Tribunal judiciaire · PCP JCP fond — 3 juillet 2025

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Augustin TCHAMENI

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Marie-sophie LANGERON, Maître Yves ARDAILLOU

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/01826 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AUW

N° MINUTE :
1/2025

JUGEMENT
rendu le jeudi 03 juillet 2025

DEMANDEUR
Monsieur [I] [Y], demeurant [Adresse 5]
représenté par Me Marie-sophie LANGERON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0493

DÉFENDEURS
Monsieur [A] [N], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Augustin TCHAMENI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0014

Société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY, dont le siège social est sis[Adresse 1]I - IRLANDE
représentée par Maître Yves ARDAILLOU de la SELAS Ginestié Paley-Vincent, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #R0138

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 02 avril 2025
Délibéré prorogé au 03 juillet 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 juillet 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière
Décision du 03 juillet 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/01826 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4AUW

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 6 avril 2017, Monsieur [I] [Y] a donné à bail d'habitation à Madame [H] [N] et Monsieur [A] [N] un ensemble immobilier composé d'un appartement et d'une cave en sous-sol, situé [Adresse 2] à [Localité 7], RDC au fond de la cour, a moyennant un loyer initial de 1100 euros outre une provision de 70 euros au titre des charges.

Par acte authentique en date du 24 janvier 2019, à effet au 1er décembre 2018, Monsieur [I] [Y] a donné à bail d'habitation à Monsieur [G] [B] et Monsieur [A] [N] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant un loyer initial de 1111,50 euros et une provision sur charges de 90 euros, pour une durée de trois années.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 octobre 2020, Monsieur [G] [B] a donné congé et Monsieur [A] [N] est resté seul locataire à compter du 16 novembre 2021.

Les loyers n'étant pas régulièrement payés, un premier commandement de payer a été délivré le 11 octobre 2022 pour la somme en principal de 4 722,08 euros, dont les causes ont été réglées. Il était également fait injonction dans le même acte à Monsieur [A] [N] de justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs.

Puis, suspectant une sous location du logement, le 27 août 2023, Monsieur [I] [Y] a fait réaliser par commissaire de justice un procès-verbal sur internet constatant la sous-location de son logement sur la plateforme AIRBNB depuis plus de quatre années. Monsieur [A] [N] apparait comme un super hôte. L'auxiliaire de justice précise que le logement est proposé sous deux annonces distinctes, une chambre dans l'appartement litigieux et l'ensemble de l'appartement.

A la suite de nouveaux impayés, un second commandement de payer a été délivré le 10 octobre 2023 pour un montant en principal de 5.902,60 euros. Il était également fait commandement à Monsieur [A] [N] dans le même acte de justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs, en vain.

En ces conditions, par exploit en date du 11 janvier 2024, Monsieur [I] [Y] a fait délivrer une assignation à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référés, à Monsieur [A] [N] et à la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY aux fins de :
- concernant Monsieur [A] [N], constater la résiliation du bail et d'expulsion, de cessation de la sous-location sous-astreinte, de remboursement des fruits civils issus de la sous-location ;
- concernant la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY, de l'enjoindre à communiquer sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la date de la décision à intervenir, le relever des transactions relatives à la sous-location de l'appartement.

L'affaire est venue à l'audience du 29 mars 2024 et a fait l'objet d'un renvoi pour être examinée au fond à l'audience du 4 juin 2024.

En parallèle, par acte extrajudiciaire du 4 avril 2024, un congé pour vendre a été notifié à Monsieur [A] [N].

