, maître d'ouvrage, a confié à la société [E] le pilotage d'une opération de réhabilitation immobilière dénommée 'le club des vignes' en vue d'une vente en [9] au sens des articles L.262-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation et 278-0 bis A et suivants du code général des impôts, c'est-à-dire une vente d'immeuble à rénover à usage d'habitation ou mixte, dans le cadre de laquelle le vendeur est susceptible de bénéficier d'un taux de TVA réduit à 10 % sur les travaux de rénovation si le bien a plus de deux ans et que les travaux ne transforment pas le bien en logement neuf, ainsi que d'une exonération de la plus-value immobilière sous certaines conditions, notamment l'exécution des travaux dans un délai précis et l'amélioration de la performance énergétique.

Par application des articles L.262-4 e) et L.262-7 du code de la construction et de l'habitation, le vendeur est tenu de fournir une garantie financière d'achèvement à l'acquéreur.



La mission confiée à la société [E] était la suivante :

1. Montage d'opération :

- étude et conception des conditions administratives et techniques de réalisation de l'opération ;

- dépôt et obtention d'un permis de construire définitif ;

- transfert de ce permis de construire au profit du maître d'ouvrage ;

2. Gestion de la construction et de la livraison de l'opération :

- gestion de l'exécution de l'ouvrage ;

- gestion du contrat de maîtrise d''uvre ;

- approbation des avant-projets et accord sur le projet ;

- préparation du choix des entreprises, signature des contrats de travaux après approbation du choix des entreprises par le maître d'ouvrage, gestion du contrat de travaux ;

- réception de l'ouvrage et accomplissement de tous actes afférents aux attributions mentionnées ci-dessus.



Il est établi que le projet de l'opération immobilière ici examinée a été préparé par la société [E] lorsqu'elle était bénéficiaire de la promesse de vente de la Fédération unie des auberges de jeunesse. La demande de permis de construire a d'ailleurs été déposée par la société [E] le 23 mai 2018 et portait expressément sur la restructuration et la rénovation de locaux pour la réalisation d'une résidence de tourisme. Ce projet était donc principalement consacré à une restructuration, ce qui permettait une commercialisation des logements en VIR, à l'exception de 2 logements faisant l'objet d'une construction à neuf et commercialisés dans le cadre juridique et fiscal de la vente en l'état futur d'achèvement (ci-après VEFA).



L'affaire apportée par la société [E] à la société Apicap Valo 1 est donc ce projet précis puisque le permis de construire accordé le 6 septembre 2018 sur la demande déposée par la société [E] est annexé à la convention de maîtrise d'ouvrage déléguée détaillée ci-dessus.

Le même permis de construire, accordé par le maire d'[Localité 6] sur le projet initial de restructuration et d'agrandissement de l'immeuble situé [Adresse 2], a été annexé au contrat de maîtrise d'oeuvre complète conclu le 5 décembre 2019 entre la société Apicap Valo 1 et la société d'architectes Groupe A40 Architectes, ce contrat étant un avenant du contrat initial conclu le 15 avril 2018 entre la société [E] -précédent maître d'ouvrage- et l'architecte.



Il faut toutefois relever que cet avenant du 5 décembre 2019 a modifié le calendrier prévisionnel de l'opération et a fixé à la semaine 50 de l'année 2020 la livraison de l'ouvrage, soit la semaine du 7 au 13 décembre 2020.

Par ailleurs, il y est mentionné que l'architecte a d'ores et déjà exécuté les missions suivantes :

- faisabilité immobilière,

- plans de vente,

- avant-projet sommaire,

- avant projet définitif,

- dossier de permis de construire.

Ces missions étaient détaillées aux paragraphes 5.2 à 5.5 du contrat initial de maîtrise d'oeuvre et comportaient en particulier les tâches d'établissement des plans d'ensemble (plan de situation, plan de masse) à l'échelle du 1/200ème, des plans de disposition générale (plan des divers niveaux, coupes, élévations) à l'échelle du 1/100ème, de la notice descriptive sommaire définissant les techniques et les matériaux mis en 'uvre, du tableau des surfaces détaillées, de l'estimation du coût prévisionnel des travaux, du calendrier prévisionnel de réalisation des travaux.



