Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 4 juillet 2025

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître GANEM


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître ROUSSEAU

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 24/02221 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4SUD

N° MINUTE : 
1 JTJ






JUGEMENT 
rendu le vendredi 04 juillet 2025

DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 2], 
dont le siège social est représenté par son syndic la SAS SULLY GESTION - [Adresse 4]

représenté par Maître ROUSSEAU, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G0709


DÉFENDEUR
Monsieur [J] [K], 
demeurant [Adresse 1]

assisté par Maître GANEM, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D965


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique
assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 avril 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 juillet 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier


Décision du 04 juillet 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/02221 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4SUD

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [K] est propriétaire des lots n°56 et 234 dans l'immeuble sis [Adresse 2], cadastré AF n°[Cadastre 3], soumis au régime de la copropriété représentant respectivement 1/20000 et 72/20000 tantièmes.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, M. [J] [K] a été condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] :
- par jugement du tribunal d'instance de Paris 18ème en date du 19 mai 2016, la somme de 6238,47 euros au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 4 avril 2016, outre 64,07 euros au titre des frais de recouvrement et 500 euros de frais irrépétibles ; 
- par jugement du tribunal d'instance de Paris 18ème en date du 12 janvier 2018, la somme de 3007,92 euros au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 1 juillet 2017, outre 40,80 euros au titre des frais de recouvrement, 350 euros de dommages-intérêts et 600 euros de frais irrépétibles ;
- par jugement du tribunal d'instance de Paris 18ème en date du 16 décembre 2019 , la somme de 4344,87 euros au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 4 juillet 2019, outre 400 euros de dommages-intérêts et 600 euros de frais irrépétibles ;
- par jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 16 mai 2022 , la somme de 3974,05 euros au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 21 juin 2021, outre 150 euros de dommages-intérêts et 500 euros de frais irrépétibles.

Les causes du premier de ces jugements ont été réglées.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS SULLY GESTION en exercice, a assigné M. [J] [K] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
6097,54 euros au titre des charges de copropriété dues entre le 21 juin 2021 et le 11 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2023,276 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2023,2000 euros de dommages et intérêts,2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 
L'affaire a été appelée à l'audience du 5 juillet 2024, et a fait l'objet de plusieurs renvois pour être finalement examinée à l'audience du 30 avril 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles il sollicite la condamnation de M. [J] [K] à lui payer les sommes suivantes :
4214,40 euros au titre des charges de copropriété dues entre le 21 juin 2021 et le 29 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2023,276 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2023,1500 euros de dommages et intérêts,2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 
A l'audience, le syndicat des copropriétaires s'oppose aux délais de paiement sollicités en défense.

Au soutien de ses prétentions, le demandeur explique que l'exécution de trois des quatre précédents jugements ayant condamné M. [J] [K] à lui payer des arriérés de charges est toujours en cours. Il précise que si, dans un premier temps, le syndic a imputé les règlements postérieurement effectués par M. [J] [K] sur sa dette la plus ancienne, et donc sur ces condamnations, cette erreur d'imputation est aujourd'hui corrigée, le copropriétaire ayant, à compter du mois de février 2023, expressément indiqué vouloir affecter ses paiements au règlement de ses charges courantes. Les règlements effectués à compter de février 2023 ont ainsi été imputés, en application de l'article 1342-10 du code civil, sur les sommes réclamées dans le cadre de la présente instance.

Le syndicat des copropriétaires ajoute que c'est la cinquième procédure diligentée contre M. [J] [K] dont les carences, depuis de nombreuses années, occasionnent aux autres copropriétaires un préjudice distinct du simple retard de paiement ; il estime que les dommages-intérêts auxquels il a précédemment été condamné ne sont manifestement pas assez dissuasifs.