A l'audience du 4 juin 2024, Monsieur [I] [Y] a sollicité du juge des contentieux de la protection qu'il :
- avant dire droit, enjoigne à la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY de lui communiquer sous quelque forme que ce soit et sur support durable, dans la limite de ses obligations légales et réglementaires, le détail des transactions réalisées via les annonces décrites aux termes du procès-verbal de constat du 27 août 2023, dressé par Maître [Z], commissaire de justice, relatives à l'appartement situé dans l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 7], et notamment, toutes informations relatives aux dates, durées des séjours et prix desdits séjours et de manière générale tout élément permettant de déterminer le montant total des sommes perçues par Monsieur [A] [N] au titre de ces transactions ;
- condamne Monsieur [A] [N] à payer à Monsieur [I] [Y] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu de la résistance abusive dont il fait preuve dans le cadre de la présente instance ;
- à titre subsidiaire, renvoie l'examen des affaires jointes à une date ultérieure ;
- condamne Monsieur [A] [N] à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance ;
-réserve les dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [I] [Y] a exposé avoir sollicité la communication à l'amiable de la liste des transactions opérées par Monsieur [A] [N] sur les lieux objets du bail par lettre de son conseil du 17 avril 2024, en vain, de sorte qu'il formule désormais cette demande dans un cadre procédural contradictoire. Il a indiqué avoir besoin de la liste complète des transactions de Monsieur [A] [N] afin de connaître l'étendue de la sous-location soit d'une chambre du logement, soit du logement tout entier.
Monsieur [A] [N] a déclaré n'avoir aucune obligation à communiquer cette liste de transactions et sollicite le débouté des demandes formées contre lui.

La société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY a sollicité du juge des contentieux de la protection qu'il :
- lui donne acte de ce qu'elle s'en remet à justice concernant la demande de communication du relevé de transactions;
- déboute Monsieur [I] [Y] de sa demande d'astreinte;
- en tout état de cause, déboute Monsieur [I] [Y] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement avant dire droit 27 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection a :
- Ordonné à la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY de communiquer à Maître [R] [O] ès qualité de conseil de Monsieur [I] [Y], le relevé des transactions réalisées via les annonces décrites aux termes du procès-verbal de constat du 27 août 2023, dressé par Me [Z], commissaire de justice, relatives à l'appartement situé dans l'immeuble sis [Adresse 2] à [Adresse 6] (75014), en communiquant, pour chaque sous-location intervenue, la date de début de location, la date de fin de location, le montant de la transaction, le montant perçu par l'hôte et ce, dans un délai d'un mois à compter de la notification par tous moyens du jugement à intervenir ;
- Débouté Monsieur [I] [Y] de ses autres demandes ;
- Ordonné que le dossier sera rappelé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, à l'audience de PLAIDOIRIES du 18 décembre 2024 à 9 h 01 et que le présent jugement vaut convocation des parties ;
- Réservé les dépens.

Par courrier LRAR du 10 octobre 2024, la SOCIETE AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY a communiqué le relevé de transactions aux parties.

L'affaire a été rappelée à l'audience du 18 décembre 2024, puis renvoyée pour être examinée au fond le 2 avril 2025.

A l'audience du 2 avril 2025, Monsieur [I] [Y], représenté par son conseil, par conclusions en réponse et récapitulatives, sollicite de :
- Recevoir Monsieur [I] [Y] en son action, sa demande, ses fins et prétentions ;

A titre principal
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire suite au défaut de justification d'assurance dans le délai d'un mois suivant le commandement du 10 octobre 2023 ;
- Déclarer que Monsieur [A] [N] est occupant sans droit ni titre à compter du 12 novembre 2023 ;
Et en conséquence :
- ordonner l'expulsion de Monsieur [A] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique ;
- supprimer le délai de deux mois ;
- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu'il plaira au bailleur aux frais du locataire dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner Monsieur [A] [N] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au double du montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux ;

A titre subsidiaire

- Valider le congé pour vendre du 4 avril 2024 et constater que le bail est arrivé à son terme le 30 novembre 2024 sans être renouvelé ;
Partant
- Déclarer que Monsieur [S] [N] ainsi que de tout occupant de son chef sont occupant sans droits ni titre des locaux loués depuis le 1er décembre 2024 ;
- ordonner l'expulsion de Monsieur [A] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique ;
- Supprimer le délai de deux mois ;
- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu'il plaira au bailleur aux frais du locataire dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner Monsieur [A] [N] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au double du montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux ;

A titre infiniment subsidiaire
- Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail du 24 janvier 2019 au jour de la décision à intervenir ;
Et en conséquence
- ordonner l'expulsion de Monsieur [A] [N] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique ;
- Supprimer le délai de deux mois ;
- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu'il plaira au bailleur aux frais du locataire dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner Monsieur [A] [N] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au double du montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux ;