12. Il résulte de ces éléments que la société Apicap Valo 1 a pris en charge un projet déjà précis et détaillé et dont les composantes essentielles ne pouvaient plus être modifiées, sauf à déposer une demande de permis de construire modificatif (ainsi que le rappelle le responsable du service d'urbanisme de la commune dans un courriel du 16 septembre 2020), à réévaluer le coût prévisionnel des travaux et, compte tenu du cadre fiscal et juridique retenu pour cette opération, à modifier la procédure de commercialisation.



Il est constant qu'à compter du mois de février 2020, un différend est apparu entre le maître d'ouvrage délégué et l'architecte, pourtant choisi par l'appelante et recommandé ensuite à la société Apicap Valo 1 ; qu'en vertu de la mission dont la société [E] était investie par la société Apicap Valo 1, il lui appartenait de résoudre ce différend rapidement afin de respecter les délais qui lui étaient impartis, ce dans le cadre juridique et fiscal qu'elle avait elle-même auparavant établi antérieurement au dépôt de sa demande de permis de construire.

Or l'examen des échanges de courriels entre les parties entre le mois de février 2020 et la mise en demeure du 15 septembre 2020 établit que la société [E] n'a pas été en mesure d'aplanir le différend et de piloter la reprise du projet. L'intimée rapporte la preuve de ce qu'elle a mis en oeuvre des mesures propres à soutenir sa mandataire, telles qu'un suivi hebdomadaire ou la présentation d'un assistant à la maîtrise d'ouvrage -qui a été écarté par l'appelante-, adressé un macro-planning à renseigner -ce qui n'a pas été fait par la société [E]-, ou encore proposé de reprendre la mission de commercialisation, ce qui a été refusé par l'appelante.

Egalement, la société [E] a soutenu à la fois que la solution de démolition proposée par l'architecte pouvait éventuellement être envisagée tout en indiquant que cette solution ne pouvait l'être : cette ambiguïté se manifeste en particulier au point 2 du courriel adressé le 24 avril 2020 par l'appelante à ses interlocuteurs au sein de la société Apicap Valo 1.

L'intimée indique, sans être démentie, que la société [E] n'a pas été en mesure de détailler explicitement les avantages et les inconvénients du projet initial de démolition partielle ainsi que de la solution de démolition complète proposée par l'architecte en raison des résultats de l'étude structurelle menée par le Cabinet d'études techniques 3MA-IC, ni davantage d'évaluer le coût de cette deuxième solution, procédure de modification du permis comprise, de sorte que la société Apicap Valo 1 ne pouvait prendre une décision éclairée à cet égard.

L'étude des courriels émanant de la société [E] met en évidence le fait que l'appelante attribue à l'architecte une situation qui était en réalité de son propre fait puisqu'elle avait la charge du pilotage complet de l'opération, ce contre une rémunération importante puisqu'elle était de provisoirement évaluée à la somme de 811.318 euros HT, comme étant calculée par pourcentage du chiffre d'affaires TTC du projet.



S'il ne peut être méconnu le fait que la situation sanitaire au cours du premier semestre de l'année 2020 pouvait avoir des conséquences sur le calendrier initialement prévu, il doit être relevé que le retard important engendré par la carence de la société [E] à prendre les décisions lui incombant et à éclairer son mandant sur les éléments comparés de son propre projet initial et de la solution alternative de l'architecte, a concerné la phase antérieure à l'engagement du chantier, puisque les courriels successifs de la société Apicap Valo 1 ainsi que la mise en demeure du 15 septembre 2020 sont relatifs à la transmission de documents et dossiers qui pouvaient être complétés par voie dématérialisée : planning détaillé, compte rendu de l'appel d'offre auprès des entreprises avec présentation des entreprises retenues, budget actualisé des travaux, récapitulatif de la commercialisation.



13. La société Apicap Valo 1 démontre donc la gravité de l'inexécution, par la société [E], de ses engagements contractuels, ce qui justifiait la résolution du contrat, qui n'a donc pas le caractère abusif soutenu par l'appelante.



Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la société [E] de sa demande en paiement formée contre la société Apicap Valo 1.





