Tribunal Judiciaire · MONTREUIL JCP — 3 juillet 2025

Tribunal de Proximité
[Adresse 2]
[Localité 4]
Tel : [XXXXXXXX01] 






N° RG 24/00554 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-75WU3

N° de Minute : 25/00176

JUGEMENT 

DU : 03 Juillet 2025





[M] [G]


C/

[Z] [W]





REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE DU 03 Juillet 2025






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


M. [M] [G], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE





ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [Z] [W]
né le 05 Décembre 1985 à [Localité 5], demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Philippe ROBERT, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER






COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Juin 2025 

Virginie VANDESOMPELE, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 03 Juillet 2025, date indiquée à l'issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier












 


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 septembre 2019, avec prise d’effet le 11 septembre 2019, M. [M] [G] a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [W] sur des locaux situés [Adresse 6] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 460 euros et de 80 euros de charge. 
Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2022, le bailleur a fait délivrer à M. [Z] [W] un commandement de payer la somme principale de 3 295,35 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire et sommation avec mise en demeure de justifier de l’occupation des lieux dans un délai d’un mois.
Par acte de commissaire de justice du 2 avril 2024, M. [M] [G] a fait assigner M. [Z] [W] devant le tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer aux fins de solliciter de :
Condamner M. [Z] [W] à lui payer la somme de 6 461,27 euros avec intérêts judiciaires à compter du 23 juin 2022 sur la somme de 3 295,35 euros et pour le surplus à compter de l’assignation valant sommation,Condamner M. [Z] [W] au paiement de la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civil ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.L’affaire a été appelée a l’audience du 18 avril 2024 et a été renvoyée à la demande des parties.

A l’audience du 5 juin 2025, M. [M] [G] représenté par son conseil, Maître Julien Briout, avocat au barreau de Lille, a déposé son dossier en reprenant les termes de son assignation. 
M. [Z] [W], représenté par son conseil, Maître Philippe Robert, avocat au barreau de Boulogne-sur-mer, sollicite du tribunal de : 
lui accorder termes et délais dans la limite de 24 mois, sur la base de la somme de 3 195,35 euros,lui déclarer inopposable l’état des lieux de sortie,débouter M. [M] [G] de sa demande relative à la réparation locative,débouter M. [M] [G] du surplus de ses demandes,condamner M. [M] [G] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner M. [M] [G] aux entiers frais et dépens.Au soutien de ses prétentions, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, il fait valoir qu’il ne conteste pas le montant de la dette sollicitée par le demandeur mais indique avoir rencontré des difficultés et notamment avoir été licencié sans percevoir ses allocations de chômage durant une partie de l’année 2021. Il précise avoir versé la somme de 100 euros après avoir quitté le logement et s’être depuis lors pacsé. Outre, cette situation difficile, il soutient avec certaines charges financières et notamment une contribution à l’entretien et à l’éducation de sa fille à verser. 
S’agissant de l’état des lieux de sortie du 29 juillet 2022, il soutient n’avoir jamais signé celui-ci et indique que sa signature a été imitée.


Sur l’état général de l’immeuble, il fait valoir que les précédents locataires sont restés dans les lieux près de 20 ans et qu’aucuns travaux n’ont été effectué avant qu’il ne prenne possession des lieux. Il indique que les locaux présentaient des traces d’humidité et qu’il existait des problèmes de canalisations. Il ajoute avoir été obligé de déposer de la moquette moisie et au regard du refus du propriétaire de remettre aux normes, il a remis du parquet à ses frais. Il indique que les peintures étaient en mauvais état, la VMC cassé, la marche de l’escalier cassée, des coups étaient présents dans les portes et les joints de cuisine encrassés. 
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 juillet 2025, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.





MOTIVATION

Sur la dette locative 
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 a) prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

En l’espèce, M. [M] [G] verse aux débats un décompte daté du 5 juin 2023, lequel précise que, soustraction faite des frais de commissaire de justice, des frais retenus pour les travaux, des versements effectués et du dépôt de garantie, M. [Z] [W] est redevable de la somme de 3 134,85 euros. 
De son côté, le défendeur ne conteste pas le montant de sa dette, étant précisé qu’il sollicite surtout des délais de paiement.
Au regard de ces éléments, M. [Z] [W] sera condamné à payer à M. [M] [G] la somme de 3134,85 euros avec intérêts à taux légal à compter du commandement payer s’agissant de la somme de 1926,35 et à compter de la signification de la présente décision s’agissant du surplus. 