En tout état de cause
- Ordonner la restitution des fruits civils indument perçus par Monsieur [N] au titre des sous locations illicites de l'appartement appartenant à Monsieur [Y] et ainsi ;
- Condamner Monsieur [N] à payer à Monsieur [Y] une somme de 59 635,49 euros au titre desdits fruits civils, sauf à parfaire et d'ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière par application de l'article 1343-2 du code civil ;
- Condamner Monsieur [N] à payer à Monsieur [Y] une somme de 8 263,64 euros au titre de son occupation pour les mois de septembre 2024 à mars 2025 sauf parfaire et à déduire le cas échéant du montant total de l'indemnité d'occupation qui sera fixé ;
- Condamner Monsieur [N] à payer à Monsieur [Y] une somme d'un total de 465,57 euros au titre de la régularisation des provisions sur charges et des charges récupérables pour les années 2021, 2022 et 2023 ;
- Condamner Monsieur [N] à verser à Monsieur [I] [Y] la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts et du réel préjudice moral ;
- Débouter Monsieur [N] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- Condamner Monsieur [A] [N] à verser à Monsieur [I] [Y] la somme de 6 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [A] [N] aux dépens ;
- Dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, il fait notamment valoir que le locataire n'a pas justifié dans le délai d'un mois de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs de sorte que la clause résolutoire est acquise.
Concernant la demande reconventionnelle pour troubles de jouissance du locataire, il avance qu'elle est prescrite (prescription triennale) et sollicite le rejet de la demande.
Sur la demande de remboursement des travaux de rénovation effectué par le locataire, il fait valoir qu'il n'a jamais été informé de ces travaux et ne les a jamais autorisés. Il demande que le locataire soit débouté de sa demande à ce titre.

Monsieur [A] [N], représenté par son conseil, par conclusions récapitulatives en défense n°2 écrites soutenues oralement sollicite :
- Recevoir Monsieur [A] [N] en ses demandes et les dire bien fondées et en conséquence :
- Rejetant toutes fins, moyens et surplus demandes contraires ;
- Déclarer prescrites les sommes relatives aux transactions antérieures au 11 janvier 2021 et correspondant à la somme de 3 833,91 euros ;

A titre reconventionnel
- Prononcer la nullité du commandement de payer du 27 août 2023 et le dire dénué de tout effet ;
- Prononcer la nullité du congé en date du 30 avril 2024 ;
- Prononcer la suspension de l'obligation de paiement intégral des loyers ou toute indemnité d'occupation jusqu'à la réalisation des travaux de remplacement de la chaudière et d'un DPE à jour ;
- Condamner Monsieur [I] [Y] à réaliser les travaux de remplacement de la chaudière suivant l'un des trois devis produits, assortie d'une astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 4 semaines à compter de la signification du jugement à intervenir ;
- Condamner Monsieur [I] [Y] à payer à Monsieur [A] [N] les sommes suivantes :
o 20 050 euros au titre des dépenses engagées par Monsieur [A] [N] pour la réalisation de travaux de remise en état ;
o 150 euros au titre de la société METAPRO service en date du 16 décembre 2023 ;
o 40 666,05 euros à parfaire pour préjudice de jouissance arrêté au mois de juin 2024 ;
o 7 650 euros en l'état de la non régularisation des charges locatives ;
o 1 351,59 euros au titre du reliquat du loyer trop perçu restant dus ;
o 5 000 euros pour défaut de DPE ainsi que des autres diagnostics prévus à l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 ;
o 6 000 euros en réparation du préjudice moral souffert ;
o 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC ;
- Déduire des sommes à restituer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
- Condamner la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY de relever en garantie Monsieur [A] [N] de toutes condamnations pécuniaires qui pourraient demeurer à sa charge après déduction des sommes prononcées en sa faveur ;

A titre subsidiaire
- Déduire des sommes à restituer à Monsieur [I] [Y] au titre des fruits de sa propriété la somme de 52 523 euros correspondant à la somme des dépenses exposées par Monsieur [A] [N] au titre des travaux avec un abattement de 50% et des loyers ;

A titre très subsidiaire
- Déduire des sommes à restituer à Monsieur [I] [Y] au titre des fruits de sa propriété, la somme de 20 050 euros correspondant au coût des travaux de remise en état des lieux ;

En tout état de cause
- Condamner la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY de relever en garantie Monsieur [A] [N] de la condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au titre de l'article 700 du CPC ;
- Débouter Monsieur [I] [Y] de toutes demandes formulées à l'encontre de Monsieur [A] [N] ;
- Octroyer s'il y a lieu à reliquat après déduction de la somme susmentionnée un délai de 36 mois à Monsieur [A] pour solder sa dette ainsi qu'un délai de 12 mois pour quitter les lieux ;
- Limiter au loyer mensuel la valeur de toute indemnité d'occupation qui pourrait être retenue ;
- Réserver l'exécution provisoire de toute condamnation qui pourrait être prononcée à l'encontre de Monsieur [A] [N].