Sur les demandes en paiement présentées par l'intimée



14. La société Apicap Valo 1 forme tout d'abord une demande en restitution d'une partie des honoraires versés à son maître d'ouvrage délégué. Elle affirme avoir payé la somme de 635 290,10 euros HT à la société [E], et non 600 000 euros HT comme retenu par le tribunal de commerce, sur un montant total prévu de 811 318 euros HT.



L'intimée expose qu'au moment de la résiliation du contrat, l'état d'avancement du projet était de 39,19 % , par référence à l'article 7.3 du contrat de maîtrise d'oeuvre ; que la société [E] ne peut prétendre qu'à la rémunération conforme à l'exécution de ses missions contractuellement déterminées, qui doit donc être ramenée à la somme de 317 955,52 euros HT (39,19 % x 811 318 euros), de sorte que l'appelante a trop perçu la somme de 317 334,58 euros HT au remboursement de laquelle elle doit être condamnée.



15. La société [E] répond que le contrat ne prévoit pas que sa rémunération soit fixée en fonction de l'avancement des travaux ou de la mission de l'architecte ; qu'il ne s'agit pas davantage d'une provision ; que sa rémunération a été négociée et acceptée par l'intimée, ce qui doit conduire à l'infirmation du jugement.



L'appelante fait de plus valoir que la société Apicap Valo 1 a augmenté le montant de cette demande en appel, qui doit donc être déclarée irrecevable quant à ce supplément, ce sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile.





Sur ce,



16. En vertu de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.



17. L'irrecevabilité dont excipe la société [E] ne figure pas au dispositif de ses dernières conclusions. La cour n'examinera donc pas cette prétention.



18. L'article 1103 du code civil dispose :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.»



19. La convention de maîtrise d'ouvrage déléguée conclue le 17 janvier 2019 entre les sociétés Apicap Valo 1 et [E] stipule les articles 'honoraires' et 'calendrier des versements' suivants :

« (...) En contrepartie de ces missions, le maître d'ouvrage délégué recevra à titre de rémunération un montant forfaitaire global hors taxes de 11,52 % du montant du chiffre d'affaires total TTC de l'opération immobilière ci-dessus définie, soit :

- chiffre d'affaires prévisionnel TTC : 7'043 940 euros

- montant HT de la rémunération correspondante : 811'318 euros.

Il est précisé que ces montants prévisionnels seront réajustés en fin d'opération pour correspondre au décompte final.

Le maître d'ouvrage versera au maître d'ouvrage délégué au plus tard dans les 10 jours ouvrés de la signature de l'acte authentique de vente de l'assiette foncière par la FUAJ au profit du maître d'ouvrage 600'000 euros.

Le maître d'ouvrage s'engage à verser le solde de 211'318 euros dès réception des factures du maître d'ouvrage délégué suivant le calendrier suivant, établi en fonction d'une durée prévisionnelle de réalisation de l'opération de 18 mois : 16,7 % du montant du solde ci-dessus tous les trimestres pendant 5 trimestres et 16,5 % le sixième trimestre, le premier versement intervenant le premier jour du mois qui suivra la signature des présentes.»



20. Il est constant que la société Apicap Valo 1 a payé à la société [E] la somme de 600.000 euros puis celle de 35.290,10 euros dans les délais contractuellement prévus.



21. Il doit être souligné que le contrat litigieux est un contrat synallagmatique stipulant des obligations réciproques à la charge de chaque partie, ce qui est expressément rappelé à l'article 'honoraires' cité ci-dessus, qui rappelle que la rémunération promise à la société [E] est la contrepartie des missions détaillées aux articles précédents et également citées supra au point 11.



Il en résulte que, puisque la résiliation de ce contrat a été justifiée par le défaut de production de documents préalablement réclamés et « la description d'une situation hautement préjudiciable due à [l']inaction et [les] fautes lourdes » de la société [E], inaction dont il a été jugé ci-dessus qu'elle était établie par la société Apicap Valo 1, l'intimée est fondée à exciper du fait que la rémunération contractuellement prévue doit correspondre aux missions exécutées à la date de résiliation de cette convention.



