Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 3 juillet 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 13] [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

Charges de copropriété

N° RG 24/08662 
N° Portalis 352J-W-B7I-C5FSO

N° MINUTE : 




Assignation du :
09 Juillet 2024

JUGEMENT 
rendu le 03 Juillet 2025 
DEMANDEUR

Le Ssyndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société SIA, SARL
[Adresse 3]
[Localité 8]

représenté par Maître Sébastien GARNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1473


DÉFENDEUR

La société OVADIA, SAS, prise en la personne de son représentant légal 
[Adresse 11]
[Localité 10]

défaillante


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente
Mme Claire BERGER, 1ere Vice-Présidente adjointe
Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors des débats et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.
Décision du 03 Juillet 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/08662 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5FSO


DÉBATS

A l’audience du 15 Mai 2025 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort


***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SAS OVADIA est propriétaire des lots de copropriété n° 71, 158 et 319 d’un immeuble situé [Adresse 5] à [Adresse 12] [Localité 2].
Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 24 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SAS OVADIA de payer les charges de copropriété impayées.
Par acte de commissaire de justice signifié le 9 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 7]) a fait assigner la SAS OVADIA en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris pour l’audience du 5 février 2025.
Au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 et de l’article 1231-1 du code civil, il demande au tribunal de :

« - Condamner la SAS OVADIA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 14] les sommes suivantes :

20.104,86 euros correspondant aux charges échues et arrêtées au 1er juillet 2024,
832,59 euros correspondant au montant des frais nécessaires que le syndicat a été successivement contraint d’exposer pour recouvrer les sommes qui lui étaient dues,
2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
- Condamner la SAS OVADIA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 14] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de sommation du 15 janvier 2024, 

-Ordonner en tant que de besoin l’exécution provisoire du jugement à intervenir ».

Par conclusions aux fins d’actualisation signifiées par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025 et par voie électronique le 3 mars 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Condamner la SAS OVADIA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 14] les sommes suivantes :

25.790,44 euros correspondant aux charges échues et arrêtées au 1er juillet 2024,
832,59 euros correspondant au montant des frais nécessaires que le syndicat a été successivement contraint d’exposer pour recouvrer les sommes qui lui étaient dues,
2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
- Condamner la SAS OVADIA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 14] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de sommation du 15 janvier 2024,

-Ordonner en tant que de besoin l’exécution provisoire du jugement à intervenir ».

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, la SAS OVADIA n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 avril 2025 et l’affaire fixée pour plaidoirie (juge unique) au 15 mai 2025.

Par conclusions aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture et désistement partiel notifiées par voie électronique le 14 mai 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
« Recevoir le syndicat des copropriétaires requérant en ses prétentions et l’y déclarer bien fondé,
Prendre acte du désistement partiel du syndicat du chef de ses prétentions formulées au titre des charges échues et arrêtés au 1er janvier 2025 pour 25.790,44 euros correspondant aux charges échues et arrêtées au 1er janvier 2025 et des frais nécessaires et préalablement exposés pour 832,59 euros,
Pour le surplus,

Condamner la SAS OVADIA à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,
Condamner la SAS OVADIA à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais de sommation du 15 janvier 2024, 
Ordonner en tant que de besoin l’exécution provisoire du jugement à intervenir ».
Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025 par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

1-Sur la révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 803 du code de procédure civile dispose que : « l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi une cause de révocation. (…) »

En l’espèce, les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires « aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture et de désistement partiel » seront écartées, aucune cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture du 02 avril 2025 n’étant établie ni même invoquée.
Il y a lieu en conséquence de statuer sur les seules demandes du syndicat des copropriétaires telles que figurant dans ses conclusions aux fins d’actualisation.

 2-Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » , ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
*
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SAS OVADIA est propriétaire des lots n° 71, 158 et 319 d’un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 15].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : 
La lettre de mise en demeure du 24 mai 2023La sommation de payer en date du 15 janvier 2024Le décompte des charges dues et arrêtées au 25 avril 2025 faisant état d’un solde nul après règlement par la défenderesse d’une somme de 29.711,75 eurosLes procès-verbaux des assemblées générales du 28 juin 2022 et du 16 mai 2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2021 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;Quatre pages du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 juin 2024 ne comportant aucune résolution relative à l'approbation des comptes de l’exercice 2024 ni à l’adoption du budget prévisionnel de l’exercice 2025 ;Le contrat de syndic signé le 16 mai 2023 pour la période du 17 mai 2023 au 30 septembre 2024.
Il résulte de l’examen de ces pièces que l’arriéré de charges et frais de procédure réclamé à la SAS OVADIA a été intégralement réglé par cette dernière le 25 avril 2025 de sorte que ce chef de demande est désormais sans objet. 

3-Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la défenderesse de ses obligations à hauteur de 2.500,00 euros sans justifier ni même rapporter la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation .

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4-Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SAS OVADIA sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.500,00 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, 

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 15] de ses demandes en paiement de la somme de 25.790,44 euros correspondant aux charges échues et arrêtées au 1er juillet 2024, de la somme de 832,59 euros au titre des frais nécessaires et de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts.

CONDAMNE la SAS OVADIA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] ([Adresse 9]) la somme de 1.500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS OVADIA aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.


Fait et jugé à [Localité 13] le 03 Juillet 2025


La Greffière La Présidente