Au soutien de ses prétentions, il ne conteste pas à l'audience la sous location du logement, ni les 624 nuitées et les fruits civils sollicités par le bailleur mais considère qu'une partie des demandes est prescrite. Il avance par ailleurs que seul le bail du 6 avril 2017 est valable, celui de en date du 24 janvier 2019 n'était pas valable, ne se souvenant pas l'avoir signé. Il considère que la dette locative a été totalement apurée. Il met en avant un trouble de jouissance du logement au regard de l'état du général logement. Il appelle en garantie la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY pour le paiement des codnamnations pénculiaires , considérant que cette dernière a manqué à son obligation précontractuelle d’information.

La société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY, représentée par son conseil, par conclusions écrites en défense n°2 soutenues, sollicite pour sa part de :
- Débouter Monsieur [A] [N] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, formées à l'encontre de la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY ;
- Condamner Monsieur [A] [N] au paiement d'une amende civile de 10 000 euros sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure ;
- Condamner Monsieur [A] [N] à verser à la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner Monsieur [A] [N] aux entiers dépens de la présente instance.

La plateforme de tourisme en ligne expose à l'audience qu'elle n'a manqué à aucune obligation vis-à-vis de Monsieur [N], n'étant pas partie au bail et n'ayant pas été destinataire du bail litigieux.
Elle souligne que Monsieur [A] [N] a volontairement voulu contourner la loi fiscale qui limite le nombre de nuitées possibles (120 par an) en publiant deux annonces pour le même logement sur la liste, une pour le logement entier, une seconde concernant la chambre seule. Il met en cause la bonne foi de Monsieur [A] [N] qui s'est fait passer pour le propriétaire du logement. Il considère l'actuelle procédure à son encontre comme dilatoire justifiant le prononcé d'une amende civile.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

Par note en délibéré sollicitée le 20 juin 2025, Monsieur [I] [Y] a été autorisé à produire à nouveau les relevés de transactions de Monsieur [A] [N] avec la société AIRBNB IRELAND UNLIMITED COMPANY tronqués dans le dossier de plaidoiries, ainsi qu'une synthèse de ces transactions par année et par logement. Le conseil de Monsieur [I] [Y] a transmis ces éléments le 23 juin 2025.
Par courriel du 23 juin 2025, les conseils de la société AIRBNB ont confirmé que les pièces communiquées par le demandeur, la synthèse des transactions étaient cohérentes avec le relevé de transactions produits par la plateforme de tourisme.
En dépit du délai de 8 jours laissé aux parties, Monsieur [A] [N] n'a formulé aucune observation.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal, pour être prorogée au 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l'article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l'une des parties s'abstient d'accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 12 janvier 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, Monsieur [I] [Y] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 14 octobre 2022 et le 11 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [I] [Y] aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et de justification d'assurance contre les risques locatifs est recevable.

Sur la validité du contrat de bail

L'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation. Cet écrit peut prendre la forme d'un acte sous seing privé ou avoir la forme authentique.

Aux termes de l'article 1369 du code civil, l'acte authentique est défini comme tout acte qui a été reçu, avec les solennités requises, par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter. Il peut être dressé sur support électronique s'il est établi et conservé dans des conditions fixées par décret en Conseil d'État. Lorsqu'il est reçu par un notaire, il est dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi.
L'article 1370 du même code précise que l'acte qui n'est pas authentique du fait de l'incompétence ou de l'incapacité de l'officier, ou par un défaut de forme, vaut comme écrit sous signature privée, s'il a été signé des parties.

