Tribunal Judiciaire · MONTREUIL JCP — 3 juillet 2025

Tribunal de Proximité
[Adresse 2]
[Localité 4]
Tel : [XXXXXXXX01] 









N° RG 25/00477 - 
N° Portalis DBZ3-W-B7J-76FCO


N° de Minute : 



JUGEMENT 

DU : 03 Juillet 2025







FLANDRE OPALE HABITAT


C/

[K] [D]





REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE
 DU 03 Juillet 2025






DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR


S.A. FLANDRE OPALE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]
comparante




ET :


DÉFENDEUR

M. [K] [D]
né le 31 Décembre 1975 à [Localité 5], demeurant [Adresse 8]
comparant






COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Juin 2025 

Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

 

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 03 Juillet 2025, date indiquée à l'issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier









1



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 3 décembre 2019, avec prise d’effet le 10 décembre 2019, la société -Flandre Opale Habitat a consenti un bail d’habitation à M. [K] [D] sur des locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 290,75 euros et d’une provision pour charges de 61,73 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 818,82 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de M. [K] [D] le 28 octobre 2024.

Par assignation du 26 mars 2025, la société -Flandre Opale Habitat a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sur-Mer pour faire solliciter :

le constat de la résiliation de plein droit du contrat de location acquise par le jeu de la clause résolutoire ou à défaut la résolution du contrat sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ; l’expulsion du défendeur, à défaut de départ volontaire, de corps et de biens, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique ; l’autorisation pour faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse, en vertu de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; la condamnation du défendeur à lui payer : une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de deux mois après la délivrance du commandement de quitter les lieux,une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuelles et ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ; la somme de 1234,39 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,la somme de 450,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de tout autre acte de procédure. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 mars 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 5 juin 2025, la société -Flandre Opale Habitat maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 juin 2025, s'élève désormais à 1391,25 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur. La société -Flandre Opale Habitat considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [K] [D] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 150 euros, en plus du loyer courant.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [K] [D] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société -Flandre Opale Habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.



En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 19 novembre 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 818,82 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.


La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 janvier 2025.


Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. 

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.


Au regard des circonstances, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de condamnation avec astreinte.


Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l'article 1240 du code civil, dans sa version alors applicable, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 


En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 392 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société -Flandre Opale Habitat ou à son mandataire.






Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société -Flandre Opale Habitat verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 juin 2025, M. [K] [D] lui devait la somme de 1391,25 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [K] [D] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024 sur la somme de 818,82 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 415,57 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [K] [D] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.


4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [D], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision, celle-ci sera rappelée.








PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 décembre 2019 entre la société -Flandre Opale Habitat, d’une part, et M. [K] [D], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 6] est résilié depuis le 20 janvier 2025,

CONDAMNE M. [K] [D] à payer à la société -Flandre Opale Habitat la somme de 1391,25 euros (mille trois cent quatre-vingt-onze euros et vingt-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 novembre 2024 sur la somme de 818,82 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 415,57 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [K] [D] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 32 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 43 euros (quarante trois euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [K] [D],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 20 janvier 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [K] [D] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

M. [K] [D] sera condamné à verser à la société -Flandre Opale Habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit une somme de 392 euros par mois et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,


DÉBOUTE la société -Flandre Opale Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [K] [D] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 novembre 2024 et celui de l'assignation du 26 mars 2025.

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge,