Tribunal Judiciaire · 5ème CHAMBRE CIVILE — 1 juillet 2025

N° RG 23/03604 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XX7Q



INCIDENT

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
5EME CHAMBRE CIVILE

30A

N° RG 23/03604 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XX7Q










AFFAIRE :

[X] [I] née [U], [V] [U], [H] [U] née [T] 

C/ 

S.A.S. FINANCIERE MARIN [W], S.A.S. LGVTD, S.A.S. QUEST





 
Grosse Délivrée 
le :

à 
Avocats :
la SELARL AGH AVOCATS
Me Yves MOUNIER




ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Le PREMIER JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ


Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,
Juge de la Mise en Etat de la 5EME CHAMBRE CIVILE,

Greffier, lors des débats et du délibéré : 
Isabelle SANCHEZ, greffier

DÉBATS
A l’audience d’incident du 20 mai 2025


Vu la procédure entre :

DEMANDEURS AU FOND
DEFENDEURS A L’INCIDENT

Madame [X] [I] née [U]
6 avenue du Thil
33870 VAYRES

représentée par Maître Anne-geneviève HAKIM de la SELARL AGH AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

Monsieur [V] [U]
34 avenue de Chavoye
78124 MAREIL SUR MAULDRE

représenté par Maître Anne-geneviève HAKIM de la SELARL AGH AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

Madame [H] [U] née [T]
282 rue de Bègles
33800 BORDEAUX

représentée par Maître Anne-geneviève HAKIM de la SELARL AGH AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX



DEFENDEURS AU FOND
DEMANDEURS A L’INCIDENT

S.A.S. FINANCIERE MARIN [W] représentée par M [G] [W], président
34 Quai des Roches
17100 LA ROCHELLE


représentée par Me Yves MOUNIER, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.S. LGVTD
33 rue des Piliers de Tutelle
33000 BORDEAUX


représentée par Me Yves MOUNIER, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.S. QUEST
95 rue Judaïque
33000 BORDEAUX


représentée par Me Yves MOUNIER, avocat au barreau de BORDEAUX



EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 10 janvier 2005, madame [H] [T] épouse [U], monsieur [R] [U], madame [X] [U] épouse [I] et monsieur [V] [U] (ci-après : les consorts [U]), propriétaires indivis, ont donné à bail commercial à la SARL L’R DE MARIE, représentée par son gérant monsieur [G] [W] et désormais dénommée SAS LGVTD, des locaux situés 33 rue des Piliers de Tutelle à Bordeaux (33) à usage de bar, brasserie et snack, pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2005 moyennant la somme annuelle de 9.147 euros TTC. 

Le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2014 entre la SAS LGVTD et les consorts [U]. 

[R] [U] est décédé le 28 janvier 2019. 


Par acte extrajudiciaire signifié le 13 juin 2022, madame [H] [U], « venant aux droits des consorts [U] » a fait délivrer à la SAS LGVTD un congé avec offre de renouvellement, celui-ci précisant que le nouveau montant du loyer, convenu amiablement, lui sera communiqué ultérieurement. 

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 16 juin 2022, le conseil de la SAS LGVTD a indiqué que sa cliente acceptait le renouvellement du bail et a sollicité que lui soit transmis sa proposition concernant le montant du nouveau loyer. 

Le 31 août 2022, la SAS LGVTD a cédé son fonds de commerce à la SAS QUEST, représentée par son gérant monsieur [O] [P]. 

Par ordre de mission établi le 6 septembre 2022, madame [H] [U] a mandaté le cabinet FB CONSEIL ET EXPERTISES pour que soit réalisée une expertise immobilière portant sur la valeur locative des locaux situés 33 rue des Piliers de Tutelle à Bordeaux (33). 