L'article 1371 du même code complète en ce que l'acte authentique fait foi jusqu'à inscription de faux de ce que l'officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté. En cas d'inscription de faux, le juge peut suspendre l'exécution de l'acte.

En cas de contestation d'un acte authentique, seule la voie de l'inscription de faux est possible. Cette procédure est régie aux articles 314 à 316 du Code de procédure civile et, en application de l'article 286 in fine du Code de procédure civile, l'inscription de faux relève de la compétence exclusive du tribunal judiciaire.

En l'espèce, Monsieur [I] [Y] produit à la procédure la copie exécutoire du contrat de bail en date du 24 janvier 2019 conclu pour un ensemble immobilier composé d'un appartement et d'une cave sis, [Adresse 2], RDC au fond de la cour, et en sous-sol pour la cave conclu entre Monsieur [I] [Y], bailleur, et d'autre part, Monsieur [A] [N] et Monsieur [G] [B]. Monsieur [A] [N] verse aux débats un premier contrat de bail entre Monsieur [I] [Y] et Madame [H] [N] et Monsieur [A] [N] en date du 6 avril 2017 concernant le même logement. Il produit toutefois un contrat incomplet, ne transmettant que 5 pages sur les 17 de la convention.
Il convient de noter que les deux contrats ont été conclus en la forme authentique par la même étude notariale, le premier par Maitre [W] [M], le second par Maitre [X] [C]. Il n'est pas contesté que le premier contrat a été conclu avec le locataire défendeur et sa sœur Madame [H] [N], qu'elle a quitté le logement et que Monsieur [A] [N] a retrouvé un colocataire Monsieur [G] [P].
Si le locataire ne conteste pas le contrat de bail du 6 avril 2017, il remet en cause la validité du second contrat, sans toutefois rapporter aucun élément quant à l'absence de validité de cette convention, soutenant à l'audience qu'il n'a pas signé le second contrat, ou à tout le moins, qu'il ne s'en souvient pas.
Il n'est pas contesté que Monsieur [A] [N] réside dans le logement depuis le 6 avril 2017 et y réside toujours au moment du présent jugement.
Par ailleurs, au regard de la forme authentique du contrat, la seule voie pour celui qui le conteste est l'inscription en faux principale portée devant le tribunal judiciaire ou inscription en faux incidente. Au regard des éléments produits à la procédure, il n'est pas justifié par le locataire qu'une action ait été entamée devant cette juridiction.

En l'absence de demande formée à ce titre, il convient de rejeter la demande de Monsieur [A] [N] de contestation du contrat de bail en date du 24 janvier 2019 en la forme authentique.
Il en résulte que le contrat de bail en date du 24 janvier 2019 est valable et sera celui auquel il sera référé dans le présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l'article 7 de la même loi, le locataire est obligé :
(….)
g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant;

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l'espèce, le bail en date du 28 janvier 2019 contient une clause résolutoire intitulé " Résiliation de plein droit " qui prévoit qu' " à défaut de paiement des loyers ou charges pendant un mois ou après délivrance d'un commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit ". (…) " De même, au cas où le locataire ne souscrirait pas d'assurance contre les risques inhérents à la qualité de locataire, le bail sera résilié de plein droit, un mois après un simple commandement demeure infructueux énonçant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause et reproduisant, à peine de nullité, les dispositions de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 précitée ".

Un commandement d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs et visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 10 octobre 2023. Ce commandement contient les mentions obligatoires de sorte qu'il est régulier en sa forme.
Il ressort des pièces communiquées que l'attestation contre les risques locatifs n'a pas été transmise dans le délai d'un mois. Il apparait également que si le locataire produit une attestation aux débats, cette dernière porte mention d'un contrat ALLIANZ HABITATION n°[Numéro identifiant 3] de Monsieur [A] [N] au bénéfice du logement objet du présent litige en date du 26 janvier 2024, qui porte sur une période de garantie relative à l'année 2024, plus précisément du 27 janvier 2024 au 26 janvier 2025.
Il apparait en conséquence que Monsieur [A] [N] ne justifie pas avoir transmis en justificatif d'assurance dans le délai d'un mois suivant le commandement du 10 octobre 2023, ni même que le logement ait été assuré pour l'année 2023.

Il s'ensuit que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l'expiration du délai d'un mois à compter du commandement pour ce motif, soit, le 10 novembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 janvier 2019 à compter du 10 novembre 2023.