Sur les délais de paiement
L’article 1343-5 du code civil prévoit notamment que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

En l’espèce, M. [Z] [W] qui sollicite de pouvoir s’acquitter de sa dette avec des délais de paiement sur une durée de 24 mois, fait preuve de bonne foi en reconnaissant notamment le montant de sa dette et en ayant fait des versements réguliers à son bailleur tel qu’il ressort du décompte fourni par ce dernier. 
Aussi, il admet avoir rencontré un certain nombre de difficultés dès l’année 2021 l’ayant conduit à s’endetter auprès de M. [M] [G]. 
A cet égard, il produit un justificatif de ses indemnités de licenciement pour l’année 2021 ainsi que celui démontrant l’interruption de ses allocations chômage au cours de la même année. 
Afin de démonter ses charges, il produit également les échéanciers de ses différents crédits auprès des organismes Cofidis, Cetelem, Floa Bank et de la fondation Opale. 
Néanmoins, il est important de relever que les échéances du crédit COFIDIS n° 28957001803572 n’ont commencé à courir qu’en janvier 2025 et ce pour un montant de 6 000 euros 
En outre, il présente également un crédit Floa d’un montant de 8 119,33 euros lequel a débuté le 14 avril 2022 ainsi que deux crédits renouvelables. 
S’agissant de ces crédits le montant total des échéances s’élève à la somme de 295 euros.
Aussi, en ce qui concerne les charges du foyer, celles-ci s’élèvent à la somme de 674 euros et sont partagées avec sa partenaire Mme [C] [F], qui a un enfant à charge, étant précisé que le débiteur a deux enfants d’une précédente union pour lesquels il verse la somme de 163 euros. 
Par ailleurs, M. [Z] [W] verse également aux débats son avis d’imposition sur les revenus 2023, laquelle permet d’observer qu’il perçoit une rémunération mensuelle de 1973 euros. 
Au regard de ces éléments, il apparaît que M. [Z] [W] a retrouvé une stabilité financière et que s’il doit assumer un certain nombre de charges, ses dernières sont partagées avec Mme [C] [F]. 
Aussi, afin de permettre à M. [Z] [W] de s’acquitter de sa dette, dans un délai raisonnable, il convient de lui accorder des délais de paiement. 
La situation de M. [Z] [W] justifie de lui permettre de se libérer de sa dette de 3134,85 euros en réglant chaque mois pendant 18 mois, une somme minimale de 174 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais. Le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties.







Sur les réparations locatives
Il résulte des articles 1732 du code civil que le locataire est obligé de répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.
Aux termes de l'article 7, c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d'user paisiblement des lieux loués et doit répondre des pertes et dégradations qui surviennent pendant la durée de son occupation. Il doit également prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987 sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Les réparations locatives sont définies par le décret no 87-712 du 26 août 1987.
La vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. 
Aux termes des articles 1730 et 1732 du code civil, s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. 
Aux termes de l'article 1731, s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve du contraire. 

En l’espèce, à M. [M] [G] verse aux débats un état des lieux de sortie du 29 juillet 2022 ainsi qu’un état comparatif entre l’état des lieux d’entrée et de sortie de M. [Z] [W].

En premier lieu, si M. [Z] [W] indique qu’il n’a jamais signé cet état des lieux de sortie, force est de constater qu’ainsi que l’indique le bailleur, Mme [R] [W] atteste avoir effectué cet état des lieux au nom de son fils. 
A cet égard, il ne peut être qu’admis que si M. [Z] [W] avait eu l’intention de se présenter à cet état des lieux, il était en mesure de le faire par lui-même, sa mère elle-même étant informée de la date de cet état des lieux de sortie. 
Aussi, il ne peut reprocher au bailleur d’avoir effectué cet état des lieux avec sa représentante, Mme [R] [W], et ainsi solliciter que cet état des lieux lui soit rendu inopposable. 

