Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 3 juillet 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 12] [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

Charges de copropriété

N° RG 24/10550 
N° Portalis 352J-W-B7I-C5S3K

N° MINUTE : 


Assignation du :
22 Août 2024

JUGEMENT 
rendu le 03 Juillet 2025 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, le cabinet MASSON, SA 
C/o Cabinet MASSON 
[Adresse 8]
[Localité 10]

représenté par Maître Ghislaine CHAUVET LECA de la SELEURL CHAUVET-LECA AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C1525


DÉFENDERESSE

La société SP-DR, SCI, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 4]
[Localité 9]

défaillante


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente
Madame Claire BERGER, 1ère Vice-Présidente Adjointe
Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporiare

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors des débats et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.
Décision du 03 Juillet 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/10550 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5S3K





DÉBATS

A l’audience du 15 Mai 2025 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire
en premier ressort

***


EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI SP-DR est propriétaire des lots de copropriété n° 5, 20, 31, 80 d’un immeuble situé [Adresse 7].
A la suite de plusieurs impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6]) représenté par son syndic en exercice le cabinet MASSON, a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris, la SCI SP-DR par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2024 pour l’audience du 2 avril 2025 aux fins de voir:
condamner la SCI SP-DR à lui verser la somme de 23.850,72 euros concernant les charges dues selon décompte arrêté au 9 août 2024 ; dire que cette condamnation sera augmentée par application du taux d’intérêt légal à compter de l’assignation ; assortir cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 30 euros par jour de retard courant sur une période de 3 mois partant à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision,condamner la SCI SP-DR à lui verser une somme de 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts et de 3.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ordonner la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière ;dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
Aux termes de conclusions d’actualisation signifiées par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2025, le syndicat des copropriétaires demande :

« Vu les articles 10, 10-1, 14, 14-,1, 14-2 et 30 de la loi du 10 juillet 1965,
 Vu les articles 18, 35, 36 et 37 du décret du 17 mars 1967
Décision du 03 Juillet 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/10550 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5S3K




 Vu les articles 1231-1, 1231-6, 1343-2, 1342-10 et suivants du code civil
 Vu l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution,
 Vu les pièces du dossier, 

recevoir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] en son action et l’y déclarer bien fondé ;condamner la SCI SP-DR à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 29.315,16 euros concernant les charges dues jusqu’à l’appel de cotisation fonds travaux du 1er janvier 2025 ;Dire que cette condamnation sera augmentée par application du taux d’intérêt légal à compter de la présente assignation ;assortir cette condamnation d’une astreinte d’un montant de 30 euros par jour de retard courant sur une période de 3 mois, partant à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision ;condamner la SCI SP-DR à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] les sommes suivantes :2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts,3.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,ordonner la capitalisation des intérêts échus, dus au mois pour une année entière ;dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire du jugement à intervenir ».
Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, la SCI SP-DR, n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 avril 2025 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 15 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025 par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1-Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » , ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.
En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
*
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI SP-DR est propriétaire des lots 5, 20, 31, 80 d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Adresse 11] (75016).
Au soutien de sa demande principale le syndicat des copropriétaires produit aux débats : 

les procès-verbaux des assemblées générales des 24 mars 2021, 2 juin 2022, 7 septembre 2023, 1er juillet 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;un décompte de la répartition des charges et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur, l’état récapitulatif détaillé de la créance du 1er octobre 2022 au 1er janvier 2025 inclus faisant état d’un solde débiteur de 29.315,16 euros.
Il convient d’exclure du décompte versé aux débats les frais de recouvrement qui y sont inclus.

Il résulte en conséquence de l’examen des pièces, que le compte individuel de copropriétaire de la SCI SP-DR est, déduction faite des frais de recouvrement à hauteur de 729,73 euros, débiteur de 28.585,73 euros.
La SCI SP-DR ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en qualité de copropriétaire sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.
Il convient en conséquence de condamner la SCI SP-DR à s’acquitter de la somme de 28.585,73 euros au titre des charges impayées au 1er janvier 2025 (1er appel provisionnel 2025 inclus).
En vertu de l'article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice. 
En application de l'article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d'application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.
Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts ceux-ci seront dus à compter du 23 août 2024.

2-Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.
En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :
les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 729,43 euros au titre des frais de recouvrement (relances, mises en demeure…)
Il ne justifie cependant d’aucune mise en demeure adressée à la défenderesse dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, conformément aux dispositions de l'article 64 du décret du 17 mars 1967. 
Il sera en conséquence débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3-Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
 
Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le demandeur sollicite la somme de 2.500 euros sans toutefois rapporter la preuve que le défaut de paiement de la SCI SP-DR a été à l'origine de difficultés quelconques ou qu'il aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation.

Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4-Sur la demande d’astreinte

Le syndicat des copropriétaires ne verse aux débats aucun élément utile permettant de justifier que la société débitrice résisterait à l’exécution du présent jugement. 
Décision du 03 Juillet 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/10550 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5S3K




Dès lors, la demande d’astreinte n’apparaît pas justifiée au regard des circonstances de l’espèce.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 4] à [Localité 13] en sera débouté.

5-Sur la demande de capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.
En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 22 août 2024 pour les charges et la date du présent jugement pour les dommages et intérêts.

6-Sur les demandes accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI SP-DR sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 2.000,00 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, 

CONDAMNE la SCI SP-DR à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 28.585,73 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété et travaux arrêtés au 1er janvier 2025 (appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 23 août 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la SCI SP-DR à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]) la somme de 2.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI SP-DR aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.


Fait et jugé à [Localité 12] le 03 Juillet 2025


La Greffière La Présidente