Il y a lieu de rejeter la demande du locataire en nullité du commandement de payer au titre des manquements graves du bailleur au titre de son obligation de délivrance, la situation de logement n'ayant aucun impact sur la validité du commandement de justifier d'une assurance pour les risques locatifs et la demande d'acquisition de la clause résolutoire n'ayant pas été formée au titre des loyers impayés.

Il convient par conséquent de constater que Monsieur [A] [N] est occupant sans droit ni titre à compter du 10 novembre 2023 et d'ordonner l'expulsion de Monsieur [A] [N] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Au regard de l'acquisition de la clause résolutoire, il n'y a pas lieu à statuer sur les demandes subsidiaires du bailleur relatives à la validation du congé et à la résiliation judiciaire du contrat de bail.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d'entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du lieu d'entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d'entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Il n'y a pas plus lieu à statuer sur les demandes relatives aux travaux de remplacement de la chaudière assorti d'une astreinte de 500 euros par jour au regard de la résiliation du bail.
De même, il n'y a pas lieu à statuer sur la demande de suspension ou réduction des loyers au regard de la fin du bail.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 janvier 2019, du commandement de payer délivré le 10 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 25 mars 2025 que Monsieur [I] [Y] rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés d'un montant de 7 773,64 euros au titre des loyers et 490 euros au titre des charges impayées.

Le locataire conteste une partie de la dette locative, sollicitant la restitution d'un reliquat de 1 351,59 euros. Toutefois, il apparait que les sommes sollicitées par le bailleur concernent les loyers charges et indemnités d'occupation entre septembre 2024 et mars 2025 selon décompte produit alors que la restitution des sommes sollicitées concerne des loyers et charges dues antérieurement au 7 novembre 2023. Le locataire justifie sa demande à partir d'une capture d'écran en date du 7 novembre 2023 indiquant un virement SEPA de 3500 euros du locataire au profit de la SCP [W] [M], sans autre mention relative aux loyers réglés, ainsi que la restitution d'une somme de 2 148,41 euros en date du 31 décembre 2023 sans mention du bénéficiaire et des motifs de cette rétrocession.

Au regard des éléments produits, Monsieur [A] [N] ne justifie pas du trop versé, et qu'il apparait que les impayés de loyers ont perduré et qu'il existe toujours au jour du jugement une dette locative, de sorte que sa demande à ce titre sera rejetée.

Il s'ensuit que Monsieur [A] [N] sera condamné à verser à Monsieur [I] [Y] la somme de 7 773,64 euros au titre des loyers et 490 euros au titre des charges impayées, décompte arrêté au 25 mars 2025, échéance de mars 2025, avec intérêts à taux légal à compter de la présente assignation.

Sur la demande au titre de la régularisation des charges récupérables

Selon les dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :
1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;
2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'Etat. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.
A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.
Conformément à l'article 8 de l'ordonnance 2020-71 du 29 janvier 2020, ces dispositions entrent en vigueur à une date fixée par décret en Conseil d'Etat, et au plus tard le 1er juillet 2021.

Concernant la prescription de l'action, l'article 7-1 de la même loi précise que toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.
Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

En l'espèce, le contrat de bail en date du 24 janvier 2019 dispose au titre des charges que le montant de la provision est fixé à 90 euros par mois et il apparait au regard des décomptes produits que cette somme n'a pas été modifiée au cours du bail.
Le bailleur justifie d'un courrier par LRAR en date du 1er octobre 2024 sollicitant la régularisation des charges pour les années 2019 à 2023. Il convient de préciser que seule la régularisation des charges sur les années 2021, 2022 et 2023 est demandée dans le cadre de la présente procédure pour un total de 465,57 euros, les régularisations antérieures étant prescrites. Il joint également le décompte annuel des charges sur la période de 2021 à 2023 confirmant le montant des sommes dues.
Monsieur [A] [N] conteste dans ces écritures le bien fondé des demandes de Monsieur [I] [Y] au motif qu'une régularisation n'a jamais été réclamée depuis 2019.
Au regard de la prescription triennale applicable à cette action, les demandes du bailleur sont fondées et justifiées entre 2021 et 2023.