En second lieu, s’il est regrettable que l’état des lieux d’entrée ne soit pas fourni, il convient de rappeler qu’en l’absence de celui-ci, le logement est réputé être en bon état général. Aussi, puisque le bailleur fourni un comparatif entre les deux états des lieux, il convient de s’appuyer dessus afin d’évaluer les éventuelles dégradations, ce qui est, en outre, plus favorable au locataire. 
Cuisine




décoration
Etat d'entrée
Etat de sortie
Commentaires entrée
Commentaires sortie
Mur
Etat d'usage
Mauvais
Partie mural en bois
mur fortement entaché à repeindre
Sol
Bon
Etat d'usage
 
 





Electricité/chauffage




Wmc
Bon
Mauvais







Equipement




Hotte
etat d'usage
etat d'usage
 
manque cache de la lumière et l'ampoule
Meuble haut
etat d'usage
etat d'usage
 
étagère en bois rajoutée à nettoyer
meuble sous évier
etat d'usage
etat d'usage
tache de peinture
tache de peinture
Robinet
bon
etat d'usage
 
 
Réfrigérateur
neuf
Hors service
fissures sur la porte
plus de réfrigérateur





Séjour/salon




Plinthe
Etat d'usage
Etat d'usage
 
traces noires
Mur
Bon
Etat d'usage
 
chocs nombreux, gros trou mal rebouché, traces noires
fenêtre
bon
etat d'usage
 
trace de colle
fenêtre 2
bon
etat d'usage
 
 
escaliers
bon
Bon
 
une marche cassée et autres usées
sol
bon
etat d'usage
 
trace de brulure
porte
bon
Bon
 
tache partie basse, petit choc





Couloir




mur
bon
etat d'usage


porte
bon
etat d'usage







Electricité




compteur
bon
Bon







Chambre




mur
etat d'usage
etat d'usage


volet
bon
etat d'usage


placard
bon
Bon







salle de bain




mur
bon
etat d'usage


porte
bon
Bon


sol
bon
Bon







electricité/chauffage




spot
bon
Bon


convecteur electrique
bon
etat d'usage







equipement




evier
bon
etat d'usage


meuble sous vasque
bon
etat d'usage


miroir
bon
etat d'usage


robinetterie
bon
etat d'usage




Par ailleurs, le bailleur verse aux débats un devis mentionnant les différents travaux de remise en état dont il ressort que celui-ci facture : 
Le lessivage des portes intérieures, des interrupteurs, des coffres, de volets, des plinthes pour une somme de 231 euros TTC,Le ponçage et deux couches de peinture sur la porte d’entrée pour 93,50 euros TTC,La réparation de la marche de l’escalier à l’aide d’une cornière en alu en renfort pour la somme de 48,40 euros TTC,La peinture sur les murs d’entrée, du séjour, de la cuisine, de l’escalier et à l’étage , le rebouchage des trous, des fissures et deux couches de peinture sur crépi gouttelettes existant pour une somme de 2 920 euros TTC,La dépose de l’ensemble du sol existant de l’étage, évacuation et mise en décharge pour 143 euros TTC,Le remplacement du sol vinyl de l’état par un parquet flottant et l’application d’une sous-couche et ¼ de rond sur plinthes existantes pour 949,41 euros TTC. Ainsi que les frais de déplacement pour 66 euros. Soit un total de 4 457,31 euros TTC. Aussi, le bailleur précise qu’en dépit de ce devis, seule la somme de 3 099,89 euros a été retenue.