Le paiement des honoraires de la société [E] n'était certes pas indexé sur l'avancement de l'opération tel que stipulé dans le contrat conclu avec l'architecte. Toutefois, c'est par de justes motifs que, pour déterminer quelles étaient les missions réalisées par la société [E] au moment de la rupture des relations, le tribunal de commerce s'est référé à l'état d'avancement des missions de l'architecte, en miroir de celles qui étaient dévolues au maître d'ouvrage délégué.



Il doit être tenu compte du versement complémentaire de la somme de 35.290,10 euros pour, infirmant le jugement déféré à ce titre, évaluer à la somme de 317.334,58 euros HT la somme au paiement de laquelle sera condamnée la société [E].

En effet, l'avancement de l'opération étant de 39,19 % au jour de la résiliation du contrat et puisque la rémunération totale de l'appelante était évaluée à la somme de 811.318 euros, cette rémunération doit être ramenée à la somme de HT de 317.955,52 euros.

La société [E] a reçu 635.290,10 euros, de sorte que la différence entre la rémunération due en contrepartie des prestations exécutées et le paiement effectué par le maître d'ouvrage est de 317.334,58 euros HT.





22. La société Apicap Valo 1 tend également à l'allocation de la somme de 223.265 euros à titre de dommages et intérêts aux fins d'indemnisation des préjudices suivants :

- 30.000 euros au titre de l'augmentation des frais financiers ;

- intervention de la société Theop afin d'assister la société [E] ;

- augmentation du coût de la garantie financière d'achèvement estimée à 14 058 euros par la société [E] et qui s'est en réalité élevée à la somme de 82 500 euros ;

- augmentation du coût d'immobilisation des fonds propres de la société Apicap Valo 1 ; 

- 50.000 euros au titre du préjudice d'image résultant du retard pris par l'opération, qui en a diminué la rentabilité attendue par les investisseurs.



23. Il n'est cependant produit aucun élément au soutien de cette demande, qu'il s'agisse des divers frais financiers, des honoraires de la société Theop, du coût de la garantie d'achèvement et du préjudice d'image.



24. Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté l'intimée à ce titre.





Sur la responsabilité délictuelle de la société Groupe A40 Architectes



25. La société [E] poursuit la responsabilité délictuelle de l'architecte dont elle explique que les fautes, génératrices du blocage déploré par le maître d'ouvrage, ont contribué à la réalisation de son préjudice financier.



L'appelante fait valoir que la société Groupe A40 Architectes est fautive :

- soit pour ne pas avoir averti les parties que la réalisation du programme en VIR dépendait du résultats des études à venir, à supposer que la réalisation du programme était impossible, ce qui n'est pas prouvé,

- soit pour ne pas avoir continué le projet tel que prévu initialement.





La société [E] ajoute que l'architecte a poursuivi sa mission sans respecter le permis de construire, en modifiant unilatéralement le projet sans aucune justification technique et a même établi un dossier de consultation des entreprises non conforme au permis susvisé, alors même qu'aucune demande de permis modificatif n'avait été déposée, rendant impossible l'établissement par ses soins des attestations VIR destinées au notaire et nécessaires à la commercialisation.



26. La société Groupe A40 Architectes répond le contrat de maîtrise d''uvre initial signé avec la société [E] ne prévoyait pas la réhabilitation du bâtiment B de la résidence des [Localité 8], ni le cadre juridique de leur commercialisation ; que l'architecte n'avait dès lors aucune obligation contractuelle de mener à terme un projet immobilier en VIR.



L'intimée fait valoir qu'au début de l'opération, des études structurelles devaient être menées pour confirmer l'intérêt de la VIR, ce dont elle avait alerté la société [E], qui était encore le maître d'ouvrage, par courriel du 4 septembre 2018 ; que les documents de consultation des entreprises n'ont pas été établis par l'architecte mais par le Cabinet 3MA-IC et, au demeurant, correspondent parfaitement aux permis obtenus auprès de la mairie d'[Localité 6] ; que, enfin, les attestations VIR ne peuvent être établies que lorsque l'architecte connaît le montant précis des travaux et leur ventilation, ce qui n'était pas le cas au moment de la résiliation du contrat conclu entre les sociétés [E] et Apicap Valo 1.