Se plaignant d’être dans l’impossibilité d’accéder aux locaux dont l’accès leur a été refusé ainsi que de ne pas avoir été informés de la cession du fonds de commerce au moment de sa conclusion, madame [X] [U] épouse [I], monsieur [V] [U] et madame [H] [T] épouse [U] ont fait assigner, par actes délivrés les 19 et 20 avril 2023, la SAS LGVTD et la SAS QUEST devant le tribunal judiciaire de Bordeaux sur le fondement des articles 1104 et 1224 et suivants du code civil aux fins de : 

avant dire droit, condamner la SAS LGVTD et la SAS QUEST à les laisser pénétrer dans les lieux afin de pouvoir constater leur état actuel, la nature et l’étendue des travaux réalisés sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, juger que la cession du droit au bail intervenue le 31 août 2022 entre la SAS LGVTD et la SAS QUEST leur est inopposable, prononcer la résolution du bail conclu avec la SAS LGVTD aux torts exclusifs de cette dernière, condamner la SAS LGVTD et tout occupant de son chef, plus particulièrement la SAS QUEST, à quitter les locaux situés 33 rue des Piliers de Tutelle à Bordeaux et ordonner leur expulsion, condamner in solidum la SAS LGVTD et la SAS QUEST au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 1.370,40 euros à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés, condamner in solidum la SAS LGVTD et la SAS QUEST aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 23/03604. 
Par procès-verbal du 29 décembre 2022, monsieur [G] [W] a procédé, en sa qualité de gérant, à la dissolution anticipée de la SAS LGVTD sans liquidation, avec transmission universelle du patrimoine à son associé unique, à savoir la SAS FINANCIERE MARIN [W], dont monsieur [W] est également le président et l’associé unique. Cette information ayant été portée à la connaissance des consorts [U] après l’introduction de l’instance, ils ont, par acte du 29 avril 2024, fait assigner en intervention forcée la SAS FINANCIERE MARIN [W] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux en sa qualité de bénéficiaire de la transmission universelle du patrimoine de la SAS LGVTD. 
L’affaire a été enregistrée sous le n° RG 24/03801. 
La SAS LGVTD a été radiée le 28 mai 2024. 
Les affaires ont été jointes sous l’unique n° RG 23/03604. 
PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES SUR L’INCIDENT
Par conclusions notifiées par voie électronique les 21 février et 25 avril 2025, les consorts [U] demandent au juge de la mise en état de : 
- commettre la SCP JEAN CASIMIRO – ANNE CASIMIRO, commissaires de justice à Bordeaux, exerçant 15 cours Georges Clémenceau (33), avec pour mission de : 
- se rendre dans les lieux loués à la SAS LGVTD, aux droits de laquelle vient la SAS FINANCIERE MARIN [W] et actuellement occupés par la SAS QUEST, situés 33 rue des Piliers de Tutelle à Bordeaux (33), lieux composés au rez-de-chaussée d’une pièce à usage commercial à usage de « Bar, Brasserie, Snack », au premier étage d’un appartement à usage non commercial, et d’une partie de la cave de l’immeuble, 
- décrire les lieux (en ce compris le local à usage d’habitation), leur configuration, leur usage et les activités qui y sont exercées, 
- procéder à toutes recherches et toutes constatations de nature à établir l’état des lieux, leur occupation (en ce compris l’occupation de l’appartement à usage non commercial), leur usage et les activités exercées, et ce pour chacun des lieux visés par le bail, avec autorisation de prendre des photographies, 
- se faire remettre par l’occupant tout document justifiant de l’obtention des autorisations notamment administratives permettant l’exercice des activités exercées dans le local commercial et dans la cave, ainsi que les justificatifs de l’assurance des locaux en question (local commercial et cave) de la SAS QUEST, 
- consigner toute parole énoncée au cours des opérations mais en s’abstenant de toute interpellation autre que celles nécessaires à l’accomplissement de sa mission, et dresser procès-verbal de tous les renseignements recueillis, 
- dresser procès-verbal des opérations effectuées et en remettre une copie au tribunal, 
- dire que le Commissaire de justice pourra se faire accompagner, le cas échéant, du bailleur ou de toute personne ou entreprise mandatée par lui, afin de chiffrage des travaux de remise en état, 
- juger qu’en l'absence de l'occupant du local ou si ce dernier en refuse l'accès, le Commissaire de justice désigné pourra y pénétrer en présence du maire de la commune, d'un conseiller municipal ou d'un fonctionnaire municipal délégué par le maire à cette fin, d'une autorité de police ou de gendarmerie, requis pour assister au déroulement des opérations ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont au service ni du demandeur ni du Commissaire de justice chargé de l'exécution, 
- juger qu’il en sera référé au tribunal en cas de difficulté, 
- condamner in solidum les SAS FINANCIERE MARIN [W] (aux droits de la société LGVTD) et la SAS QUEST au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au coût du constat qui sera dressé par le Commissaire de justice désigné.