S’agissant du défendeur, celui-ci produit différentes photographies lesquelles ne sont pas datées et ne permettent pas d’identifier les lieux photographiés. Cela étant, ces photographies montrent que celui-ci a procédé à la pose d’un parquet. 
Il verse également aux débats différentes attestations : 
Madame [N] [L] laquelle indique qu’elle a pu constater que les peintures n’avaient pas été refaites et que la VMC était cassée. Elle indique que la marche de l’escalier était également cassée et que des coups étaient présents sur la porte et les joints de cuisine encrassés. S’agissant de cette attestation, force est de constater que Mme [N] [L] ne date pas les éléments qu’elle a pu observer, ce qui par conséquent ne permet pas de tirer des conclusions. 
Mme [U] [O] précise que lorsque le locataire est entré dans les lieux, rien n’avait été fait : les joints étaient encrassés, le sol de cuisine présentait des traces, la hotte était rouillée, la VMC cassée, la robinetterie et les plaques électriques usées et sales, les portes présentaient des traces de coups.
Mme [R] [W] précise quant à elle que le 26 juillet 2022, elle a procédé elle-même au nettoyage du logement et qu’elle et son fils avaient changé la moquette. Elle indique que la marche de l’escalier était déjà cassée et que son fils a remplacé les anciens locataires dès le lendemain de leur sortie alors qu’ils étaient dans le logement depuis 20 ans. Elle indique qu’ils n’ont pas vu les dégradations des anciens locataires puisque ces derniers avaient encore leurs meubles dans l’appartement. Aussi, s’agissant de ces attestations dont les auteurs soulignent que le logement n’avait pas été remis en état avant l’arrivée de M. [Z] [W], il convient d’indiquer que leur force probante doit être relativisée au regard des liens que ces personnes entretiennent avec M. [Z] [W]. En outre, il convient de rappeler que ce dernier a accepté de signer l’état des lieux d’entrée.
Par ailleurs, il est constant que l'obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s'entendre, faute de mention contraire dans l'état des lieux d'entrée, que de les maintenir en parfait état d'usage, ce qui n'inclut pas la réfection à neuf. 
Il est communément admis, par exemple, que la peinture, le papier peint, la moquette ont une durée de vie de 7 ans, un revêtement plastique a une durée de vie de 10 ans, un parquet a une durée de vie de 15 ans.
S’agissant des dégradations relevées, lesquelles ne peuvent être qu’imputables au locataire qui est resté près de 3 ans dans les lieux, et notamment celles entrainant des frais de lessivage, le comparatif entre les états des lieux fait ressortir que le mur de la cuisine était fortement entaché et à repeindre, que le meuble haut était une étagère en bois rajoutée laquelle était à nettoyer, que dans le séjour les plinthes présentaient des traces noires et qu’autour de la fenêtre, il y avait des traces de colle. Aussi, le sol présentait des traces de brulure et la porte présentait une tâche en partie basse. A cet égard, et au regard de ce qui a été retenu dans le devis, il convient de diminuer la somme demandée.
S’agissant des frais de ponçage et de la nécessité de refaire deux couches de peinture sur la porte d’entrée, il convient de préciser que dans l’état comparatif, seuls une tache en partie basse et un petit choc sont retenus sur la porte du couloir. A cet égard, il convient de réduire la somme demandée.
Concernant les frais de peinture sur les murs d’entrée, du séjour, de la cuisine, de l’escalier et à l’étage , le rebouchage des trous, des fissures et de deux couches de peinture sur le crépi « gouttelettes existant », il convient de préciser que le mur de la cuisine était fortement taché, que les plinthes et les murs du séjour présentaient des traces noires et des chocs. A cet égard, il convient de tenir compte de ces dégradations mais également d’’appliquer un coefficient de vétusté s’agissant de la durée de vie de ces peintures. Aussi, il est indéniable que le devis facture une remise à neuf d’éléments qui ne figurent pas sur l’état comparatif. Il conviendra donc de réduire la facturation effectuée. 

Concernant la dépose de l’ensemble du sol existant de l’étage, l’évacuation et la mise en décharge ainsi que le remplacement du sol vinyl de l’état par un parquet flottant et l’application d’une sous-couche et ¼ de rond sur plinthes existantes, il convient de faire application d’un coefficient de vétusté et de préciser que seul le sol de la chambre présentait une trace de brulure. A cet égard, il n’est pas possible de faire payer au locataire une réfection complète du sol de l’étage, qui plus est pour remplacer par un parquet flottant du vynil, la somme sollicitée sera donc réduite.

S’agissant de la marche de l’escalier et en dépit des attestations fournies, aucun élément ne figure à ce sujet sur l’état des lieux d’entrée. A cet égard, M [Z] [W] sera condamné à payer la somme de 48,40 euros TTC.

Au regard de ces éléments, M [Z] [W], auquel ces dégradations locatives sont imputées, sera condamné à verser à M. [M] [G] la somme de 878,40 euros TTC.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [Z] [W], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aussi, il y a lieu de condamner M. [Z] [W], partie perdante, à verser à M. [M] [G] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de M. [Z] [W] sera rejetée.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard des circonstances de l’affaire, précision étant faite que le locataire a quitté le logement, aucun élément ne permet d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, celle-ci sera donc rappelée.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [Z] [W] à payer à M. [M] [G] la somme de 3134,85 euros avec intérêts à taux légal à compter du commandement payer s’agissant de la somme de 1926,35 euros et à compter de la signification de la présente décision s’agissant du surplus. 

AUTORISE M. [Z] [W] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 18 mois, une somme minimale de 174 euros (cent soixante-quatorze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible;

CONDAMNE M. [Z] [W], à verser à M. [M] [G] la somme de 878,40 euros TTC au titre des dégradations locatives.
CONDAMNE M. [Z] [W], à verser à M. [M] [G] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE la demande de M. [Z] [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [Z] [W] aux dépens,
RAPPELLE l’exécution provisoire.
Ainsi jugé et mis à disposition le 03 juillet 2025.

La greffière, La juge,