Tribunal Judiciaire · MONTREUIL JCP — 3 juillet 2025

Tribunal de Proximité
[Adresse 2]
[Localité 7]
Tel : [XXXXXXXX01] 






N° RG 24/01284 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-756JY

N° de Minute : 25/00177

JUGEMENT 

DU : 03 Juillet 2025





S.C.I. EMY


C/

[I] [C]
[V] [C]





REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE DU 03 Juillet 2025






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)


S.C.I. EMY, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Me Alex DEWATTINE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER





ET :


DÉFENDEUR(S)

M. [I] [C]
né le 20 Juillet 1965 à [Localité 10], demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Laetitia BONNARD PLANCKE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER


Mme [V] [C]
née le 04 Décembre 1998 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Laetitia BONNARD PLANCKE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER






COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Juin 2025 

Virginie VANDESOMPELE, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 03 Juillet 2025, date indiquée à l'issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier








EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 mai 2022, la société EMY a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [C] sur un logement situé au [Adresse 4], maison [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable de 640 euros hors charges outre un dépôt de garantie de 640 euros. 

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [I] [C].

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 28 juillet 2022, Mme [V] [C] a délivré congé des lieux loués, suivant un délai de préavis d’un mois. Elle a proposé à cette occasion que l’état des lieux de sortie se déroule le 31 août 2022. 

L’état des lieux de sortie a été réalisé le 28 août 2022. 

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 25 octobre 2022, la société EMY a mis en demeure Mme [V] [C] d’avoir à lui régler la somme totale de 3586,29 euros au titre du solde locatif (régularisation des charges récupérables, réparations locatives et après déduction de 66 euros de loyer trop versé en août 2022 et de 640 euros de dépôt de garantie). 

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 3 juillet 2024, la société EMY a réitéré sa mise en demeure du 25 octobre 2022 à l’encontre de la locataire et de la caution. 

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 août 2024, la société EMY a assigné M. [V] [C] et M. [I] [C] en sa qualité de caution solidaire pour demander de : 
dire que la responsabilité de Mme [V] [C] est engagée ; dire que la responsabilité de la caution solidaire de M. [I] [C] est engagée ; condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 3586,29 euros au titre du préjudice matériel, avec intérêts et capitalisation des intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2022 ; indexer les sommes au BT01 ; condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 1500 euros au titre du préjudice moral ; condamner solidairement les défendeurs aux dépens. 
L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 3 octobre 2024. Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 5 juin 2025. 

À cette audience, la société EMY, représentée par son conseil, sollicite le maintien des demandes contenues dans l’acte introductif d’instance, outre la condamnation des défendeurs au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande principale en paiement, se fondant sur l’article 3-2 de la loi n°89-462du 6 juillet 1989, la société EMY fait valoir que l’état des lieux de sortie a été établi de façon contradictoire dans la mesure où il s’est déroulé au rendez-vous fixé avec la locataire, qu’il est signé et paraphé et que la locataire ne l’a pas contesté une fois réceptionné. De plus, elle fait valoir que la locataire n’a pas demandé modification de l’état des lieux de sortie et qu’elle a régularisé une déclaration de sinistre auprès de sa compagnie d’assurance pour les dégradations sur les quatre portes-fenêtres, le canapé et l’escalier. De même, elle soutient que l’attestation n°5 produite par la défenderesse n’est pas conforme à l’article 202 du code de procédure civile. Encore, elle fait valoir que les attestations produites n’ont pas de force probante, les situations décrites n’étant pas comparables et que la locataire et la caution ont reconnu les désordres. 
Se fondant sur l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, la société EMY considère alors que les frais relatifs aux dégradations locatives doivent être imputés sur le dépôt de garantie et pour le surplus, par la locataire et sa caution. S’agissant du montant des dégradations alléguées, le société EMY fait valoir que le canapé, après déduction de la vétusté présente un coût de 942 euros, la remise en état des escaliers, 2060,40 euros et la reprise sur les vitres, 1161,89 euros. 

Au soutien de sa demande formée au titre du préjudice moral, la société EMY soutient qu’à cause des dégradations, elle n’a pu trouver un nouveau locataire que deux mois après la fin de la location de la défenderesse et a donc perdu 1320 euros de loyer. De plus, elle fait valoir que le nouveau locataire est obligé de subir et de vivre avec les dégradations de la défenderesse et qu’il a été gêné par les travaux de réparation qui auraient pu éviter si la défenderesse avait respecté ses obligations. 