Au soutien de leur demande visant à voir désigner un commissaire de justice, les consorts [U] font valoir que la SAS LGVTD, à laquelle vient aux droits la SAS FINANCIERE MARIN [W], et la SAS QUEST leur ont refusé l’accès aux lieux alors qu’ils avaient mandaté un cabinet d’expertise immobilière pour qu’il évalue la valeur locative de l’ensemble des locaux loués. Ils souligne que, comme ces dernières le reconnaissent pourtant dans le cadre de leurs conclusions au fond, le contrat de bail contient une clause intitulée « visite des lieux », qui prévoit justement la possibilité pour ceux-ci de pénétrer dans les lieux loués lorsqu’ils le jugent nécessaire. Ils soulignent également que la SAS LGVTD, à laquelle vient aux droits la SAS FINANCIERE MARIN [W], a été régulièrement informée du fait qu’ils avaient mandaté un expert à ce titre et, plus largement, de l’ensemble de leurs démarches. 
Les consorts [U] affirment également que la SAS LGVTD, à laquelle vient aux droits la SAS FINANCIERE MARIN [W], et la SAS QUEST ont fait preuve d’une obstruction persistante puisque, alors qu’elles ont été assignées en avril 2023, il aura fallu attendre le 8 avril 2025 pour que celles-ci indiquent, dans leurs conclusions d’incident, ne plus s’opposer à la demande de nomination d’un commissaire de justice. 
De surcroît, ils soutiennent que la SAS LGVTD, à laquelle vient aux droits la SAS FINANCIERE MARIN [W], ne les a pas informés du projet de cession du fonds de commerce et n’ont pas été appelés à concourir à l’acte de cession du 31 août 2022, qui lui a été signifié le 20 septembre 2022 Ils précisent que c’est leur expert immobilier qui a été informé en premier lieu, en se rendant sur place, de la cession du fonds de commerce et s’est de surcroît vu opposer un refus par monsieur [W] lorsqu’il a sollicité les coordonnées du nouveau gérant. 
Les consorts [U] affirment être toujours dans l’impossibilité d’accéder aux locaux loués dont ils ignorent l’état, étant précisé à ce titre, d’une part, qu’ils auraient eu connaissance du fait qu’ils auraient fait l’objet de quatre mois intensifs de travaux par la SAS QUEST dont ils ignorent la nature et l’étendue et, d’autre part, que la METROPOLE DE BORDEAUX leur a fait injonction, le 27 mars 2023, de procéder à des diagnostics de l’existant, dans le cadre de travaux d’aménagement des rues de la Devise et des Piliers de Tutelle, qui n’ont pu être réalisés. 
Ils soulignent avoir été également dans l’impossibilité d’accéder à la cave permettant l’accès aux parties communes, aux compteurs d’eau et d’électricité de l’immeuble dont ils conservent l’usage d’une partie comme en témoigne le constat de commissaire de justice produit aux débats qui fait notamment mention de l’installation d’une porte fixe dotée d’une serrure. De surcroît, les consorts [U] reconnaissent avoir finalement pu accéder à ladite cave le 24 avril 2023 mais ce uniquement grâce au double des clés qui leur a été prêté par la gérante de l’autre local commercial de l’immeuble. Madame [U], qui s’y est rendue, indique toutefois ne pas avoir été en capacité de mesurer la nature et l’étendue des transformations opérées dans la cave par la SAS QUEST qui se garde de les évoquer dans le cadre de la présente instance, ayant uniquement été constaté que les cloisons séparatives entre sa partie privative et la partie donnée à bail semblaient avoir été abattues et une cuisine semblait avoir été créée en parfaite violation des dispositions contractuelles. 
Par conclusions notifiées par voie électronique le 8 avril 2025, les SAS QUEST et SAS FINANCIERE MARIN [W], venant aux droits de la SAS LGVTD demandent au juge de la mise en état de prendre acte que la SAS QUEST ne s’oppose pas à la nomination d’un commissaire de justice avec mission qu’il plaira au juge de la mise en état, en ce compris de faire remettre les états des lieux successifs qui auraient été réalisés sur le local, dire que le coût du constat de commissaire de justice ainsi dressé sera à la charge des consorts [U], les condamner aux dépens et les débouter de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Si la SAS FINANCIERE MARIN [W], venant aux droits de la SAS LGVTD, et la SAS QUEST indiquent ne pas s’opposer à la demande de nomination d’un commissaire de justice, celles-ci affirment ne jamais y avoir été opposées. Elles soutiennent ne jamais avoir été contactées directement par les consorts [U] mais uniquement par un tiers, à savoir un cabinet d’expertise immobilière, dont il n’est pas établi qu’il ait porté à leur connaissance l’existence d’un mandat de représentation des bailleurs. Dès lors, elles affirment qu’elles n’étaient pas dans l’obligation, conformément à l’article intitulé « visite des lieux » du bail commercial, de laisser l’expert pénétrer au sein des locaux, de sorte qu’aucun manquement contractuel ne pourra leur être reproché. 
La SAS FINANCIERE MARIN [W], venant aux droits de la SAS LGVTD, et la SAS QUEST relèvent en outre que Madame [U] ne peut sérieusement affirmer se trouver dans l’impossibilité de pénétrer dans les lieux alors que les vidéos issues des caméras de surveillance installées dans la cave du local attestent que celle-ci s’y est rendue le 24 avril 2023, autrement dit quatre jours après la délivrance de l’acte introductif d’instance. Si celle-ci se justifie en indiquant qu’un double des clés lui aurait été prêté par la gérante de l’autre local commercial, elles soulignent que cet argument soulevé plus d’un an après ledit acte est manifestement inopérant. 
En tout état de cause, la SAS QUEST affirme qu’il ne peut lui être reproché d’avoir opposé un quelconque refus aux consorts [U] dans la mesure où ceux-ci ne lui ont jamais demandé à pouvoir pénétrer dans les locaux et, en réalité, elle n’y a jamais été opposée. 

