Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 3 juillet 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 8] [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

Charges de copropriété

N° RG 24/11398 
N° Portalis 352J-W-B7I-C5RQI

N° MINUTE : 




Assignation du :
11 Septembre 2024


JUGEMENT 
rendu le 03 Juillet 2025 
DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétés de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic dûment habilité, la SA REGY, SA,
[Adresse 6]
[Localité 7]

représenté par Maître Céline LAVERNAUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A544


DÉFENDERESSE

La SCI IPOMAR, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 5]
[Localité 7]

représentée par Maître Christophe PIERRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1846


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente
Mme Claire BERGER, 1ère Vice-Présidente adjointe
Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, Magistrate à titre temporaire

assistées de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors des débats et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.
Décision du 03 Juillet 2025
Charges de copropriété
N° RG 24/11398 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5RQI

DÉBATS

A l’audience du 15 Mai 2025 tenue en audience publique devant Madame Anne BAILLEUX DE MARISY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI IPOMAR est propriétaire des lots de copropriété n° 02 (commerce), n° 24 et n° 25 (caves) dans un immeuble situé [Adresse 4].
Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 10 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SCI IPOMAR de payer les charges de copropriété impayées.
Par acte de commissaire de justice signifié le 11 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]) a fait assigner la SCI IPOMAR en paiement d’arriéré de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris pour l’audience du 2 avril 2025.
Au visa de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, du décret n°67-223 du 17 mars 1967 et de l’article 1240 du code civil, il demande au tribunal de :

« Condamner la SCI IPOMAR à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet REGY :

la somme de 15.015,17 € - au 1er juillet 2024 - 3ème trimestre 2024 inclus pour les charges et travaux échus et non réglées avec intérêts de droit à compter du commandement de payer,











Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile, la SCI IPOMAR n’a pas constitué avocat.
La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 avril 2025 et l’affaire fixée pour plaidoirie (juge unique) au 15 mai 2025.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2025, la SCI IPOMAR a demandé au tribunal de :

« REVOQUER l’ordonnance de clôture intervenue le 2 avril 2025, REOUVRIR les débats pour permettre à la SCI IPOMAR de faire valoir ses moyens,
FIXER tel calendrier de procédure qu’il plaira avec une nouvelle date de plaidoirie. » 

Après les débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025 par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

1-Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Au soutien de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture, la SCI IPOMAR dont le gérant est Monsieur [X] [V], fait état de difficultés financières importantes rencontrées après le Covid par la société DACOS, exploitante du fonds de commerce du lot en copropriété, objet de la présente instance ; que ces difficultés l’auraient accaparée et détournée de la nécessité de constituer avocat pour être représentée devant le tribunal judiciaire.

Sur ce

L’article 803 du code de procédure civile dispose que « l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue, pas en soi, une cause de révocation. Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout. L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit après l’ouverture des débats par décision du Tribunal.

Si la notion de cause grave est laissée à l’appréciation des juges du fond, elle suppose toutefois la démonstration d’un important changement dans la situation des parties entre l’ordonnance de clôture et les débats à l’audience.
Tel n’est pas le cas en l’espèce, puisqu’il résulte des pièces versées aux débats que les difficultés financières invoquées ne concernent pas directement la SCI IPOMAR et datent du Covid. Quant à la vente du fonds de commerce exploité au sein du lot en copropriété, elle est datée de décembre 2024 soit bien antérieurement à l’ordonnance de clôture.

La demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 2 avril 2025 sera en conséquence rejetée.

Il y a lieu en conséquence de statuer sur les seules demandes du syndicat des copropriétaires figurant dans l’assignation introductive d’instance.

2-Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » , ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget prévisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
*
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI IPOMAR est propriétaire du lot n° 02 au sein d’un immeuble situé [Adresse 2].

Au soutien de sa demande principale le syndicat des copropriétaires produit aux débats : 
les procès-verbaux des assemblées générales des 5 février 2014, 5 février 2015, 14 mars 2016, 25 avril 2017, 4 avril 2018, 19 février 2019, 12 novembre 2020, 4 juin 2021, 6 avril 2022, 20 avril 2023, 4 avril 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2013 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2014 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;un décompte de la répartition des charges et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition du lot de la défenderesse ; l’état récapitulatif détaillé de la créance au 1er juillet 2024 faisant état d’un solde débiteur hors frais de 15.015,17 euros;la mise en demeure du 10 juillet 2024;le contrat de mandat du syndic.
Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI IPOMAR hors frais de recouvrement est débiteur de la somme de 15.015,17 euros arrêtée au 1er juillet 2024 (appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus).

La SCI IPOMAR ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en qualité de copropriétaire sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme.

En vertu de l'article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice. 

En application de l'article 64 du décret du 17 mars 1967, toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet et son décret d'application sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Il convient en conséquence de condamner la SCI IPOMAR à s’acquitter de la somme de 15.015,17 euros avec intérêt au taux légal à compter du 15 juillet 2024.

3-Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »
Cette liste n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.
En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens des dispositions susmentionnées :
les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure ainsi que les frais de relance mise en demeure et sommations de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;les frais de suivi de procédure ou les honoraires su syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou l’avocat dès lors qu’il n’est pas justifié par l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ;les frais d’avocat qui constituent des frais irrépétibles indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 121,00 euros référencée « LAGOUTTE – Recherches » dans le décompte produit aux débats.
Cette demande n’est toutefois justifiée par aucune pièce ni facture.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à obtenir le paiement de la somme de 121,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi précitée.
Il sera en conséquence débouté de sa demande en paiement au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

4-Sur la demande indemnitaire

L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass.3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la défenderesse de ses obligations à hauteur de 1.500,00 euros sans justifier ni même rapporter la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation .

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

5-Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera le 24 septembre 2024 pour les charges impayées.

6-Sur les demandes accessoires

Sur les dépensAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux entiers dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI IPOMAR sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais non compris dans les dépens
En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdant à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des mêmes considération dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1.500,00 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, la nature des condamnations prononcées et l'ancienneté du litige justifient que l'exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, 

REJETTE la demande de révocation de l’ordonnance de clôture ;

CONDAMNE la SCI IPOMAR à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3]) pris en la personne de son syndic, la SA REGY :
- la somme de 15.015,17 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété et travaux arrêtés à la date du 1er juillet 2024 (appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 15 juillet 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la SCI IPOMAR à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SCI IPOMAR aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.


Fait et jugé à [Localité 8] le 03 Juillet 2025


La Greffière La Présidente