M. [J] [K], assisté par son conseil à l'audience, a déposé des écritures, aux termes desquelles il demande au tribunal de :

- juger que le montant des charges dues du 21 juin 2021 au 25 juin 2025 s'élève à la somme de 2952,23 euros ;
- à titre reconventionnel :
- lui accorder un échéancier de 12 mois pour régler sa dette,
- suspendre toute mesure d'exécution pendant ce délai
- condamner le syndicat des copropriétaires à procéder à la rectification de son compte, par la mise au crédit des sommes de 940,69 euros, 813,10 euros et 2972,27 euros ; sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement ;
- se déclarer compétent pour liquider l'astreinte ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes.

A l'audience, M. [J] [K] reconnaît devoir la somme qui lui est réclamée au titre des charges de copropriété arrêtées au 29 avril 2025, soit 4214,40 euros, et sollicite désormais des délais de paiement sur 18 mois.

Il conteste le montant des frais de recouvrement réclamés par le syndicat des copropriétaires, qui correspondent selon lui à des frais d'avocat, lesquels ne peuvent, d'après lui, être recouvrés que sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il ajoute que les dommages-intérêts ne sont pas justifiés, dès lors qu'il a choisi de régler ses charges courantes plutôt que d'imputer ses paiements sur ses dettes les plus anciennes en application de l'article 1342-10 du code civil, ce que le syndicat des copropriétaires a ignoré avant la récente rectification opérée. Il considère ainsi que la présente procédure n'était pas nécessaire, puisque les charges courantes étaient payées. Il souligne sa bonne foi, en indiquant avoir non seulement payé ses charges courantes, mais également avoir effectué des règlements très importants aux fins d'apurement de ses dettes les plus anciennes. Il soutient enfin que figureraient au décompte des sommes indues, dès lors qu'elles ont été rejetées par les juges ayant précédemment statué ou qu'elles sont injustifiées. Il souligne, à l'audience, que les sommes portées au débit du compte au titre des frais d'exécution ne relèvent pas de la compétence du tribunal de céans.

Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens au soutien de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : 
le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif aux lots n° 56 et 234, indiquant la répartition des tantièmes (1/20000 et 72/20000èmes), la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l'origine de propriété, établissant la qualité de copropriétaire de M. [J] [K],les précédents jugements de condamnation avec les décomptes d'exécution afférents,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 juillet 2021 au 30 juin 2025,les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2021, 2022, 2023 et 2024,l'historique du compte du 1 janvier 2016 au 29 avril 2025 ainsi qu'un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d'un solde débiteur de 4214,40 euros au titre des charges de copropriété (à l'exclusion des frais de recouvrement et des frais d'exécution des précédents jugements) dues entre le 1 juillet 2021 et le 29 avril 2025,les procès-verbaux des assemblées générales des 29 mars 2021, 15 mars 2022, 27 mars 2023, 28 février 2024 et 26 mars 2025 comportant : o approbation des comptes des exercices écoulés,o vote des budgets prévisionnels et fonds travaux des exercices suivants,
o vote des travaux dont les appels de fonds figurent au décompte,
les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,une mise en demeure par avocat de payer la somme de 10 943,06 euros adressée le 2 novembre 2023 à M. [J] [K] (pli avisé et non réclamé),le contrat de syndic, les justificatifs des sommes de 813,10 euros et 2972,27 euros portées au débit du compte de M. [J] [K] les 6 et 28 décembre 2022 (frais d'exécution, correspondant à des dépens de précédentes instances, non réclamés au titre des charges courantes).
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie, pour la période allant du 1 juillet 2021 au 29 avril 2025 à hauteur de la somme de 4214,40 euros.

M. [J] [K] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 4214,40 euros, portant sur la période allant du 1 juillet 2021 au 29 avril 2025, incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal non pas à compter de la mise en demeure laquelle a bien été adressée le 2 novembre 2023, mais portait sur des sommes qui étaient à la fois dues au titre des précédentes condamnations et dues au titre des charges de courantes, étant précisé qu'il n'avait pas encore été tenu compte, par le syndic, de la demande de M. [J] [K] de voir imputés ses paiements sur les charges courantes, de sorte que la somme réclamée aux termes de cette mise en demeure était largement supérieure à celle qui était due au titre des charges courantes.

Cette somme produira donc intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 "sont imputables au seul copropriétaire concerné:
 a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; 
b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. 

