Tribunal Judiciaire · CHM JCP CTX GENERAL — 7 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARLEVILLE-MEZIERES


JUGEMENT

N° RG 25/00250 - N° Portalis DBWT-W-B7J-EUZN

Minute : 

Jugement du :
07 JUILLET 2025

A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 02 Juin 2025 où les débats ont eu lieu sous la présidence de Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière; il a été indiqué que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 07 Juillet 2025 par application de l’article 450 al.2 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, 07 Juillet 2025, le jugement a été rendu par Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière. 

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. [Adresse 7]
dont le siège social est sis [Adresse 4]

Comparante


DEFENDEURS

Monsieur [N] [B]
demeurant [Adresse 3]

Représenté par sa conjointe Madame [P] [L], munie d’un pouvoir écrit 

Madame [P] [L]
demeurant [Adresse 3]

Comparante 

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 12 avril 2024, la S.A. Espace Habitat a consenti à Monsieur [N] [B] et Madame [P] [L] un bail portant sur un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5], contre le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 615.37 euros, outre les charges et un dépôt de garantie égal au montant d’un loyer mensuel.

Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence aux locataires le 26 septembre 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 1457.92 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 1er avril 2025, dénoncé le 02 avril 2025 au Préfet des Ardennes, [Adresse 7] a fait assigner Monsieur [N] [B] et Madame [P] [L] afin de voir :

- constater la réalisation du contrat de bail signé entre les parties le 12 avril 2024,
- autoriser leur expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec si besoin le concours de la force publique du local sis [Adresse 1] à [Localité 5],
- leur condamnation solidaire au paiement de : 
- la somme de 3869.51 euros au titre des dépôts de garanties, loyers et provisions pour charges dus, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente assignation, 
- d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des provisions pour charges jusqu’à complète libération des lieux, 
- la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. 

L’affaire a été appelée, retenue et soutenue à l’audience du 02 juin 2025.

A cette audience, la S.A. Espace Habitat, régulièrement représentée, maintient ses demandes. Elle a précisé que les loyers dus au jour de l’audience s’élevaient à la somme de 5299.97 euros et que les locataires allaient quitter les lieux. Elle ajoute que les paiements avaient toujours été très irréguliers et qu’elle se montrait réservée sur des éventuels délais de paiement. 

Monsieur [N] [B] et Madame [P] [L] (représentée par son époux) comparaissent et indiquent avoir signé un nouveau bail [Adresse 2] à [Localité 5]. Ils demandent des délais de paiement à raison de 80 euros maximum par mois.

L'enquête sociale réalisée par la Préfecture, conformément aux dispositions de l'article 114 de la loi du 28 juillet 1998, est parvenue au tribunal et il en a été fait lecture lors de l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 07 juillet 2025.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. 

Conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu'une SCI familiale ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois, après la saisine de la CCAPEX.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code la sécurité sociale.

De plus, conformément à l'article 24 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, la notification de cette assignation au service de la Préfecture doit être faite six semaines avant la date de l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 1er avril 2025 a été dénoncée le 02 avril 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 02 juin 2025.

En outre, l’organisme justifie avoir saisi la CCAPEX le 23 septembre 2024.

En conséquence, le bailleur sera dit recevable en son action.

Sur les loyers et charges impayés

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Il est produit par bailleur le bail, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte locatif démontrant que les locataires restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5029.36 euros à la date du 31 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse.

Le contrat de bail prévoit la solidarité.

En conséquence il sera fait droit à la demande de SA [Adresse 7], et Monsieur [N] [B] et Madame [P] [L] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 5029.36 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 1er avril 2025, et déduction faite des frais de procédure ou administratifs injustifiés (128.88 et 141.73 euros).

En outre conformément à l’article 1231-6 du Code civil, cette somme emportera intérêt au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

Les articles 1343-5 et suivants du Code Civil permettent d’accorder aux débiteurs impécunieux des délais de paiement qui emprunteront leur mesure aux circonstances, sans pouvoir dépasser deux ans.

L'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, permet au juge, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, d'accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités, fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort de l’examen du compte locatif que Monsieur [N] [B] et Madame [P] [L] n’ont pas repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et durant toute l’année 2025.

Que compte tenu de cette situation, il n’y a pas lieu de leur accorder des délais de paiement. 

Sur la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que « - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.» ; 

Le bail conclu contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 septembre 2024, pour la somme en principal de 1457.92 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines de sorte que la clause résolutoire aurait dû être acquise le 07 novembre 2024. 

Néanmoins, le contrat de location signé par le locataire laisse aux débiteurs un délai plus favorable de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 novembre 2024. 

Pour autant, les loyers n'ont pas été réglés dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 27 novembre 2024 selon la volonté des parties.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation

Monsieur [N] [B] et Madame [P] [L] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 27 novembre 2024 ce qui cause nécessairement un préjudice à leur bailleur. Il convient donc d’ordonner l’expulsion des occupants, ceux-ci n’ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur

Il convient de réparer ce dommage et de condamner en conséquence solidairement les locataires à payer à la SA ESPACE HABITAT, à compter de cette date, une indemnité d’occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Sur les dépens et sur les frais non répétibles

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ces dispositions, Monsieur [N] [B] et Madame [P] [L], qui succombent, seront condamnés aux dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, et que le juge peut, pour ces mêmes raisons, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

L’équité commande, dans les circonstances de l’espèce, de ne pas faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire





PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort :

DECLARE la SA [Adresse 7] recevable en son action ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [B] et Madame [P] [L] à payer en deniers ou quittances à Espace Habitat la somme de 5029.36 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er avril 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE Monsieur [N] [B] et Madame [P] [L] de leur demande de délais de paiement ;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 27 novembre 2024 ;

DIT qu'à défaut par Monsieur [N] [B] et Madame [P] [L] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 6] , au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [B] et Madame [P] [L] à payer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à leur départ effectif des lieux, une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail avec intérêt au taux légal à compter de chaque date d’échéance ;

 En tout état de cause, 

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [B] et Madame [P] [L] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que le jugement sera transmis, par les soins du greffe, au préfet du département en application de l'article R412-2 du Code des procédures civiles d'exécution ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.


LE GREFFIER LA PRESIDENTE