MOTIVATION

Selon les dispositions de l’article 789 du code de procédure civile, “Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :/ 5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ; (...)”

En l’espèce, en l’état de leurs dernières écritures, la SAS FINANCIERE MARIN [W], venant aux droits de la SAS LGVTD, et la SAS QUEST ne s’opposent pas à la demande de désignation d’un commissaire de justice formulée par les consorts [U] mais sollicitent que ces derniers en supportent les frais au motif qu’ils n’ont pas tenté de résoudre ce contentieux de manière amiable mais immédiatement par voie judiciaire. 




Il ressort du rapport d’expertise immobilière en valeur locative établi par le cabinet FB Conseil et Expertises (pièce n°11 des demandeurs) produit aux débats que l’expert immobilier, mandaté par Madame [U], a pris contact le 15 septembre 2022 avec le dirigeant de la SAS LGVTD Monsieur [W], autrement dit antérieurement à l’acte introductif d’instance, en vue d’établir, à la demande de madame [U], une expertise immobilière aux fins de détermination de la valeur locative du local commercial ; celui-ci lui a indiqué « qu’il n’est plus sur place car il a cédé son fonds de commerce récemment (…) le gérant de la structure qui a racheté serait Monsieur [S] [A] mais se refuse à nous donner son numéro de téléphone ». De surcroît, l’expert immobilier atteste, après avoir obtenu son numéro de téléphone par l’intermédiaire de Madame [U], lui avoir laissé un message le 24 octobre 2022 pour obtenir un rendez-vous afin de visiter les locaux conformément au bail commercial mais que celui-ci lui a indiqué le 27 octobre 2022 « qu’il ne souhaite pas nous laisser visiter sur les conseils de son avocat car une procédure judiciaire semble intervenir suite à la cession du fonds de commerce ». 