Mme [V] [C] et M. [I] [C], représentés par leur conseil, s’en réfèrent oralement à leurs conclusions. Aux termes de celles-ci, ils sollicitent de : 

avant-dire-droit, au visa de l’article 482 du code de procédure civile : 

ordonner à la société EMY qu’elle communique les sommes qu’elle a perçu de la CAF au titre de la location du logement loué du 29 mai 2022 au 28 août 2022 ; 
sur le fond, au visa de l’article 1353 du code civil : 

débouter la société EMY de l’ensemble de ses demandes ; condamner la société EMY à leur payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Au soutien de sa demande avant-dire-droit, Mme [V] [C] fait valoir qu’un tiers a perçu 990 euros d’APL alors qu’elle n’avait pas le droit à cette aide et que la CAF lui réclame un trop-perçu de 825 euros. Elle soutient avoir toujours réglé le loyer dû. 

S’agissant des dégradations locatives, les défendeurs font valoir que l’état des lieux de sortie n’a aucune force probante dans la mesure où les paraphes et signatures ne sont pas expressément prévus pour l’état des lieux de sortie. Dès lors, à défaut d’éléments supplémentaires, ils soutiennent que la société EMY n’apporte pas la preuve des désordres allégués, ce qui est corroboré par leurs attestations de témoins. De plus, ils soutiennent qu’ils acceptaient d’assumer leur responsabilité, si leur faute leur était prouvée. 

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.





MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes des parties tendant à voir « dire» ou ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande avant-dire-droit : 

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.
Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d'un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l'ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat.
Le litige né, les parties peuvent aussi, dans les mêmes matières et sous la même condition, conférer au juge mission de statuer comme amiable compositeur, sous réserve d'appel si elles n'y ont pas spécialement renoncé.
Aux termes de l’article 138 du code de procédure civile, si, dans le cours d'une instance, une partie entend faire état d'un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n'a pas été partie ou d'une pièce détenue par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l'affaire d'ordonner la délivrance d'une expédition ou la production de l'acte ou de la pièce.

Aux termes de l’article 139 du code de procédure civile, la demande est faite sans forme.

Le juge, s'il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l'acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait selon le cas, dans les conditions et sous les garanties qu'il fixe, au besoin à peine d'astreinte.
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

En l’espèce, Mme [C] et M. [C] sollicitent qu’il soit ordonné à la société EMY qu’elle communique les sommes qu’elle a perçu de la CAF au titre de la location du logement loué du 29 mai 2022 au 28 août 2022. 

Au soutien de sa demande, elle produit une attestation de la CAF en date du 18 janvier 2024 (pièce n°9) indiquant qu’elle a reçu 825 euros indument et que ces droits ont changé à compter du 1er août 2022 jusqu’au 31 décembre 2022. De plus, elle produit une capture écran de son espace personnel CAF attestant que la société EMY a perçu la somme de 900 euros de juillet 2022 à décembre 2022. 

Il convient de souligner que Mme [C] ne forme aucune demande relative aux sommes objets de sa demande et que, si elle le faisait, sa demande s’analyserait en une action en répétition de l’indu. Une telle action est réservée à celui qui a effectué le paiement, ou à ses cessionnaires ou subrogés. Or, l’aide personnalisée au logement a été versée par la Caisse d’allocations familiales à la bailleresse et non Mme [C]. Cette dernière ne pourrait donc réclamer une partie du montant de l’aide personnalisée versée par la Caisse d’allocations familiales, n’étant pas elle-même à l’origine du paiement. 

Ainsi, cette demande n’apparait pas fondée. Il y a donc lieu de la rejeter. 

Sur la demande formée au titre des réparations locatives : 

En application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé notamment :
c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Aux termes de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'État. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l'huissier au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
À défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties.
Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de compléter l'état des lieux d'entrée dans un délai de dix jours à compter de son établissement. Si cette demande est refusée, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation territorialement compétente.
Pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que l'état des lieux soit complété par l'état des éléments de chauffage.
Le propriétaire ou son mandataire complète les états des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie, en présence d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle, ou collective avec un comptage individuel. L'extrait de l'état des lieux correspondant est mis à la disposition de la personne chargée d'établir le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 126-26 du code de la construction et de l'habitation qui en fait la demande, sans préjudice de la mise à disposition des factures.
L’article 1730 du code civil prévoit que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Conformément à l’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987, sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. 