En ces conditions, la demande de Monsieur [I] [Y] sera accueillie et Monsieur [A] [N] sera condamné à verser à Monsieur [I] [Y] la somme de 465,57 euros au titre de la régularisation des charges des années 2021, 2022 et 2023.

Il convient de rejeter les demandes de restitution de Monsieur [A] [N] à ce titre, la demande de restitution des charges récupérables n'étant pas fondée puisque l'action n'est pas prescrite sur les années sollicitées.

Sur la demande de restitution des fruits civils

En vertu de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Selon l'article 548 du code civil, les fruits produits par la chose n'appartiennent au propriétaire qu'à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement
L'article 549 dispose que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ; si lesdits produits ne se retrouvent pas en nature, leur valeur est estimée à la date du remboursement.

Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire en application de l'article 548 précité (Civ. 3ème 12 septembre 2019, n°18-20.727).
Le loyer constitue un fruit civil de la propriété et le preneur, auteur de la sous-location illicite, ne peut être un possesseur de bonne foi. Il en résulte que les fruits de la sous-location appartiennent par accession au bailleur, et que le preneur, qui n'est pas un possesseur de bonne foi, ne peut prétendre à voir déduire du montant des fruits de la sous-location celui des loyers encaissés par le bailleur.

Sur la prescription de l'action

Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

En l'espèce, il est constant que l'action du propriétaire bailleur, Monsieur [I] [Y], en restitution des fruits civils constitués par les sous-loyers de sous-location interdites ne dérivent pas du contrat de bail, mais du droit de propriété sur l'immeuble en ce qu'elle est régie par les articles 546 et 547 du code civil.

Il en résulte que la prescription applicable en l'espèce est la prescription quinquennale de droit commun et ne court qu'à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait eu à connaitre les faits qui lui permettant de l'exercer, soit en l'espèce la date du procès-verbal de constat du commissaire de justice du 27 août 2023, de sorte que l'action ouverte le 11 janvier 2024, qui porte sur une première sous-location illicite en date du 8 août 2019, jusqu'à la dernière transaction concernant une réservation de 10 jours à partir du 1er avril 2024 réservé le 27 décembre 2023, et non de juin 2023, telle que le mentionne le locataire, n'est pas prescrite.
En conséquence,la demande de Monsieur [A] [N] à ce titre sera rejetée.

Sur le principe et le montant de la restitution des fruits civils

En vertu de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Selon l'article 548 du code civil, les fruits produits par la chose n'appartiennent au propriétaire qu'à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement
L'article 549 dispose que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique ; si lesdits produits ne se retrouvent pas en nature, leur valeur est estimée à la date du remboursement.
Sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire en application de l'article 548 précité (Civ. 3ème 12 septembre 2019, n°18-20.727).

Le loyer constitue un fruit civil de la propriété et le preneur, auteur de la sous-location illicite, ne peut être un possesseur de bonne foi.

Il en résulte que les fruits de la sous-location appartiennent par accession au bailleur, et que le preneur, qui n'est pas un possesseur de bonne foi, ne peut prétendre à voir déduire du montant des fruits de la sous-location celui des loyers encaissés par le bailleur.

En l'espèce, il n'est pas contesté que Monsieur [I] [Y] n'a jamais été informé par son locataire de sa volonté de mettre à la sous-location le logement litigieux et, a fortiori, n'a jamais donné son accord à cette sous location.

Il ressort par ailleurs des éléments produits par la plateforme de location AIRBNB le 10 octobre 2024 suite au jugement avant dire droit du 27 septembre 2024, à savoir le relevé de transactions joint aux débats par le bailleur, que, depuis le début la mise en ligne du logement sur la plateforme, le locataire a loué le bien objet du présent litige sous deux annonces distinctes, sous l'intitulé " appartement de charme à [Adresse 8] ", l'autre intitulé " appartement [Adresse 8] " qui concerne la location d'une chambre dudit logement, et a ainsi perçu les sommes suivantes :

" appartement de charme à [Adresse 8] "
- en 2020, 7 nuitées, soit la somme de 449,22 euros ;
- en 2021, 119 nuitées, soit la somme de 9 890,63 euros ;
- en 2022, 119 nuitées, soit la somme de 14 281,32 euros ;
- en 2023, 108 nuitées, soit la somme de 12 198,22 euros ;

" [Adresse 4] "
- en 2019, 26 nuitées, soit la somme de 1459,26 euros ;
- en 2020, 47 nuitées, soit la somme de 1983,63 euros ;
- en 2021, 16 nuitées, soit la somme de 963,12 euros ;
- en 2022, 99 nuitées, soit la somme de 7817,41 euros ;
- en 2023, 91 nuitées, soit la somme de 8 372,81euros ;

soit la somme globale de 57 415,62 euros.