Au moment où l’expert s’est présenté sur place, les consorts [U] n’avaient pas connaissance de la cession du fonds de commerce et leur démarche s’inscrivait dans la perspective de la détermination du loyer du bail renouvelé. La clause du bail intitulée « visite des lieux » selon laquelle « le locataire devra laisser au bailleur, son architecte, tous entrepreneurs, ouvriers et toutes personnes autorisées par eux, à pénétrer dans les lieux loués pour constater leur état quand le bailleur le jugera à propos » avait bien vocation à s’appliquer, les défendeurs ne peuvent raisonnablement opposer qu’ils n’avaient pas la certitude de l’existence d’un mandat lorsque l’expert immobilier a pris contact avec eux alors même que monsieur [W] avait demandé lui-même en juin 2022 à son bailleur de lui adresser sa proposition concernant le montant du loyer. 

Il doit cependant être souligné que la demande de passage de l’expert n’était pas motivée par la suspicion de réalisation de travaux dans les locaux non autorisés et s’inscrivait dans une démarche de fixation du loyer du bail renouvelé, ce qui pouvait le cas échéant aboutir à une saisine du juge des loyers commerciaux. La circonstance que le preneur ait refusé l’accès aux locaux à cette date est sans lien avec la demande formée dans le cadre de cet incident, tendant à désigner un commissaire de justice pour constater l’état des lieux. 

En effet, à ce jour, la demande de constat de commissaire de justice est motivée par la connaissance de «4 mois de travaux intensifs » finalisés par la société cessionnaire du fonds en juillet 2023. 

Les consorts [U] contestent l’opposabilité de la cession du fonds de commerce, n’ayant pas été appelés à intervenir à l’acte de cession ; la question de l’opposabilité sera tranchée par le tribunal statuant au fond. 
En attendant, il convient de souligner qu’en application de l’article L. 145-40-1, « Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. /Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. /Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil. »
Ainsi, l’état des lieux par commissaire de justice, sur le principe duquel les parties sont désormais d’accord, sera effectué aux frais partagés par moitié entre les consorts [U] et la SAS QUEST, laquelle est cessionnaire du fonds de commerce.
Il n’y a pas lieu de donner de mission particulière à l’huissier, dresser un état des lieuxrentrant dans ses missions habituelles.
De même, il n’est pas nécessaire de dire que le commissaire de justice pourra se faire accompagner le cas échéant du bailleur ou de toute personne mandatée par lui pour chiffre les travaux de remise en état, cela résultant de la clause du bail « visite des lieux ». 

Il y a lieu à ce stade de réserver les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.


PAR CES MOTIFS


Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, prononcée par mise à disposition au greffe,

Constate l’accord des parties pour procéder à l’établissement, par commissaire de justice, d’un état des lieux des locaux loués situés 33 rue des Piliers de Tutelle à Bordeaux (33), donnés à bail par les consorts [U] à la SAS LGVTD, à laquelle vient aux droits la SAS FINANCIERE MARIN [W], actuellement occupés par la SAS QUEST (local commercial situé au rez-de-chaussée, appartement du premier étage à usage non commercial, cave située au sous-sol),

Dit que les frais de cet état des lieux seront partagés par moitié entre le bailleur (madame [H] [T] épouse [U], monsieur [R] [U], madame [X] [U] épouse [I] et monsieur [V] [U]) et la SAS QUEST, 

Réserve les dépens et les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

Ordonne le renvoi du dossier à la mise en état du 10 décembre 2025 pour conclusions au fond des demandeurs ;

La présente décision a été signée par Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente, Juge de la mise en état, et par Isabelle SANCHEZ, greffier.



LE GREFFIER, LE JUGE DE LA MISE EN ETAT,