Sur ce,





27. Il est établi par les pièces produites par les parties que la société A40 a attesté le 21 novembre 2018, que le projet 'Club des [Localité 8]' entrait dans le champ d'application de l'article R.262-1 du code de la construction relatif à la vente d'immeuble à rénover.



Il est également établi que, dès le 4 septembre 2018, la société A40 avait adressé à la société [E] -qui était encore le maître de l'ouvrage- la liste des études à faire réaliser par les bureaux spécialisés, et en particulier les « diagnostics structurels des existants, selon études à mener avec le BET GO.» La société A40 indique à cet égard, sans être démentie, que la société [E] n'y avait pas donné suite, alors que ce point relevait de ses attributions, ainsi qu'il résulte des termes de l'article 5.2 du contrat initial de maîtrise d'oeuvre.



Il est enfin établi que le document de consultation des entreprises, dont le contrôle entrait dans les missions du maître d'ouvrage délégué, ainsi qu'il résulte des termes du point 2 'gestion de la construction et de la livraison de l'opération' de son contrat en date du 17 janvier 2019 cité plus haut, n'a pas été échafaudé par l'architecte mais par un bureau d'études techniques.



28. Dès lors, l'appelante ne rapporte la preuve d'aucune des fautes qu'elle reproche à l'intimée et le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté la société [E] de ses demandes indemnitaires formées contre la société A40.





Sur les demandes indemnitaires de la société VG



29. La société VG expose que la résiliation du contrat par la société Apicap Valo 1 a généré un préjudice constitué par le manque à gagner ainsi ventilé :

- 2 % du montant TTC des ventes au titre de la « coordination back-office », honoraires évalués à 140 879 euros HT ;





- 6 % du montant TTC des ventes au titre d' « honoraires de vente » portant sur 7 contrats de pré-réservation pour le compte de la société Apicap Valo 1 entre les mois de juillet et août 2019 pour un montant total de 3 126 302 euros, qui n'ont pas été convertis en promesse de vente par la faute de l'architecte et du maître d'ouvrage, ce qui représente un préjudice de 187 578,12 euros HT.



30. Toutefois, ainsi qu'il a été jugé ci-dessus, la résiliation du contrat par la société Apicap Valo 1 est le fruit des manquements de la société [E] et que les fautes alléguées à l'encontre de la société A40 ne sont pas établies.



31. Il en résulte que la commercialisation espérée n'a pas été concrétisée au résultat du comportement de la société [E]. Il appartenait en conséquence à la société VG d'agir éventuellement contre le maître d'ouvrage délégué.



32. Le jugement déféré sera donc infirmé en ce qu'il a condamné la société Apicap Valo 1 à payer une somme de 62.526 euros à titre de dommages et intérêts.



33. Le jugement du tribunal de commerce sera enfin confirmé quant à ses chefs de dispositif relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance.



Partie succombante, la société [E] est tenue aux paiement des dépens de l'appel et sera condamnée à verser à la société Apicap Valo 1 la somme de 4.000 euros et à la société A40 la somme de 4.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS :



La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,



Infirme le jugement prononcé le 3 mars 2023 par le tribunal de commerce de Bordeaux en ce qu'il a :

- condamné la société [E] Compagnie Financière à payer à la société Apicap Valo 1 la somme de 281.963,48 euros ;

- condamné la société Apicap Valo 1 à payer à la société VG la somme de 62.526 euros ;



Statuant à nouveau de ces chefs,



Condamne la société [E] Compagnie Financière à payer à la société Apicap Valo 1 la somme de 317.334,58 euros HT.



Déboute la société VG de ses demandes.



Confirme pour le surplus le jugement prononcé le 3 mars 2023 par le tribunal de commerce de Bordeaux.



Y ajoutant,



Condamne la société [E] Compagnie Financière à payer à la société Apicap Valo 1 la somme de 4.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.









Condamne la société [E] Compagnie Financière à payer à la société Groupe A40 Architectes la somme de 4.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Condamne la société [E] Compagnie Financière à payer les dépens.





Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. 



Le Greffier Le Magistrat