En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 276 euros se décomposant comme suit :
- 132 euros pour l'envoi d'une mise en demeure par avocat en date du 25 novembre 2021,
- 144 euros pour l'envoi d'une mise en demeure par avocat en date du 2 novembre 2023.

Contrairement à ce que soutient le défendeur, les frais de mise en demeure, même par avocat, constituent bien des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi précitée, puisqu'ils correspondent à des dépenses engagées pour le recouvrement amiable de charges communes dans la phase précontentieuse, et ont donc vocation à éviter l'instance en justice. 

Toutefois, seule la mise en demeure du 2 novembre 2023 étant produite, la somme de 144 euros sera en l'espèce accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. 

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que M. [J] [K] présente, de manière récurrente depuis près de 10 années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. C'est en outre la 5ème fois que le syndicat est contraint d'assigner en justice. S'il soutient que la présente instance n'était pas nécessaire, puisqu'il règle désormais ses charges courantes et que ce n'est qu'en raison d'une erreur d'imputation du syndic que celles-ci sont apparues comme impayées, il apparait que ce n'est qu'à compter du mois du février 2023 que M. [J] [K] a repris le paiement de ses charges courantes, de sorte qu'un nouvel impayé s'est constitué entre le 1 juillet 2021 et le mois de février 2023, période à laquelle les autres copropriétaires ont à nouveau du compenser ses manquements.

Sa bonne foi résulte toutefois de paiements importants régulièrement effectués à l'étude de l'huissier en charge de l'exécution des précédents jugements au cours de cette période.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires ne sera accueillie qu'à hauteur de 300 euros. 

Sur les délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, M. [J] [K] justifie de sa situation d'invalidité et d'un revenu fiscal de référence d'environ 30 000 euros en 2023.

Par conséquent, il y a lieu de lui accorder des délais afin de procéder à un paiement échelonné de la dette, M. [J] [K] paraissant raisonnablement en situation de faire face à un échelonnement des paiements sur 18 mois.

Sur la condamnation du syndicat des copropriétaires à régulariser le compte de charges de M. [K] sous astreinte 

L'article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ".
L'article 18 II. de la même loi énonce que le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé, notamment:
-d'établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l'assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat ;
(…)

Il résulte des dispositions qui précèdent que la régularisation du relevé de compte de copropriétaire est une obligation à la charge du syndic, à qui il appartient, en concertation avec le conseil syndical, de mettre à jour le compte d'un copropriétaire faisant l'objet d'une décision de justice.

En l'espèce, M. [J] [K] sollicite la régularisation de son compte de charges, considérant qu'y figurent des sommes injustifiées:
- 940,69 euros au titre de frais, qui figurerait toujours au débit de son compte, alors que le juge statuant le 19 mai 2016 n'aurait fait droit qu'à hauteur de 64,07 euros à la demande en paiement d’une somme de 1004,76 euros qui avait été formée devant lui;
- 813,10 euros portés au débit du compte le 6 décembre 2022,
- 2972,27 euros portés au débit du compte le 28 décembre 2022.

Il est toutefois établi que le syndicat des copropriétaires n'a réclamé, au juge statuant le 19 mai 2016, que la somme de 432,76 euros, et que la somme de 368,69 euros a été recréditée à son compte le 29 avril 2025.

Il est par ailleurs établi que les sommes de 813,10 euros et 2972,27 euros correspondent à des frais d'exécution, lesquels sont, en application de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, à la charge du débiteur. Le demandeur n'en sollicitant pas le règlement dans le cadre de la présente instance, le débat portant sur la compétence du juge de céans ne se pose pas.

M. [J] [K] sera en conséquence débouté de sa demande formée à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [J] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la SAS SULLY GESTION:
- la somme de 4214,40 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1 juillet 2021 au 29 avril 2025 et incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
- la somme de 144 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
 - la somme de 300 euros au titre des dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE M. [J] [K] à s'acquitter des sommes susvisées en 18 mensualités de 250 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,
DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE M. [J] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic la SAS SULLY GESTION, la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE M. [J] [K] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.


Le greffier Le président