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société EMY sollicite, aux termes de ses dernières conclusions, la condamnation solidaire de Mme [C] et de M. [C], en sa qualité de caution solidaire au paiement de la somme totale de 3586,29 euros, après déduction du dépôt de garantie (640 euros), se décomposant comme suit : 
942 euros : remplacement du canapé après prise en compte de la vétusté ; 2060,40 euros : remise en état des escaliers ;1161,89 euros : reprise sur les vitres.
Il convient de préciser que la somme des frais après déduction du dépôt de garantie s’élève en réalité à la somme de 3524,29 euros et non 3586,29 euros, de sorte que la demande ne pourra, le cas échéant, prospérer qu’à hauteur de la somme de 3524,29 euros. 

La société EMY produit les factures correspondantes aux sommes réclamées. Elle se fonde sur l’état des lieux et de sortie (pièce n°4). 

Cet état des lieux est constitué de deux colonnes l’une « Sortie des lieux », laissant des mentions la place pour des mentions manuscrites et une colonne « Entrée des lieux » dactylographiée. 
Ce document est signé et paraphé par la bailleresse et la locataire. Toutefois, rien ne permet d’indiquer que les signatures et paraphes ont été apposées lors de l’entrée ou la sortie des lieux.

Les défendeurs contestent la force probante de l’état des lieux de sortie, en l’absence de signature et de paraphes des mentions manuscrites relatives à la sortie des lieux. Ils ne contestent toutefois pas la réalité de l’état des lieux d’entrée. Par ailleurs, les photographies non circonstanciées et contradictoires produites par la demanderesse ne pourront utilement soutenir sa demande. 

En raison de l’absence de signatures et paraphes des mentions manuscrites relatives à l’état des lieux de sortie clairement identifiables, la détermination de l’existence de potentiels désordres ne pourra être effectuée au regard de ce document. 

Encore, les différentes supputations effectuées par la bailleresse sur le comportement destructeur des chiens de Mme [C] qui seraient à l’origine des désordres sont peu utiles à la démonstration. De même, les attestations produites par les défendeurs ayant pour objectif de prouver la bonne éducation des chiens et leur absence de destruction ne permettent pas de corroborer qu’ils étaient impossibles qu’ils soient à l’origine de ces désordres. Dès lors, il n’est pas nécessaire de vérifier la conformité de la pièce n°5 aux dispositions de l’article 202 du code civil. En tout état de cause, l’ensemble de ces pièces permettent tout au plus de corroborer que les chiens puissent être à l’origine des désordres mais en aucun cas, qu’ils le sont et que ces désordres existent.

Toutefois, au vu du courrier du 26 octobre 2022 adressé par les défendeurs à la bailleresse en réponse à sa mise en demeure du 25 octobre 2022, il ne fait aucun doute sur le fait que la locataire ait reconnu l’existence de certains désordres lors de la sortie dans les lieux. Il est en effet écrit dans ce courrier : « nous avons reconnu les deux marches d’escalier endommagés. Un ponçage et un vernissage de deux marches ne demandent pas une réfection complète de l’escalier ». 

Au vu de l’état des lieux d’entrée, l’escalier était en « très bonne état » et ne présentait « aucun coup ni dégradation ». Dès lors, la réfection de ces deux marches est imputable à la locataire. Cet escalier n’étant pas neuf, et au vu de l’étendue du désordre, la somme de 600 euros est justifiée à ce titre. 

De plus, dans le courrier du 26 octobre 2022, la locataire et la caution ont reconnu : « En outre, une griffe sur le canapé et non pas une éventration ou autre n’interdit pas son utilisation. Ceci relève de l’esthétique ». Cette griffure est alors imputable à la locataire. Ce désordre, à défaut d’éléments de preuve supplémentaire permettant de corroborer qu’il altère durablement son usage, ne justifie toutefois pas le remplacement du canapé, dont le principal usage n’est pas d’être esthétique. Il n’en demeure pas moins que ce désordre doit être indemnisé à la bailleresse. Il sera alloué à ce titre la somme de 100 euros. 