Le locataire n'a formé aucune observation suite à la note en délibéré sollicitée le 20 juin 2025 et à la transmission de cette dernière le 23 juin 2025, en dépit du délai de 8 jours laissé aux parties. Les conseils d'AIRBNB par courriel du 23 juin 2025, confirment la cohérence des sommes sollicitées avec le relevé de transaction produit par la société le 10 octobre 2024.

Ni le principe, ni le nombre de nuitées ne sont contestés par Monsieur [A] [N]. Ce dernier ne saurait en justifier la conservation au motif qu'ils auraient servis à la rénovation du logement et la remise en état des lieux en vue de la sous-location du bien, tel que développé dans ses écritures, cette sous-location étant prohibée, ni de solliciter la déduction des loyers de ces fruits au regard de sa volonté de contourner la loi par la publication de 2 annonces distinctes et donc de sa mauvaise foi. Il convient de rappeler à Monsieur [A] [N] que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, une personne ne pouvant se prévaloir en justice d'une situation irrégulière ou litigieuse dont elle est à l'origine ou à laquelle elle a consenti.

Il s'ensuit que cette somme constitue les fruits de la sous-location qui appartiennent au bailleur.

L'action en restitution des fruits civils n'étant pas prescrite, il y a lieu dès lors de condamner Monsieur [A] [N] à verser à Monsieur [I] [Y] la somme de 57 365,62 euros sollicitée par le bailleur en remboursement des fruits issus de la sous-location prohibée, avec intérêts à taux légal à compter du jugement avant dire droit du 27 septembre 2024.

Il n'y a pas lieu à statuer sur la condamnation sous astreinte de cesser la sous-location, cette demande n'ayant pas été maintenue dans les dernières conclusions de Monsieur [I] [Y].

Sur les modalités de l'expulsion :

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

Il résulte de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution que l'expulsion d'un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, compte tenu de la situation des parties, il est démontré dans les éléments susmentionnés et de la reconnaissance de la sous location pendant des années du logement sa mauvaise foi justifiant la suppression le délai de deux mois.

Il convient d'accueillir la demande de Monsieur [I] [Y] et de supprimer le délai de deux mois.

Sur la demande de délais d'expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, il n'est pas contesté que Monsieur [A] [N] a sous loué le logement et ainsi contrevenu à ses obligations contractuelles. Au regard des développements susvisés, la mauvaise foi du locataire est caractérisée. Par ailleurs, au regard du nombre régulier et répété des sous locations du logement dans son entier, il es manifeste que Monsieur [A] [N] réside régulièrement hors de sa résidence principale et n’aura donc aucune difficulté à se reloger.

Au regard de ces éléments, la demande de Monsieur [A] [N] de délai pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [A] [N] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 10 novembre 2023, Monsieur [A] [N] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [A] [N] à son paiement à compter de 10 novembre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux. La demande de doublement de l'indemnité d'occupation sera rejetée en ce qu'elle apparait disproportionnée à la résolution du litige.

Sur les délais de paiement des fruits civils et de la dette locatives

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.

En l'espèce, il convient de préciser que les délais de paiement sollicités sur le fondement de l'article 24 V ne peuvent concerner que les impayés de loyers et non les fruits civils, cette disposition ne faisant référence qu’à la dette locative.
La condamnation au titre fruits civils ne peut donc faire l'objet d'aucun étalement.

Concernant la dette locative susmentionnée, il a été rappelé à plusieurs reprises la mauvaise foi du locataire et de la volonté manifeste de se soustraire à ses obligations contractuelles par tous moyens, la demande de délais de paiement sera rejetée..

Il s'ensuit que la demande de délais de paiement sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de Monsieur [A] [N]

Au regard de la résolution du litige et du constat de l'acquisition de la clause résolutoir