En outre, dans le courrier du 26 octobre 2022, il a été indiqué : « En revanche, je remets fortement en question les griffes sur les vitres. En effet, aucun état des lieux microscopique des fenêtres n’avait été réalisé au moment de l’entrée vu leur état de malpropreté. (…) Les fenêtres ne sont pas brisées et les griffes soit disant présentes n’entravent en rien la sécurité du logement ainsi que l’isolation phonique et thermique ». Il y a lieu de considérer que les locataires reconnaissent, certes avec réserve, l’existence de griffures sur les vitres. De plus, convient-il de préciser que la déclaration faite par la locataire à son assurance permet de prouver que la locataire reconnait l’existence de désordres mais non sa responsabilité. De même, en cas de contestation de l’état des lieux d’entrée, il appartenait à la locataire d’émettre des réserves dans le délai légal. Toutefois, il n’y a pas d’indications supplémentaires quant à l’étendue des désordres. Dès lors, cette demande ne pourra prospérer. 

Ainsi, Mme [C] sera condamnée, après déduction du dépôt de garantie, à payer la somme de 60 euros au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter du 27 août 2024. 

Par ailleurs, aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. Aux termes de l'article 2294 du code civil, le cautionnement doit être exprès. Il ne peut être étendu au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Au vu de l’acte de cautionnement, lequel comprend le paiement d’indemnités d’occupation, M. [C] sera condamné à payer les réparations locatives solidairement avec Mme [C]. 

Enfin, par application de l'article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu'il s'agit d'intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.



Sur l’indexation au BT01 : 

La société EMY ayant pu mettre fin aux désordres dès la sortie des lieux, il n’y a pas lieu d’indexer la somme due au BT01. 

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral : 

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. 

En l’espèce, la société EMY sollicite la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 1500 euros en dédommagement de son préjudice moral. Elle soutient qu’elle a subi un préjudice en raison du manquement des défendeurs à leurs obligations contractuelles. 

Elle fait valoir qu’en raison des dégradations, elle n’a retrouvé un locataire que deux mois après le départ de Mme [C] et a ainsi perdu 1320 euros de loyer et que ce locataire est obligé de subir les dégradations de Mme [C]. 

La quittance établie à compter du 27 novembre 2022 produite au soutien de sa demande ne corrobore en rien le fait que des locataires auraient refusé de louer le logement en raison de l’existence de dégradations. 

De plus, il appartenait à la bailleresse de réaliser les travaux de rénovation au départ des lieux de Mme [C], dont le montant est fort modique et ensuite d’en solliciter le remboursement auprès de cette dernière.

Ainsi, la bailleresse ne peut prétendre être indemnisée d’un préjudice subi par un tiers, de son fait, car il lui incombe, en tant que bailleresse de respecter son obligation de délivrance. 

Par conséquent, la demande formée de ce chef sera rejetée. 

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Mme [C], et M. [C], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Mme [C] et M. [C] seront condamnés in solidum à payer la somme de 1000 euros à la société EMY au titre des frais irrépétibles. Les défendeurs seront déboutés de leur demande formée au titre de ces frais. 

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. 

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande tendant à ordonner à la société EMY qu’elle communique les sommes qu’elle a perçu de la CAF au titre de la location du logement loué du 29 mai 2022 au 28 août 2022 ; 

CONDAMNE solidairement Mme [V] [C] et M. [I] [C] à payer à la société EMY la somme de 60 euros (soixante euros) au titre des réparations locatives, outre intérêts au taux légal à compter du 27 août 2024 ; 

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DIT n’y avoir lieu d’ordonner l’indexation au BT01 ; 

DÉBOUTE la société EMY de sa demande formée au titre du préjudice moral ; 

CONDAMNE in solidum Mme [V] [C] et M. [I] [C] à payer à la société EMY la somme de 1000 euros (mille euros) au titre des frais irrépétibles ; 

DÉBOUTE Mme [V] [C] et M. [I] [C] de leur demande formée au titre des frais irrépétibles ; 

CONDAMNE in solidum Mme [V] [C] et M. [I] [C] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. 

Ainsi jugé et mis à disposition le 03 juillet 2025.


La Greffière, La Juge,